Le marché tertiaire en région lyonnaise Avril 2013 Deux signatures majeures «boostent» le marché locatif Le début d année 2013 commence sous de bons auspices avec un 1 er trimestre record. Près de 80 000 m² ont été loués en seulement trois mois, ce qui représente une hausse de 78% en un an. Il s agit du meilleur démarrage enregistré sur le marché lyonnais depuis 10 ans, qui acte dans le même temps le retour des grandes transactions dans l agglomération, après une année 2012 en berne. Les grandes transactions sont de retour à Lyon Cette belle performance est toutefois à relativiser car elle repose principalement sur deux transactions d envergure, qui représentent plus de 50% des surfaces louées depuis le début de l année. Il s agit tout d abord de la prise à bail de la SNCF de 22 000 m² dans la Tour Incity, pour y transférer sa direction régionale, actuellement située près de la gare de Perrache, et qui décentralisera de la région parisienne ses services liés à l exploitation des TER. Cette transaction permet donc de remplir à plus de 50% la future plus haute tour de Lyon, actuellement en travaux et dont la livraison est prévue pour fin 2015. Autre transaction notable du trimestre, la signature d un BEFA par Sanofi pour 22 000 m² sur un terrain de Plastic Omnium à Gerland. Les travaux ont débuté et s achèveront au 1 er trimestre 2015. Lyon se hisse ainsi parmi les eurocités les plus attractives d Europe, et caracole en tête en termes de demande devant Francfort (68 000 m² loués au 1 er trimestre 2013), Barcelone (47 000 m²) et Milan (24 000 m²). De manière générale, le marché lyonnais tend à évoluer vers des opérations de plus en plus grandes en termes de taille, qui se rapprochent du marché parisien. Elles répondent à la concrétisation de schémas immobiliers conçus par de grands groupes pour regrouper le plus souvent plusieurs implantations en un même site unique. L augmentation de la taille de ses opérations limite donc les capacités d implantation dans l agglomération. Elle induit un positionnement en amont de 2 à 3 ans avant l installation effective sur site. Les opérations prennent donc la forme de pré-commercialisations ou de clés-en-main comme dans le cas de la SNCF ou de Sanofi par exemple. La rationalisation des surfaces reste donc une réponse à la recherche d économies, toujours prégnante en cette période de crise. Elle n est toutefois pas le seul moteur. Au-delà des purs éléments financiers, certaines entreprises choisissent de déménager pour d autres raisons comme la recherche de synergies, l image de l entreprise, le recrutement ou encore la rétention des talents. au détriment des transactions intermédiaires qui ont fait défaut en ce début d année Au-delà du bon démarrage de l activité locative, le marché évolue à deux vitesses avec d une part de grandes entreprises qui consomment des mètres carrées neufs dans le cadre de précommercialisation de grands projets ou de réalisation de clés-enmain, et d autre part un marché intermédiaire (surfaces comprises entre 500-3 000 m²) qui souffre d un déficit notable de transactions, contrairement à l année dernière ou ce segment de marché avait pris le relai en l absence de grande transaction. En effet, les propriétaires sont toujours très entreprenants pour garder leurs locataires, ce qui se traduit sur le marché par de nombreuses renégociations qui limitent les volumes de transactions. Certaines entreprises restent également frileuses à tout mouvement, limitant ainsi les risques de transfert, et sont toujours dans une position d attentisme évidente.
Pulse Le marché tertiaire en région lyonnaise Avril 2013 Page 2 Lyon intra-muros concentre la quasi-totalité de la demande placée D un point de vue géographique, sans grande surprise, Lyon intramuros concentre la quasi-totalité de la demande placée, avec en tête les secteurs de La Part Dieu, Gerland et Tonkin St Clair. Le secteur de La Part Dieu reste toujours très prisé par les grandes entreprises, bien que la demande ait été peu active au 1 er trimestre. En dehors de la transaction de la SNCF, on peut retenir comme référence : - la pré-commercialisation du groupe d ingénierie Setec dans l immeuble «Le Crystallin» sur 3 800 m², qui sera livré à l été 2013. Sur le secteur de Gerland, hormis la transaction de Sanofi, le marché enregistre : - la pré-commercialisation de Gras Savoye dans l immeuble «Ambre» sur 1 700 m², qui sera livré en septembre prochain. Gerland apparait aujourd hui comme une vraie alternative d implantation pour les grands utilisateurs historiquement implantés à La Part Dieu. Il offre des immeubles de bureaux neufs avec les dernières certifications environnementales à des positionnements de valeur compétitifs, autour de 215 pour les meilleurs produits (contre 270 voire 285 pour La Part Dieu). Enfin sur le secteur de Tonkin St Clair, on pourra retenir deux signatures significatives : - celles de RTE et d EDF dans «Le Patio» à Villeurbanne sur environ 2 500 m² et 1 400 m² respectivement. L immeuble, ayant subi une restructuration complète, a été livré en février dernier, et proposait un loyer attractif de 185. Stabilité des valeurs malgré quelques réajustements sur certains secteurs Dans l ensemble, les valeurs locatives se maintiennent sur les secteurs disposant d un bon équilibre offre / demande. En revanche sur des marchés plus concurrentiels, les