Research paris VISION L immobilier d entreprise en Ile-de-France - Bilan & Perspectives Commercial Real Estate in the Paris Region - Results & Outlooks Automne / Autumn 2009 SOMMAIRE L éditorial de Philippe Perello : nouvelle séquence 3 L opinion de Daniel Cohen : une crise qui en cache une autre 4-5 Le marché locatif : le feu serait-il sous la glace? 6-17 Le marché de l investissement : un marché de bons pères de famille 18-27 Le marché des commerces : crise économique vs crise morale 28-35 Summary Editorial, by Philippe Perello: a new sequence 37 Opinion, by Daniel Cohen: one crisis can hide another 38-39 The Letting Market: do still waters run deep? 40-51 The Investment Market: defensive investment market 52-61 The Retail Market: economic crisis vs moral crisis 62-69
2 l Éditorial de philippe perello NOUVELLE SÉQUENCE 3 editorial, by philippe perello A NEW SEQUENCE 37 l opinion de daniel cohen UNE CRISE QUI EN CACHE UNE AUTRE 4-5 opinion, by daniel cohen ONE CRISIS CAN HIDE ANOTHER 38-39 Le marché locatif LE FEU SERAIT-IL SOUS LA GLACE? 6-17 Tendances Rétrospectives Perspectives Questions à Philippe Depoux, Generali France THE letting market DO STILL WATERS RUN DEEP? 40-51 Trends Flashback Outlook Questions to Philippe Depoux, Generali France Le marché de l investissement UN MARCHÉ DE BONS PÈRES DE FAMILLE 18-27 Tendances Rétrospectives Perspectives Questions à Olivier Vellay, MGPA the investment market DEFENSIVE INVESTMENT MARKET 52-61 Trends Flashback Outlook Questions to Olivier Vellay, MGPA Le marché des commerces CRISE ECONOMIQUE VS CRISE MORALE 28-35 Tendances Perspectives Questions à Tom Newton, Eurocommercial Properties the retail market ECONOMIC CRISIS VS MORAL CRISIS 62-69 Trends Outlook Questions to Tom Newton, Eurocommercial Properties Carte de l Ile-de-France 70 map of Ile-de-France 70 VISION L immobilier d entreprise en région parisienne : bilan & perspectives - Novembre 2009
l editorial de philippe perello 3 NOUVELLE SÉQUENCE Il y a un an, nous entrions dans le vif de la crise financière. Pour tenter de tirer au clair les mouvements à l œuvre et leurs répercussions possibles sur l économie et sur nos marchés immobiliers, nous vous adressions notre analyse annuelle. La plus grande incertitude régnait. La plupart des acteurs du marché ayant alors le sentiment d être plongés dans le noir, nous avions intitulé cette publication "Knight Vision". L année écoulée a été riche en évènements, en bouleversements. Le marché locatif de la région parisienne est marqué par un ralentissement notable. Celui de l investissement est retombé à des niveaux comparables à ceux de la décennie précédente et l immobilier de commerces est lui aussi traversé par des lignes de fracture. Pourtant, ce qui frappe quand on compare la situation de l Ile-de-France à celle de la plupart des autres métropoles internationales, c est sa capacité de résistance. Capacité de résistance qui ressort encore plus lorsqu on adopte un regard long : nos marchés reculent mais ils reviennent à des niveaux que la plupart d entre nous ont connu alors que la situation économique est, elle, inédite. Et déjà, certains signaux positifs, certes encore timides, laissent penser qu une nouvelle séquence s esquisse. La tonalité est donc davantage positive même s il ne servirait à rien de nier que la situation reste compliquée. A l aube de cette séquence, nous avons donc le plaisir de vous faire parvenir notre nouvelle analyse annuelle. Pour tenter de décrypter les mouvements profonds en action, qui détermineront les temps nouveaux, nous nous sommes associés à certains grands professionnels de l immobilier. Vous retrouverez leurs témoignages éclairants dans nos pages. Nous avons également souhaité continuer à replacer les marchés immobiliers dans leur environnement économique. Pour ce faire, Knight Frank a renouvelé sa collaboration avec Daniel Cohen, professeur de sciences économiques à l Ecole Normale Supérieure, éditorialiste au Monde et membre du Conseil d analyse économique du Premier Ministre. Alors bonne lecture et à bientôt. Philippe Perello Associé gérant de Knight Frank France Equity Partner Knight Frank LLP
4 l opinion de daniel cohen une crise qui en cache une autre Daniel Cohen Professeur de sciences économiques, Ecole Normale Supérieure, Paris. Directeur du Centre Pour la Recherche Economique et ses Applications (CEPREMAP). Vice-Président de l Ecole d Economie de Paris. Conseiller scientifique, Centre de Développement de l OCDE. Membre du Conseil d Analyse Economique auprès du Premier Ministre. Editorialiste associé au journal Le Monde. Derniers ouvrages parus "La Prospérité du vice", Albin Michel, septembre 2009. "Trois leçons sur la société postindustrielle", 2006, Seuil, République des Idées (traduction MIT Press et 7 autres langues). "La mondialisation et ses ennemis", 2004, Paris, Grasset (MIT Press et 8 autres langues). Il y a un an, le 15 septembre 2008, la banque Lehman Brothers disparaissait. Cette faillite a marqué le point d orgue d une crise qui restera la plus grave crise jamais enregistrée depuis la fin de la seconde guerre mondiale. En moins de deux trimestres, le dernier trimestre de 2008 et le premier trimestre de 2009, le commerce mondial a chuté de 18%. Même en 1929, la chute n avait pas été aussi brutale. Malgré la sévérité de la crise au tournant de l année 2008, l optimisme semble à nouveau de mise. Nombre de statistiques font penser que le plus dur est passé. Le commerce mondial s est stabilisé (-0,7% au cours du second trimestre, à l image de la production industrielle mondiale qui se redresse aussi). Le phénomène le plus marquant a été le retour à une croissance positive de la France, l Allemagne et le Japon (+0,3% en France et en Allemagne, + 0,9% au Japon), du fait dans les trois cas d une reprise des exportations (+1% dans le cas français). Aux Etats-Unis, la récession n a été "que" de 0,25% au second trimestre. L immobilier américain, dont la crise est partie, montre également des signes de stabilisation. L indice Case Shiller, qui a perdu un tiers de sa valeur depuis son sommet de 2006 a enregistré en mai une croissance enfin positive (+0,5%) pour la première fois en 34 mois. Il y aurait toutefois quelque chose de précipité à saluer déjà la sortie de crise. Selon les prévisions