PROPERTY TIMES Quatre à la suite Paris QCA T2 2016 12 Juillet 2016 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre 4 Définitions 5 Auteur Massinissa Fedala Analyste Senior +33 (0)1 86 46 10 94 massinissa.fedala@cushwake.com Le marché du Quartier Central des Affaires (QCA) conserve son rythme de croisière avec un 4 ème trimestre consécutif à plus de 100 000 m² placés, une première depuis 2007. Avec 234 300 m² commercialisés depuis le début de l année, le volume d activité a progressé de 21% en un an. L ensemble des segments de surfaces ont participé aux bons résultats de ce semestre, et celui des surfaces intermédiaires (de 1 000 à 5 000 m²) aura été le plus dynamique avec 82 800 m² placés, un volume en hausse de 55% en un an. Le centre de gravité du marché du QCA tend à se déplacer vers l Est, et le secteur Centre, à mesure que les surfaces traitées deviennent importantes. Les acteurs de la Net économie, déjà présents sur les arrondissements du 3-4-10 et 11 ème, font leur entrée dans le QCA en privilégiant les immeubles du 2 ème et 9 ème. Emblématique de cette tendance, la transaction la plus importante du semestre est à mettre à l actif de WEWORK, engagé sur près de 12 000 m² au 33 de la rue La Fayette dans le 9 ème. La bonne dynamique du marché pourrait être freinée par un manque d offre qui va en s aggravant avec le temps. Ainsi seuls 262 000 m² sont aujourd hui immédiatement disponibles sur le QCA (-25% en un an), soit à peine l équivalent de 3 trimestres de commercialisations. L essentiel de l offre est constitué de surfaces de seconde main majoritairement inférieures à 1 000 m². Devant le déséquilibre entre une demande hyper-dynamique et une offre insuffisante, tant en nombre qu en qualité, les opérateurs ont mis un coup d accélérateur sur la production de surfaces de bureaux. Ainsi, 265 000 m² de surfaces de bureaux sont aujourd hui en chantier sur un marché dont le rythme des livraisons avait chuté à 28 000 m² par an entre 2009 et 2014. Les lancements en blanc sont légion avec 14 projets offrant encore des disponibilités sur les 20 en cours de réalisation sur le QCA et le secteur de Paris Centre Ouest. Graphique 1 Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Contacts David Bourla Head of Research - France +33 (0)1 53 76 91 91 david.bourla@cushwake.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com Source: Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1
Contexte économique Une reprise installée L économie française s installe, trimestre après trimestre, dans une phase de reprise lente, graduelle, mais solide. L année 2016 a démarré sous les meilleurs auspices avec un PIB en hausse de 0,6%, venue confirmer le rebond de 2015 (+1,2% sur l ensemble de l exercice). Tous les ingrédients semblent réunis pour que cette phase de reprise se confirme dans les mois à venir. La consommation des ménages, moteur traditionnel de l économie française, revient frôler les 2% de croissance annuelle - le rythme de croisière qui était le sien avant la crise de 2009 - soutenue par des gains de pouvoir d achat qui se confirment dans un contexte de faible inflation. Les enquêtes de conjoncture semblent corroborer cette embellie avec un indice de confiance des ménages qui reprend des couleurs ce semestre et se rapproche, mois après mois, de sa moyenne de longue période. Les entreprises font également montre d un optimisme inédit. L indice du climat des affaires repassant au-dessus de sa moyenne de longue période pour la première fois depuis 5 ans. L investissement des entreprises devrait être l un des principaux soutiens de l économie française dans les années à venir. Une politique monétaire accommodante, un accès facilité au crédit, un taux de marge qui se redresse, et la robustesse de la demande intérieure sont autant d incitations à investir pour les entreprises. La Banque de France anticipe une croissance soutenue des investissements privés, à hauteur de plus de 3% par an d ici à 2018. Si le taux de chômage reste à des niveaux historiques (10,2%), la bonne orientation de l économie a permis de stopper une hausse qui semblait inextinguible. Pour autant, la reprise économique n est pas encore assez soutenue pour inverser sensiblement la courbe du chômage à court terme. Le séisme du Brexit Paris aux aguets. Le résultat du référendum du 23 juin 2016 sur la sortie du Royaume-Uni