Le marché des bureaux en France

Le marché des bureaux en France Bilan 2007 www.dtz.fr

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Sommaire 05 Synthèse 08 Alsace 12 Aquitaine 16 Bourgogne - Franche-Comté 22 Bretagne 26 Champagne-Ardenne 30 Languedoc-Roussillon 34 Lorraine 38 Midi-Pyrénées 42 Provence-Alpes-Côte d Azur 58 Pays de la Loire 62 Rhône-Alpes 3

Définitions de A à Z Qualité des locaux Immeuble neuf : immeuble récemment construit de moins de 5 ans et n ayant jamais été occupé. Ces bâtiments sont assujettis à la TVA en cas de vente. Immeuble restructuré : Immeuble ayant fait l objet d une restructuration lourde avec passage en TVA, avec ou sans conservation de la façade principale. Immeuble rénové : Immeuble ayant été occupé et ayant fait l objet d une rénovation légère, sans obtention d un permis de construire. Immeuble récent : Immeuble de moins de 10 ans ayant déjà été occupé, non rénové ou restructuré. Immeuble ancien : Immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré. Immeuble «en blanc» : immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu il ait été loué à l avance à un ou plusieurs utilisateurs. Immeuble «en gris» : Immeuble pour lequel l ensemble des démarches préalables au lancement de l opération ont été réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire, des autorisations d exploiter), mais dont la construction n est lancée que lorsqu un utilisateur s est positionné sur tout ou partie du programme. Clé en main : immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d un utilisateur. Ces opérations ne sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les conditions suspensives sont levées (obtentions autorisations et financement ) Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte propre. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T (par exemple au 31 décembre 2005). Exclut les recherches de successeur ou les congés de bail jusqu à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Loyer moyen : Exprimé en euro HT- HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions. Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d acquisition HT de l actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de vacance : Exprimé en %, ratio mesurant le rapport entre l offre immédiatement disponible et le parc total de bureaux existant. 4

Synthèse Demande placée : +6% en un an L année 2007 s achève sur un bilan plutôt positif en termes de demande placée sur les 16 agglomérations analysées dans notre étude : plus d un million de m² aura été placé, soit une progression de 6% par rapport à 2006. Si quelques marchés affichent un niveau de transaction en retrait, ce phénomène s explique le plus souvent : - par une performance 2006 dopée par des compte-propre, à l image de Toulouse - par un renouvellement moins fluide de la production neuve qui a toujours la préférence des utilisateurs. Le palmarès des agglomérations régionales reste inchangé et le marché lyonnais affirme sa position de leader avec une demande placée en 2007 de l ordre de 287 000 m². Cette performance exceptionnelle s explique par la conjonction de deux phénomènes : l intégration de la précommercialisation auprès de la SCNF de 16 000 m² dans la Tour Oxygène et le nombre élevé de transactions de plus de 1 000 m². Le degré de maturité des marchés tertiaires est différent selon les agglomérations régionales considérées mais toutes affichent une ferme volonté de se positionner comme des alternatives pertinentes dans les problématiques immobilières des grands groupes nationaux ou internationaux : recherche d une taille critique de pôle tertiaire avec des immeubles labellisés Développement Durable ou Haute Qualité Environnementale, développement de nouvelles lignes de transports en commun ou d équipements structurants, etc. L année 2007 a aussi été marquée par la mise en service d une ligne ferroviaire à grande vitesse qui produit un effet polarisateur et accélérateur pour le développement tertiaire. Des exemples plus ou moins récents en France témoignent du succès des quartiers d affaires réalisés autour des gares TGV. Les exemples les plus avérés sont ceux de Lyon et de la Part Dieu, de Lille et du quartier d affaires Euralille. Ils sont de bonne augure pour les opérations en cours dans les villes récemment desservies par le TGV (Dijon, et plus récemment Reims, Nancy, Strasbourg etc..). Se dessine dès lors un classement des villes selon leur aptitude à attirer et à rendre captifs des grands utilisateurs dont le comportement tend à s uniformiser. Ce processus est étroitement lié à la maîtrise du renouvellement de l offre neuve dans des immeubles de qualité comparable à ceux développés en Ile-deFrance avec des gabarits de plus en plus importants. En marge de ces grands mouvements ayant favorisé tantôt des produits développés en périphérie tantôt en centre ville, le marché des bureaux en régions reste marqué par un dynamisme des petites et moyennes surfaces, segment sur lequel les utilisateurs sont de plus en plus exigeants quant à la qualité des surfaces proposées avec une tendance toujours forte à privilégier des solutions à l acquisition. ROYAUME-UNIE Viennent ensuite les agglomérations de Toulouse et Bordeaux, avec respectivement 137 500 et 106 500 m², où les bons résultats du marché sont liés à un écoulement dynamique de l offre neuve. Toulouse et Bordeaux sont désormais amplement engagées dans la constitution d un parc tertiaire «haut de gamme» susceptible d attirer des utilisateurs et investisseurs internationaux, alors que ces deux agglomérations réfléchissent à la constitution d un véritable quartier d affaires autour des deux futures gares TGV. Lille BELGIQUE Amiens Reims Rouen LUX. 20 000 m² 15 000 m² Caen Nancy 58 500 m² 34 000 m² Paris Rennes 76 000 m² 80 000 m² 59 500 m² 77 300 m² Strasbourg Rennes Orléans Nantes 89 900 m² 85 000 m² Strasbourg Dijon 30 000 m² 30 000 m² Nantes Dijon 14 000 m² 18 000 m² SUISSE Poitiers Lyon C est encore le bon écoulement de l offre neuve (40% des transactions) qui aura permis au marché des bureaux phocéen d afficher des résultats en hausse de 15% en un an, avec plus de 90 000 m² commercialisés en 2007. Cette configuration de marché se retrouve aussi à Rennes, à Nantes, mais aussi à Strasbourg. Limoges ClermontFerrand Lyon 200 000 m² 287 000 m² Bordeaux 111 800 m² 106 500 m² ITALIE Bordeaux Nîmes 30 000 m² 30 400 m² Toulouse 170 300 m² 137 500 m² 2006 Toulouse Montpellier Toulon 11 500 m² 14 900 m² Marseille Nice Sophia Antipolis 18 000 m² 20 000 m² 34 500 m² 28 000 m² Aix-REB Marseille 44 500 m² 52 000 m² 78 000 m² 92 000 m² 2007 ESPAGNE 5 Source : DTZ

