DEVENIR PROPRIETAIRE

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1 DEVENIR PROPRIETAIRE MARS 2014

2 Ce guide est destiné aux agents CNRS souhaitant accéder à la propriété. Il vous permettra de connaître l ensemble des prêts utilisables pour votre financement et tous les frais y afférents. Seront détaillées les étapes de l achat ou de la construction : de l avant contrat jusqu à la signature de l acte authentique. Enfin, en cas d achat à deux, il est prudent de savoir sous quel régime juridique le bien sera acheté et les conséquences qui en découlent : le mariage, le concubinage, le PACS Les conseillers de l ADIL restent à votre disposition pour de plus amples informations. SOMMAIRE I LES PRÊTS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Le prêt à taux 0% p.2 à 5 L'épargne logement p.6 à 7 Le prêt Action Logement p.8 à 10 Le prêt fonctionnaire p.11 à 12 Les prêts départementaux et sociaux p.13 à 21 Le prêt relais p.22 II LES PRETS PRINCIPAUX Le PAS ou PC p.2 Le prêt bancaire p.3 à 4 Les aides au logement p.5 III LES GARANTIES DES PRÊTS A - L'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers p.2 B - Le cautionnement p.3 C - Les assurances p.4 IV LA RENOVATION ENERGETIQUE DES LOGEMENTS Le programme Habiter Mieux p.2 La prime de rénovation énergétique p.3 L'Eco-Prêt (prêt à taux zéro) p.4 Le crédit d'impôt pour travaux d'économie p.4 La TVA sur les travaux d'économie d'énergie p.5 V LES CONTRATS A - Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) p.2 à 3 B - Le contrat de maîtrise d'œuvre et le contrat d'architecte p.4 C - La vente sur plan p.5 à 6 D - L'achat d'un logement existant p.7 VI LE DROIT DE LA FAMILLE A - Le mariage p.2 B - Les concubins p.3 C - Le PACS p.4 2

3 I LES PRÊTS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Ils vont vous permettre d emprunter des sommes à un coût modéré. En fonction du type d opération envisagé, vous pourrez solliciter des prêts comme le prêt à taux 0%+. Vous pouvez bénéficier grâce au CNRS, d un prêt mobilité et d un prêt amélioration de l'habitat.

4 LE PRÊT A TAUX 0% + Qui peut emprunter? LES BENEFICIAIRES Vous pouvez bénéficier du prêt à taux 0%+ pour l achat de votre résidence principale, si vous êtes primoaccédant. Vous ne devez donc pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt. Il existe de rares exceptions notamment pour les personnes handicapées. En cas de mobilité professionnelle et de vente de votre résidence principale financée avec un prêt à 0%, vous pouvez solliciter un nouveau prêt à 0%+ pour acquérir une nouvelle résidence principale ou obtenir le transfert du prêt initial à 0% sur la nouvelle résidence, à condition que celle-ci réponde aux conditions d'octroi du prêt à 0%+. Vous devrez occuper le logement au moins 8 mois par an. Pour des raisons professionnelles ou familiales des dérogations existent avec l obligation de louer le logement, il en est de même en cas d achat en vue de sa retraite. Le loyer est plafonné ainsi que les ressources du locataire et la durée de location ne peut excéder 6 ans. LES CONDITIONS 2014 Nombre de personnes Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C et plus Zone A : Paris, la petite couronne et la deuxième couronne jusqu aux limites de l agglomération parisienne, la Côte d Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois - Zone B1 : les communes en bordure de l agglomération parisienne, les agglomérations de plus de habitants, le pourtour de la Côte d Azur, les départements outre-mer et la corse ; - Zone B2 : les autres agglomérations de plus de habitants, les autres zones frontalières ou littorales, le reste de l Ile-de- France ; - Zone C : le reste du territoire. Le plafond à prendre en compte correspond au plus élevé des deux montants suivants : somme des revenus fiscaux de référence de l ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l année n-2, (2012 pour une offre de prêt en 2014) ; le coût total de l opération divisé par dix. Le prêt à 0% n'est pas accordé pour l'acquisition d'un logement destiné à être occupé par un ascendant ou un descendant de l'emprunteur. L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt. Toutefois, cette condition n est pas exigée pour les titulaires d une carte d invalidité de 2 ème ou 3 ème catégorie (incapacité absolue d exercer une activité professionnelle), les bénéficiaires de l allocation adulte handicapé ou d éducation spéciale et les victimes de catastrophes rendant leur logement inhabitable. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 2

5 Les opérations finançables LES CONDITIONS LIEES AU LOGEMENT - Logements neufs :. La construction ou l'acquisition d'un appartement neuf (annexes et garages compris),. La construction ou l'acquisition d'une maison neuve et le cas échéant du terrain.. La transformation en logements de locaux non destinés à l'habitation dont l'emprunteur est déjà propriétaire et le cas échéant l'acquisition de ces locaux. Cette opération est assimilée à une opération dans le neuf pour ce qui est des montants du PTZ.. La location accession, le PTZ+ peut se cumuler avec un PSLA (prêt social de location accession).. L acquisition d un logement ancien suivie de travaux, rendant le bien assimilable à un logement neuf. - Logements anciens : L acquisition d un logement du parc social par son occupant, Le PTZ + peut financer l acquisition de la nue-propriété, l usufruit, le rachat de parts de SCI ou d indivision, en vue de l acquisition totale du logement. LES CARACTERISTIQUES DU PRET À 0% Performance énergétique logement neuf Le montant du prêt dépend du niveau de performance énergétique du logement et du coût de l opération dans la limite d un plafond maximum. Le logement doit respecter la réglementation thermique RT 2012 ou bénéficier du label BBC Dans l ancien réhabilité est pris en compte soit le label haute performance énergétique rénovation ou BBC rénovation, soit le respect d une performance énergétique globale dans au moins deux des quatre catégories suivantes : isolation des toitures et murs extérieurs, fenêtres, chauffage, eau chaude. Montant du prêt - Logement neuf Le prêt correspond à une quotité (1) appliquée au montant de l opération, dans la limite d un prix plafond (2). 1) Quotité du prêt selon les performances énergétiques du logement : 2) Prix plafond Neuf PSLA Zone A 33% 26% Zone B1 26% 21% Zone B2 21% 16% Zone C 18% 14% PTZ+ Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C et PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 3

6 Montant du prêt - Logement ancien ( logement «HLM» ou rachat droit de propriété démembré ) 1) Quotité du prêt 10% du coût de l opération dans la limite d un plafond 2) Prix plafond : PTZ+ Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C et Le montant du PTZ+ ne peut dépasser le montant des autres prêts d une durée supérieure à 2 ans, nécessaires au financement. Son montant est également diminué, à la demande de l emprunteur, dans la limite de 50% de son montant - uniquement pour les PTZ+ remboursés en 8 ans. Conditions de remboursement Les conditions de remboursement du prêt sont fonction du revenu fiscal de référence N-2, soit le revenu fiscal de référence 2012 pour une offre de prêt émise en Le PTZ+ est remboursé sur une durée variable selon la zone géographique et les ressources du ménage. Un coefficient familial pondère le revenu fiscal du ménage - diviser le revenu fiscal de référence N-2 par le coefficient correspondant à la composition familiale : personnes personne personnes personnes personnes personnes personnes. personnes et plus 1,0 1,4 1,7 2,0 2,3 2,6 2,9 3,2 Les tranches de revenus (tableaux 1 pour le neuf et 2 pour l ancien) permettent de déterminer la durée de remboursement (tableau 3). 1) Tranches de revenus, après application du coefficient familial : - Logement neuf Tranches de revenus Zones A Zones B1 Zones B2 Zones C PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 4

7 - Logement ancien (achat d un logement «HLM» par son occupant) Tranches de revenus Zones A Zones B1 Zones B2 Zones C ) Durées de remboursement à partir de la tranche définie par les tableaux précédents Durée de remboursement Capital différé Durée Durée Durée totale du de la Période 1 de la Période 2 prêt Tranche 1 100% 14 ans 11 ans 25 ans Tranche 2 100% 5 ans 20 ans 25 ans Tranche 3 0,0% 20 ans - 20 ans Tranche 4 0,0% 16 ans - 16 ans Tranche 5 0,0% 12 ans - 12 ans Tranche 6 0,0% 8 ans - 8 ans Pour calculer la durée de remboursement, est pris en compte le plus élevé des deux montants suivants : la somme des revenus fiscaux de référence de l ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l année n-2, (2012 pour une offre de prêt en 2014) ; le coût total de l opération divisé par dix. LA DEMANDE DU PTZ+. Toutes les banques et tous les établissements financiers, après avoir passé une convention avec l Etat, peuvent distribuer ce prêt. L'accédant fait sa demande directement à l'établissement de son choix.. L'établissement de crédit apprécie librement les garanties nécessaires. Les établissements de crédit proposent les mêmes conditions d'assurance que pour le prêt principal qu'elles accordent. Toutefois, rien n'empêche que le prêt à 0% soit accordé par un établissement différent de celui qui accorde le prêt principal. Aucun frais de dossier ou intérêts intercalaires n est perçu sur le prêt à 0%. Peuvent en revanche, être perçus, les primes d'assurances décès-invalidité, perte d'emploi et incapacité de travail ainsi que les frais d'actes et de garanties. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 5