de l OCDE et du FMI, il faudra attendre le dernier trimestre 2010 pour que la croissance redevienne "normale", c est-à-dire proche de 2% en rythme annuel... Ce qui veut dire que le chômage va continuer de croître comme une marée montante jusqu au début 2011. Le moral des ménages y résistera-t-il? Dans le cas américain, où les indemnités sont faibles et brèves, le système de protection sociale sera durement mis à l épreuve. L immobilier américain à l origine de la crise reste lui-même très fragile. Selon les estimations proposées par The Economist, près d un quart des ménages endettés sont "underwater", la valeur de leurs biens immobiliers étant inférieure à la valeur de leur dette. Dans le cas français, les statistiques concernant l immobilier du bureau, excellent paramètre pour juger de l activité économique, restent mitigées. En Ile-de-France, la consommation du bureau au second semestre est restée proche des chiffres du premier trimestre, à un niveau qui reste presque 50% inférieur aux records enregistrés au dernier trimestre 2006. Au niveau de l économie mondiale, les problèmes de fond qui sont à l origine de la crise restent tout aussi menaçants qu ils pouvaient l être il y a deux ans. Ces facteurs sont liés à ce que les économistes appellent les "déséquilibres globaux". On peut en résumer la logique de la façon suivante. La mondialisation permet aux pays émergents de s industrialiser, ce qui produit deux effets de sens contraire : elle fait baisser le prix des produits industriels et monter le prix des matières premières. Dans les années 70, la hausse du pétrole avait cassé la croissance, engendrant un mal nouveau : la stagflation. Les salariés avaient réclamé et obtenu des augmentations pour compenser le renchérissement de l énergie, provoquant une accélération de l inflation. Dans les années 2000, l inflation est restée maîtrisée. VISION L immobilier d entreprise en région parisienne : bilan & perspectives - Novembre 2009
5 La baisse des prix industriels et l érosion du pouvoir de négociation des salariés ont cassé l inflation salariale. Les excédents pétroliers n ont pas été laminés par l inflation, comme dans les années 70, ils ont erré dans l économie mondiale à la recherche de placements rémunérateurs. Sur fond de cette tendance générale, un problème additionnel s est greffé. C est celui qui est spécifiquement posé par la Chine, grand exportateur de produits industriels et consommateur hors normes de matières premières. La Chine ajoute à cette tendance générale un problème de plus : ce pays épargne beaucoup trop, presque 50% de son revenu, générant des excédents commerciaux aberrants. L excédent chinois provoque dès lors un déséquilibre récurrent : celui d une offre de biens sans contrepartie en terme de demande ; une espèce de "trou noir" pour l économie mondiale. L épargne chinoise ajoute ainsi sa part à la liquidité mondiale, à la manière des pays exportateurs de matières premières, alors même que le pays en est importateur. Tel est le cadre dans lequel il faut apprécier la crise des subprimes. Les excédents pétroliers et chinois ont cherché des contreparties. Wall Street les a fournies en inventant, au mépris du long terme, des moyens inédits d endetter l Amérique. La crise marque davantage l échec d une solution hasardeuse que l émergence d une réponse nouvelle au problème. A présent que la bulle du crédit a crevé, les ménages américains vont devoir recommencer à épargner. Déjà leur taux d épargne est passé de quasiment zéro début 2007 à 6% au milieu 2009 et pourrait tendre vers 10%, ce qui signifie que la demande intérieure ne devrait pas repartir rapidement. Dès lors, de deux choses l une : soit une nouvelle bulle de crédit apparaît ailleurs dans le monde, soit la croissance mondiale restera faible. Plusieurs bulles nouvelles sont a priori possibles : sur les matières premières, ce qui aggraverait le problème dans la mesure où les exportateurs épargnent eux aussi beaucoup. Une bulle sur l euro pourrait apparaître également, qui reporterait le mistigri sur l Europe Une autre solution plus directe serait une bulle sur les valeurs chinoises elles-mêmes. Ce serait l arroseur arrosé mais qui préjugerait mal de la stabilité du monde. Quoiqu il en soit, la reprise de la croissance restera fragile, et la prudence reste de mise
6 le marché locatif Le feu serait-il sous la glace? Tendances 7 Rétrospectives 14 Perspectives 15 Questions à Philippe Depoux, Generali France 16 le marché en grandes lignes Avec 1.230.000 m² pris à bail depuis le début 2009, la consommation de bureaux en Ile-de-France affiche une baisse significative. Le troisième trimestre a été morose. Le marché locatif revient ainsi sur des niveaux comparables à ceux observés entre 2001 et 2003. Ce résultat, atteint dans un contexte économique inédit et extrêmement dégradé, marque toutefois la capacité de résistance du marché francilien. L absorption nette reflète davantage la dégradation de l environnement économique. Le temps de latence entre une prise à bail et la libération des surfaces précédemment occupées par une entreprise explique qu elle reste encore légèrement positive, estimée à 70.000 m² pour le premier semestre 2009. Elle se rapproche ainsi de zéro. L offre de bureaux disponible augmente, se situant à 6,7% du parc régional en septembre 2009. Si quelques poches d offre abondante sont en formation, la région parisienne reste toutefois loin d une situation de suroffre générale. En outre, l essentiel des bureaux disponibles reste constitué de surfaces de seconde main. Les conditions d un manque croissant de surfaces neuves ou restructurées à prix attractifs sont réunies. Après s être stabilisés dans le courant 2008, les loyers haut de gamme ont engagé une décrue depuis le début 2009. Compte tenu des faibles niveaux d offre neuve ou restructurée, le mouvement reste néanmoins essentiellement circonscrit aux marchés les plus chers de la région parisienne. Les ajustements de valeurs consentis par les propriétaires ont été prioritairement faits au travers des franchises qui ont doublé en un an et se situent aujourd hui entre 12 et 17% du loyer global. Du coup, les loyers faciaux moyens n ont que faiblement reculé : -4% en un an pour l ensemble de l Ile-de- France. VISION L immobilier d entreprise en région parisienne : bilan & perspectives - Novembre 2009
