ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ Marseille Provence Métropole

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1 ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ Marseille Provence Métropole La consommation des prêts à 0 % 2009 Les principales évolutions règlementaires du prêt à 0% Octobre 1995 : création du PTZ. Ce prêt est une avance remboursable sans intérêt qui a pour but de faciliter l accession à la propriété des ménages ayant des revenus modestes. Il succède au PAP (Prêt à l accession à la Propriété). Janvier 2005 : suppression de l obligation de travaux pour l achat d un logement ancien. Janvier 2007 : majoration du PTZ par la mise en place d une aide d une collectivité locale. Janvier 2009 : doublement du prêt à 0 % pour les logements neufs jusqu au 31 décembre Janvier 2011 : création du PTZ +. Abandon des conditions de ressources pour l accès au PTZ. Le montant du prêt est déterminé par la prise en compte du coût de l opération, ou plafond du coût de l opération auquel une quotité est appliquée et qui est déterminée en fonction de trois critères : neuf ou ancien, zone géographique du bien et niveau de performance énergétique. Juin 2011 : le PTZ + s étend à l acquisition de la nue-propriété ou de l usufruit, le rachat de part d une société civile immobilière ou de part d indivision sous réserve que cela conduise à l acquisition totale du logement. Définition du primo accédant : Personne qui n a pas été propriétaire de son logement durant les deux dernières années. Marseille Provence Métropole Les principales caractéristiques des opérations financées par le PTZ PTZ ont été consommés sur le territoire de Marseille Provence Métropole en 2009, soit 183 de plus que l année précédente (+ 7 %). Ils ont majoritairement financé des logements collectifs dans l ancien. Le montant des opérations a très légèrement augmenté passant de en 2008 à en En raison de la mesure du gouvernement visant au doublement du PTZ dans le neuf (prise d effet le 15 janvier 2009), le montant moyen du PTZ en 2009 s élève à alors qu il n était que de en La part des ménages disposant d un apport personnel (64 % des acquéreurs) est restée stable ainsi que le montant moyen qui s élève à Les chiffres clés du PTZ en 2009 sur MPM Nombre de PTZ Montant moyen des opérations Montant moyen du PTZ Nombre de ménages ayant un apport personnel 1 791* (64 % des bénéficiaires du PTZ) Apport personnel médian Durée du prêt principal 287 mois Type d opération Neuf : 28 % / Ancien : 72 % Type de logement Coll. : 79 % / Ind. : 21 % *apport supérieur ou égal à 100. Juin 2011 La consommation des prêts à 0 % en 2009

2 La Ville de Marseille en tête de l accession sociale Marignane Gignacla-Nerthe Saint- Victoret 10 Le Rove 5 12 Ensuèsla-Redonne Allauch 30 En 2009, la ville de Marseille a consommé PTZ (soit 83 % de la consommation de l EPCI et 45 % du département). Viennent ensuite les villes de La Ciotat (125 PTZ), Marignane (120), Châteauneuf-les-Martigues (70) et Allauch (30). Châteauneufles-Martigues Saussetles-Pins Carryle-Rouet Répartition géographique des prêts à 0% MARSEILLE Roquefortla-Bédoule Carnouxen-Provence 14 Cassis 1 La Ciotat Géménos 6 Septèmesles-Vallons Plande-Cuques 125 Ceyreste 2 7 Des accédants à la propriété fidèles à leur intercommunalité Hors Département VDBA 3 ACCM 6 RAD SAN 12 Provenance des ménages ayant eu droit au PTZ dans MPM Agglopole CAPM CPA En 2009, une très grande majorité de bénéficiaires du PTZ résidaient déjà sur le territoire de MPM (89 %). 5 % de l ensemble des bénéficiaires du PTZ provenaient de la communauté du Pays d Aix, 2 % de la communauté du Pays d Aubagne et de l Etoile et 2 % n habitaient pas le département. Les flux restent les mêmes d une année sur l autre. Gardanne MPM Gréasque CPAE PTZ distribués en 2009 dans MPM Nombre de PTZ distribués en 2008 dans MPM ACCM 1 Agglopole 24 CAPM 13 CPA 132 CPAE 50 RAD 2 MPM SAN Ouest Provence 13 Commune Hors EPCI 14 Hors département 76 Total ADIL 13 - Juin 2011 La consommation des prêts à 0 % en