8 L EPARGNE LOGEMENT Vous avez peut-être constitué une épargne en vue de l acquisition d un logement en choisissant d ouvrir un plan ou un compte épargne logement. Il vous permet d accumuler des fonds et de bénéficier d un prêt. Le montant de ce dernier est fonction de l'épargne constituée et de la durée de remboursement. Le prêt épargne logement peut intervenir en financement principal ou être constitutif d'apport personnel. LE PLAN EPARGNE LOGEMENT Le plan est souscrit pour une durée minimale de 4 ans et peut être prolongé jusqu à dix ans. Les fonds déposés demeurent bloqués durant la phase d épargne. Le plafond d épargne est fixé à A l ouverture, un versement de 225 est exigé, complété par des versements ne pouvant être inférieurs à 540 par an. Les sommes déposées sont rémunérées en fonction de la date d ouverture du plan : - depuis le 1/08/2003 : 2,5% hors prime d Etat, - entre le 12/12/2002 et le 31/07/2003 : 4,5% prime incluse. Le taux d intérêt du prêt est fixé selon la date d ouverture du plan : - à compter du 1/07/2000 : 4,97%, - à compter du 1/08/2003 : 4,2%. A l issue de la phase d épargne obligatoire, il est possible d emprunter jusqu à sur une durée comprise entre 2 et 15 ans. Ce montant dépend des intérêts acquis et de la durée de remboursement. Les conditions d'octroi de la prime d'épargne sont modifiées pour les PEL ouverts à compter du 1 er mars 2011 (souscription d'un prêt d'au moins ). LE COMPTE EPARGNE LOGEMENT Les fonds déposés restent disponibles pendant la phase de l épargne soit 18 mois au minimum. Le versement initial minimum est fixé à 300. Les dépôts ultérieurs ne peuvent être inférieurs à 75. Le montant maximum de l'épargne est de La rémunération de l épargne fixée à la date d ouverture du compte peut évoluer. Depuis le 1 er avril 2004, la rémunération est fixée au 2/3 du taux du livret A de la Caisse d Epargne, soit 1,50% pour les intérêts acquis depuis le 1 er août 2011 Le prêt est plafonné à au taux de 2,25 % pour les intérêts acquis à compter du 1 er août PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 6

9 QUI PEUT ETRE EMPRUNTEUR? Vous êtes en principe le titulaire du compte et du plan. Il ne peut être ouvert qu'un seul compte et qu'un seul plan par personne. Une même personne peut posséder un plan et un compte à condition qu'ils soient gérés par le même organisme. Les droits à prêt, des comptes et plans, peuvent être cédés au conjoint, ou ascendants, descendants, collatéraux. La cession est prohibée entre concubins. Vous pouvez également demander la transformation de votre PEL en CEL. Les intérêts seront alors calculés au taux du CEL en vigueur au jour de la transformation. Résidence principale CONDITIONS LIEES AU LOGEMENT - Construction, acquisition d'un logement neuf ou ancien mais aussi financement des travaux d'extension ou d'amélioration. - Acquisition en viager : l'achat d'une résidence principale en viager peut-être financé au moyen d'un prêt épargne logement à condition que le montant du prêt ne soit pas supérieur à celui du bouquet réglé au vendeur. - Acquisition d'un parking : un prêt d'épargne logement peut financer un parking si l'acquéreur est propriétaire de sa résidence principale, et si le parking est situé à proximité. Résidence secondaire - Possibilité de financer la construction ou l'acquisition dans le neuf d'une résidence secondaire en CEL. Où vous adresser pour obtenir un prêt? Vous déposez votre demande de prêt auprès de l'établissement qui gère votre épargne ou de celui qui vous accorde le prêt principal. Si vous êtes titulaire de droits en provenance de plusieurs établissements, en cas de désaccord entre eux, c est l établissement auprès duquel a été ouvert le plan qui a produit le plus d intérêts qui accorde le prêt. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 7

10 LE PRÊT ACTION LOGEMENT Les aides d Action Logement sont des prêts complémentaires. Ils peuvent participer à la constitution de votre apport personnel. Ils sont consentis aux salariés d une entreprise privée sur les fonds versés chaque année par les employeurs assujettis à la participation obligatoire à l'effort de construction (employeur de 20 salariés et plus). Vous pouvez en bénéficier si votre conjoint ou concubin travaille dans une entreprise privée de plus de 10 salariés (en dehors des dirigeants de l entreprise et exploitants individuels). LES BENEFICIAIRES Les salariés ou retraités depuis moins de 5 ans justifiant de ressources inférieures aux plafonds PLI. Plafonds 2013 Catégories de ménages* Zone A Zone B Zone C Une personne seule personnes ne comportant aucune personne à charge à l exclusion des jeunes ménages personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge (1) personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge Personne supplémentaire LES OPERATIONS FINANÇABLES Achat dans l ancien sans travaux : - L achat d un logement à usage de résidence principale ; - Le rachat de la part indivise suite à un divorce ; - L acquisition d un logement dans le cadre d un viager libre ; - L acquisition sans travaux de leur logement par les locataires qui utilisent leur droit de préemption ; - La levée de l option d achat stipulée dans un contrat de location-accession ; - L achat dans le cadre de la vente HLM ; - Le logement doit être l'objet d'un classement DPE au minimum en "D". PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 8

11 Achat dans le neuf : - L acquisition d un terrain, suivie d une construction ; - L acquisition d un logement neuf à usage de résidence principale ; - L acquisition de locaux ou d immeubles non affectés à l habitation suivie de leur transformation ou aménagement en logement ; - Les opérations réalisées en PSLA ; - Le logement doit répondre aux normes de performance énergétique «RT 2005». Achat dans le neuf ou l ancien : - L acquisition ou la souscription de parts de sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises ou de sociétés coopératives de construction. Travaux : - Les travaux d amélioration ou destinés à mettre fin au caractère indigne du logement et ouvrant droit à une subvention de l ANAH en faveur des propriétaires occupants ; - Les travaux d amélioration de la performance énergétique d un logement acheté avant le 1 er janvier 1990 qui n a pas fait l objet d un Prêt à Taux zéro au titre de son achat. - Les travaux d agrandissement du logement par addition, surélévation ou mise en état d habitation de locaux en vue de leur affectation au logement. LES CARACTERISTIQUES DU PRET Accession dans le neuf ou l ancien : - Durée : libre, dans la limite d un maximum de 20 ans ; - Taux égal au taux du livret A : 1,25% (au 01/02/2014) ; - Montant maximum : 30% du coût total de l opération, dans une fourchette comprise entre : et en zone A ; et en zone B1, à en zone B2, et en zone C ; - Zone A : Paris, la petite couronne et la deuxième couronne jusqu aux limites de l agglomération parisienne, la Côte d Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois - Zone B1 : les communes en bordure de l agglomération parisienne, les agglomérations de plus de habitants, le pourtour de la Côte d Azur, les départements outre-mer et la corse ; - Zone B2 : les autres agglomérations de plus de habitants, les autres zones frontalières ou littorales, le reste de l Ile-de- France ; - Zone C : le reste du territoire. Ces montants peuvent être majorés : - à hauteur de pour les salariés en mobilité, les acquéreurs de logements dans le cadre de la vente HLM, les sortants du parc HLM en zones A et B1 ; - à hauteur de , dans la limite de 50% des travaux d accessibilité aux personnes handicapées ; - Le montant du prêt ne peut excéder la différence entre le coût total de l opération et la somme des autres concours financiers obtenus. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 9

12 Travaux : - Durée : dans la limite de 10 ans maximum ; - Taux égal au taux du livret A : 1,25% (au 01/02/2014) ; - Montant maximum : 100% du coût des travaux dans la limite de , ce montant peut être majoré de pour les travaux de performance énergétique ; - Le prêt peut être cumulé avec le prêt accession. AIDE A LA MOBILITE POUR RAISONS PROFESSIONNELLES : LE MOBILI-PASS LES BENEFICIAIRES - Les salariés des entreprises privées (10 salariés et plus) qui occupent un emploi permanent ou temporaire tenus, à l'embauche ou lors du changement de lieu de travail au sein de la même entreprise de changer de logement ou d'en avoir un second. - Ils doivent prendre un logement locatif sur le site d'arrivée sous réserve d'une distance entre les 2 résidences d'au moins 70 km. LE MONTANT Le montant plafond de l'aide est de en zones A et B1 et de en zones B2 et C, dont : - une subvention pour financer les frais d'accompagnement à la recherche d'un logement locatif : o Montant : maximum pour un logement locatif situé en zone A ou B maximum pour un logement locatif situé en zone B2 ou C et / ou : - une avance remboursable en 36 mois maximum pour acquitter d'autres dépenses finançables : o o Montant : complément à la subvention de frais d'accompagnement à la recherche de logement ou avance dans la limite du montant plafond par zone, la zone retenue étant la zone d'arrivée. Taux nominal annuel : taux fixe de 1% l'an. Le cumul est possible avec les autres aides à la mobilité professionnelle et les autres aides d'action Logement, notamment les aides Loca-Pass. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 10

13 LE PRÊT FONCTIONNAIRE Les fonctionnaires qui ont obtenu un prêt conventionné ou un prêt à l accession sociale pour la construction ou l achat d un logement neuf, peuvent obtenir en complément un prêt fonctionnaire. LES BENEFICIAIRES Vous devez être fonctionnaire ou agent, en état de service. En qualité d agent CNRS vous êtes éligible au prêt fonctionnaire dont les conditions sont peu favorables. LES CONDITIONS LIEES AU LOGEMENT Le logement doit constituer votre résidence principale et celle de votre famille dans un délai maximum d un an après la date d achèvement des travaux ou la signature du contrat de vente. Le délai peut être porté à 6 ans en cas d achat en vue de sa retraite. Si vous êtes obligé(e)s de quitter votre logement pour raison familiale ou mutation professionnelle, vous pouvez le mettre en location dans les conditions prévues pour l obtention de votre prêt principal. LES CONDITIONS LIEES A L EMPRUNT Vous choisissez la durée du prêt (10 à 15 ans) lors du dépôt de votre demande de prêt. OU FAIRE VOTRE DEMANDE? Vous devez vous adresser au Crédit Foncier de France, en même temps que la demande de PC ou PAS. Vous souscrirez une assurance groupe décès-invalidité auprès du Crédit Foncier de France jusqu à 60 ans. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 11