Synthèse Offre immédiate et future Des valeurs prime en hausse Alors qu en 2006, la progression des commercialisations avait entraîné une forte baisse des disponibilités immédiates de bureaux (-15%), l offre immédiate a connu en 2007 une évolution contraire et enregistre une hausse de 11% en un an pour représenter 875 000 m² fin 2007. Cette augmentation du stock est à relativiser car les disponibilités sont encore inférieures aux commercialisations de l année (1 106 000 m²), soit un coefficient d écoulement de l offre de l ordre de 0,8 sur l ensemble de 16 agglomérations étudiées. Sur l ensemble des 16 agglomérations tertiaires étudiées, les loyers prime de bureaux sont soit stables soit orientés à la hausse. De façon globale, la progression des valeurs prime est de l ordre de 5% mais, sur certaines villes, elle est nettement supérieure à 10%. Le graphique ci-dessous représente la demande placée en 2007 et l offre immédiate en fin d année. De nature moins cyclique que le marché francilien, le marché des bureaux en régions pourrait cependant encore enregistrer une progression de ses loyers tant sur les surfaces de seconde main de bonne qualité que sur des surfaces neuves ou très bien restructurées, ces marchés demeurant marqués par un manque de disponibilités de qualité. Les facteurs de cette progression tiennent soit au développement d une offre neuve sur des marchés où elle était jusqu à présent plutôt rare, soit d un genre nouveau d immeubles tertiaires (taille des opérations, localisation en centre ville, concepts verticaux, etc ). 350 300 Equilibre Sur-offre ROYAUME-UNIE en milliers de m² 250 Lille 200 BELGIQUE Amiens Lyon 150 Strasbourg Reims Bordeaux Rouen Caen 100 Toulouse Nancy Aix Sophia Nîmes Dijon Nice 0 Reims 50 50 Sous-offre Marseille 200 250 300 350 Rennes Orléans Source : DTZ Dijon Strasbourg 145 145 Nantes 165 170 L analyse de chacun des marchés a mis en évidence comme tendance de fond une tension sur les surfaces neuves, dont le volume apparaît insuffisant pour répondre aux besoins grandissants des entreprises. L ajustement des rythmes de production des immeubles neufs est un exercice difficile en soi et sur les marchés régionaux, l étroitesse de l offre combinée à un nombre croissant de grandes transactions a créé, selon les marchés, des situations temporaires de pénurie de surfaces neuves. Ainsi, à Marseille et Lyon, le faible nombre ou l absence de livraisons d immeubles neufs en 2008 sur les quartiers d affaires traditionnels constitue une opportunité inédite pour des secteurs plus émergents d affirmer leur vocation tertiaire. 160 160 Nantes 190 200 Nancy Rennes 150 170 150 Strasbourg Paris Nantes Rennes 100 LUX. 165 170 Dijon 135 135 SUISSE Lyon Poitiers 210 250 Limoges ClermontFerrand Lyon Bordeaux 150 160 ITALIE Nice Bordeaux Toulouse 140 150 2006 2007 ESPAGNE 6 Toulouse Nîmes Toulon 150 145 176 175 Montpellier Marseille 200 210 Aix-REB Marseille 145 160 200 200 Sophia Antipolis 185 195