3 Caractéristiques des logements et ménages bénéficiaires du PTZ sur MPM De jeunes emprunteurs Une personne sur deux ayant bénéficié du PTZ en 2009 était âgée de 26 à 35 ans. Des petits ménages accédants Les personnes seules sont les plus nombreuses à bénéficier d un prêt à 0 % (40%). Age de l emprunteur Taille du ménage Des accédants majoritairement issus du parc locatif privé Huit personnes sur dix ayant bénéficié du PTZ étaient locataire du parc privé. Des ménages aisés fortement bénéficiaires du PTZ L objectif de départ du PTZ était d aider les ménages aux revenus modestes à accéder à la propriété, or ce sont bien les ménages aisés et très aisés qui en bénéficient le plus (82 %). Nombre de prêts à 0 % distribués Statut d occupation de l emprunteur A noter : les tranches de revenus sont définis par les quartiles donnés par la dernière enquête logement de l INSEE, actualisés selon l évolution des revenus. ADIL 13 - Juin 2011 La consommation des prêts à 0 % en

4 Le PTZ et les principales communes de MPM Des opérations d accession à la propriété plus modestes à Marseille Caractéristiques des opérations Communes Nombre de PTZ Montant moyen des opérations Montant moyen du PTZ Part du PTZ dans l opération Revenu net moyen annuel Apport moyen personnel Marseille % La Ciotat % Marignane % Châteauneuf-les- Martigues % Allauch % MPM % BdR % * *Revenu médian Marseille enregistre un montant moyen des opérations plus faible que dans les autres villes de l intercommunalité ( ). Ce montant est d ailleurs inférieur à la moyenne de MPM ( ) et à celle des Bouchesdu-Rhône ( ). Châteauneuf-les-Martigues, chef de file de l accession Châteauneuf-les-Martigues est la commune de l EPCI qui consomme le plus de PTZ au regard de sa population avec 6 PTZ accordés pour habitants en Les proportions sont les mêmes au niveau du département. Allauch est la commune qui en consomme le moins avec 1,58 prêt accordé pour habitants. Nombre de PTZ pour habitants ADIL 13 - Juin 2011 La consommation des prêts à 0 % en

5 Zoom sur les trois principaux territoires d accession de la Communauté urbaine Caractéristiques des opérations et des emprunteurs Selon la commune, le PTZ n a pas financé les mêmes types de projets et les mêmes acquéreurs : A Marseille, le PTZ a plutôt favorisé les appartements de type ancien (74 %) et collectif (84 %), de type 3 (43 %). Concernant l acquéreur, il s agit plutôt d une personne seule (42 %), le plus souvent employée (41 %). A La Ciotat, le PTZ a favorisé l acquisition d appartements neufs (69 %) dans le collectif (79 %), plutôt de type 2 ou 3 (33 et 30 %). L acheteur est le plus souvent une personne seule (45 %) ayant le statut d employée (40 %). A Marignane, le PTZ a profité aux logements anciens (87 %) et collectifs (53 %) bien que la différence avec l individuel soit beaucoup moins marqué que dans les deux autres communes. Les T3 et T4 ont été les logements les plus financés (respectivement 34 % et 38 %). Les acquéreurs sont des personnes seules (27 %) ou des couples avec un enfant (27 %). Ils sont employés (33 %), ou pratiquent une profession intermédiaire (30 %). A noter : 26 % des acquéreurs sont ouvriers. Du neuf à La Ciotat... Marseille La Ciotat Marignane L équilibre à Marignane Marseille La Ciotat Marignane Taille du logement Taille du ménage CSP Marseille (2 347 PTZ) La Ciotat (125 PTZ) Marignane (120 PTZ) T1 4 % 13 % 1 % T2 Marignane23 % 33 % 13 % T3 43 % 30 % 34 % T4 23 % 16 % 38 % T5 et + 7 % 8 % 14 % couple avec 1 enfant 14 % 13 % 27 % couple avec 2 enfants 9 % 9 % 8 % couple avec 3 enfants ou + 6 % 3 % 4 % couple sans enfant 11 % 9 % 18 % famille monoparentale 19 % 21 % 16 % personne seule 42 % 45 % 27 % Artisan, commerçant, profession libérale 3 % 1 % 3 % Cadre 14 % 14 % 8 % Profession intermédiaire 25 % 27 % 30 % Employé 41 % 40 % 33 % Ouvrier 16 % 13 % 26 % Retraité 1 % 2 % 0 % Autre inactif 2 % 2 % 0 % ADIL 13 - Juin 2011 La consommation des prêts à 0 % en