14 LE MONTANT DU PRET En cas de construction ou acquisition d'un logement (neuf ou existant avec ou sans travaux) Les logements de 6 pièces et qui ne sont pas destinés à être occupés dès leur achèvement par six personnes au moins, donnent lieu à l'octroi des prêts prévus pour les logements de 5 pièces principales Composition des logements Type Zone I Zone II Zone III 1 pièce I bis pièces Avec cuisine, II pièces WC, salle III pièces d'eau, IV pièces dégagements et V pièces volume de VI pièces rangement VII Pour les couples mariés depuis moins de 5 ans et dont la somme des âges est au plus égale à 55 ans, les montants maxima de prêts sont multipliés par 1,42. En cas de construction ou acquisition d'un logement (neuf ou existant avec ou sans travaux) Le montant maximum est fixé forfaitairement par m² de surface pris en compte pour l'octroi du prêt principal Composition des logements Zone I Zone II Zone III Agrandissement par addition ou surélévation Mise aux normes d'habitabilité Pour les couples mariés depuis moins de 5 ans et dont la somme des âges est au plus égale à 55 ans, les montants maxima de prêts sont multipliés par 1,42. LE TAUX ( arrêtés du et du ) Pendant les 3 premières années (période de différé d'amortissement) : - fonctionnaires de l'etat et des Etablissements Publics de l'etat : 4%, - autres catégories de fonctionnaires : 7%. Pendant le reste de la période de remboursement : 7% PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 12

15 LES PRÊTS DEPARTEMENTAUX ET SOCIAUX I - LES PRÊTS DEPARTEMENTAUX LES PRÊTS VILLE DE PARIS ❶ LE PPL : PRÊT PARIS LOGEMENT Si vous habitez à Paris et souhaitez acheter votre logement à Paris, vous pouvez solliciter le Prêt Paris Logement 0%. Quelles sont les opérations concernées? Le Prêt Paris Logement 0% peut financer l acquisition d un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux. Des conditions sont toutefois requises : - Le logement est situé dans Paris «intra muros», - L acquéreur doit y établir sa résidence principale dans l année de son achat, - Le Prêt Paris Logement est accordé uniquement si le montant des emprunts (hors PPL),d une durée supérieure à 5 ans, atteint au moins 60% du prix du logement (hors frais de notaire). Montant total des emprunts = coût total de l opération (frais de notaire inclus) apport personnel prêts 5 ans PPL Toutefois, certaines catégories de personnes se portant acquéreur à Paris peuvent également en bénéficier sans qu aucune condition de résidence à Paris (préalable à l acquisition) ne soit exigée : - les agents de la Ville de Paris, du Département de Paris et du Centre d Action Sociale de la Ville de Paris, - les policiers de la Préfecture de Police, les sapeurs-pompiers de Paris, le personnel soignant de l AP-HP (Hôpitaux de Paris), - les acquéreurs d un logement adapté à l habitation d une personne handicapée physique, Dans tous les cas, deux autres conditions sont nécessaires : - ne pas être propriétaire de sa résidence principale au cours de l année de l opération, ni l avoir été au cours des deux années précédentes, - respecter un plafond de ressources, établi sur la base du revenu fiscal de référence de l avantdernière année ou de la dernière année précédant l offre de prêt s il est disponible (le choix se fait selon l avis le plus favorable). PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 13

16 Plafonds de ressources du Prêt Paris Logement 0% applicables à compter du 1 er janvier 2014 Nombre de personnes du ménage Revenu fiscal de référence et plus Prise en compte du revenu fiscal de référence N-2 ou N-1 (s il est disponible et plus favorable) Quel est le montant du prêt? pour une personne seule, sans personne à charge, dans toutes les autres situations, quel que soit le nombre de personnes à charge. Ce montant est le même pour tout type d opération, dans le neuf ou dans l ancien, avec ou sans travaux. Quelles sont les conditions de remboursement? Le Prêt Paris Logement 0% est remboursable sur 15 ans. Aucun intérêt n est perçu sur ce prêt. Où vous adresser? Le Prêt Paris Logement 0% est proposé par toutes les banques et établissements de crédits signataires d une convention avec la Ville de Paris, comme par exemple le Crédit Foncier, la Caisse d Epargne, la Banque postale, le Crédit Mutuel ❷ LE PPR : PRÊT PARCOURS RESIDENTIEL (PARIS) Si vous êtes locataires du parc social parisien, vous pouvez solliciter le prêt parcours résidentiel à taux zéro. Quelles sont les opérations concernées? Ce sont les mêmes opérations que pour le prêt à taux zéro de la ville de Paris. Quelles sont les bénéficiaires? Les locataires d un logement social peuvent prétendre à ce prêt. Il n est pas cumulable avec le Prêt Paris logement. Ils doivent respecter les mêmes plafonds de ressources que pour le Prêt Paris logement. Quel est le montant du prêt*? pour une personne seule pour un ménage de 2 personnes pour un couple avec un enfant pour un couple avec deux enfants pour un couple avec trois enfants ou plus. Ce prêt est remboursable sur 15 ans. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 14

17 Ces montants sont identiques pour tout type d opération, dans le neuf ou dans l ancien, avec ou sans travaux. Le Prêt à Taux Zéro de l'etat (PTZ+) peut se cumuler avec le Prêt Paris Logement 0% ou le Prêt Parcours Résidentiel.e Où vous adresser? Le Prêt parcours résidentiel est proposé par toutes les banques et établissements de crédits signataires d une convention avec la Ville de Paris, comme par exemple le Crédit Foncier, la Caisse d Epargne (IDF), CIC, LCL, Banque Postale LE PRÊT DU DEPARTEMENT DE LA SEINE ET MARNE Qui peut emprunter? Vous souhaitez acheter en Seine et Marne, vos ressources ne doivent pas dépasser les plafonds suivants. Composition du foyer Plafonds de ressources Montant du prêt et plus Les conditions liées au logement? Il s agit de l achat de sa résidence principale en Seine et Marne, dans le neuf ou l ancien avec ou sans travaux et les travaux d agrandissement et d amélioration. Les conditions liées à l emprunt? Le montant du prêt est de 700 à La durée du prêt sera de 3 à 10 ans. Le taux est de 2,5%. Où vous renseigner? Vous pouvez vous renseigner auprès de la Caisse départementale d aide au logement (CADAL), 3, rue Paul Cézanne MELUN, [email protected] PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 15

18 PRÊT DU DEPARTEMENT DES HAUTS DE SEINE A 0% Le Prêt logement Hauts-de-Seine est un prêt immobilier à 0 % en faveur des primo-accédants dont les intérêts sont pris en charge intégralement par le Conseil général des Hauts-de-Seine et dont le montant varie selon le type de logement. Il ne peut être accordé qu'un seul prêt par ménage. Le Prêt logement Hauts-de-Seine doit être dédié à l'achat d'un logement situé dans le département des Hauts-de-Seine. Cet achat peut concerner l acquisition d un bien neuf ou assimilé ou d un logement social occupé par l accédant. Il doit être obligatoirement affecté à la résidence principale du bénéficiaire. Le logement financé avec l'aide du département ne peut être ni transformé en local commercial ou professionnel, ni utilisé comme résidence secondaire, ni utilisé à titre d'accessoire au contrat de travail. La revente du logement avant la fin du prêt entraîne le remboursement intégral du capital restant dû, le Prêt logement Hauts-de-Seine n'étant pas transférable. Cette aide est un prêt complémentaire à un prêt principal. Il est délivré entre autres sous conditions de ressources. Sa durée de remboursement est définie d'après la tranche du PTZ+ du ménage et varie entre 8 et 15 ans. Les ménages éligibles Sont éligibles au Prêt logement Hauts-de-Seine les ménages qui respectent les quatre conditions suivantes : 1) être résidents dans les Hauts-de-Seine et accéder à la propriété pour la première fois ou ne pas avoir été propriétaire depuis deux ans de sa résidence principale ; 2) être dans l un des cas suivants : - locataire d un logement social conventionné (mention figurant sur le bail ou la quittance de loyer); - occupant du parc privé avec au moins un enfant né ou à naître ; - dans le ménage, une personne est en situation d'invalidité ou de handicap (reconnu par un organisme agréé quelle que soit la nature du handicap); 3) être bénéficiaire du Prêt à taux zéro de l Etat ; 4) disposer d un revenu fiscal inférieur ou égal aux plafonds de revenu ci-dessous pour tous les prêts dont l offre est émise avant le 31 décembre 2014 : Nombre de personnes dans le logement Revenu fiscal de référence * * * * * * * 7 et plus Le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l'année n-2 précédent celle de l'offre de prêt, soit Il apparaît sur l'avis d'imposition * Plafonds du PTZ PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 16

