Panorama bureaux Lyon On Point 1 er trimestre 2014
L immobilier tertiaire a souffert du manque de grandes demandes L agglomération a bénéficié d une éclaircie économique confirmée par l INSEE. L environnement économique s est en effet détendu au fil des mois, avec notamment une sortie de récession de la zone euro et un redressement du climat des affaires en Europe. Bien que modestes, ces signaux demeurent encourageants. Cette légère amélioration ne peut cependant pas être considérée comme une réelle reprise, et un certain nombre d indicateurs restent sous tension. Le nombre de défaillances d entreprises se maintient à un niveau élevé, et les quelques annonces de plans sociaux importants touchant des établissements lyonnais au cours des derniers mois ont témoigné des difficultés rencontrées. Ces obstacles incitent à la vigilance sur l évolution future de l emploi salarié dans un contexte de hausse régulière du chômage depuis 5 ans. Sources: JLL/CECIM Le marché tertiaire lyonnais a été impacté par le manque de grandes demandes ce trimestre. Cette absence est d autant plus visible que les grands utilisateurs avaient été très actifs au début de l année 2013. Après un retour remarqué en 2013, les grands utilisateurs se font attendre La très bonne année 2013 s est construite sur un nombre important de grandes transactions. Le haut niveau de demande du premier trimestre s est confirmé sur le reste de l année, qui est resté très dynamique. Le premier trimestre 2014 quant à lui, est en retrait avec un volume placé en nette baisse. On dénombre ainsi fin mars 26 000 m² placés, soit une baisse de 64% par rapport à la même période l année dernière, mais ce pourcentage reste à relativiser. L évolution lissée sur 12 mois acte une baisse plus ténue de 19%. De belles signatures sont attendues dans les prochains mois, ce qui devrait permettre d inverser la tendance. 2
Cette contre-performance était cependant attendue. L absence de grande demande enregistrée sur la dernière partie de l année 2013 devait de fait, peser sur le volume global de consommation de surfaces. Nous ne dénombrons en effet que 3 transactions de plus de 1 000 m² ce trimestre sur l ensemble de l agglomération. PMS : socle solide du marché lyonnais Sources: JLL/CECIM Les surfaces de moins de 500 m² restent un socle solide du marché lyonnais et ne représentent pas moins de 85% du nombre de transactions réalisées sur le territoire pour 50% des surfaces consommées. Leur impact sur le volume reste important et représente en moyenne un tiers du volume global annuel depuis 6 ans. Ce segment est considéré comme un bon indicateur du dynamisme de l économie locale. Bonne performance de la périphérie Alors que la moyenne annuelle sur les 6 dernières années atteint 28%, ce ne sont pas moins de 46% des surfaces globales qui ont été placées sur l ensemble des territoires périphériques de l agglomération lyonnaise. Cette part importante devrait cependant diminuer au fil des mois et reprendre une répartition plus classique. Notons également que 2 transactions de plus de 1 000 m² sur les 3 signées ce trimestre ont été réalisées en périphérie : - La société APAVE a loué 3 500 m² sur le programme Urban East à St Priest - EDF IM Solutions a pris à bail 1 282 m² à Villefranche sur Saône. Les valeurs locatives restent stables Les valeurs locatives évoluent de manière différente selon les secteurs géographiques. Dans l ensemble, les valeurs locatives se maintiennent sur les secteurs disposant d un bon équilibre entre l offre et la demande, ce qui n est pas le cas sur des marchés plus concurrentiels où les valeurs locatives sont étudiées de près par les preneurs potentiels, et peuvent faire l objet de réajustement à la baisse. Le loyer prime de La Part-Dieu se positionne actuellement à 310 HT/m²/an, la plus haute valeur correspondant actuellement à la Tour Incity. Même tendance pour les secteurs de la Presqu Ile, de Confluence, et du 6ème arrondissement qui affichent des valeurs «top» stables comprises entre 230 et 250 HT/m²/an avec un niveau d offres disponibles toujours faible. 3