7 tendances La consommation de bureaux Depuis janvier 2009, les entreprises ont consommé 1,2 million de m² de bureaux en Ilede-France. C est nettement moins que le résultat observé en 2008, qui s élevait à 1,9 million de m² pour les neuf premiers mois de l année. Le marché francilien poursuit donc sa décrue, engagée dès 2007. Une approche de plus long terme conduit toutefois à relativiser la contre-performance actuelle de la région parisienne sur le marché locatif. La commercialisation de bureaux se situe certes désormais en dessous de la moyenne semestrielle de 1,07 million de m² enregistrée depuis le début de la décennie. Mais que l année 2009 se situe à des niveaux encore supérieurs à ceux observés en 2002 ou 2003, alors que toutes les économies mondiales sont plongées dans un marasme inédit, peut surprendre. Cela gage en tout cas de la résilience remarquable du marché francilien. Évolution de la demande placée en Ile-de-France (en m²) Sources : Knight Frank, Immostat 3 500 000 3 000 000 1 er trimestre 2 ème trimestre 3 ème trimestre 4 ème trimestre 2 500 000 790 000 722 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 381 000 361 000 417 000 597 000 638 000 378 000 497 000 329 000 359 000 398 000 530 000 476 000 615 000 299 000 374 000 323 000 703 000 498 000 587 000 444 000 603 000 577 000 699 000 720 000 767 000 736 000 481 000 729 000 598 000 584 000 346 000 435 000 445 000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Cette résistance aux chocs n est pas nouvelle. Nous notions dans notre précédente édition la décorrélation claire, au cours des 20 dernières années, de la demande placée et de la conjoncture économique. La consommation de bureaux n est pas seulement liée aux perspectives de croissance des entreprises. Au contraire, une période d incertitudes et de troubles économiques peut encourager les décisions immobilières, motivées par la recherche d efficacité et de rentabilité. Un immeuble neuf peut permettre de formidables gains en termes de ratio d occupation, de charges de fonctionnement et d organisation du travail, sans compter les garanties réglementaires et juridiques qu il apporte à son occupant. Les entreprises ont appris à considérer l ensemble de ces éléments du coût de leur implantation immobilière et non plus seulement le loyer. Les périodes de crise sont en outre des moments privilégiés pour casser des tabous, par exemple en termes de choix géographiques d implantation. Des décisions, jusque là considérées comme injustifiables tant en interne qu en externe, se légitiment d elles même. C est ainsi que l on assiste à des migrations d entreprises de quartiers d affaires reconnus - et chers - vers des destinations nouvelles et moins prestigieuses mais qui offrent des loyers bien plus avantageux. Le phénomène avait déjà été observé lors de la phase de décroissance du précédent cycle immobilier, au début des années 2000. Des mouvements importants avaient été opérés, entre autres, par de grandes compagnies d assurance telles que Generali ou Aviva. Il se reproduit aujourd hui avec des banques ou diverses sociétés majeures qui quittent le Quartier Central des Affaires de Paris ou La Défense pour s installer en périphérie de Paris. La part de marché du Quartier Central des Affaires dans l activité transactionnelle régionale est ainsi tombée à 12% au cours du premier semestre 2009 contre près de 15% lors des six premiers mois de 2008. KnightFrank.fr
8 le marché locatif Évolution comparée de la croissance économique et la consommation de bureaux (base 100 : 1987) Sources : OCDE, Knight Frank 300 250 PIB France PIB OCDE Demande placée Ile-de-France 200 150 100 50 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Nota : pour 2009, prévisions La preuve de l importance de ce moteur que constitue la recherche d économies et d efficacité est à chercher dans la bonne tenue des transactions de plus de 5.000 m². Les acteurs de ce marché sont les grandes entreprises qui, souvent directement affectées par les fluctuations boursières, doivent justifier la rationalité de leurs choix pour continuer d attirer les capitaux. Pourtant, ce segment reste un moteur important de l activité locative. Que les grandes entreprises arbitrent leur immobilier dans la tourmente économique actuelle est en soi l indice des gains de compétitivité que ces décisions autorisent. En dépit d une baisse de régime depuis le deuxième trimestre, due à l allongement des temps de négociations entre propriétaires et preneurs, les 24 grandes transactions recensées au cours du premier semestre 2009 représentent un total de 325.000 m², soit près de 38% de la demande placée en Ile-de-France. Cette proportion est légèrement inférieure à celle observée un an plus tôt (40%) mais reste conforme aux 35 à 40% traditionnellement relevés ces dernières années en région parisienne. Évolution de l absorption nette en Ile-de-France (en m²) Source : Knight Frank 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 1 000 000 985 000 200 000 405 000 285 000 410 000 495 000 540 000 0-150 000-200 000-400 000 Nota : pour 2008, estimation 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 VISION L immobilier d entreprise en région parisienne : bilan & perspectives - Novembre 2009
9 Ce segment pourrait même voir son importance s accroître au cours des prochains mois, avec la concrétisation attendue de plusieurs grandes ou très grandes transactions, notamment par Atos Origin, le Crédit Agricole ou diverses structures publiques ou parapubliques. La rentabilité de la mobilité tertiaire constitue donc une garantie de maintien de l activité locative. Cette garantie est même sans doute paradoxalement d autant plus grande que la conjoncture économique est déprimée. Cela ne signifie bien entendu pas que le marché locatif de bureaux se soit autonomisé de l environnement économique des entreprises. Mais le lien se mesure davantage au niveau de l absorption nette que de la consommation de bureaux. L absorption nette quantifie l évolution du besoin global des entreprises en bureaux. La demande placée est donc minorée des surfaces remises sur le marché suite aux simples rotations d entreprises d un immeuble à l autre. Cet indicateur permet ainsi d évaluer la croissance réelle - ou la contraction - du marché locatif. Dans le contexte économique actuel, l absorption nette se contracte logiquement. Nos premières estimations font ressortir un niveau positif légèrement supérieur à 70.000m² pour le premier semestre 2009, contre 305.000 m² pour la même période de l année dernière. L absorption nette ne représente plus que 9% des surfaces consommées, au lieu de 27% au premier semestre 2008. Le fait que l absorption nette reste positive peut paraître surprenant. Il ne signifie pas que l Ile-de-France ait échappé à la récession qui frappe l économie mondiale depuis le second semestre 2008. Simplement, l industrie et l intérim, qui sont les secteurs les plus touchés par la chute de l activité, y ont un poids moins important qu au niveau national. Après avoir peu ou prou tenu jusqu en fin d année 2008, l emploi n a ainsi sensiblement diminué en Ile-de-France qu au premier trimestre 2009. Sur un total de 4,1 millions de salariés du secteur concurrentiel, la région francilienne a en effet perdu 30.000 emplois, dont 23.000 emplois tertiaires (soit -0,7% en un trimestre) [1]. Ce phénomène est inédit en quatre ans. Il faudra toutefois plusieurs mois avant que cette contraction ne se traduise par la baisse des surfaces occupées par les entreprises. De même, les grandes prises à bail qui ont eu lieu au travers de précommercialisations d immeubles en construction ou les transactions en cours de discussion n ont pas encore entraîné la libération des surfaces actuellement occupées par les entreprises. Le niveau de l absorption nette devrait donc continuer de décroître, pour devenir négatif d ici à la fin de l année ou au début 2010. Il n en demeure pas moins qu il est encourageant d être resté jusqu ici sur une tendance positive, de même qu il convient de constater que l emploi résiste mieux en Ile-de-France qu ailleurs. Tant en termes de consommation de bureaux que d absorption nette, le premier semestre 2009 affiche donc la couleur du temps, le gris d une dégradation pluvieuse. Mais cette dégradation n a donné lieu à aucun phénomène dévastateur et ne doit pas occulter la capacité de résistance du marché locatif tertiaire d Ile-de-France. Il reste solide et affiche des résultats que lui envient la plupart des métropoles mondiales. L offre de bureaux L offre de bureaux disponibles s inscrit clairement à la hausse depuis un an, en raison de la conjonction de trois facteurs : la baisse des volumes de consommation de bureaux, les libérations de surfaces liées à l importance croissante dans l activité transactionnelle de la rotation des entreprises au sein du parc de bureaux et enfin la livraison de programmes neufs ou restructurés lancés lors des années d euphorie du marché. A la fin septembre 2009, plus de 3.400.000 m² de bureaux étaient proposés à la location ou à la vente, établissant le taux de vacance régional à 6,7%. Au début de l été 2008, la vacance n était que de 5,2% en Ile-de-France. La hausse est donc claire et nette. Elle s est poursuivie au troisième trimestre 2009 à un rythme aussi soutenu que celui observé depuis le début de l année. [1] Sources : INSEE et DRTEFP, Le marché du travail francilien n est plus épargné par la crise, juin 2009 KnightFrank.fr
10 le marché locatif Est-ce à dire pour autant que la région parisienne se trouve désormais dans une situation de suroffre? Un taux de vacance de 6,7% fait évidemment ressortir un rééquilibrage des rapports de force en faveur des utilisateurs, au détriment de propriétaires qui détenaient depuis plusieurs années la clef des décisions. Mais ce rééquilibrage ne signifie pas, en tout cas pour l heure, inversion complète de tendance. Il suffit pour s en convaincre de comparer le taux de vacance francilien avec ceux relevés, à la fin juin 2009, sur Madrid (9,9%), le centre de Londres, à savoir la City, West End et les Docklands (10,9%) ou Francfort (15,1%). Évolution du taux de vacance en Ile-de-France 9% Source : Knight Frank 8% 7% 6% 5% 4% 6,7% 5,7% 4,1% 3% 2% 1% Ile-de-France Paris Quartier Central des Affaires La Défense T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Il n y a donc pas de suroffre générale en Ile-de-France. La région parisienne ne présente toutefois pas un profil homogène. Le taux de vacance n est en effet que de 5,0% sur l ensemble de Paris intra-muros et descend même à 4,1% à La Défense, quand il peut grimper jusqu à 14,4% sur la Boucle Nord (Gennevilliers, Colombes, Clichy, etc). Des poches de suroffre sont donc en formation, sans concerner l ensemble de la région parisienne. Ce phénomène est logique. Des marchés tels que la Boucle Nord, Péri-Défense (Nanterre, Rueil-Malmaison, Puteaux, etc.) ou la Première Couronne (Saint-Denis, Montreuil, Montrouge, etc.) s imposent progressivement comme solution d implantation en proposant une offre inédite de grands immeubles modernes à prix attractifs. En dépit du succès des précommercialisations au cours des derniers mois, ces surfaces ne trouvent pas preneur en un jour. Les délais d écoulement nécessaires conduisent à afficher des taux de vacance importants. Comme en outre ce sont ces secteurs qui concentrent l essentiel de l activité constructive, le stock de surfaces disponibles y est régulièrement renouvelé. Mais il serait erroné d assimiler cette situation à une suroffre structurelle, liée à des immeubles repoussoirs durablement ou définitivement voués à la vacance. Ces programmes modernes se commercialisent et les prochains mois devraient continuer de le démontrer avec, par exemple, les prises à bail attendues sur River Ouest (57.600 m² de surfaces de bureaux) à Bezons ou Evergreen (70.600 m² en deux tranches) à Montrouge. De leur côté, les secteurs géographiques les plus établis sur le marché locatif apparaissent pour l heure davantage immunisés contre le risque de vacance élevée, et ce bien qu ils soient affectés par une baisse importante de l activité transactionnelle. Ils sont en outre protégés par la relative faiblesse de l activité constructive, liée à la rareté et au coût du foncier. Et la crise économique a conduit à un étalement ou à l annulation de projets ambitieux, tels que ceux du programme de renouveau de La Défense. Cela ne constitue toutefois pas une garantie pour l avenir. Les enjeux sur ces secteurs seront constitués par la commercialisation des programmes restructurés récemment livrés ou à livrer et par le devenir des surfaces en cours de libération par les grands utilisateurs ayant choisi de migrer vers des destinations moins chères. VISION L immobilier d entreprise en région parisienne : bilan & perspectives - Novembre 2009