19 Les montants du Prêt logement Hauts-de-Seine Le montant du Prêt logement Hauts-de-Seine varie en fonction : - du type du bien immobilier acquis ; - de la composition familiale du ménage ; - du montant des autres prêts souscrits. Le montant Prêt logement Hauts-de-Seine doit être inférieur à la moitié du montant du ou des autres prêts d'une durée au moins égale à deux ans, à l'exception du PTZ +. Sous réserve de respect de cette règle, le montant du Prêt logement Hauts-de-Seine est le suivant : - pour l acquisition d un bien neuf, il est fixé selon le tableau ci-dessous ; - pour l achat d un logement social, le mode de calcul est équivalent à celui du PTZ+ : un taux s'applique au montant de l'opération, déterminé selon la composition familiale. Le montant du prêt est plafonné au montant de l'opération. Nombre de personnes du ménage Acquisition d un logement social Acquisition dans le neuf Montant maximum pour les acquisitions dont le prix Montant maximum de revient est égal ou supérieur au montant d opération plafond du PTZ Sous réserve d application de la règle de plafonnement du prêt et plus Les durées de remboursement La durée du remboursement du Prêt logement Hauts-de-Seine varie entre 8 et 15 ans, selon l appartenance du ménage à l une des cinq tranches de revenus instaurées par l article R du code de construction et de l habitation. Ces tranches sont déterminées principalement en fonction du niveau de revenu des ménages. Les durées de remboursement ne peuvent faire l objet d aucun aménagement. Il n est pas possible de rembourser partiellement le Prêt logement Hauts-de-Seine. Tranches Durée de remboursement 1 15 ans 2 et 3 12 ans 4 10 ans 5 8 ans PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 17

20 Comment est distribué le Prêt logement Hauts-de-Seine? Où s informer? Le Prêt logement Hauts-de-Seine est distribué par les établissements de crédit ayant conclu un partenariat avec le Conseil général * : - Banque Populaire Val-de-France ; - Banque Populaire Rives de Paris ; - Banque Régionale d'escompte et de Dépôt (BRED) ; - Caisse d Epargne Ile-de-France ; - Confédération du Crédit Mutuel (qui regroupe le Crédit Mutuel, le CIC et CIC Iberbanco) ; - Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et d'ile-de-france ; - Crédit Foncier de France ; - Crédit Immobilier de France ; - Société de Banque et d Expansion (SBE). * Liste des banques au 1er janvier 2014 II - LES PRÊTS SOCIAUX LES PRÊTS BONIFIES DU CNRS LE PRET BONIFIE D ACCESSION A LA PROPRIETE D UNE RESIDENCE PRINCIPALE DANS LE CADRE D UNE MOBILITE GEOGRAPHIQUE PROFESSIONNELLE Qui peut en bénéficier? Les agents CNRS, titulaires ou contractuels permanents, âgés au plus de 55 ans, ayant effectué une mobilité géographique professionnelle dans les trois ans à compter de la date de la décision de mutation. Les conditions liées au logement? Il s agit de l achat de la résidence principale, dans le neuf ou dans l ancien avec ou sans travaux. Les conditions liées à l emprunt? Le montant varie de à remboursable sur une durée de 2 à 15 ans. Le taux au 14 novembre 2013 : SITUATION Indice < 480 Indice > 480 Agent mutualiste MGEN 0,21 % 1,21 % Agent non mutualiste MGEN 0,31 % 1,31 % PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 18

21 Les conditions liées à la mobilité? La mobilité géographique professionnelle doit s effectuer : de la région parisienne vers la province de province à province de la province vers la région parisienne Attention : La mobilité à l'intérieur de la région parisienne n'entre pas dans les critères permettant de bénéficier de ce prêt. Où vous adresser? Les dossiers de demande de prêt sont à retirer auprès des assistantes sociales de la délégation d'affectation de l'agent. Le prêt bonifié est octroyé aux agents uniquement dans le cadre de la mobilité pour un projet d'acquisition d'un logement principal. Il est délivré par la Casden, les bonifications par le CNRS. Il est assuré par la MGEN qui peut se porter caution pour ses mutualistes. LE PRÊT A LA MOBILITE GEOGRAPHIQUE EN FAVEUR DES AGENTS DU CNRS Il s'agit d'un prêt personnel, l'agent n'a pas à justifier l'utilisation des fonds. Qui peut en bénéficier? Les agents CNRS en activité, titulaires ou contractuels permanents, âgés de moins de 55 ans dans le cadre d une mobilité géographique. Les conditions liées à l emprunt? Le montant maximal est de accessible par tranche de 1.600, remboursable sur une durée de 5 ans. Le taux varie en fonction du taux de rémunération du livret A. Un seul prêt est attribué pour chaque mutation de l agent. Lorsque les deux conjoints sont agents CNRS, un seul prêt est accordé par foyer. Un second prêt peut être attribué, dans le cas d une nouvelle mutation, après remboursement intégral du premier. Le délai pour solliciter ce prêt est de trois ans, à compter de la date de la décision de mutation. Où vous adresser? Le dossier est à retirer auprès du service du personnel et des ressources humaines de la délégation régionale CNRS de l agent. Le délégué régional en fonction du dossier décide de l octroi du prêt. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 19

22 LE PRÊT AMELIORATION DE L HABITAT CNRS Qui peut en bénéficier? Les agents CNRS propriétaires, locataires, sous-locataires ou occupants de bonne foi effectuant des travaux d amélioration dans leur habitation principale. Les conditions liées aux travaux? Ces prêts peuvent financer : - la réalisation de travaux de faible importance : réparations - les travaux d amélioration : installation du gaz - la mise en état de pièces impropres à l habitation, la division et l aménagement du logement à l exclusion de travaux relevant de l entretien courant, - sont exclus, les dépenses d'équipement ménager, les travaux d'achèvement et de finition portant sur les immeubles de construction récente. Les conditions liées à l emprunt? Deux prêts cumulatifs : - prêt principal (réservé aux agents non allocataires de prestations familiales) : 80% du coût des travaux dans la limite de sur 36 mois. Taux : 1%, - prêt complémentaire (allocataire ou non) : sur 36 mois. La somme des deux prêts est plafonnée à 2.591,49, sans pouvoir dépasser 80% du coût des travaux. Taux : 1%, Pour les agents prestataires de la CAF, s'adresser directement à la Caisse dont ils dépendent. Où vous adresser? Ces prêts sont attribués par le CNRS et versés par le CAES. Les formulaires de demande sont à retirer auprès de l assistante sociale de la délégation de l agent ou à télécharger sur le site du CAES. LE PRÊT STARDEN PREMIUM Qui peut en bénéficier? Les agents CNRS en 1 ère année de titularisation et les personnels non titulaires à condition que la dernière échéance du prêt ne dépasse pas la date de fin de contrat. Les conditions liées à l emprunt? Prêt de à à taux zéro à rembourser sur 36 mois maximum. Il n y a ni frais de dossier ni justificatif à fournir. Où vous adresser? Auprès de la CASDEN. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 20

23 LE PRÊT INSTALLATION MGEN CASDEN Prêt réalisable à la fois dans le cadre d'une location et d'un achat immobilier pour les projets d installation : Dépôt de garantie, frais d agence, achat d équipement électroménager, financement de travaux, Montant Vous pouvez emprunter de 800 à Sur une durée de 12 à 24 mois au TAEG fixe de 0% et sans frais de dossier. Votre assurance de prêt est prise en charge totalement par la MGEN. (0,18% par an du capital initial. Contrat collectif d assurance souscrit par la MGEN auprès de CNP Assurances, entreprise régie par le code des assurances). Vous remboursez selon vos moyens. La mensualité minimum est de 30 euros par mois. Vos remboursements sont adaptés à votre situation avec des mensualités que vous pouvez échelonner entre 12 et 24 mois. Conditions - Vous êtes membre participant MGEN. - Vous êtes sociétaire CASDEN. - Vous avez moins de 36 ans. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 21

24 LE PRÊT RELAIS Vous pouvez bénéficier de ce prêt si vous êtes déjà propriétaire de votre logement et que vous souhaitez le vendre pour financer l achat de votre nouvelle habitation. Les conditions liées au prêt? La banque finance 70 à 80% de la valeur du bien mis en vente. Cette somme sera remboursée à court terme par le produit de la vente. Pour le reste, elle consentira un crédit traditionnel. Il existe différents types de crédit relais : - Formule à différé partiel de remboursement : vous payez uniquement l assurance et les intérêts. Le capital est remboursé après la vente. - Formule à différé total de remboursement : à chaque échéance, seule la prime d assurance est remboursée. Les intérêts sont dus et remboursés en même temps que le capital, c'est-à-dire après la vente de votre bien. Le taux du prêt et la durée sont librement fixés par la banque. Où vous adresser? Vous pouvez vous adresser auprès des banques. LE PRÊT RELAIS D ACTION LOGEMENT En cas de mobilité professionnelle, si votre conjoint ou votre concubin est salarié d une entreprise privée, vous pouvez obtenir un prêt relais dans le cadre d'action Logement pour acheter un nouveau logement. Ce prêt est accessible sans condition de ressources. Sa durée est d un an renouvelable une fois. Le montant du prêt est de 70% de la valeur de l ancien logement dans la limite de en Zone A, de en Zone B1 et de en Zone B2 et en Zone C. Où vous adresser? Vous pouvez vous adresser auprès de l'organisme collecteur, notamment pour déterminer le taux d'intérêt. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL 22

25 II LES PRETS PRINCIPAUX Une fois définis vos prêts constitutifs d apport, il vous reste à trouver votre prêt principal. Qu il soit bancaire ou réglementé, ce prêt est sollicité auprès d un établissement financier.

