Construction & Marchés Immobiliers

Transcription

1 Observatoire Seine Aval Construction & Marchés Immobiliers Rapport 2015 Les projets d'intérêt national amortisseurs de la crise immobilière en 2014 La construction recule nettement en 2014 (-21%) après une année record en logements ont néanmoins été mis en chantier, soit 81% de l objectif de construction de l OIN Seine Aval (2500 logements). Avec les 290 logements en résidence mis en chantier en 2014, c est près de 93% de l objectif OIN qui est atteint. Depuis 2006, logements ont été construits (2120 logements/an), soit l équivalent de 12% du parc existant en Avec deux ZAC (Mantes Université & Carrières Centralité) en phase active de production de logements, l OIN Seine Aval a aujourd hui un effet contracyclique en limitant le recul de la construction sur le territoire. Les marchés de l ancien et du neuf sont, en effet, durement affectés par la crise immobilière en Seul le marché des terrains à bâtir connaît une légère reprise après une année noire en Les professionnels de l immobilier font état de grandes difficultés et les signes restent encore contradictoires pour 2015 (retours positifs du dispositif Pinel, crainte d une remontée des taux et un marché de l emploi toujours dégradé). Le recul des ventes dans l ancien et le neuf pèse sur les prix globalement tous nouveaux logements en 2014 orientés à la baisse. Le développement d une offre privée et sa commercialisation est un enjeu majeur pour Seine Aval. Pour maintenir l objectif de 2500 logements/an sans faire croître le poids du parc social, Seine Aval doit vendre de 350 à 400 logements supplémentaires chaque année, soit 25 à 30% de plus qu'aujourd'hui (1370 ventes en 2014). L'atteinte de cet objectif est incertaine car un tiers des communes du futur EPCI Seine Aval sont déficitaires en logement social (loi SRU). Ces communes doivent prioritairement atteindre leurs obligations triennales de construction de logements sociaux, obérant fortement leur capacité à réaliser des programmes privés. Septembre nouveaux logements construits depuis 2006 (~2 120 logts/an) logements neufs vendus en 2014, dont 51% par des promoteurs Le prix d'un appartement neuf s'établit à /m2 en 2014 (baisse) Le prix d'une maison neuve se positionne à /m2 en 2014 (hausse) Un loyer mensuel de 13 /m² en 2014 (hors charges) 26% des transactions immobilières réalisées en 2014 dans les Yvelines le sont

2 Construction & Marchés Immobiliers Rapport 2015 Dans un contexte difficile, la construction ralentit en 2014, mais reste soutenue par les grands projets 290 logements en résidence mis en chantier en Après une envolée en 2013, la construction de Seine Aval recule en logements ont été mis en chantier (-21%), un niveau légèrement inférieur à la moyenne annuelle depuis 2006 (2120 logements/an). En ajoutant les 290 logements en résidence mis en chantier, la production de l année 2014 atteint 2320 nouveaux logements. 83% de l objectif résidentiel de l OIN Seine Aval (2500 logements/an) est atteint. L offre de logement neuf, bien supérieure aux besoins des habitants de Seine Aval (point-mort estimatif de 800 logements/an de 2008 à 2023), permet d attirer une nouvelle population. Ainsi, Seine Aval a gagné 5000 personnes depuis 2007 pour atteindre habitants en Seine Aval reste un territoire privilégié du développement résidentiel régional. La part de la construction 1 francilienne réalisée est passée de 3% ( ) à 5,6% ( ) avec l opération d intérêt national. Le niveau de la construction de 2014 reste remarquable au regard de la conjoncture. La fin du dispositif CDOR du Conseil Départemental des Yvelines explique en partie le recul de la production. La reprise progressive des ventes de logements neufs en 2012 et 2013 a toutefois permis aux opérateurs de lancer les travaux sur de nombreux projets en Enfin, deux Localisation de la construction de 2006 à 2014 ZAC OIN Seine Aval (Mantes Université et Carrières Centralité) sont désormais en phase de production de logements permettant de jouer un rôle contracyclique en limitant le recul de la construction. Au sein de Seine Aval, le secteur Ouest souffre de la crise, représentant en 2014 un tiers de la production (contre 40% depuis 2006). Les opérateurs lancent peu de nouveaux projets avec une offre encore abondante et un ralentissement des ventes. Les promoteurs concentrent leur effort sur le secteur Est de Seine Aval, où la commercialisation reste plus dynamique. Le secteur Centre se relance en 2014, avec 20% des mises en chantier, grâce aux efforts importants engagés aux Mureaux pour dynamiser sa construction. Au regard des logements vendus dans le neuf en 2014, des programmes de logements sociaux engagés et d un contexte immobilier encore peu porteur, la probabilité d une baisse de la construction sous les 2000 logements en 2015 est forte. Néanmoins, le stock de logements à vendre en fin d année 2014 atteint un niveau bas. De nouveaux projets devraient donc être engagés en Ces lancements sont déjà observés au premier semestre à Achères et Poissy. La construction neuve Source : AUDAS Une nouvelle méthode de suivi de la construction en Ile-de-France A compter de février 2015, la cellule statistique de la DRIEA Ile-de-France a révisé sa méthode d estimation des données conjoncturelles (dite estimation en dates réelles estimées (DR+). L estimation du niveau de la construction en Ile-de-France a donc été fortement revu à la hausse passant à entre 2013 (en dates réelles) et 2014 (en dates réelles estimées). La part de Seine Aval en Ile-de-France représente donc désormais 3,6% de l effort de construction régional avec cette méthode (contre 7% en 2013). Source : AUDAS Cours des Dames Cogedim & Interconstruction Mantes-la-Jolie 1 Données Sit@del2 de la DRIEA IDF en dates réelles de 1985 à 2013 et en dates réelles estimées (DR+) pour 2014 mise à jour au 27/01/2015 pour la construction Ile-de-France. Données issues de l enquête Permis de l AUDAS mise à jour en juillet 2015 et réalisée depuis 2006 auprès des services instructeurs de Seine Aval.

