OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES (OBIE 77) Les transactions immobilières en Seineet-Marne L essentiel des transactions par catégories La répartition par secteurs Géographiques L avis des experts CONSEIL GÉNÉRAL DE SEINE ET MARNE Une nouvelle fois, Seine-et-Marne Développement est fier de vous présenter les chiffres de l Observatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne. Soucieux de vous apporter les informations les plus pertinentes possibles dans l exercice de vos métiers, nous avons réuni les principaux acteurs de l immobilier du département au sein d un observatoire (OBIE 77). Grâce à leur concours, nous avons analysé plus de 212 transactions réalisées par nos partenaires. Ces chiffres nous permettent de dégager les tendances du marché pour ce semestre et d anticiper avec vous les mouvements pour développer, ensemble, notre territoire.
LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR ACTIF (EN NOMBRE) Locaux logistique 8% Bureaux 37% Les transactions de bureaux qui étaient stables en et (43 % des parts des transactions) avaient connu en une forte hausse passant à 47 %. Ce semestre affiche un net recul pour cet actif qui ne représente plus que 37 % des parts. Les transactions de locaux d activités toujours très présentes dans notre département se maintenaient depuis aux alentours de 50 % (48 % en ). Pour ce semestre, cet actif affiche une nette augmentation avec 55 % des parts des transactions. Les locaux logistique qui représentaient en 8 % des parts de transactions, 7 % en, n étaient plus qu à 5 % en. Ce semestre, ils représentent 8 % des parts. Locaux d activités 55% RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR SURFACE COMMERCIALISÉE (EN M²) Le marché des transactions a été porté par les locaux d activités. C est la première fois depuis que cet actif dépasse les 50 % du total des transactions. RÉPARTITION DES TRANSACTIONS DES 3 DERNIERS SEMESTRES (EN NOMBRE DE TRANSACTIONS) Si le volume commercialisé au semestre est bien supérieur à celui du 2 nd semestre, il est très en deçà de celui du semestre qui avait connu des volumes commercialisés bien supérieur dans tous les actifs. ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION DES ACTIFS DEPUIS (EN M² COMMERCIALISÉS) ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION DES ACTIFS DEPUIS (EN NOMBRE) 10 9 8 7 6 5 4 3 1er 10 9 8 7 6 5 4 3 Bureaux Locaux d activités Locaux logistique Bureaux Locaux d activités Locaux logistique
LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE DEPUIS (LOCATION/VENTE) LOCALISATION DES TRANSACTIONS 10 9 8 7 6 5 4 3 Location Vente 10 9 8 7 6 5 4 3 La part des transactions à la vente sont restées stables et représentent 25 % des transactions. Sud Sénart/Melun Paris-CDG/Meaux Meaux Marne-la-Vallée/Chelles Francilienne Est VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE DEPUIS (ÉTAT DES LOCAUX-NEUF/2 NDE MAIN) EN NOMBRE 64 % des transactions sont recensées sur le secteur Marne-la- Vallée/Chelles, contre 51 % pour l année. Vient ensuite Sénart/Melun avec 22 % des parts, contre 27 % des parts en. 10 9 8 7 6 5 4 3 Neuf 1er Seconde main On note au semestre, un fort recul des transactions dans le neuf qui passent de 30 % pour l année à 12 %. La Croix du Sud Sénart DR San de Sénart LES PRIX : BAISSE GENERALISÉE DES VALEURS FACIALES Globalement on assiste à une opacité du marché avec une augmentation du nombre de transactions dont les montants n ont pas été transmis. Les prix à la location ont connu une baisse sensible, certains propriétaires continuant de faire preuve de souplesse dans l octroi des mesures d accompagnement pour faciliter les prises à bail.