26 LE PAS OU PC Le PAS (Prêt à l'accession Sociale) est un prêt conventionné, qui ouvre droit à une APL, selon les ressources de l emprunteur. Pour tout autre accédant, il est possible de solliciter un PC (prêt conventionné). Ces deux prêts obéissent au même régime. Ils permettent d acheter un logement neuf ou ancien et le cas échéant, les travaux d'amélioration nécessaires. Occupation LES CONDITIONS LIEES A L'EMPRUNTEUR Le logement doit être occupé à titre de résidence principale. Il peut, dans certains cas être loué à titre temporaire (acquisition en vue de la retraite, retour de l'étranger, impossibilité de continuer à l'occuper) ou prolongée (le propriétaire passe alors une convention avec l'etat ouvrant droit à l'apl pour le locataire). Ressources Vos revenus ne doivent pas excéder un plafond réglementaire. Il faut prendre en considération le revenu fiscal de référence de l année N-2 quelle que soit la période d'émission de l'offre de prêt. Attention, il ne peut être accordé un prêt conventionné "classique" à une personne qui remplit les conditions d'exigibilité du PAS. Seul celui-ci peut être sollicité. Revenu fiscal de référence N-2 de janvier à mai et N-1 de juin à décembre Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zone B Zone B2 Zone C et plus Le PAS peut financer l'intégralité du coût de l'opération. Il est remboursable sur une durée de 5 à 30 ans. Les remboursements anticipés volontaires ne sont possibles que s'ils atteignent au minimum 10% du capital emprunté. Le taux varie selon la quotité d apport personnel et la durée du prêt. Où déposer votre demande de prêt? La demande de prêt peut être déposée auprès des nombreux établissements de crédit ayant signé une convention avec la Société de Gestion du FGAS (Fonds de Garantie à l'accession Sociale). PRÊTS PRINCIPAUX 2

27 LE PRÊT BANCAIRE Le prêt bancaire accordé par les banques précise la somme empruntée, la durée de l'emprunt, le taux fixe ou variable, les frais, le niveau de la mensualité et le coût du crédit qui sera d'autant plus élevé que la durée sera longue. La banque vous remet également un échéancier indiquant pour chaque mensualité, la part d'intérêt remboursé et le capital restant à payer. LE PRÊT A TAUX FIXE ET A REMBOURSEMENTS CONSTANTS Il s'agit du prêt le plus classique où le taux d'intérêt est négocié et fixé lors de la signature du contrat de prêt. Il est identique pendant la durée du prêt. Les mensualités de remboursement sont constantes et comprennent le remboursement d'une fraction du capital emprunté et une part d'intérêt représentant le coût de celui-ci. Plus la durée du prêt est courte, plus le coût sera réduit. LE PRÊT A TAUX FIXE ET A REMBOURSEMENTS PROGRESSIFS OU SEMI-PROGRESSIFS La mensualité de remboursement va progresser dans le temps selon un échéancier fixé à l'origine. Le taux de progression choisi permet de faire évoluer les mensualités. Cette formule, appréciée en période de forte inflation, est aujourd'hui à déconseiller en l'absence d'une perspective d'évolution proportionnelle des revenus. D'autres formules plus sophistiquées peuvent s'adapter à chaque cas particulier. Ces formules dites "sur mesure" se justifient essentiellement lorsque l'emprunteur dispose de plusieurs prêts sur des durées variées et qu'il souhaite supporter un effort financier identique sur toute la vie de son financement. Ainsi, un prêt principal dit "à paliers" tient compte de l'importance des remboursements des prêts complémentaires consentis sur une courte durée et réintègre, à leurs termes, la mensualité correspondante. La méthode de paliers va permettre de maintenir une mensualité fixe ou du moins d'éviter des changements brusques de celle-ci. Ce "lissage" accroît l'enveloppe financière disponible et rend parfois possible une opération qui, sans le recours à ce calcul, n'aurait pu se réaliser dans les conditions optimales. Ce type de barème rencontre aujourd'hui un vif succès avec le prêt à 0%, les prêts des Caisses de retraite ou encore les prêts Epargne Logement, lorsque ceux-ci sont utilisés sur de courtes durées. PRÊTS PRINCIPAUX 3

28 LE PRÊT A REMBOURSEMENTS MODULABLES Nouvelle génération de prêt à taux fixe, le prêt à remboursements modulables permet à l'emprunteur de faire varier le montant de la mensualité, sans remettre en cause le taux d'intérêt initialement fixé. Les conditions de modulation du remboursement sont définies au départ, lors de la conclusion du contrat de prêt. En règle générale, l'emprunteur pourra modifier le montant de sa mensualité à la hausse ou à la baisse après une période de franchise plus ou moins longue selon les établissements financiers. LE PRÊT A TAUX VARIABLE Ce prêt, appelé aussi prêt à taux ajustable, révisable ou encore référencé, présente un taux de départ fixé pour une durée prévisionnelle. Le plus souvent le taux est calculé à partir d un taux de référence, celui-ci est le plus fréquemment l'euribor sur 3 mois auquel l'établissement financier ajoute une marge calculée selon la qualité de l'emprunteur. Par exemple, l'euribor au 1 er décembre 2010 (1,022%) avec 1,5% de marge donnerait un taux de 2,522%. Selon l'évolution de l'indice de référence, le taux est revu à la hausse ou à la baisse et modifie ainsi le coût du crédit à acquitter par l'emprunteur. Ainsi, le montant de l'échéance peut se réduire ou augmenter par rapport au tableau d'amortissement initial. L'évolution du taux peut être encadrée dans certaines limites (prêt à taux "capé") ou au contraire suivre purement et simplement les mouvements de l'indice de révision. Certaines banques ne touchent pas à la mensualité mais imputent la fluctuation de l'indice sur la durée initiale du prêt, revue ainsi à la hausse ou à la baisse. LES PRÊTS A LONG TERME Il est de plus en plus fréquent de rencontrer des prêts sur 25, voire 30 ans. Les taux d intérêts restent attractifs mais le coût total du crédit est onéreux. Sachez que la banque peut vous demander de régler des frais de dossier dont le montant est libre. Il correspond à un montant forfaitaire ou à un pourcentage de la somme empruntée. PRÊTS PRINCIPAUX 4

29 LES AIDES AU LOGEMENT Pour vous aider dans le remboursement de vos prêts, vous pouvez solliciter des aides auprès de la Caisse d Allocations Familiales (CAF). Il existe deux types d aides au logement : l AL (l Allocation Logement) ou l APL (l Aide Personnalisée au Logement). Ces aides sont destinées à diminuer vos mensualités dans le cas d un achat de votre résidence principale. Pour bénéficier de ces aides, vous devez respecter les conditions de ressources qui varient selon votre composition familiale. Vous demanderez l aide personnalisée au logement si vous empruntez avec un prêt conventionné et l aide au logement dans tous les autres cas. En général, l aide est versée directement à votre banque. Où vous renseigner? Vous devez vous adresser auprès de la CAF du lieu de votre construction ou d achat de votre futur logement ( Le conseiller de l ADIL peut lors de l établissement d un diagnostic financier chiffrer le montant de ces aides. IV LES CONTRATS IV LES CONTRATS PRÊTS PRINCIPAUX 5

30 III LES GARANTIES DES PRÊTS En plus du coût du prêt lui-même, il ne faut pas oublier d intégrer à votre plan de financement le coût des garanties exigées par l établissement financier. La banque veut se garantir contre toute défaillance lors du remboursement du prêt : elle exigera soit une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers ou un cautionnement. Elle vous impose également de souscrire une assurance pour garantir le remboursement en cas de décès ou d invalidité.

31 A - L HYPOTHEQUE ET LE PRIVILEGE DE PRÊTEUR DE DENIERS Il s agit d inscrire une garantie sur le bien acquis : une hypothèque ou un privilège du prêteur de deniers (PPD). Pour l achat d un appartement neuf ou la construction d une maison, seule l hypothèque est utilisable. LES FORMALITES L acte est obligatoirement notarié donc coûteux. Les honoraires dépendent du montant emprunté et du type de prêt demandé. LES EFFETS En cas de vente du logement avant le remboursement de la totalité du prêt ou dans l année suivant la fin du remboursement, il vous sera nécessaire de procéder à une main levée devant notaire. En cas d impayé, la banque pourra déclencher une saisie immobilière sur le bien et se payer sur le prix de la vente. LE COÛT Pour empruntés, il faudra compter environ pour un PPD et pour une hypothèque. GARANTIES DES PRÊTS 2

32 B LE CAUTIONNEMENT Vous pouvez opter, en accord avec la banque, pour une solution alternative : le cautionnement par un organisme de caution (ex : crédit logement) ou par une mutuelle (ex : MGEN). La société s engage à rembourser à votre place en cas de non remboursement du prêt. Il est possible d avoir recours au cautionnement pour tout type d opérations. La demande de la caution est en général intégrée à la demande de prêt. Elle ne nécessite aucun acte notarié. LE COÛT S il s agit d une mutuelle, elle est gratuite, mais peut être limitée dans la somme garantie. En cas de cautionnement par une société de caution, le coût est proportionnel au montant du prêt mais varie d un établissement à l autre. Vous obtiendrez le remboursement partiel de la somme versée, en fin de prêt, si aucun incident de paiement n'est intervenu pendant toute la durée du remboursement. Si vous êtes mutualiste MGEN, sachez qu elle assure le cautionnement avec les organismes suivants : BNP Paribas PF (Agences Cetelem Immo), Caisse d épargne, CASDEN BP, Crédit mutuel enseignants de certains départements et la Banque Postale. Ce cautionnement est à demander lors de la mise en place du prêt afin d'éviter toute autre forme de garantie comme l'hypothèque. Vous êtes garantis jusqu'à : < De à De à Taux de cotisation 0% 0,10% 0,40 % Frais de dossier GARANTIES DES PRÊTS 3