L évolution est plus contrastée pour les valeurs locatives dans le seconde main. En tête le 6ème arrondissement et la Presqu Ile dont les valeurs locatives moyennes se positionnent entre 190 et 210, valeur soutenue par le déficit chronique d offres disponibles. Sur les autres secteurs, les loyers de seconde main sont généralement en légère baisse et se positionnent entre 150 et 170 euros en intramuros et sous la barre des 130 euros pour la périphérie. L offre disponible en légère augmentation Le niveau d offre augmente légèrement sur les 4 derniers trimestres et atteint 306 000 m² environ. La stratégie de rationalisation des surfaces opérées par la plupart des utilisateurs ainsi que des récentes libérations expliquent en partie ce phénomène, les surfaces neuves disponibles augmentent elles aussi légèrement pour atteindre 104 000 m² sur l ensemble de l agglomération. Les taux de vacance restent contrastés d un secteur à l autre. La périphérie se situe en moyenne à un niveau de vacance un peu plus important avec 6,4% contre 4,9% pour l intramuros. Le secteur de La Part Dieu jusqu alors sous-offreur, avec un taux de vacance autour de 3% sort peu à peu de sa situation critique de pénurie. Son taux de vacance atteint aujourd hui 3.9%. Les livraisons des deux opérations neuves «Equinox» (10 300 m²) et «Be» (11 000 m² dont 6 200 m² encore disponibles) ont apporté un peu de fluidité sur le marché et pourraient susciter l intérêt d utilisateurs à la recherche d opportunités disponibles à court terme sur ce secteur. Des libérations de grandes surfaces de qualité vont également intervenir courant d année et devraient retrouver facilement preneur. A ce jour, on compte 211 000 m² de projets en cours de construction dans l agglomération livrables d ici 2018. Près de la moitié de ces surfaces sont d ores et déjà pré-commercialisées, ce qui démontre s il le fallait encore, l attrait des grands utilisateurs pour les surfaces neuves. 4
Perspectives 2014 : des raisons d être optimiste La qualité et la diversité des offres proposées sur le marché sont de véritables atouts pour l agglomération lyonnaise. La demande pour les produits neufs demeure soutenue et devrait continuer de se maintenir dans l année à venir, notamment sur les secteurs les plus recherchés. Côté offre, l écart continue de se creuser entre les différents secteurs géographiques, notamment entre les secteurs tertiaires reférencés et les secteurs dits «secondaires». Cette tendance devrait encore s accentuer. Qui plus est, l agglomération lyonnaise poursuit sa stratégie de développement tertiaire autour de grands projets urbains, complémentaires en termes de produits proposés et en adéquation avec les attentes des utilisateurs. En 2013, les livraisons se sont accélérées et pas moins de 190 000 m² sont sortis de terre, dont 62% pré-loués. L année 2014 produira moins de mètres carrés avec «seulement» 50 600 m² attendus en livraison. Actuellement 211 000 m² de bureaux sont en chantier sur l agglomération lyonnaise, la quasi-totalité en intramuros. Seules 50% de ces surfaces sont encore disponibles à la commercialisation. L engouement des utilisateurs (notamment sur les grandes surfaces) n est plus à prouver et démontre l inadéquation entre leurs besoins et les offres de seconde main proposées. Dans un contexte où la demande pour les produits neufs demeure soutenue et que l offre reste maîtrisée sur les secteurs tertiaires les plus recherchés, les valeurs locatives faciales haut-de-gamme devraient se maintenir. Des projets d envergure, livrés en 2013, doivent se concrétiser dans le courant du premier semestre 2014 insufflant ainsi une dynamique positive sur le marché lyonnais. 5