3 Seine Aval en % des logements construits par des opérateurs nationaux 1 logement sur 3 en ZAC 60% 63% 80% 56% 74% 94% 68% 80% 69% 34% 10% 40% 37% 16% 20% 3% 32% 12% 10% 10% 3% 8% 21% 1 logement sur 10 en habitat intermédiaire En dépit du recul de la construction, les promoteurs nationaux restent à l origine de l essentiel de la production de logement en 2014 (74%). La part des particuliers dans la construction s accroit de nouveau (+5 points) et représente un peu moins d un quart des nouveaux logements. Les opérateurs locaux qui avaient mieux résisté à la crise souffrent désormais très fortement de la conjoncture. Ces derniers ne participent qu à hauteur de 3% de la construction, un point bas jamais atteint depuis La production de logements en ZAC retrouve un niveau élevé en 2014, représentant 30% de la construction. Celle-ci est portée par les opérations de l'epamsa dans le cadre de l Opération d Intérêt National (OIN) Seine Aval (Mantes Université, Carrières Centralité), qui, à elles seules représentent 1/5 ème des mises en chantier, son plus haut niveau depuis la création de l OIN en Ainsi, les projets OIN représentent 6% des nouveaux logements de 2006 à La baisse des mises en chantier est concomitante à une érosion de la part des appartements dans la construction neuve (-5 points à 74%), après avoir compté pour près de huit nouveaux logements sur dix en Cette diminution profite aussi bien aux pavillons (17%) qu à l habitat intermédiaire (9%). Toutefois, ces augmentations ne se traduisent pas par une hausse des volumes de construction. La production d'habitats intermédiaires peine toujours à décoller et reste inférieure aux niveaux observés de 2006 à La construction pavillonnaire recule pour la 3ème année consécutive, passant de 421 maisons en 2011 à 346 en maisons construites en diffus ou lotissement (17% de la construction 2014) 3 Localisation de la construction neuve en 2014

4 Construction & Marchés Immobiliers Rapport 2015 Un fléchissement de la production sociale en 2014 après six années de fort développement 4 Depuis plusieurs années, les collectivités de Seine Aval soutiennent activement la construction de logements sociaux dans le cadre des programmes de rénovation urbaine et de la mise en conformité avec la loi SRU. Les logements sociaux ont ainsi représenté 28% des nouvelles constructions de Seine Aval depuis Ce dynamisme a permis de compenser les démolitions (solde livraisons/ démolitions de logements) et de mieux répartir l offre sur le territoire, tout en diminuant la part des logements sociaux. En 2013, le logement social représente désormais 29,2% du parc de logement 1 (contre 29,5% en 2007) Après une année 2013 record, la part des logements sociaux chute en 2014, passant de 41 à 19% de l offre nouvelle. Il s agit de la 2ème année de plus faible production depuis 2006, ce qui devrait avoir comme conséquence un fort ralentissement des livraisons à partir de Deux raisons peuvent expliquer cette baisse : un large renouvellement des équipes municipales en mai 2014 ayant pu aboutir à des retards ou parfois à un gel de certains projets, mais aussi des programmes de logements sociaux en VEFA 2 plus sensibles au retournement de conjoncture. Ce recul des mises en chantier de logements sociaux en 2014 réduit cependant le risque de faire croître de nouveau le poids du parc social de Seine Aval. La part de l accession aidée dans la construction se rétracte aussi fortement à 7% après un niveau record en Seuls deux dispositifs nationaux permettent l accession aidée : la TVA à 5,5% à 300 m des secteurs ANRU et le PSLA 3. Avec la nouvelle géographie des quartiers prioritaires, les territoires de Seine Aval concernés par la TVA réduite s étendent en 2015 à 6 nouveaux secteurs. Ces nouveaux quartiers seront un levier de commercialisation important dans les prochaines années, d autant plus que cinq d entre eux se situent dans le secteur Est de Seine Aval. La présence de la TVA réduite est aujourd hui un critère déterminant pour lancer ou non de nouveaux projets, car les investisseurs restent encore peu représentés dans les espaces de vente. Statut des logements construits depuis 2006 Evolution du parc social de Seine Aval Secteurs éligibles à la TVA 5,5% en 2015 *ACCESSION AIDEE : Logement destiné aux primo-accédants qui peuvent bénéficier, sous condition de ressources, d une aide financière publique (TVA réduite, Pass Foncier, PSLA, prix de vente réduit par l intervention d une collectivité locale). Le prêt à taux 0% n est pas comptabilisé dans l accession aidee. 1 Source ; DRIEA/RPLS (# logements sociaux) & DGI/FILOCOM (# résidences principales) 2 VEFA : Vente En Futur état d Achèvement 3 PSLA : Prêt Social Location Accession