33 C LES ASSURANCES Deux types d assurances : l assurance décès invalidité imposée par la banque avec délégation possible et l assurance chômage laissée à votre appréciation. L assurance chômage ne vous intéresse que si votre conjoint ou concubin n est pas fonctionnaire. COMMENT VOUS ASSURER? En général, il s agit d une assurance groupe proposée et souscrite auprès de la banque directement. Vous pouvez également passer par une délégation d assurance : vous trouverez un organisme extérieur accepté par la banque. Le but est de trouver un organisme qui vous propose la même prestation à moindre coût. Si vous êtes mutualiste MGEN, cette dernière assure cette prestation auprès de tous les établissements financiers : 0,18% (- 36 ans) et 0,28% (+ 36 ans). Au vu du dossier une surprime peut vous être demandée (le taux sera alors de 0,36% pour les moins de 30 ans et de 0,56% pour les autres. La demande d assurance comporte une déclaration ou un questionnaire succinct sur votre état de santé et celui de votre conjoint ou concubin et sur sa situation professionnelle si l un de vous demande à bénéficier de la garantie perte d emploi. Il est très important de comparer le coût de l assurance décès invalidité de l organisme proposé par la banque avec celui de la MGEN ou d autres sociétés que vous pouvez trouvez notamment sur des sites de courtage en assurance. LES DIFFERENTES GARANTIES L assurance décès-invalidité couvre trois types de risques : le décès, l invalidité et l incapacité temporaire de travail. Il est important de se référer au contrat pour la définition des différents risques. L assurance chômage n est en général possible que si l emprunteur est titulaire d un CDI. Les périodes d indemnisation et le montant de la mensualité sont fixés lors de la souscription du contrat. Attention : cette assurance chômage peut assurer un remboursement partiel ou un report des remboursements. Des franchises importantes peuvent exister, il faut donc lire attentivement le contrat. LE COÛT Dans tous les cas, la banque demande de garantir 100% du capital emprunté. Cette garantie est généralement répartie sur chaque coemprunteur en fonction de sa contribution au remboursement de l emprunt : par exemple, 50% sur chaque tête. Mais il est possible de s assurer tous deux pour la totalité du capital emprunté (100% sur chaque tête). Cette formule est plus coûteuse, mais en cas de décès de l un ou l autre, plus protectrice. Le coût varie d une banque à l autre. Il s ajoute aux taux d intérêt de 0,17% à 0,45%. Ce taux peut augmenter en fonction de l'état de santé des emprunteurs. L'accès au crédit des personnes présentant un risque aggravé de santé est désormais facilité par la convention AERAS : loi du Code de la Santé Publique ( GARANTIES DES PRÊTS 4

34 IV L A RENOVATION ENERGETIQUE DES LOGEMENTS La rénovation énergétique des logements est au cœur des priorités de ces prochaines années. Les principaux objectifs de la transition énergétique sont d ici à 2050 de réduire de 50% la consommation énergétique des ménages. Plusieurs dispositifs peuvent être mobilisés au moment de l achat de la résidence principale ou par la suite pour faire face à un programme de travaux destiné à réduire les factures énergétiques. LE PROGRAMME HABITER MIEUX L Anah (Agence Nationale de l Habitat peut accorder une subvention pour travaux aux propriétaires occupants (jusqu à 35 % du montant des travaux) selon leurs ressources ainsi qu une Aide de Solidarité Ecologique de 3000 (majorations possibles au niveau local). Amélioration de la performance énergétique du logement attendue : au moins 25%. Revenus à ne pas dépasser en 2014: Ménage Niveau de ressources Niveau de ressources Ile-de-France autres régions 1 personne personnes personnes personnes personnes Par personne supplémentaire * Il s'agit de la somme des revenus fiscaux de référence de toutes les personnes occupant le logement. Ce montant figure sur l'avis d'imposition impôt acquitté au titre des revenus 2012 pour une demande en Autres avantages du programme Habiter Mieux : possibilité d une assistance à maîtrise d œuvre pour accompagner la réalisation des travaux. Habiter mieux est également ouvert aux propriétaires bailleurs et pour financer certains travaux de copropriété - conditions à voir avec l'anah. Où adresser? ANANH : (0,12 TTC/mn) LA RENOVATION ENERGETIQUE DES LOGEMENTS

35 LA PRIME DE RENOVATION ENERGETIQUE Les propriétaires occupants souhaitant réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement peuvent bénéficier jusqu au 31 décembre 2015 d une prime exceptionnelle de Pour 2014, les ressources doivent être inférieures aux plafonds de ressources suivants : Plafonds de ressources Composition du ménage (RFR) par personne supplémentaire Le logement : - constitue la résidence principale du propriétaire, - doit être achevé depuis plus de 2 ans, - n a pas fait l objet d une subvention ANAH, - n a pas bénéficié d une aide de solidarité écologique (ASE) octroyée dans le cadre du programme «Habiter Mieux». Le projet de travaux peut bénéficier de la prime exceptionnelle de et d un éco prêt à taux zéro ou d un crédit d impôt développement durable. Les travaux concernent au moins deux des catégories de travaux suivantes : - travaux d isolation thermique de la totalité de la toiture ; - travaux d isolation thermique de la moitié au moins des murs donnant sur l extérieur ; - travaux d isolation thermique de la moitié au moins des parois vitrées donnant sur l extérieur ; - travaux d installation de chaudières à condensation, de chaudières à micro-cogénération gaz ou de pompes à chaleur autres que air / air ; - travaux d installation de chaudières ou d'équipements de chauffage ou de production d'eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses ; - travaux d installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable. Où demander la prime? Télécharger le formulaire : Aides locales : Régions, départements, communes proposent fréquemment des dispositifs financiers facilitant la rénovation énergétique des logements - contacter le Conseil Régional, le Conseil Général ou la commune. LA RENOVATION ENERGETIQUE DES LOGEMENTS 2

36 L' ÉCO-PRET (PRET A TAUX ZERO) Les conditions : - aucun plafond de ressources pour l'obtention de l'eco-prêt - le logement doit constituer la résidence principale du propriétaire ou celle de son locataire - la construction doit être antérieure au 1er janvier 1990 Nécessité de composer un "bouquet de travaux" en choisissant dans au moins 2 des catégories suivantes : 1. Isolation toiture, 2. Isolation des murs extérieurs, 3. Remplacement des fenêtres, portes-fenêtres et portes donnant sur l'extérieur, 4. Installation ou remplacement d'un système de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire, 5. Installation d'un système de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable, 6. Installation d'un système de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable. Montant maximum : , variable selon les travaux engagés. Durée de remboursement maximum : 10 ans (15 ans pour les travaux lourds). L Éco-Prêt (prêt à taux zéro) «copropriétés» : l Éco-prêt est ouvert aux travaux collectifs de copropriétés. De à par logement pour des travaux faisant partie des catégories prévues ci-dessus (une seule catégorie possible, sans bouquet de travaux). Où s'adresser? Crédit Agricole Caisse d'epargne Banque Populaire Crédit Mutuel - La Banque Postale Crédit Foncier Crédit Immobilier de France Solféa Demofinance LCL LE CREDIT D IMPOT POUR TRAVAUX D ECONOMIE D ENERGIE Le crédit d impôt concerne les propriétaires occupants et ne porte que sur la résidence principale. Opérations de rénovation éligibles au crédit d impôt : l isolation thermique des fenêtres, murs et toitures, les chaudières à condensation. Pour les autres chaudières, ainsi que pour les pompes à chaleur, des conditions particulières de performance énergétique sont exigées. Les équipements de production d électricité utilisant l énergie solaire, ainsi que les équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales sont exclus du crédit d impôt. Un bouquet de travaux incluant au moins deux actions est nécessaire pour bénéficier du crédit d impôt de 25% des dépenses (étalement sur deux ans possible). Seuls les ménages aux revenus modestes peuvent engager une seule action pour bénéficier d une réduction d impôt de 15% de leur dépense (uniquement habitat collectif). LA RENOVATION ENERGETIQUE DES LOGEMENTS 3

37 Ressources à ne pas dépasser pour une seule action en 2014 (revenu fiscal de référence de 2012) : : une personne : un couple un couple + un enfant : un couple + deux enfants par demi-part supplémentaire Le plafond des dépenses est le suivant : pour une personne seule, pour un couple marié (ou personnes pacsées soumises à imposition commune). Majoration de 400 pour chaque personne à charge. Somme divisée par deux, en cas de garde partagée d enfants. Le cumul du crédit d impôt avec l éco-ptz ou la prime de rénovation énergétique de 1350 est possible, pour les offres émises depuis le 1 er janvier 2014, lorsque le montant des revenus du foyer fiscal n excède pas : pour une personne pour un couple soumis à imposition commune par personne à charge Les travaux doivent être effectués par un professionnel, le crédit d impôt étant accordé sur présentation d une facture détaillée, comprenant les critères de performances à atteindre. LA TVA SUR LES TRAVAUX D ECONOMIE D ENERGIE La TVA au titre des travaux d économie d énergie est fixée à 5,5% à compter de Le logement (résidence principale, secondaire ou mis en location) doit être achevé depuis plus de 2 ans. LA RENOVATION ENERGETIQUE DES LOGEMENTS 4