6 Comparaison MPM/Département Des tendances plus marquées sur MPM : une majorité de collectifs Répartition des PTZ selon le type et l ancienneté du bien Ancien Neuf Ensemble MPM Départ. MPM Départ. MPM Départ. Coll. 57,54 45,14 21,87 17,14 79,41 62,28 Ind Ens. 71,92 66,58 28,08 33,42 100,00 100,00 Le prêt à 0 %, sur MPM en 2009, finance davantage le collectif (80 % des logements) et l ancien (72 %). Quasiment six bien sur dix financés par le PTZ sont des logements collectifs anciens. Ce constat se vérifie également à l échelle du département mais dans une moindre mesure (62 % dans le collectif ; 67 % dans l ancien ; un peu plus de quatre bien sur dix dans le collectif ancien). Des opérations financées par le PTZ avoisinant les /m 2 Montant moyen des opérations au m² Ancien Neuf Ensemble MPM Départ. MPM Départ. MPM Départ. Coll Ind Ens Coût moyen des opérations Le prix au m² varie selon l ancienneté ou le type de logement. Ainsi ce prix est plus élevé dans le neuf (2 882 /m²) que dans l ancien (2 369 /m²). En revanche, il n y a pas de différence significative entre le collectif (2 505 /m²) et l individuel (2 546 /m²). De manière globale le prix moyen du m² des opérations financées grâce au PTZ, sur MPM en 2009, est de Il est de dans les Bouches-du-Rhône (contre en 2008). Le coût moyen des opérations sur MPM et dans les Bouches-du-Rhône est assez semblable. Les logements individuels neufs sont les plus chers (entre 200 et ). Les moins chers sont les logements en collectif ancien (entre 139 et ). ADIL 13 - Juin 2011 La consommation des prêts à 0 % en

7 Le PTZ + prêt à taux zéro aidé par l état Un PTZ+, prêt à taux zéro aidé par l Etat, peut être accordé pour construire ou acheter un logement en France (métropole et DOM). De nouvelles conditions d obtention sont applicables aux offres de prêt émises à compter du 1 er janvier Qui peut bénéficier du PTZ+? Toute personne qui acquiert sa résidence principale et qui n était pas propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l émission de l offre de prêt. Toutefois, cette condition n est pas exigée lorsque l emprunteur ou l un des occupants du logement financé avec le prêt à taux zéro est : soit titulaire d une carte d invalidité et dans l incapacité d exercer une profession ; soit bénéficiaire d une allocation adulte handicapé ou d éducation d un enfant handicapé ; soit victime d une catastrophe ayant rendu inhabitable de manière définitive sa résidence principale (catastrophe naturelle indemnisée, dommages causés par les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans ou cyclones, dommages dus à des catastrophes technologiques). La demande de prêt doit être présentée dans un délai de deux ans suivant la publication de l arrêté de constatation de l état de catastrophe naturelle ou la survenance du sinistre. Le PTZ+ peut être accordé quel que soit le niveau des ressources de l emprunteur. Les conditions de remboursement du prêt varient toutefois en fonction des ses ressources (cf : ci-dessous). Si l emprunteur vend le logement précédemment acquis avec un prêt à taux zéro et achète une nouvelle résidence principale, il peutdemander à l établissement prêteur le transfert de son prêt à taux zéro initial sur sa nouvelle résidence. Un PTZ+, pour quoi faire? Construire et acheter le terrain ou acquérir un logement neuf qui n a jamais encore été occupé. Acquérir un logement existant, quel que soit son âge, et financer, le cas échéant, des travaux. Transformer un local (bureau, grange...) dont l emprunteur est déjà propriétaire en logement, ou acquérir et transformer un tel local. - Un prêt à taux zéro peut être accordé pour financer l une de ces opérations réalisée dans le cadre d un contrat de location accession (loi du 12 juillet 1984 modifiée). - Le prêt à taux zéro peut être obtenu lorsqu il s agit d une opération de construction ou d acquisition d un logement neuf pour laquelle le vendeur a bénéficié d un prêt social location-accession (PSLA). - A compter du 1 er juin 2011, le PTZ+ peut financer l acquisition de la nue-propriété ou de l usufruit, le rachat de parts d une société civile immobilière ou de parts d indivision, sous réserve que cela conduise à l acquisition totale du logement. - Simultanément à l acquisition ou la construction, le prêt à taux zéro peut financer des travaux et l acquisition ou la construction de certaines annexes, notamment : garages, emplacements