LES BUREAUX Une consommation de surface en baisse ÉVOLUTION DU NOMBRE DE TRANSACTIONS DEPUIS DÉTAIL DES TRANSACTIONS SELON LE NOMBRE DE M² COMMERCIALISÉS DEPUIS 140 120 100 80 60 40 20 40 000 m 2 35 000 m 2 30 000 m 2 25 000 m 2 20 000 m 2 15 000 m 2 10 000 m 2 0 Le semestre est légèrement supérieur à celui de (+4 points) mais est très éloigné de celui de (-42%) et de (-39%). 5 000 m 2 0m 2 > 1 000 100 à 199 500 à 999 51 à 99 200 à 499 < 50 DÉTAIL DES TRANSACTIONS DEPUIS Il est à noter une proportion plus importante de transactions de 500 à 999 m². VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE DEPUIS (LOCATION/VENTE) 10 9 8 7 Depuis, on note une part importante et constante des surfaces inférieures à 100 m², soit 50 % du total des transactions. ÉVOLUTION DU NOMBRE DE M² COMMERCIALISÉS DEPUIS 40 000 m 2 35 000 m 2 6 5 4 3 Location Vente 30 000 m 2 25 000 m 2 20 000 m 2 15 000 m 2 10 000 m 2 5 000 m 2 Une augmentation des ventes chaque année, passant en à 15 % puis en à 17 % pour atteindre 20 % au semestre. Les deux plus importantes transactions : 1 375 m² de bureaux loués par la société Cauval à Torcy (CBRE Agency) et 1 040 m² de bureaux achetés par la société Protect France Incendie à Lagny-sur-Marne. 0 m 2
LES LOCAUX D ACTIVITÉS Une place prépondérante en Seine-et-Marne ÉVOLUTION DU NOMBRE DE TRANSACTIONS DEPUIS DÉTAIL DES TRANSACTIONS SELON LE NOMBRE DE M² COMMERCIALISÉS DEPUIS 140 120 100 80 60 40 20 0 10 9 8 7 6 5 4 3 DÉTAIL DES TRANSACTIONS DEPUIS <199 1 500 à 1 999 5 000 à 9 999 200 à 499 2 000 à 2 999 > 10 000 500 à 999 3 000 à 3 999 1 000 à 1 499 4 000 à 4 999 VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE MOTIF DE LA TRANSACTION Les transactions de surfaces inférieures à 199 m² sont toujours en progression et atteignent 19 % du nombre total. Ce sont celles entre 500 et 999 m² qui progressent fortement et cela chaque semestre, passant à 24 % pour le semestre. Quant à celles entre 2000 et 3000 m² elles sont également bien présentes ce semestre avec 8 % des transactions. ÉVOLUTION DU NOMBRE DE M² COMMERCIALISÉS DEPUIS 10 9 8 7 6 5 4 3 Location Vente Sur l ensemble des transactions, 30 % sont à la vente et 12 % concernent des produits neufs. La plus importante transaction concerne la vente d un bâtiment ancien de 10 000 m² à l entreprise Bati Formes à Brie-Comte-Robert (BNP Real Estate Transaction). 120 000 m 2 100 000 m 2 80 000 m 2 60 000 m 2 40 000 m 2 20 000 m 2 Parc d Activités l Orée de Guignes Guignes-Rabutin Jean-Paul Houdry 0 m 2 2 éme
LES LOCAUX LOGISTIQUE La Seine-et-Marne : Localisation de la plus importante transaction du semestre d'ile-de-france ÉVOLUTION DU NOMBRE DE TRANSACTIONS DEPUIS DÉTAIL DES TRANSACTIONS SELON LE NOMBRE DE M² COMMERCIALISÉS DEPUIS LE 2 ND SEMESTRE 25 20 15 10 5 0 10 9 8 7 6 5 4 3 Le semestre est légèrement inférieur à celui du semestre, mais reste supérieur aux semestres précédents. > 50 000 1 000 à 4 999 10 000 à 49 999 < 999 5 000 à 9 999 DÉTAIL DES TRANSACTIONS DEPUIS VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE MOTIF DE LA TRANSACTION 10 9 8 7 6 5 4 3 ÉVOLUTION DU NOMBRE DE M² COMMERCIALISÉS DEPUIS 300 000 m 2 Location Vente 250 000 m 2 200 000 m 2 150 000 m 2 En ce semestre 76 % des transactions sont des locations, soit un pourcentage très supérieur aux années précédentes (53 % en, 67 % en ). 12 % des transactions au semestre ont été faites dans le neuf soit une baisse très significative par rapport à pour qui le neuf représentait 42 %. 100 000 m 2 50 000 m 2 0 m 2 Les deux plus importantes transactions concernent l implantation du siège social de Toys «R» Us qui comprend un entrepôt de 51 000 m² dont la livraison est prévue courant 2015 (CBRE Agency ) et Alpha Direct Services à Moissy-Cramayel pour la location d un entrepôt de 30 000 m² (Prologis).