38 V LES CONTRATS Connaître l environnement juridique de votre accession est primordial. Il vous permettra avant toute signature de détecter les principaux problèmes et de poser les bonnes questions aux professionnels. Vous trouverez, de manière chronologique, les étapes détaillées d une accession. Vous souhaitez faire construire votre maison, vous disposez de plusieurs possibilités. Vous pouvez faire appel à un constructeur de maison individuelle, qui se chargera de toute l opération ou déléguer la maîtrise d œuvre à un architecte par exemple. Augmentation des droits de mutation à compter de mars 2014 : La loi de finances pour 2014 (loi n du 29 décembre 2013, JO du 30 décembre 2013) prévoit que les départements pourront fixer le taux des droits de mutation (droits de mutation à titre onéreux DMTO, droits dus par l acquéreur lors d une transaction immobilière qui comprennent la taxe sur la publicité foncière et les droits d enregistrement) de 3.8% à 4,5%, soit une hausse maximale de +0,7% (article 77 de la loi de finances). Pour être appliquée, cette hausse doit être votée par le département. Ce dernier pourra voter une hausse moins importante que celle de 0.7%. Cette mesure sera applicable du 1 er mars 2014 au 29 février Après cette date les droits seront ramenés à 3.8%

39 LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE (CCMI) LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE AVEC FOURNITURE DU PLAN Conditions - Le terrain vous appartient déjà ou vous êtes titulaire d une promesse de vente - Vous avez un seul interlocuteur : le constructeur qui vous fournit le plan - Vous aurez à choisir une maison, généralement sur catalogue Il vous appartient en principe de faire les démarches préalables : demande de permis de construire, demande de prêt, demandes de branchement au réseau, vous pouvez donner mandat exprès au constructeur pour tout ou partie des démarches. Il en est de même pour la souscription de la garantie «dommages-ouvrage» obligatoire. Vérifiez le contenu du contrat Il comporte le plan et la notice descriptive des travaux. L ensemble des travaux, y compris les travaux d adaptation au sol, est à la charge du constructeur. Vous pouvez vous réserver certains travaux, comme la décoration, et leurs coûts doivent être précisés. Si vous changez d avis, vous disposez de 4 mois à compter de la signature pour en confier la réalisation au constructeur. Le prix de la construction : le prix est forfaitaire et définitif. Il peut être révisé selon des modalités proposées dans le contrat, en application des dispositions légales. La date d ouverture du chantier : elle correspond à la déclaration faite en mairie et détermine la date de livraison. La garantie de livraison : un organisme se porte caution pour intervenir afin d achever le chantier ou reprendre les malfaçons. En cas de défaillance du constructeur, le garant désigne la personne chargée de terminer le chantier et prend en charge les dépassements de coûts supérieurs à 5%. Les modalités de paiement : - Avant ouverture du chantier :. 5% à la signature du contrat, et 10% à la délivrance du permis de construire, si le constructeur est titulaire d'une garantie de remboursement.. Un dépôt de garantie limité à 3% si le constructeur ne justifie pas de la garantie de remboursement. - Vos versements sont échelonnés :. 15% à l ouverture du chantier (déduction éventuelle des paiements précédents),. 25% à l achèvement des fondations,. 40% à l achèvement des murs,. 60% hors d eau (pose du toit),. 75% à la mise hors d air (pose des fenêtres et portes),. 95% à l achèvement des équipements, de la plomberie et de la mise hors d air. CONTRATS 2

40 - Le solde du prix (5%) Il est versé dans les 8 jours la réception, si vous n avez émis aucune réserve sur les travaux et que vous ne vous êtes pas fait assister lors de cette opération par un professionnel. Si vous étiez assisté d un professionnel, en l absence de réserve vous devez régler le solde immédiatement. Vous pouvez vous faire assister lors de cette opération par un professionnel. En cas de réserves : le solde doit être consigné sur un compte bloqué ouvert dans une banque ou chez un notaire. Attention, la consignation du solde ne doit pas empêcher pas la remise des clés. LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE SANS FOURNITURE DU PLAN Ce contrat, beaucoup moins utilisé est moins réglementé. Conditions Une entreprise réalise au moins le gros œuvre, les mises hors d eau et hors d air sans proposer le plan de la maison. Obligations Un contrat écrit doit mentionner :. la désignation du terrain. la consistance et les caractéristiques de l ouvrage, ce contrat est conclu sous condition suspensive de l obtention des prêts, d autres conditions suspensives peuvent être introduites, il est souhaitable de prévoir une telle clause pour l obtention du permis de construire. le prix et sa révision, il est forfaitaire et définitif. Il peut être révisé selon des modalités proposées dans le contrat. les modalités de règlement du prix : en fonction de l avancement des travaux. Le solde du prix (5%) est libéré dans les mêmes conditions que dans les contrats avec fourniture de plan. les délais de réalisation. la référence de l assurance dommages-ouvrage obligatoire. Garanties Une garantie de livraison est obligatoire, sa justification doit être fournie avant l ouverture du chantier. Un organisme habilité (banque, assurance) se porte garant de l achèvement des travaux en cas de défaillance de l entreprise. Les modalités de mise en œuvre sont les mêmes que pour le contrat avec fourniture de plan. Délai de rétractation Le contrat de construction, quelle que soit la formule choisie, vous est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous avez 7 jours à partir du lendemain de la date de première présentation de la lettre recommandée, pour renoncer au projet. CONTRATS 3

41 Vous souhaitez opter pour une maison très personnalisée, vous pouvez confier ce projet à un professionnel, comme l architecte ou le maître d oeuvre. LE CONTRAT DE MAITRISE D ŒUVRE ET LE CONTRAT D ARCHITECTE LE CONTRAT D ENTREPRISE Vous signez un contrat avec chaque entreprise et par corps de métier. Vérifiez le contenu du contrat, celui-ci n est pas réglementé : - Avant de signer faites mentionner :. les plans et devis descriptifs (qualité des matériaux),. le prix, les modalités de sa révision et de son paiement :.. le marché à forfait est le plus sûr, le prix ne peut être révisé, sauf avenant prévoyant des modifications du contrat,.. vous pouvez stipuler que chaque acompte fera l objet d une retenue de 5%.. des pénalités de retard peuvent être prévues si l entreprise dépasse les délais d exécution. - N oubliez pas de vérifier que le chantier est garanti par une assurance professionnelle et décennale. Il vous appartient de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Vous devez suivre le chantier et coordonner les différents professionnels. LE CONTRAT D ARCHITECTE OU DE MAÎTRISE D OEUVRE Ce professionnel vous assiste dans votre projet et assure la définition de l opération et le suivi du chantier. Vous êtes le maître d ouvrage. Vous choisissez les entreprises de construction et vous signez directement avec elles. Au moment de signer le contrat de maîtrise d œuvre :. exigez un contrat écrit. Celui-ci précise la mission exacte du maître d œuvre, ses honoraires, les assurances obligatoires, ainsi que le coût financier maximum du projet,. faites le point sur le coût global du projet avant le commencement des travaux. Si vous acceptez que le contrat prévoie une marge de dépassement, pensez à celle-ci dans votre plan de financement. CONTRATS 4

42 La construction d une maison individuelle ne correspond pas à votre budget ou à vos souhaits, vous voulez acheter un appartement neuf sur plan. LA VENTE SUR PLAN LES DIFFERENTES ETAPES 1 ère étape : comparer les programmes et se renseigner sur le promoteur. 2 ème étape : signature de l avant contrat : le contrat de réservation. 3 ème étape : signature chez le notaire de l acte d achat. 4 ème étape : la livraison du bien. LA SIGNATURE DU CONTRAT DE RESERVATION Bien avant la construction, vous signez avec le promoteur un contrat de réservation. Toute autre forme d avant contrat est interdite. Doivent figurer dans le contrat de réservation : - les caractéristiques du futur logement (surface habitable, la situation de l appartement dans l immeuble.), - le calendrier des différentes étapes de l opération : le délai d exécution des travaux et la date à laquelle l acte notarié de vente pourra être signé, - les conditions financières : prix prévisionnel et conditions de sa révision, le recours à un emprunt, - le dépôt de garantie : 5% si la signature de l acte notarié est prévue moins d un an après celle du contrat de réservation, 2% si ce délai est compris entre un et 2 ans. Au-delà, aucun dépôt ne peut être demandé, - une notice technique descriptive doit être annexée au contrat qui précise de façon sommaire la qualité de la construction ainsi que des matériaux utilisés. Le règlement de copropriété doit vous être remis avant la signature de l acte d achat. Une possible rétractation? Vous bénéficiez d un délai de réflexion de 7 jours durant lequel vous pouvez annuler la réservation sans frais. Passé ce délai, la renonciation est encore possible dans certains cas prévus par la loi, par exemple l abandon du programme par le promoteur. CONTRATS 5

43 L ACTE AUTHENTIQUE Le projet d acte doit vous être notifié au moins un mois avant la date de la signature devant le notaire. Il vous permet d examiner le contrat et ses annexes. Le contenu du contrat est réglementé. Il doit indiquer : - le prix, ses modalités de paiement et ses conditions de révision éventuelle ; le paiement s effectue au fur et à mesure de la construction :. 35% du prix à l achèvement des fondations,. 70% à la mise hors d eau,. 95% à l achèvement des travaux, - la date de livraison du logement, - la condition suspensive de l obtention du crédit, - la garantie d achèvement ou de remboursement. La livraison de l appartement Si vous émettez des réserves, il est possible de consigner les 5% restant. A défaut de consignataire précisé dans le contrat ou désigné à l amiable avec le promoteur, il vous faudra saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de l immeuble. La consignation ne doit pas faire obstacle à la remise des clefs. LES GARANTIES La livraison marque le point de départ des garanties dont vous bénéficiez. La garantie décennale : Couvre les dommages compromettant la solidité de l ouvrage ou qui rendent le logement impropre à sa destination. La garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d équipement : Tous les éléments d équipement pouvant être enlevés ou remplacés sans détériorer le bâtiment (volets) sont garantis par le vendeur pendant deux ans. La garantie des vices apparents : Le promoteur est tenu pendant un mois à compter de la prise de possession par l acquéreur. Faute de reprise par le constructeur, le tribunal doit être saisi dans le délai d un an. La garantie du défaut d isolation phonique : Délai d un an pour demander l intervention du vendeur en cas de non-conformité aux normes et dix ans lorsque le défaut rend l immeuble impropre à sa destination. N.B. : il existe la possibilité d'acheter un logement clé en main, c'est-à-dire achevé. Cette forme d'accession peu utilisée est caractérisée par la signature d'une promesse de vente et d'un acte authentique. CONTRATS 6