de stationnement, jardins, loggias, balcons, vérandas, caves d une surface d au moins 2m², combles accessibles. Le logement doit, sauf exceptions, être la résidence principale de l emprunteur dans le délai d un an suivant la déclaration d achèvement des travaux ou l acquisition du logement. Toutefois, un acquéreur peut obtenir un prêt à taux zéro pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de six ans. Dans ce cas, comme lorsque l emprunteur est autorisé à louer (déménagement pour des raisons professionnelles, familiales, de santé ou d invalidité), le logement doit être loué à un locataire dont les ressources, à compter du 1er juin 2011, n excèdent pas le plafond ouvrant droit à un Prêt Locatif Social. Le logement ne peut être affecté ni à la location saisonnière ou meublée, ni utilisé comme résidence secondaire ou à titre d accessoire du contrat de travail. - Tant que le prêt à taux zéro n est pas intégralement remboursé, le logement ne peut être loué que dans les conditions prévues par la réglementation : occupation prochaine au moment de la retraite,mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 50 km ou un temps de trajet aller d au moins 1 heure 30, décès, divorce, dissolution d un pacte civil de solidarité, invalidité ou incapacité reconnue, chômage de plus d un an. Pour quel montant? Le montant du PTZ+ ne peut excéder le montant du ou des autres prêts d une durée supérieure à deux ans concourant au financement de l opération. Le montant du PTZ+ est fonction de la zone géographique d implantation du logement, de son caractère neuf ou ancien, de son niveau de performance énergétique et du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Le montant du prêt est égal au coût de l opération pris en compte dans la limite d un plafond (1), auquel s applique une quotité variable en fonction de l opération (2) Nombre d occupants (1) Montant plafond du coût de l opération(*) logement neuf Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C et plus logement ancien Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C et plus *Le coût de l opération TTC comprend le coût de la construction (ou le coût des travaux éventuellement prévus lors de l acquisition à l exception de ceux financés par un Eco-prêt à taux zéro), les honoraires de négociation, les frais ADIL 13 - Juin 2011 La consommation des prêts à 0 % en

8 d assurance dommages-ouvrage, certaines taxes afférentes à la construction (taxe locale d équipement, taxe pour le financement des CAUE, taxes départementales des espaces naturels sensibles), les coûts d aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents. Les frais d acte notarié et les droits d enregistrement ne sont, en revanche, pas pris en compte dans le coût de l opération pour les terrains à bâtir ou l acquisition d un logement ancien. En cas de construction d une maison et d acquisition du terrain par l emprunteur moins de deux ans auparavant, à compter du 1 er juin 2011, le montant de celuici peut être pris en compte dans le coût de l opération. Les montants figurant dans les tableaux s appliquent à toute offre de prêt à taux zéro signée à compter du 1 er janvier (2) Quotité applicable au coût de l opération Nature de l opération(**) Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Neuf - BBC % 35% 30% 25% - non BBC 27% 22% 17% 15% Ancien - classé A à D 20% 20% 20% 20% - classé E et F 10% 10% 10% 10% - classé G 5% 5% 5% 5% (**) Sont qualifiés de neufs pour l obtention du prêt à taux zéro : les logements construits ou acquis en vue de leur première occupation, y compris dans le cadre d un contrat de location-accession lorsque l emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d option, ainsi que l aménagement à usage de logement d un local utilisé auparavant à un autre usage. Les autres logements sont considérés comme anciens. Le niveau de performance énergétique d un logement neuf est déterminé par l obtention ou non du label Bâtiment basse consommation 2005 ; celui d un logement ancien figure sur l étiquette énergétique mentionnée dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) : le logement ancien