11 Or, il est clair que les loyers nécessaires à la rentabilité de ces programmes ne correspondent pas toujours au goût du jour en matière de grandes transactions. Le phénomène d offre croissante ou de suroffre ponctuelle doit en outre être revu au travers du prisme de la qualité des surfaces proposées sur le marché. Nous notions l année dernière dans notre précédente édition qu un pic en matière de construction et de restructuration de surfaces de bureaux était attendu en 2009. Un peu plus de 1.340.000 m² de bureaux neufs ou restructurés ont été ou sont à livrer cette année. C est bien plus que les 900.000 m² livrés en 2005 ou que les 1.220.000 m² observés en moyenne entre 2006 et 2008. Pourtant, le taux de commercialisation ou de précommercialisation des surfaces neuves ou restructurées livrables en 2009 atteint 49%. Il n est donc guère étonnant que les immeubles modernes, les seuls en mesure de répondre aux attentes des utilisateurs, ne représentent qu un quart des surfaces disponibles en Ile-de-France. Les seuls secteurs géographiques où un réel éventail de choix s offre aux entreprises sont ceux où la desserte en transports en commun apparaît déficiente ou ceux où les loyers s avèrent élevés par rapport aux valeurs de prise à bail des grands utilisateurs. C est par exemple le cas dans le 15 ème arrondissement où plusieurs immeubles lourdement restructurés sont proposés à plus de 500. La croissance de l offre ne signifie donc pas une meilleure latitude de choix pour les utilisateurs en quête de solutions immobilières modernes, surtout si ceux-ci cherchent de grandes surfaces. Et cette situation devrait s accentuer à l avenir. En effet, après le pic des livraisons de 2009, le rythme annuel des constructions ou des restructurations devrait redescendre à 850.000 m² en 2010, dont près de 41% sont d ores et déjà précommercialisés. Toutes les conditions sont donc réunies pour se retrouver à court terme dans une situation de carence d offre moderne. Le problème risque de devenir d autant plus crucial que les contraintes des entreprises connaissent de profondes mutations et les conduisent à se montrer de plus en plus gourmandes en surfaces modernes. C est notamment le cas de la fiscalité écologique, qui se dessine au travers des discussions engagées sur la taxe carbone, et qui devrait accroître l avantage comparatif des immeubles HQE en termes de coûts de fonctionnement. Cette inadéquation entre offre neuve ou restructurée et demande sera un des enjeux majeurs pour le marché locatif au cours de la prochaine période. La concentration de l activité transactionnelle sur une typologie de surfaces en voie de raréfaction est porteuse de déséquilibre. Le risque existe en effet d assister à une glaciation avec, d un côté, de nombreuses surfaces de seconde main figées dans la vacance et, de l autre, des utilisateurs bloqués dans leur implantation actuelle faute d alternatives satisfaisantes. Les seules soupapes seraient alors un allongement des délais de précommercialisation et la négociation pour parvenir à un point d accord au sujet des surfaces modernes aujourd hui considérées comme trop chères ou trop mal situées. KnightFrank.fr
12 le marché locatif Les loyers de bureaux En un an, le rapport entre propriétaires et entreprises utilisatrices s est beaucoup rééquilibré au profit de ces dernières. Les nouvelles conditions de marché ne se lisent pourtant que partiellement au travers de l évolution des valeurs locatives. Si les loyers sont globalement à la baisse, le mouvement n est pour l heure ni spectaculaire ni général. C est sur le Quartier Central des Affaires de Paris que la baisse des loyers moyens est la plus significative. Au troisième trimestre 2009, le loyer moyen s établit à 472 /m²/an HT HC, contre 519 un an plus tôt, affichant donc une baisse de 9%. Cette chute s explique avant tout par la raréfaction des transactions sur les surfaces les plus prestigieuses du secteur, donc les plus chères. Le marché du Quartier Central des Affaires s est recentré sur des surfaces rénovées mais moins onéreuses. C est ce qui explique que la baisse y soit plus forte qu ailleurs mais aussi que les valeurs soient susceptibles de remonter ponctuellement à l occasion de transactions significatives. Sur l ensemble de l Ile-de-France, le recul des loyers moyens se limite à 4%, sachant même que certains secteurs, tels que Paris 12/13 et La Défense, y font totalement exception, affichant une hausse des valeurs au cours des 12 derniers mois. La Défense, par exemple, a tiré profit de l activité transactionnelle générée par les grands utilisateurs, qui constituent sa cible privilégiée, et qui ont asséché l offre disponible. De fait, l ajustement des loyers s est essentiellement fait au travers des mesures d accompagnement, épargnant - au moins pour un temps - les valeurs faciales. Les franchises de loyer se généralisent et s établissent couramment entre 12 et 17% du loyer global, soit 2 mois gratuits par année d engagement sur la base d un bail ferme de 9 ans. Le montant des franchises a ainsi quasiment doublé au cours de l année écoulée. Évolution des loyers moyens en Ile-de-France (en /m²/an HT HC) Sources : Knight Frank, Immostat 600 550 Paris QCA La Défense Ile-de-France 500 450 400 472 438 350 300 306 250 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Les mouvements sur les loyers haut de gamme, portant sur les meilleurs immeubles des différents secteurs géographiques, ont parfois été plus violents. Ce phénomène peut paraître paradoxal concernant des surfaces en voie de raréfaction. Mais, touchant surtout les marchés les plus chers de la région, il s explique par une prise de conscience des propriétaires de ces immeubles, souvent de grande taille : au premier semestre 2009, seules trois grandes transactions ont été signées à des valeurs supérieures à 500. VISION L immobilier d entreprise en région parisienne : bilan & perspectives - Novembre 2009