44 Vous préférez le charme des vieilles pierres aux immeubles neufs, vous pouvez donc vous lancer dans l achat d un logement ancien. L ACHAT D UN LOGEMENT EXISTANT Après de nombreuses visites, vous trouvez enfin l appartement de vos rêves. Avant toute signature, consulter les documents suivants : - PV d assemblée générale, décompte annuel de charges, carnet d entretien, règlement de copropriété. - Taxe d habitation et taxe foncière. - Attestation d assurance dommages ouvrage pour les maisons de moins de 10 ans. L AVANT CONTRAT Les négociations sur le prix terminées et tous les documents consultés, vous allez signer une promesse ou un compromis de vente. La promesse de vente permet à l acquéreur de renoncer à l opération en abandonnant le montant de l indemnité d immobilisation. Cette signature peut avoir lieu directement entre les parties ou en présence d un professionnel ou d un notaire. Leur contenu est très important, il détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Vérifiez : - le prix, - la description détaillée du bien (surface, équipements..).si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété, la surface doit figurer dans cet avant contrat, - les modalités de la condition suspensive relative aux prêts, - la date de signature chez le notaire, - le montant des honoraires de l agence et qui les paie, - la somme versée à la signature, - la présence de l attestation sur la recherche d amiante, - la répartition équitable des charges entre l acquéreur et le vendeur - vous pouvez faire ajouter une condition suspensive si un élément ne vous a pas été communiqué et qu il est décisionnaire de votre choix. - les annexes : les diagnostiques (amiante, CREP, DPE) VOUS DISPOSEZ D UN DELAI DE RETRACTATION DE 7 JOURS Ce délai court à compter du lendemain de la remise de l acte par le professionnel ayant prêté son concours à l acte ou du lendemain de la présentation de la lettre recommandée. LE CONTRAT DEFINITIF : la dernière étape Il est signé devant notaire. Vérifiez son contenu et la présence des annexes : diagnostic amiante, plomb, termites, loi Carrez, DPE, et si les installations ont plus de 15 ans un diagnostic de l installation électrique et à compter du 1 ER novembre 2007 le diagnostic gaz. Vous remettez ce jour-là, le chèque de banque représentant votre apport et le déblocage des différents prêts. CONTRATS 7

45 V I LE DROIT DE LA FAMILLE Vous avez défini votre projet et votre financement. Il ne faut pas oublier de régler le statut juridique du bien. Pour les époux, la loi régit l essentiel mais dans les autre cas, il est prudent de prévoir des solutions en cas de problème. Ces informations vous permettront d avoir une vision générale de vos possibilités. Pour plus d informations, vous avez tout intérêt à contacter un notaire.

46 A LE MARIAGE Le statut des époux est réglementé par le code civil. Le logement de la famille bénéficie d une protection quel que soit le régime matrimonial. Le régime de droit commun : PENDANT LE MARIAGE Il s applique en dehors de tout contrat, il s agit de la communauté de biens réduite aux acquêts. Tous les biens acquis pendant le mariage sont communs. Ainsi, le logement acheté pendant le mariage est commun. Il faut l accord des deux époux en cas de vente. La même protection existe lorsque le logement de la famille appartient à un seul époux (logement acheté avant le mariage ou reçu par donation ou succession). Le régime de séparation de biens : C est le régime le plus utilisé après celui de la communauté. Chaque époux a son propre patrimoine. En cas d achat en commun, les biens sont en indivision comme pour les concubins. Il existe d autres régimes matrimoniaux qui sont moins utilisés en pratique. EN CAS DE DIVORCE Pour le divorce par consentement mutuel, les époux sont d accord sur toutes les conséquences du divorce et notamment le logement. Pour les autres formes de divorce : Pendant la procédure, le juge peut attribuer de manière provisoire le logement à un des époux, souvent le plus faible économiquement ou celui qui a la garde des enfants. Au prononcé du divorce : le juge décide du sort du bien : attribution à l un des conjoints, maintien dans l indivision, bail forcé. EN CAS DE DECES Depuis la loi du 3 décembre 2001, le conjoint survivant bénéficie d une protection renforcée pour la résidence principale de la famille. Pendant un an, il a un droit de jouissance gratuit et temporaire sur le logement familial. Ce droit ne peut être remis en cause d aucune manière. Au-delà de ce délai, il peut opter pour un droit d usage et d habitation sur le logement de la famille. La loi du 21 août 2007 exonère le conjoint survivant de droit de succession. Par ailleurs la loi TEPA du 21 août 2007 (Loi en faveur de l Emploi et du Pouvoir d Achat) a supprimé les droits de succession au profit du conjoint survivant. DROIT DE LA FAMILLE 2

47 B LES CONCUBINS Les concubins ne bénéficient pas de la même protection que les époux. Il faut donc organiser l acquisition du logement pour éviter les déconvenues en cas de mésentente, séparation ou de décès. Plusieurs formules d acquisition sont possibles : l achat en indivision, la société civile immobilière Il faut donc choisir la formule la plus adaptée à votre couple. L INDIVISION Le logement vous appartient soit par moitié, soit de façon inégale, en fonction de l apport personnel de chacun. Vous devez prendre les décisions à deux sur le logement : par exemple, si le logement est en copropriété, il faut décider qui aura le pouvoir de voter en assemblée générale. En cas de séparation, il faut être d accord sur la vente du logement. A défaut, il est nécessaire de recourir au tribunal. Au décès de l un de vous, l autre n a aucun droit sur l héritage : il sera en indivision avec les héritiers. Il est alors possible de se prémunir par un testament. Sur le plan fiscal, la succession sera imposée au taux maximum, c'est-à-dire 60%. Vous pouvez passer une convention d indivision devant notaire qui prévoit les modalités de gestion de l indivision et la situation en cas de séparation ou de décès. L ACHAT DU LOGEMENT EN SCI C est la société qui va acheter le bien et devient propriétaire du logement, vous êtes locataires ou occupants à titre gratuit de la société. Il faut rédiger les statuts de la SCI, tenir une comptabilité régulière et des assemblées générales. En cas de décès, les statuts de la société peuvent prévoir que la société sera dissoute, qu elle continuera avec le seul associé survivant ou le rachat en priorité des parts aux héritiers du défunt. En cas de mésentente, il est plus difficile de sortir de la SCI, si les deux actionnaires ne sont pas d accord. Il faut alors se référer au statut de la société et en cas de désaccord saisir le tribunal. Attention : ce type de régime ne permet pas à un agent CNRS d'obtenir un prêt bonifié ou mobilité. LA TONTINE Il s agit d une convention insérée dans l acte d acquisition, qui, au décès de l un d entre vous, rend le survivant seul propriétaire du logement. En cas de mésentente, il n est pas possible de vendre le logement si l un de vous s y oppose, ni de saisir le tribunal. En cas de décès, le survivant se retrouve seul propriétaire du logement et il est considéré l avoir été depuis la date d acquisition. Attention, la tontine est intéressante uniquement si la valeur du bien au jour du décès n excède pas ,51. Si la valeur du bien excède ce montant, le survivant doit acquitter les droits de succession au taux de 60%. DROIT DE LA FAMILLE 3

48 C LE PACS Le pacte civil de solidarité est un contrat conclu par deux personnes majeures pour organiser leur vie commune. Pour être valable et opposable aux tiers, le PACS doit faire l objet d une déclaration conjointe des deux partenaires au greffe du tribunal d instance du lieu de leur résidence commune. VOUS ACHETEZ ENSEMBLE Vous achetez ensemble, le logement est en indivision par moitié, si l acte n en décide pas autrement. Vous ne pouvez vendre, ni prendre une décision sur le logement sans l accord de l autre. Si l un d entre vous veut mettre un terme à l indivision contre l avis de l autre, il faut recourir au tribunal. Il est également possible de conclure une convention d indivision, concernant le logement, devant notaire, qui régira les rapports des deux partenaires, pendant le PACS, en cas de séparation ou de décès. Attention, vous êtes solidaires pour les dépenses de la vie courante sauf si elles sont manifestement excessives. En cas de décès, en l absence de convention et de testament, le survivant n a aucun droit sur l héritage. Vous serez donc en indivision avec les héritiers du défunt. Pour éviter les conflits, il est possible de léguer par testament l usufruit de sa part du bien ou prévoir l attribution préférentielle du logement. Fiscalement, depuis la loi du 21 août 2007, le partenaire pacsé n a plus à acquitter de droit mutation à l occasion du décès de son partenaire. En cas de séparation, si vous êtes d accord pour vendre le logement, le prix sera partagé proportionnellement à votre quote-part respective. En cas de désaccord, il faut saisir le tribunal. UN SEUL DES PARTENAIRES ACHETE Un seul des partenaires achète, l acte d acquisition doit le préciser, sinon le logement est présumé indivis. En cas de décès ou de séparation, le partenaire non propriétaire n a aucun droit sur le logement et pourra être expulsé. DROIT DE LA FAMILLE 4