Synthèse Investissement en régions : contexte général Avec 5,5 milliards d euros investis en 2007, le marché de l investissement en régions enregistre à nouveau une excellente performance. Ce marché attire des investisseurs qui, confrontés en Ile-de-France à un manque d offre et une concurrence très vive, reportent de plus en plus leurs intentions d investir sur les actifs en régions. Cet engouement pour les marchés régionaux est également encouragé par des taux de rendement certes baissiers mais encore attractifs. Un nombre croissant de fonds d investissement développent désormais une stratégie de pénétration du marché français directement à partir des marchés régionaux. Le marché de l investissement en régions pourrait s accélérer avec l entrée en fonction des OPCI* qui, à l image de leurs aînées les SCPI**, devraient être actifs sur les agglomérations de province. Investissement bureaux en Régions* 2006 2007 Total 1 100 1 800 Dont 1ère main 534 1 071 Dont VEFA 315 760 Dont Blanc 270 462 *en millions d euros Investissement en bureaux : près de 2 milliards Les acquisitions d actifs tertiaires en régions, qui avaient enregistré un recul au cours de l année 2006, semblent de nouveau intéresser les investisseurs. Avec près d 1,8 milliard d euros, ils représentent un tiers des engagements. Les ventes de bureaux en régions ont largement été animées par des cessions de portefeuilles qu ils soient composés d actifs de seconde main («Celsius» acquis par INVISTA auprès d AERIUM) ou d immeubles neufs construits ou en projet (portefeuille GROUPE LAZARD, l un à GENERALI LEND LEASE pour 80 millions d euros et l autre à ROCKSPRING pour 50 millions d euros). En 2007, les acquisitions auront aussi porté sur des actifs de première main ou en projet dont le nombre augmente de façon régulière pour accompagner l appétit grandissant des investisseurs (fonds d investissement ou OPCI) : «Anthémis», «Tour Oxygène» ou encore «Docksite» à Lyon, «Galaxia» à Toulouse, la seconde tranche de «Bordeaux Plaza» acquise par COMMERZBANK. Ainsi, plus d un milliard d euros aura été engagé sur des immeubles de bureaux de première main, dont près de 500 millions sur des opérations en VEFA, soit deux fois plus qu en 2006. Taux prime : la fin de la compression? La compression des taux de rendement prime déjà mise en évidence en 2005 et 2006 s est poursuivie en 2007 mais sur un rythme plus lent. A partir de mi-2007, les premières conséquences des difficultés de financement des acquisitions ont stoppé ce mouvement, qui pourrait s inverser sur le premier semestre 2008. Si le marché des bureaux en régions présente toujours de bons fondamentaux, une attention toute particulière est désormais portée à un «pricing» raisonnable des actifs. Une correction à la baisse des valeurs vénales est attendue pour des actifs non prime. Sur les 15 agglomérations étudiées, les taux de rendement pour des actifs tertiaires prime s échelonnaient fin 2007 entre : - 5,6% à Lyon, - 6% à Marseille, - 6,5% à Toulouse, Bordeaux, Nancy et Strasbourg, - de 7,2 à 7,5% à Nice, Sophia-Antipolis, Toulon, Nantes, Rennes, Reims, Dijon. Evolution des engagements en immobilier d entreprise en France Evolution des investissements en régions Evolution des taux de rendement prime bureaux 35 30 27 30 7 6 Hors portefeuilles Portefeuilles 6 5,5 10 9 2006 2007 en milliards d euros 25 20 15 10 5 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 en milliards d euros 5 4 3 2 1 0 ** dont externalisations ACCOR (436 millions d ) INTERCONTINENTAL (634 millions d ) ** 2003 2004 2005 2006 2007 en % 8 7 6 5 R e nnes Na nte s B orde a ux T oulous e Nim es Ma rs ei lle T oulon S ophia Nic e L yon Di jon S tra s bourg Na ncy R e ims 7 Source : DTZ