FOCUS SUR LES TERRITOIRES Extrait de l étude Les transactions immobilières sont d ordinaire très différenciées et les résultats du semestre ne dérogent pas à cette règle mais au contraire l accentuent. VENTILATION SELON LE NOMBRE DE TRANSACTIONS PAR TERRITOIRES DEPUIS 10 9 8 7 6 5 4 3 Le département a été découpé en 6 secteurs : Sud Sénart/Melun Marne-la-Vallée/Chelles Francilienne Est Paris-CDG/Meaux Marne-la-Vallée/Chelles regroupe 64 % des transactions dont 68 % des transactions de locaux d activités. Sénart/Melun arrive en 2 nde position avec 22 % des transactions. On note que sur ce secteur, c est la ville nouvelle qui porte le marché avec 90 % des transactions. Sud Sénart/Melun Marne-la-Vallée/Chelles Francilienne Est Paris-CDG/Meaux VENTILATION DE LA DEMANDE PAR NATURE DE LA TRANSACTION (EN %) SUR LES SECTEURS LES PLUS REPRÉSENTATIFS VENTILATION SELON LE VOLUME DE M² COMMERCIA- LISÉS PAR TERRITOIRES 10 9 8 7 6 5 4 3 Sud Sénart/Melun Marne-la-Vallée/Chelles Francilienne Est Paris-CDG/Meaux La très forte proportion de location est très présente dans tous les secteurs géographiques. Le secteur de Marne-la-Vallée/Chelles est légèrement supérieur à la tendance départementale concernant la vente à utilisateur. Trois communes enregistrent plus de 15 transactions, Lognes, Lieusaint et Chelles. Ce semestre, Sénart/Melun représente 57 % du total de volume de m² commercialisés et 87 % pour les seuls locaux logistiques. Marne-la- Vallée/Chelles représente 30 % du total de volume de m² commercialisés dont 75 % pour l actif seul des bureaux.
OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES (OBIE77) L avis des experts SANDRINE BRICOUT KARÉA Gérante «Dans un contexte économique compliqué et incertain, l immobilier d entreprise résiste en. La rationalisation des surfaces reste une réponse à la recherche d économies, toujours très forte en cette période de crise. D un point de vue géographique, sans grande surprise, les agglomérations de Marne-la-Vallée et Sénart concentrent la quasi-totalité de la demande placée sur le département. La demande s exprime autant à l acquisition qu à la location. Le créneau des petites surfaces (m²) reste le moteur du marché pour les PME PMI. Même si les taux d intérêt sont historiquement bas, la demande d acquisition bien présente et des vendeurs prêts à étudier leurs grilles à la baisse, les financements sont toujours ressentis comme restreints. Dans l ensemble, les valeurs locatives se maintiennent sur les secteurs disposant d un bon équilibre offre/demande. En revanche sur des marchés plus concurrentiels, ou de seconde main, les valeurs locatives sont étudiées de près et peuvent faire l objet de réajustement. On peut donc assister parfois à la baisse de loyer facial. Les propriétaires sont très entreprenants pour garder leurs locataires ce qui se traduit par de nombreuses négociations qui limitent les volumes de transactions. La Seine-et-Marne représente une belle attractivité et une offre économique sur l Ile-de-France. En lien avec l Europe certaines entreprises choisissent aussi d y emménager ou de s y implanter pour d autres raisons, comme la recherche de synergies, l image de l entreprise, le recrutement, l accessibilité et dessertes. La Seine-et-Marne dispose de la 1 ère offre foncière d Ile-de-France ce qui ouvre des opportunités avec de nouveaux programmes dont les projets sont qualitatifs. L offre de petites et moyennes surfaces va contribuer au développement et répondre à certaines attentes tels que le GREENWICH construction OTI, le NEOS et GREEN PARK lancé par GCI, PITCH promotion à Sénart, livrés en 2015. Ces immeubles ou bâtiments neufs permettront d élargir l offre pour 2014.» OBIE 77 : L OBservatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne est composé, autour de Seineet-Marne Développement, des principaux acteurs de l immobilier du département : Arthur Loyd, CBRE, Century 21 Egérie, Data Immo, DTZ, EOL, Evolis, Gemofis, GSA Immobilier, Keops, MMI Investissements, SERGIC entreprises, Jones Lang Lasalle, Scamac Immo, Karéa, Century 21 Businessity, BNP Paribas Real Estates et nos partenaires territoriaux comme Epamarne, Epa Sénart, la Communauté de Communes de Moret Seine et Loing, les communautés d agglomération de la Brie Francilienne, de Marne et Chantereine, de Marne et Gondoire, et du Val Maubuée et le San de Sénart. Un grand merci à chacun pour sa contribution. JEAN-PIERRE TROTOUX SALINI Responsable commercial «La construction de bâtiments clefs-en-mains à usage industriel et de bureaux, s est montrée particulièrement dynamique en Seine-et- Marne pour Salini Groupe, et ce malgré un contexte économique maussade. Ainsi, au cours des six premiers mois de l année, Salini Groupe a ouvert plusieurs chantiers et signé de nouveaux contrats parmi lesquels : AERECO (siège social de 18 000 m²) et DIPSAMATIC (1 540 m²) à Collégien, FILMÉTAL, qui réitère sa collaboration avec Salini Groupe en lui confiant la réalisation de l extension des bureaux de la société (335 m²) à Bussy-saint-Georges et THEBEN, société allemande qui implantera son siège social France de 2 000 m² sur la ZAC de la Madeleine à Chelles. Nous pouvons également mentionner la livraison à la société MICROCERTEC de son nouveau bâtiment (2 940 m²) sur la ZAC de Lamirault à Collégien. Fort de son expérience de plus de 45 ans dans le domaine de la construction, Salini Groupe intervient non seulement en tant qu opérateur global, qui garantit le prix, le délai et le respect du cahier des charges mais aussi en fournisseur de services puisque le groupe propose d entretenir les bâtiments afin d en assurer la pérennité. En étroite collaboration avec les collectivités locales et départementales, dont il faut souligner ici l extrême motivation à promouvoir la Seine-et- Marne et les précieux conseils qu elles apportent aux entreprises, Salini Groupe, et l ensemble de ses collaborateurs, s attachent plus que jamais à apporter les meilleures solutions architecturales, constructives et environnementales à leurs clients.» GUILLAUME LIENARD Communauté d agglomération La Brie Francilienne Responsable Service «Développement économique» «Sur la communauté d agglomération de la Brie Francilienne, au semestre, la demande placée s est concentrée sur les petites surfaces inférieures à 250 m². Les négociations ont été particulièrement longues et difficiles. A Roissy-en-Brie, le parc d activités de la Forge a été achevé avec la construction du siège de la société Recyclage Francilien de Matériaux et de Geolab (1745 m² SHON) ainsi que ceux de la société RMC Guittard (1 400 m² SHON) ; deux parcs d activités commerciaux sont également en fin de commercialisation. En début d année, la Brie Francilienne a engagé les études préalables à la mise en œuvre d une opération d aménagement au sud de la ville de Roissy-en-Brie avec notamment le développement d un nouveau parc d activités sur 8 ha. Ce projet a pour ambition de permettre aux entreprises du territoire Brie Francilien de pouvoir se développer et d acquérir des locaux d activités adapté à leurs besoins.» Tous les détails de l'étude et plus encore, en devenant membre de l'observatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne : http://www.seine-et-marne-invest.com/businest/groupes/obie-77 Contact : Lydie Benko - Tél. : 01 64 14 19 11 - Email : l.benko@smd77.com Photo de couverture : SMD/yannpiriou.com «Le bambou, un choix écologique de Fulton pour un ensemble de trois immeubles de bureaux HQE à Sénart»