Le marché de l investissement connaît un bon démarrage Avec 81 millions d euros investis sur la région lyonnaise, le marché de l investissement affiche un bon premier trimestre. Le marché s est construit principalement sur des opérations comprises entre 15 et 40 millions d euros. Nous pouvons en dénombrer 3 sur ce premier trimestre, d un volume global de 60 millions d euros soit 74% des volumes investis. Néanmoins, aucune transaction de plus de 40 millions d euros n a été signée ce trimestre. De belles signatures sont par ailleurs attendues dans les prochains mois. Le marché de l investissement, traditionnellement diversifié en termes de typologie d actifs, se concentre principalement sur les actifs logistiques pour 53% du volume, suite notamment aux grandes transactions actées. La part des actifs tertiaires revient à 39% du total mais devrait redevenir majoritaire dès le prochain trimestre. La part des VEFA est au plus bas en ce début d année, aucune transaction en blanc n a été réalisée. Les opérations sécurisées sont très majoritaires puisque 91% des volumes investis l ont été sur des actifs entièrement loués. Bien que les investisseurs français dominent le marché avec 45% des investissements réalisés, les acteurs internationaux reprennent une part non négligeable du marché. En 2013, Lyon a atteint pratiquement le même niveau d internationalisation que Paris, nous verrons au fil des mois si cette tendance se confirme. La demande de produits prime restant soutenue et l offre toujours insuffisante, on a constaté une baisse du taux de rendement prime à Lyon en début de l année avec un prime «Part-Dieu» à 5,65%. Le déséquilibre offredemande perdurant, les taux sont restés bas. Au sujet du quartier de La Part Dieu et, plus généralement, des principaux quartiers d'affaires en régions, comme Euroméditerranée, à Marseille et Euralille, les SCPI et autres compagnies d'assurances figurent parmi les principaux acquéreurs depuis près de 10 ans. Leur stratégie de détention s'inscrit historiquement dans le moyen et long terme. Cette caractéristique risque de peser à l'avenir sur la rotation des actifs dans ces secteurs. 6
Les transactions notables Parmi les principales transactions de référence, on peut retenir : - L acquisition par Prologis d un entrepôt logistique à Satolas-et-Bonce pour un montant de 21,8 millions d euros d une surface de 44 000 m². - L acquisition par Rockspring property AM d un entrepôt logistique à Dagneux pour un montant de 21 millions d euros d une surface de 40 403 m². - L acquisition par ANF Immobilier d un immeuble de bureaux à redévelopper à Villeurbanne pour un montant de 17,2 millions d euros d une surface de 9.740.m². Notre vision pour demain Lyon reste le marché le plus «sécurisé» et liquide pour les investisseurs nationaux et internationaux intéressés par les régions françaises. Les investisseurs français resteront encore très présents. Les SCPI et les OPCI seront également actifs cette année, attirés par une typologie de produits essentiellement tertiaires et récents, parfaitement en phase avec leurs stratégies de détention à long terme. La présence des investisseurs étrangers, qui ont pour la plupart référencé la région lyonnaise comme cible potentielle, demeurera conditionnée par la mise sur le marché d immeubles de plus de 50 millions d euros. La forte demande et l offre d immeubles de première catégorie restant faible, les taux de rendement devraient se contracter encore durant l année. 7
L ICC toujours en baisse au 4 ème trimestre 2013 Au 4 ème trimestre 2013, l ICC entérine son troisième trimestre consécutif de baisse. L indice du 4 ème trimestre 2013 atteint 1 615 points, en baisse de 1,46% par rapport à l indice du 4 ème trimestre 2012. On pourra retenir toutefois que c est la plus faible des trois baisses d indice constatées en 2013 et surtout que la valeur d indice remonte par rapport au trimestre précédent, ce qui pourrait laisser augurer un changement de tendance. En parallèle, l ILAT a également été publié et voit son rythme de croissance annuelle continuer à ralentir avec une progression de 0,50% sur un an. L indice s établit à 107,26 au 4 ème trimestre 2013. Enfin, pour les baux de commerces, l ILC du 4 ème trimestre 2013 s établit à 108,46 soit une quasi-stabilité, puisque l indice ne progresse que de 0,11% sur un an. L indice marque également un nouveau ralentissement par rapport aux trimestres précédents puisque c est la plus faible valeur atteinte en 2013. Source : INSEE Loi Pinel, les baux pourront rester fermes pour les immeubles de bureaux Le projet de loi Pinel, relatif