13 Dans un tel contexte, il n apparaît pas très porteur commercialement de proposer plusieurs milliers de m² à des prix repoussoirs pour un utilisateur. Plusieurs valeurs de présentation de surfaces haut de gamme disponibles sur le Quartier Central des Affaires de Paris étaient encore fixées autour de 790 en juin 2009, alors qu elles pouvaient dépasser les 840 un an plus tôt. Une telle valeur, qui fait ressortir une baisse de 6%, ne renvoie à aucune transaction significative. L été 2009 a donc été mis à profit pour pratiquer un nouvel ajustement, avec un loyer haut de gamme qui passe en dessous de 750 au troisième trimestre. Sur Paris 5/6/7, la baisse des loyers haut de gamme est de 7%. Elle atteint 15% sur le secteur de Neuilly/Levallois. Évolution des loyers haut de gamme en Ile-de-France (en /m²/an HT HC) Source : Knight Frank 900 800 700 740 600 500 550 400 300 200 Paris Quartier Central des Affaires La Défense T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 De fait, les secteurs les plus immunisés contre la baisse des valeurs haut de gamme ont été ceux qui ont su attirer les grands utilisateurs. C est bien sûr le cas de La Défense mais aussi des marchés de première couronne ou du secteur Péri-Défense (Nanterre, Rueil-Malmaison, Puteaux, etc.). A l accalmie sur les loyers, qui avait fini par s imposer dans le courant du deuxième semestre 2008, se substituent les signes d un réel ajustement baissier. Mais le mouvement n est, pour l heure, ni massif ni général même si son ampleur est en partie masquée par l utilisation des franchises et autres mesures d accompagnement comme moyens privilégiés de régulation. KnightFrank.fr
rétrospectives Il est intéressant de replacer les conditions du marché actuel dans un contexte historique long. En effet, si la baisse de l activité transactionnelle enregistrée cette année est importante, les 1,6 à 1,8 million de m² placés attendus sont loin de constituer un étiage pour l Ile-de-France. Ils correspondraient aux niveaux d activité enregistrés entre 2001 et 2003 ainsi qu à la consommation annuelle moyenne observée lors du précédent cycle immobilier entre 1994 et 2002 (1.760.000 m²). Autant dire que dans un contexte économique incomparablement plus difficile, le marché locatif francilien fait preuve de résistance. La décorrélation de la consommation de bureaux et de la conjoncture économique en est confirmée, ainsi qu une tendance structurelle à la croissance du marché locatif, en raison de la tertiarisation de l économie et d une gestion de plus en plus fine de l immobilier par les entreprises, conduisant à des arbitrages plus fréquents. Une observation des différents cycles immobiliers depuis 1975 fait ainsi ressortir une nette augmentation de la consommation moyenne de surfaces de bureaux. L Ile-de-France est passée d un rythme annuel moyen de 700.000 m² dans les années 70, à un peu plus de 2.200.000 m² sur le cycle actuel.pour ce qui est de l évolution des loyers, l observation historique fait ressortir la concomitance de leur hausse, à partir des années 80, à celle du rythme de l activité transactionnelle. Cause ou effet? Toujours est-il que l augmentation des valeurs locatives a encouragé la fluidification du marché, incitant les entreprises à avoir une gestion beaucoup plus active de leurs implantations immobilières. De son côté, la récente décrue du loyer haut de gamme sur le Quartier Central des Affaires de Paris apparaît très relative à l aune de cette approche. A 740 [2] à la mi- 2009, il est revenu à des niveaux comparables à ceux du début de l année 2007. Sur l ensemble du cycle en cours, engagé en 2003 sur la base d un loyer haut de gamme de 650, les valeurs locatives continuent donc d afficher une importante progression. [2] En valeur de présentation 14 Historique de la demande placée en Ile-de-France depuis 1974 (en milliers de m²) Source : Knight Frank 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Prévisions 2008 2009 Cycle 1 : 1975 1986 Consommation moyenne : 700 000 m² Cycle 2 : 1987 1993 Consommation moyenne : 1 430 000 m² Cycle 3 : 1994 2002 Consommation moyenne : 1 760 000 m² Cycle 4 : 2003? Consommation actuelle : 2 200 000 m² Historique des loyers haut de gamme sur Paris QCA depuis 1974 (en /m²/an HT HC) 900 800 700 Source : Knight Frank 740 600 500 400 300 200 100 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 sept.-09 VISION L immobilier d entreprise en région parisienne : bilan & perspectives - Novembre 2009
perspectives Les résultats du premier semestre 2009 en matière de consommation de bureaux sont conformes à nos anticipations. Le deuxième semestre s annonce comme plutôt favorable, avec la concrétisation attendue de plusieurs transactions importantes à La Défense ou en périphérie de Paris, dont celles de Atos Origin, de la SNCF, de la Banque Postale ou du Crédit Agricole. Le Quartier Central des Affaires de Paris ne devrait pas rester à l écart de ce mouvement. La location par la Banque de France de 9.400 m² dans le Centre d Affaires Paris Victoire, ainsi qu une signature portant sur près de 5.000m², marquent le retour des grandes transactions sur le secteur. Au total, la consommation de bureaux pour l année 2009 devrait atteindre un volume proche de 1,6 à 1,8 million de m² en Ile-de-France. De tels résultats feraient de 2009 une année moyenne du point de vue historique. A plus long terme, les résultats meilleurs que prévus des grands groupes, qui se traduisent par les 21 milliards d euros de profits réalisés au premier semestre 2009 par les sociétés du CAC 40, sont de bon augure. Comme le souligne Daniel Cohen ici dans sa chronique, les perspectives pour l économie française et mondiale restent néanmoins peu enthousiasmantes. Nous quittons la récession sans pour autant entrer dans une phase de croissance franche. Le principal moteur de l activité transactionnelle sur le marché locatif devrait donc rester la stratégie de rationalisation immobilière des grands groupes. Les prises à bail risquent toutefois de rencontrer un frein supplémentaire de type nouveau, lié à la rareté des solutions immobilières attractives. Certains utilisateurs pourraient dès lors privilégier l option d une renégociation à échéance de bail, s évitant les perturbations liées à un déménagement. L année 2010 devrait donc s inscrire sur des niveaux proches de ceux de 