de l Union Européenne va ouvrir un nouveau chapitre dans la compétition que se livrent les capitales européennes pour attirer les entreprises. Londres, centre névralgique de l Europe des start-ups, mais aussi et surtout de la finance, pourrait connaître une véritable saignée au sein de son tissu économique. Les entreprises les plus connectées à l international pourraient être tentées par un déménagement vers un pays de l Union afin de ne pas se couper d un marché de plusieurs centaines de millions de clients potentiels. Graphique 2 Croissance du PIB en France, % Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Source: INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % Au lendemain du vote, les grandes banques de la City, JP MORGAN et HSBC en tête, annonçaient déjà envisager un déplacement de plusieurs milliers de postes vers d autres places européennes. Paris a longtemps fait figure de principale rivale à la place de Londres, avec des capacités d accueil et un réseau de transport de premier ordre; de nouveaux pôles pourraient tirer leur épingle du jeu en jouant sur d autres atouts : la fiscalité pour Dublin et Luxembourg, la qualité de vie pour Berlin et Amsterdam. Une nouvelle compétition s ouvre. Source: BIT cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2
Demande placée et valeurs locatives 4 ème trimestre consécutif à plus de 100 000 m² placés Le marché francilien des bureaux affiche une bonne santé avec une activité transactionnelle en hausse de 20% et 1,1 million de m² ayant accueilli un nouvel utilisateur au cours du 1 er semestre. Le marché du QCA parisien n est pas en reste avec 234 300 m² placés au cours du 1 er semestre, soit une activité en hausse de 21% en un an. Avec 132 300 m² commercialisés au 2 ème trimestre, Paris QCA conserve un rythme de croisière élevé avec un 4 ème trimestre consécutif à plus de 100 000 m² de demande placée, une première depuis 2007. Les petites transactions celles inférieures à 1 000 m² - restent le moteur principal du marché parisien, avec près de 127 000 m² placés sur ce segment de surface, soit plus de la moitié de l activité. Les surfaces intermédiaires ont, quant à elles, enregistré la plus forte progression en un an (82 800 m² commercialisés en six mois, + 55% en un an), avec notamment plusieurs transactions pour des surfaces comprises entre 3 000 et 5 000 m² sur le Centre. Alors que le secteur de l Etoile reste le centre de gravité incontesté du marché du QCA sur le segment des petites surfaces, en captant deux tiers de l activité, le secteur du Centre fait jeu égal lorsque l on monte dans les tranches de surface. Le mouvement initié par les acteurs de la Net économie, qui ont investi le centre de Paris depuis plusieurs années, a débordé les arrondissements du 2 ème et 9 ème du QCA, devenu la nouvelle terre d élection de nombreuses start-ups à la croissance exponentielle. Elles pourront s installer dans le «La Fayette», dont les 11 700 m² ont été pris par WEWORK, spécialiste des espaces de travail partagés, signant ainsi la transaction la plus importante du semestre sur ce secteur. Valeurs locatives orientées à la hausse La valeur moyenne de première main, en progression constante depuis 2012, s établit à 660 /m²/an. Cette moyenne cache un large éventail de valeurs allant de 400 /m²/an sur des petites surfaces restructurées, à 800 /m²/an pour des bureaux de taille intermédiaire, proches de la prestigieuse place Vendôme. La valeur moyenne de seconde main suit une route parallèle, progressant lentement mais sûrement ; elle s établit à 540 /m²/an, avec, là encore, de disparités significatives selon la qualité des surfaces et leur localisation. La barre symbolique des 800 /m²/an a même été atteinte pour des surfaces modernes à l Etoile. Graphique 5 Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² 600 500 400 300 200 100 0 Source: Immostat Tableau 1 Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface T1-T2 2016 TRANCHE DE SURFACE M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1000 m² 126 900 54% 8% De 1 000 à 5 000 m² 82 800 35% 55% Plus de 5 000 m² 24 500 10% 8% Surface totale 234 300 100% 21% Source: Immostat Graphique 6 Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, /m²/an 900 800 700 600 500 400 300 Loyer moyen de 2nde main Loyer prime T1 T2 T3 T4 Loyer moyen de 1ère main Source: Immostat - Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC Les valeurs locatives devraient poursuivre leur progression sur un marché où le déséquilibre entre demande et offre reste important. Les livraisons attendues de surface de première main, le plus souvent restructurées, devraient également participer à la hausse de la valeur locative moyenne sur le QCA. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3