à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, a été voté en première lecture à l Assemblée Nationale le 18 février dernier. Le texte doit être présenté au Sénat courant avril. Parmi l ensemble des mesures, on peut retenir la volonté de «rénover» le bail commercial dans une optique d une «relation plus équilibrée» entre le bailleur et son locataire, et notamment de protéger les petits commerçants. Toutefois, les articles du Code du Commerce qui régissent le régime du bail commercial s appliquent aussi bien aux petits commerces de proximité qu aux immeubles de bureaux et jusqu à maintenant aucune distinction particulière n était faite entre les différentes typologies de locaux. Parmi les dispositions de la loi Pinel, un amendement a fait couler beaucoup d encre : l interdiction de signer des baux prévoyant la renonciation au droit de sortie triennal du preneur. Le bail 3/6/9 ans devient la norme imposée par le législateur. Toutefois, le texte voté par l Assemblée Nationale introduit une distinction et autorise la signature d un bail ferme dans certains cas : les baux de plus de 9 ans, les locaux monovalents et les locaux à usage exclusif de bureaux. Sous réserve du vote du texte en l état par le Sénat, la notion de bail ferme semble donc bien préservée pour les bureaux en France, permettant ainsi d offrir des durées d engagement fermes comparables à celles des autres pays 8
Les droits de mutation augmentent dans la quasi-totalité des départements français Comme prévu dans la loi de finances pour 2014, depuis le 1 er mars, et pour une durée de deux ans, tous les départements français peuvent décider de relever la part départementale de la taxation sur les achats immobiliers jusqu à 4,5%, là où celle-ci était limitée à 3,8% auparavant. Cette hausse vise à compenser une baisse des dotations accordées aux conseils généraux, et à financer les dépenses sociales. Si tous les département étaient en faveur de ce relèvement, cela pourrait leur rapporter plus d 1 milliard d euros. Au 1 er avril, ce sont 81 des 101 départements français qui ont d ores et déjà décidé d augmenter leur taux de taxe de publicité foncière ou de droit d enregistrement. Pour ces départements, les acquéreurs de logements, parkings ou de locaux commerciaux devront donc payer plus de droits de mutation. Si 20 départements n ont pas encore statué, cela ne signifie pas que l imposition n augmentera pas plus tard, les conseillers généraux peuvent encore décider de modifier ce taux jusqu au 29 février 2016. En Rhône-Alpes, il faut noter des disparités selon le département concerné : L Ain, la Haute-Savoie, l Ardèche, la Drôme et la Savoie ont été les premiers à choisir d augmenter leur taux et prendra effet pour les ventes conclues à compter du 1 er mars 2014, Le Rhône les a suivi, mais cette hausse ne prend effet que pour les ventes conclues à partir du 1 er avril 2014, L Isère n appliquera pas la hausse de l imposition, enfin, le département de la Loire n a pas encore pris sa décision, l ancien taux se maintient donc pour le moment. 9
Bureaux JLL Paris La Défense Saint-Denis Le Plessis-Robinson 40-42 rue La Boétie «Le Berkeley», 19-29, rue du 3 rue Jesse Owens «La Boursidière» - BP 171 75008 Paris Capitaine Guynemer 93210 Saint-Denis 92357 Le Plessis-Robinson Tél : +33 (0)1 40 55 15 15 92903 Paris La Défense Cedex Tél : +33 (0)1 40 55 15 15 Tél : +33 (0)1 40 55 15 15 Fax : +33 (0)1 46 22 28 28 Tél : +33 (0)1 49 00 32 50 Fax : +33 (0)1 48 22 52 83 Fax : +33 (0)1 46 01 06 37 Fax : +33 (0)1 49 00 32 59 Lyon Marseille 55 avenue Foch 2 place Sadi Carnot 69006 Lyon 13001 Marseille Tél : +33 (0)4 78 89 26 26 Tél : +33 (0)4 95 09 13 13 Fax : +33 (0)4 78 89 04 76 Fax : +33 (0)4 95 09 13 00 Magali Pousson Vincent Delattre Stéphane Jullien Consultante Directeur Investissement Responsable Département Etudes & Recherche Régions Bureaux Lyon Lyon Lyon +33 (0)4 78 89 26 26 +33 (0)4 78 89 26 26 +33 (0)4 78 89 26 26 magali.pousson@eu.jll.com vincent.delattre@eu.jll.com stephane.jullien@eu.jll.com www.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc. 2014 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.