est classé de A (très performant) à G (très peu performant). En l absence de DPE le logement ancien est assimilé à un logement classé en G, sauf s il s agit d un monument historique classé ou inscrit - Logement situé dans un département d outre mer : le PTZ+ est égal à 35% du coût de l opération pour un logement neuf et 20% pour un logement ancien, dans la limite du plafond applicable en zone B1. - Lorsqu un locataire acquiert le logement HLM qu il occupe ou un logement appartenant au bailleur situé dans le département, la quotité du prêt à taux zéro est majorée de 5 points : elle peut donc aller de 10% à 25% du coût de l opération. Un seul prêt à 0% est accordé par ménage et par opération. Pour quelle durée? L emprunteur rembourse le prêt à 0 % par mensualités constantes, en fonction de ses revenus, du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la localisation du logement et de la nature de l opération (ancien ou neuf), sur une durée de 5 à 30 ans : plus ses revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte. En fonction de ses revenus, l emprunteur bénéficie ou non d un différé de remboursement partiel : pendant cette période, il ne rembourse qu une fraction du montant du prêt à taux zéro. Le montant des revenus pris en compte est celui qui correspond aumontant le plus élevé suivant (après application d un coefficient familial) : - la somme des revenus fiscaux de référence du ou des emprunteurs auxquels s ajoutent, le cas échéant, ceux de l ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l emprunteur au titre de l avant-dernière année précédant l offre de prêt (année n-2) - le coût total de l opération divisé par 10. Lors de la demande de prêt, l emprunteur doit fournir à l établissement prêteur, ses avis d imposition correspondants, ainsi que le cas échéant, les avis d imposition des personnes destinées à occuper le logement et non rattachées à son foyer fiscal. Qui accorde le prêt à taux zéro? Tous les établissements de crédit qui ont passé à cet effet une convention avec l Etat. L accédant fait sa demande directement à l établissement de son choix. L établissement prêteur fait une seule offre de prêt à taux zéro. Garanties et assurances exigées C est l établissement prêteur qui apprécie sous sa responsabilité, la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par les ménages demandant l octroi du prêt à taux zéro, comme il le fait pour tout autre prêt. Il n a pas l obligation d accorder le prêt à taux zéro. Quels prêts peuvent compléter le PTZ+? Le prêt à taux zéro peut se cumuler avec tout autre prêt : PAS/prêt d accession sociale, prêt conventionné, prêt d épargne-logement, prêt bancaire, prêt d un CIL (Action logement), PSLA Lorsque l accédant a droit à l APL au titre d un PAS ou d un prêt conventionné, les mensualités du prêt à taux zéro sont prises en compte dans le calcul de l APL. Le prêt à taux zéro n ouvre pas droit, en tant que tel, à l APL. Dans les autres cas, (prêt bancaire, prêt d épargne-logement) l accédant peut bénéficier de l allocation logement, sous réserve de remplir les conditions d obtention. Dans les DOM, seule l allocation logement peut être accordée. Zones géographiques Les zones A, B1, B2, C sont fixées par l arrêté du (JO du ). A titre d illustration : -zone A : Paris et l agglomération parisienne, les communes les plus chères de la Côte d Azur, le Genevois français ; -zone B 1 : les agglomérations de plus de habitants, certaines communes d Ile-de-France ou de la Côte d Azur, certaines zones frontalières ou littorales, les départements d Outre-mer, la Corse, les îles non reliées au continent ; -zone B 2 : les agglomérations de habitants, les communes de la grande couronne d Ile-de-France ; -zone C : le reste du territoire. Etude réalisée par l ADIL des Bouches-du-Rhône à partir des données de la SGFGAS Date de publication : Juin Directeur de publication : Thierry MOALLIC, Directeur de l ADIL 13 - Etude et rédaction : Lisa MICELI, Chargée d études statistiques - Conception-Réalisation : Agnès PASSAVANT, Chargée de mission - Communication ADIL 13-7, cours Jean Ballard Marseille - Tél. : Internet : 8