Offre Un marché freiné par le manque d offre La conjonction d une demande soutenue et d un manque structurelle de disponibilités agit mécaniquement sur un volume d offre immédiate qui ne cesse de se contracter. Ainsi, seuls 262 000 m² sont disponibles à la fin du 1er semestre (-25% en un an), soit moins de trois trimestres de commercialisation au rythme moyen observé depuis une décennie sur le QCA. Le manque d offre se fait d autant plus ressentir à mesure que l on monte dans les segments de surfaces. Ainsi, si l offre reste stable depuis plusieurs années sur le segment des surfaces inférieures à 1 000 m², elle a fondu comme neige au soleil sur celui des surfaces d envergure, pour lesquelles elle a été divisée par deux en seulement 18 mois. Seules deux offres aujourd hui disponibles pourraient contenter une demande immédiate pour 10 000 m² ou plus sur l ensemble du secteur du QCA. Le portrait-robot de l offre immédiatement disponible sur le secteur du QCA serait celui d une surface de seconde main (trois quarts des surfaces disponibles), inférieure à 1 000 m² (la moitié de l offre disponible), localisée sur le secteur de l Etoile (trois quarts de l offre disponible). Comme sur le reste de la capitale, le taux de vacance du QCA semble s installer durablement sous la barre des 5%, seuil théorique de liquidité du marché. Il s établit à 3,7% fin juin 2016, un niveau parmi les plus faibles de la région francilienne à 6,9%. Le manque d offre disponible est aujourd hui la menace la plus importante pesant sur le maintien de l activité transactionnelle du marché du QCA. Graphique 7 Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² 500 400 300 200 100 0 Source: Immostat Graphique 8 Taux de vacance 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Moins de 1 000 m² De 1 000 à 5 000 m² Plus de 5 000 m² Les m² de bureaux de première main vont inonder Paris Centre Ouest Les succès de commercialisation rencontrés par les immeubles de bureaux livrés en 2015 sur le secteur de Paris Centre Ouest ont décidé les opérateurs à investir massivement sur un marché du QCA en manque d offre, notamment sur le segment de grand gabarit d immeuble. Ainsi, 265 000 m² de surfaces de bureaux sont aujourd hui en chantier sur un marché dont le rythme des livraisons avait chuté à 28 000 m² par an entre 2009 et 2014. En incluant les surfaces disposant de leurs permis de construire, ce sont près de 462 000 m² qui pourraient alimenter le marché de Paris QCA et Centre Ouest d ici à 2019. La généralisation des lancements en blanc est l un des marqueurs les plus évidents de la confiance des investisseurs dans le marché de Paris Centre Ouest. Sur les 20 chantiers aujourd hui en cours, seuls 6 sont pré commercialisés. Il s agira d une bouffée d oxygène bienvenue sur un marché dont le potentiel d activité était étouffé par un manque d offre chronique, et d un argument supplémentaire dans la lutte que devra livrer Paris pour se faire une place dans l Europe post- Brexit. Source: Immostat - Cushman & Wakefield Graphique 9 Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à Paris QCA et Centre Ouest, en milliers de m² 175 150 125 100 75 50 25 0 Source: Cushman & Wakefield. Paris QCA Paris Ile-de-France T3-T4 2016 2017 2018 2019 Paris QCA Paris Centre-Ouest (Hors QCA) cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4
Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5
EMEA John Forrester Chief Executive +44 (0)20 3296 2002 john.forrester@cushwake.com France Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Chairman +33 (0)1 53 76 95 74 olivier.gerard@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2016 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : www.cushmanwakefield.com Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 60601 USA phone +1 312 424 8000 fax +1 312 424 8080 email info@cushwake.com Cushman & Wakefield France 21 rue Balzac 75008 Paris France Phone +33 (0)1 53 76 92 92 cushmanwakefield.com