valeurs locatives sont étudiées de près, et peuvent faire l objet de réajustement. On peut donc assister ponctuellement à de légères baisses de loyer facial. Même tendance pour les secteurs de la Presqu Ile, de Confluence, et du 6ème arrondissement qui affichent des valeurs «top» stables comprises entre 260 et 230 HT/m²/an. Les valeurs des actifs de seconde main ont connu, quant à elles, des évolutions contrastées d un secteur à l autre, avec en tête le 6ème arrondissement et la Presqu Ile dont les valeurs locatives moyennes se positionnent plus ou moins autour de 190. Les loyers de seconde main des autres secteurs sont plutôt orientés à la baisse, à l exception de ceux de Villeurbanne et de Gerland qui progressent et s établissent à 158 et 135 au 1er trimestre. Cette hausse peut s expliquer par la bonne qualité du stock disponible sur ces secteurs. De manière générale, il y a toujours une grande disparité selon les secteurs, notamment entre les secteurs recherchés et les secteurs secondaires. Cette tendance s accentue. Statu quo pour l offre disponible A l issue du 1er trimestre, l offre immédiatement disponible reste stable autour 290 000 m², soit un taux de vacance de 5,2%. Les pré-commercialisations continuent d être importantes notamment pour les grandes prises à bail, ce qui n impacte pas directement le stock d offres existant disponible. La dichotomie du marché reste d actualité avec d un côté Lyon intramuros qui enregistre une vacance faible dans l ensemble, et de l autre une périphérie qui affiche des disponibilités plus importantes. Le secteur de La Part Dieu jusqu alors sous-offreur, avec un taux de vacance de 2,1%, devrait sortir dans les mois qui viennent de cette situation de pénurie. En effet, le lancement des deux opérations neuves «Equinox» (10 300 m²) et «Be» (11 000 m²) devrait apporter un peu de fluidité au marché et pourraient susciter l intérêt d utilisateurs à la recherche d opportunités sur le secteur. Des libérations de grandes surfaces de qualité devraient également intervenir en 2013 et 2014. Ces dernières devraient retrouver facilement preneur. Le loyer prime de La Part-Dieu reste stable autour de 270 HT/m²/an. Le point le plus haut reste la transaction signée sur la Tour Incity à 315 HT/m²/an.
Pulse Le marché tertiaire en région lyonnaise Avril 2013 Page 3 Perspectives Les perspectives s annoncent bonnes sur le marché des bureaux compte tenu du bon démarrage de l année et des négociations actuellement en cours. Le niveau de demande placée devrait donc atteindre 220 000 m² pour 2013. Les grandes transactions sont de retour et la demande est là. La qualité et la diversité des offres proposées sur le marché devraient ainsi permettre d apporter des réponses adaptées aux besoins exprimés par les entreprises et ainsi soutenir l activité locative cette année. Côté offre, Lyon affiche un taux de vacance très contenu au regard des autres eurocités comme Francfort, Milan ou Barcelone pour lesquelles la vacance est bien plus élevée avec des taux allant de 11,7% à 14,1%. La grande diversité des offres proposées aux entreprises, aussi bien en termes de taille que de qualité des immeubles, est un véritable atout pour la cité. Qui plus est, l agglomération lyonnaise poursuit sa stratégie de développement tertiaire autour de grands projets urbains, complémentaires en termes de produits proposés et en adéquation aux attentes des utilisateurs. En 2013, les livraisons s accélèrent. Pas moins de 170 000 m² devraient sortir de terre, dont 70 000 m² restent à commercialiser. 60% des projets actuellement en travaux, livrables cette année, sont donc déjà pré-loués, ce qui est un niveau satisfaisant dans un contexte économique pourtant difficile. En 2014, les disponibilités dans des programmes neufs «certains» (c est-à-dire dont le chantier a déjà démarré à ce jour) s amoindrissent considérablement. Seuls 24 000 m² demeurent encore disponibles à la commercialisation. Dans le contexte où la demande pour les produits neufs demeure soutenue et que l offre reste maitrisée dans les secteurs tertiaires les plus recherchés, les valeurs locatives faciales haut-de-gamme devraient continuer de se maintenir pour les meilleurs produits.
Pulse Le marché tertiaire en région lyonnaise Avril 2013 Page 4 Les indicateurs clés du marché tertiaire en région lyonnaise au 31 mars 2013 Secteur CECIM Demande placée 1T2013 (m²) Evol. demande placée (1T 2013 vs 1T 2012) Offre immédiate (m²) Taux de vacance immédiat Loyer "top prime" ( /m²/an) Loyer moy. de 2nde main ( /m²/an) Presqu'île 1 206-39% 8 349 3,6% 260 188 Confluence 1 783 39% 11 523 6,0% 230 156 Vaise / Fourvière 3 007 28% 27 401 5,8% 200 113 Lyon 6 / Préfecture 3 438 175% 17 442 3,8% 230 196 Tonkin / Saint Clair 5 751 3922% 9 302 4,0% 185 132 Villeurbanne / Carré de Soie 3 719-69% 18 742 10,1% 185 158 Part Dieu 28 883 452% 21 993 2,1% 285 151 Hôpitaux / Lyon 8 739-60% 16 143 5,7% 175 117 Lyon 7 / Gerland 25 424 228% 30 830 5,5% 215 135 Total Intramuros 73 950 120% 161 725 4,4% 285 151 Grand Lyon Est 1 326-60% 41 805 9,0% 155 116 Grand Lyon Sud Ouest 622 13% 6 212 3,8% 140 129 Grand Lyon Nord Ouest 1 404-68% 44 617 7,2% 160 113 Autres secteurs 1 207-46% 34 103 6,7% 170 119 Total Périphérie 4 559-57% 126 737 7,0% 170 117 Total Région Lyonnaise 78 509 78% 288 462 5,2% 285 150
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