2009. Le point bas du cycle immobilier actuel serait ainsi en passe d être atteint avant une possible reprise de l activité à partir de 2011 et l entrée dans un nouveau cycle. Si l été 2009 a été plutôt marqué par de bonnes surprises, avec les résultats financiers des grandes sociétés ou la nette amélioration du PIB français au deuxième trimestre, les conséquences en matière d emplois de la récession que nous avons traversée ne se sont pas encore toutes matérialisées. L économie française continuera à être destructrice d emplois. L absorption nette, qui mesure l évolution du besoin global des entreprises en surfaces de bureaux, poursuivra le mouvement de contraction déjà engagé. Les prises à bail sont motivées par la rationalisation et non par la nécessité d accroître les surfaces occupées. Sur l ensemble de l année, l absorption nette devrait être nulle ou légèrement négative. Elle devrait rester sur une tendance proche en 2010. La baisse de l absorption nette se traduit logiquement par la hausse de l offre disponible. Fin septembre 2009, le taux de vacance se situe à 6,7% pour l ensemble de la région parisienne. Le second semestre verra la poursuite de cette hausse. L Ile-de-France devrait afficher en fin d année un taux de vacance proche de 7% ou légèrement supérieur. Elle continuera de croître, mais de façon moins importante, pendant l année 2010. Comme aujourd hui, l augmentation de la vacance 15 procèdera essentiellement de la mise sur le marché de bureaux de seconde main, libérés par leurs utilisateurs. Les livraisons d immeubles neufs ou restructurés, dont le lancement remonte à plus de deux ans, sont à leur sommet en 2009. Outre que beaucoup de ces programmes sont d ores et déjà commercialisés ou précommercialisés, les livraisons vont décroître rapidement dès 2010. Cette décrue sera d autant plus forte et durable que les lancements de nouveaux chantiers se font très rares en raison des difficultés de financement. Le marché locatif francilien risque donc de se retrouver dans la situation paradoxale où la hausse de la vacance ne bénéficiera pas ou peu aux entreprises qui font l essentiel de l activité locative, c est-à-dire à celles qui sont à la recherche de surfaces modernes correspondant à une volonté d efficacité immobilière. L offre de bureaux neufs ou restructurés se concentrera pour l essentiel sur les marchés les plus chers ou sur des territoires trop mal desservis en transports en commun pour être attractifs. Pour échapper à cette alternative, les entreprises utilisatrices risquent d être contraintes de se positionner très en amont sur des immeubles à construire. Conséquence de l inadéquation entre la demande des utilisateurs et l offre neuve ou restructurée, l ajustement à la baisse des loyers faciaux haut de gamme devrait être essentiellement limité aux secteurs trop excentrés et aux marchés les plus chers, dont les valeurs apparaissent rédhibitoires dans le contexte économique actuel. Le phénomène a été clairement acté sur le Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris au deuxième trimestre 2009. Il devrait se poursuivre et conduire à un ajustement supplémentaire d au moins 10%. Les loyers haut de gamme sur le QCA devraient ainsi se situer aux alentours de 710 en fin d année 2009. Une telle baisse restaurerait l attractivité du QCA par rapport à certains marchés de périphérie. On pourrait dès lors assister, comme à l occasion de la précédente phase baissière du début des années 2000, à un regain d intérêt et à un retour de certains utilisateurs vers le QCA. Ce retour encouragerait alors un ajustement des loyers sur des secteurs géographiques restés jusqu à présent assez stables, tels que La Défense ou la Boucle Sud. Les loyers moyens, qui ont relativement peu bougé depuis un an, devraient connaître une correction supérieure en raison de la concurrence de plus en plus vive sur le segment des surfaces de seconde main. D autant qu à cette concurrence directe s en rajoute une autre, de nature plus indirecte : celle des surfaces arrivant à échéance de bail et celle des surfaces dont le loyer a subi une forte indexation (plus de 25%). Encouragés par l article L145-39 du Code du Commerce [3] et par la conscience d un rapport de force qui leur est plus favorable, de nombreux utilisateurs engagent des discussions sur leur loyer - discussions qui s avèrent souvent très fructueuses. Or, les surfaces répondant à un de ces deux critères sont légion. Figés dans un parc vieillissant par l absence d alternatives immobilières efficaces, les utilisateurs pourraient se montrer d autant plus gourmands, surtout si vient se rajouter une fiscalité écologique pénalisant l obsolescence [3] L article L145-39 du Code du Commerce prévoit la méthode dite de révision judiciaire du loyer, c est-à-dire la possibilité donnée à l utilisateur de demander en cours de bail une révision du loyer dès lors que celui-ci a connu une évolution de plus de 25% par rapport à la dernière fixation contractuelle. KnightFrank.fr
16 le marché locatif questions à philippe depoux Philippe Depoux est Directeur de l immobilier de Generali France et occupe la fonction de Président Exécutif de GIG / GIC (Generali Immobilier Gestion et Generali Immobilier Conseil) On entend beaucoup parler d un marché locatif désormais aux mains des utilisateurs, quel est votre sentiment à ce sujet? Effectivement dans un marché en net ralentissement (taux de vacance francilien de 6,70% au 3 ème trimestre 2009 contre 5,30% au 3 ème trimestre 2008) et l offre étant plus nombreuse, les utilisateurs ont plus de choix. Ils souhaitent faire des économies et prennent leur temps : la durée de commercialisation s allonge et les mesures d accompagnement augmentent. Mais on s aperçoit que lorsque ceux-ci ont des critères bien définis et des besoins spécifiques, leur choix se restreint singulièrement. Les propriétaires doivent être à l écoute des preneurs afin de s adapter au mieux à leurs besoins et à la valeur du marché. D ailleurs, les immeubles anciens non rénovés resteront sur le marché pour un certain temps. C est pourquoi nous n hésitons pas à restructurer nos immeubles rendus vacants, et avons été précurseurs sur le développement durable, en imaginant nos immeubles actuels et futurs dans la perspective du Grenelle 2. Quid des