Provence-Alpes-Côte d Azur Pays d / Rives de l Etang de Berre Chiffres clés du marché des bureaux Indicateurs 2006 2007 Evolution Demande placée 44 500 m² 52 000 m² k Offre immédiate 62 000 m² 58 000 m² Quelle année 2007 remarquable! Les transactions de plus de 1 000 m² ont été nombreuses, asséchant le stock sur le secteur de La Duranne. Cependant ce rétrécissement de l offre permet aussi le développement d une offre nouvelle de business park sur la Vallée de l Arc, en périphérie d Aix à des loyers très attractifs pour les utilisateurs. A intra muros il faudra attendre 2009 pour retrouver des surfaces neuves : 22 000 m² dans le Parc Cézanne. Données Macro Economiques Population CA Pays d Aix Département Population active CA Pays d Aix Département 141 200 332 651 1 906 000 Source INSEE (1999-2005) 57 255 140 096 799 100 Source INSEE (1999) et CCI (2007) Entreprises de plus de 100 salariés Département 81 501 Source CCI (2007) Taux de taxe professionnelle 19,00% Département 7,08% Région 3,84% Taux de taxe foncier bâti Département Région Source Mairie (2007) 17,64% 7,55% 2,36% Source Mairie (2007) Philippe VENTURINI Directeur DTZ Marseille-Aix 141-145, avenue du Prado 13417 Marseille Cedex 08 Tél : +33 (0)4 91 25 46 46 E-mail : philippe.venturini@dtzfr.com Source : DTZ 42

Provence-Alpes-Côte d Azur Pays d / Rives de l Etang de Berre Demande placée 2006 2007 Evolution 44 500 m² 52 000 m² k En 2007, le marché se sera concentré pour près de la moitié de la demande traitée sur deux secteurs géographiques : La Duranne et Pichaury au Sud Ouest d Aix, respectivement 35 et 19% des commercialisations. Le développement d une offre nouvelle sur le secteur de l Arc et des Rives de l Etang de Berre (REB) pourrait modifier la donne en 2008, d autant que les disponibilités se réduisent sur les secteurs traditionnels. Transactions significatives - Année 2007 Le marché des bureaux du secteur Aix et de REB a connu en 2007 un niveau d activité soutenu, avec une progression de la demande placée de 17%, essentiellement sur le segment des surfaces de seconde main (30 000 m² commercialisés en 2007 contre 19 500 en 2006). Les transactions de première main sont elles restées relativement stables, autour de 22 000 m². Alors que le volume traité enregistre une forte augmentation, le nombre de transactions se réduit : 130 en 2007, dont 15 sur le segment des surfaces supérieures à 1 000 m², une performance à noter sur ce marché. Les plus actifs sur ce créneau de surfaces auront été les établissements financiers et les banques (15% des commercialisations), suivis par les TIC, le conseil et les organismes de formation. Evolution de la demande placée en milliers de m² 100 Neuf ou restructuré Seconde main 80 60 40 22 000 20 30 000 0 2003 2004 2005 2006 2007 Preneur Adresse Surface Valeur Etat CEGID La Duranne / Pichaury 2 000 m² 132 Neuf EUROCOPTER Parc d Archimède La Duranne / Pichaury 2 000 m² 141 Neuf PACIFICA La Duranne / Pichaury 2 000 m² 145 Neuf FREYSSINET NUCLEAIRE Parc d Archimède La Duranne / Pichaury 2 000 m² 164 Neuf LAFARGE La Duranne / Pichaury 2 000 m² 150 TB état TYCO / ADT La Duranne / Pichaury 2 000 m² 135 Neuf Parc de la Sauvecanne Valeurs locatives Loyer prime 2006 2007 Evol. Aix / REB 145 160 Les valeurs locatives sur les principales zones tertiaires d Aix / REB n ont pas connu d évolutions sensibles en 2007 et se positionnent entre 145-160 /m²/an pour des locaux neufs ou restructurés, et 125 à 150 /m²/an selon l état pour les surfaces de seconde main. Evolution du loyer moyen selon l état des locaux en /m²/an/ht/hc 200 Neuf ou restructuré Récent Ancien 150 100 171 152 133 Bd Clémenceau - Salon-de-Provence 50 2003 2004 2005 2006 2007 43 Source : DTZ