renégociations en cours ou à échéance de bail, encouragées par l article L145-39 du Code du Commerce? Qu il s agisse de négociations relatives au L 145-39 ou de négociations dans le cadre d une fin de bail, le bailleur et le preneur ont tout intérêt à trouver un accord. Le premier pour conserver son locataire sur la durée, le second pour ne pas avoir à déménager (dans le cas d une fin de bail, ce qui engendrerait des coûts importants et des conséquences sociales) ou à entamer une procédure longue et hasardeuse (L 145-39). Une fois de plus, l important est que l immeuble convienne à son occupant, le loyer n étant évidemment pas le seul critère. Il faut là aussi s adapter, écouter et comprendre la demande du preneur, et finalement trouver un accord gagnant/gagnant. C est ce que nous nous attachons à faire. En dépit de sa baisse d activité, le marché locatif résiste mieux en Ile-de-France que dans beaucoup d autres métropoles mondiales. Quel est votre sentiment sur ses évolutions au cours des prochains mois? Notre marché résiste mieux car c est un marché mature d une taille significative. Les moyens de transport sont développés, le parc immobilier s adapte et se modernise, notre situation géographique au centre de l Europe : tous ces aspects sont des atouts essentiels, malgré une fiscalité lourde. Nous devons néanmoins, pour rester attractifs, continuer à développer des opérations aux normes développement durable les plus en pointe et ce, même si les loyers baissent. VISION L immobilier d entreprise en région parisienne : bilan & perspectives - Novembre 2009
17 11/15 rue Pasquier - Paris 8 ème KnightFrank.fr
18 le marché de l investissement Un marché de bons pères de famille Tendances 19 Rétrospectives 24 Perspectives 25 Questions à Olivier Vellay, MGPA 26 le marché en grandes lignes 2,5 milliards d euros ont été investis en immobilier d entreprise depuis janvier 2009 en Ile-de-France. En année pleine, le volume d activité devrait être proche de 5 milliards d euros. Ce serait le plus mauvais résultat depuis le début de la décennie. Le marché se signale pourtant par un retour de la confiance qui augure de meilleurs résultats en 2010. Le deuxième trimestre 2009 s est caractérisé par la concrétisation des premières grandes transactions (pouvant dépasser les 200 millions d euros) depuis plusieurs mois. La "désinternationalisation" du marché en Ile-de-France se confirme. Au premier semestre 2009, comme en 2008, les investisseurs français sont à l origine de plus de la moitié des sommes investies. Seuls les fonds allemands sont restés actifs. Les derniers mois marquent néanmoins un regain d intérêt des acteurs étrangers. Les taux de rendement "Prime" ont poursuivi leur remontée, gagnant plus de 100 points de base en un an. L ajustement a été considérable en deux ans. Le troisième trimestre 2009 se singularise par une stabilisation des taux. Le "spread" des taux de rendement avec les placements obligataires est redevenu positif. A près de 2,0%, il est presque à son plus haut niveau historique. La principale source d inquiétude des investisseurs est désormais constituée des perspectives d évolution du marché locatif et des loyers. Si les taux se stabilisent, les prix de l immobilier tertiaire pourraient continuer de baisser avec les valeurs locatives. VISION L immobilier d entreprise en région parisienne : bilan & perspectives - Novembre 2009
19 tendances Les volumes investis Août 2007 et septembre 2008 : deux mois qui, avec l éclatement de la crise des subprimes et la faillite de la banque Lehman Brothers, ont marqué le paroxysme de deux étés meurtriers pour l économie mondiale. L été 2009 s est achevé et restera dans les mémoires comme beaucoup plus clément. A défaut de retrouver le chemin de la croissance, plusieurs grandes économies occidentales, à commencer par la France, semblent enfin sortir de la récession. Les résultats de plusieurs grandes sociétés, meilleurs que ceux escomptés, ont permis aux bourses de compenser une partie de leur effondrement. Et de nombreuses banques ont reconstitué des niveaux de marge flatteurs. Un tel contexte est incontestablement plus porteur, à court et moyen termes, pour le marché de l investissement en immobilier d entreprise. Celui-ci n est toutefois pas encore sorti de la période de glaciation dans laquelle il a été plongé, dès le début 2009, en répercussion à la tourmente financière qui a suivi la disparition de Lehman Brothers. Etant très gourmand en capital, l investissement immobilier a été directement touché par le durcissement des conditions de crédit. Les volumes investis en Ile-de-France depuis janvier 2009 dépassent à peine les 2,5 milliards d euros, loin des 6,5 milliards atteints lors des neuf premiers mois de 2008 (-61%). Ces 6,5 milliards d euros marquaient pourtant déjà une chute de près de 63% par rapport à 2007, année flamboyante de tous les records. La baisse des volumes investis en Ile-de-France n est pas unique en Europe, à l exemple de Londres (-62% au premier semestre 2009) ou de Madrid (-65%), deux villes qui avaient pourtant connu un retrait plus important que Paris l année précédente. La région parisienne reste à la seconde place européenne, à un peu moins de la moitié des volumes enregistrés à Londres. L investissement immobilier en Ile-de-France est ainsi revenu à des niveaux proches de ceux du milieu des années 90, avant que la financiarisation et que les évolutions de la fiscalité immobilière ne permettent son envol. Quelques éléments viennent pourtant éclaircir ce sombre bilan. Les 1.245 millions d euros placés en Ile-de-France entre juillet et septembre 2009 sont en effet encourageants en comparaison des 440 millions d euros du premier trimestre. Le marché est ainsi un peu sorti de sa torpeur et, signe qui augure favorablement de l avenir, l activité s est accélérée au fil des derniers mois. Évolution des montants investis en Ile-de-France (en millions d euros) Sources : Knight Frank, Immostat 20 000 18 000 16 000 14 000 18,6 milliards d'euros 20,6 milliards d'euros 12 000 12 milliards d'euros 10 000 8 000 10 milliards d'euros 8,3 milliards d'euros 8 milliards d'euros 10,2 milliards d'euros 8,5 milliards d'euros 6 000 4 000 2 000 2,5 milliards d'euros T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 KnightFrank.fr