Provence-Alpes-Côte d Azur Pays d / Rives de l Etang de Berre Offre Offre à 1 an 2006 2007 Evolution 62 000 m² 58 000 m² Ainsi, avec l achèvement de la phase 3 du développement de La Duranne, l offre est tombée à 6 500 m² fin 2007 contre 24 000 m² l année précédente. Evolution de l offre à 1 an 100 Neuf ou restructuré Ancien Le dynamisme des transactions en 2007 a entrainé une baisse des disponibilités, estimées à 58 000 m² fin 2007, soit une baisse de 10% en un an. Le resserrement de l offre est d ampleur encore plus importante sur les secteurs de La Duranne, Pichaury et La Robole (-50% en un an). Les opérations en cours de réalisation ou en projet dans la Vallée de l Arc, Bouc de Bel-Air et Gardanne (18 000 m² environ) viendront alimenter le marché à un an; elles constituent pour les utilisateurs une alternative dans un contexte de relative pénurie sur les secteurs plus établis (Aix Les Milles, Pichaury et La Duranne). en milliers de m² 75 50 25 27 500 30 500 0 2003 2004 2005 2006 2007 Production neuve Projets significatifs Opération Parc du Golf - Av Guilibert de la Lauzière - Promoteur Livraison au plus tôt Surface NEXITY GEPRIM 2008-2009 9 680 m² Bouc-Bel-Air Opérateur indépendant 2008-2009 7 000 m² La Duranne Club Hippique Gare TGV Arbois ZI Rousset Rousset LAZARD BOUYGUES IMMOBILIER 2009-2010 22 500 m² NC 2010 5 500 m² Non attribué 2009-2013 80 000 m² NC 2010-2012 7 500 m² Parc Cézanne 2 Plus de 33 000 m² de bureaux neufs devraient être livrés en 2008 sur le secteur d Aix et de l Etang de Berre. L essentiel de cette production neuve est en cours de commercialisation dans des opérations d une taille unitaire entre 2 000 et 4 000 m². Sur Aix, la production neuve livrable en 2008 s élève à 11 800 m² mais pourrait être nettement plus importante dès 2009 et au-delà, au travers de l initiation de projets de grande envergure. On citera le projet du «Parc Cézanne», dont une première phase de 11 000 m² pourrait être mise en chantier par BOUYGUES IMMOBILIER mi-2008 et plus incertain quant à son phasage l opération de la gare TGV d Arbois (80 000 m² à construire entre 2009 et 2012). Sur le secteur de la Vallée de l Arc, les livraisons seront importantes en 2008, de l ordre de 15 000 m², mais devraient se ralentir par la suite. Le manque de foncier sur le secteur de REB, et principalement à Vitrolles, limite la production de surfaces neuves. Seulement 6 800 m² pourraient être livrés alors que la demande des utilisateurs est toujours forte sur ce secteur. Source : DTZ 44

Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton Directrice des études Emilie Bonnet Chargée d études +33 (0)1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com +33 (0)1 49 64 64 46 emilie.bonnet@dtz.com Manuela Moura +33 (0)1 49 64 64 07 manuela.moura@dtz.com Chargée d études3 (0)1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com Chargée d études DTZ : conseil international en immobilier d entreprise Commercialisation - Corporate - Aménagements tertiaires Asset management - Expertise - Consulting - Etudes Avec plus de 11 000 collaborateurs opérant dans 140 villes et 45 pays, et 20 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research 8, rue de l Hôtel de Ville 92522 Neuilly-sur-Seine Email : dtz.neuilly@dtz.com +33 (0)1 49 64 49 64 www.dtz.fr