5 14,8 hectares d espaces naturels ou agricoles dédiés à la production de logements en 2014 Une RT 2012 assimilée et une première expérimentation sur le bâtiment à énergie positive (BEPOS) La Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) s impose désormais à tous les permis déposés à partir du 1er janvier La quasi-totalité des logements mis en chantier en 2014 vise donc désormais cette nouvelle réglementation. Elle a ainsi permis un accroissement significatif de la qualité environnementale de la construction au cours des cinq dernières années. A l avenir, l amélioration de la performance énergétique des logements neufs passe par la création de nouveaux labels intermédiaires préparant la transition à l horizon 2020 vers le Bâtiment à Energie Positive (BEPOS). D ores et déjà, les opérateurs peuvent obtenir la certification pour le label Effinergie+, qui vise une réduction de la consommation d énergie de 20% par rapport à la RT 2012 (40kWhEP/m²/an). Si les opérateurs ont su s adapter aux nouvelles contraintes imposées par la RT 2012, ils ne sont pas encore prêts à franchir un nouveau palier environnemental. Ce constat s explique par le fort accroissement des normes ayant un impact notable sur les coûts de construction dans une conjoncture devenue difficile, avec des prix orientés à la baisse. Toutefois, une première commercialisation d un bâtiment visant le label Passiv Haus (proche de la future RT 2020) a été engagée en 2015 à Mantes-la- Ville, avec la résidence le XV de LPR Avenir. En matière de consommation d espaces naturels ou agricoles, un logement sur cinq a été construit en extension urbaine en 2014, soit deux fois plus qu en 2013 (10%). En revanche, celle-ci bénéficie d une bien meilleure optimisation de l espace, avec une moyenne de 28 logements par hectare contre seulement 15 l année précédente. De ce fait, ce sont près de 14,8 ha qui ont été urbanisés en 2014, soit 1,8 ha de moins qu en Ce constat tient essentiellement aux réalisations sur la ZAC Carrières Centralité (252 logements en 2014) qui, bien que situées en extension urbaine, disposent d une densité de logements élevée. Dans le même temps, le diffus profite d une meilleure optimisation de l espace, puisque chaque logement en extension urbaine a mobilisé en moyenne 1035 m², soit 135 m² de moins qu en Le XV LPR Avenir Mantes-la-Ville Label environnemental des logements construits en 2014 RT 2005 : Réglementation thermique 2005 RT 2012 : Réglementation thermique 2012 THPE 2005 : Très Haute Performance Energétique 2005 Localisation des logements construits en Consommation foncière des opérations réalisées en extension urbaine en 2014 Permis individuels Permis groupés Surface (hectares) 13,1 1,7 Nombre de logements Nombre de logements par ha TOTAL 14, Source : AUDAS

6 Construction Rapport 2015 & Marchés Immobiliers Nombre de logements construits de 2006 à 2014 Effort de construction annuel des communes de Seine Aval de 2006 à Consommation foncière en extension urbaine en 2014 pour la production de logements

7 Taux SRU et nombre de logements sociaux manquants au 1er janvier 2014 Nature de l'opérateur réalisant les constructions en Statut des logements construits en 2014

8 Construction & Marchés Immobiliers Rapport Le marché du neuf s essouffle avec la désolvabilisation de la primo-accession et en l absence d investisseurs Après un regain d activité au cours des deux dernières années (+13%), le marché du neuf se contracte à nouveau en 2014 (-6%) avec 1370 ventes. En dépit des bonnes performances sur le segment des maisons (+7%), liées notamment au retour des promoteurs nationaux, l activité est tirée à la baisse par le net recul des ventes d appartements, qui chutent de 12% en Les primo-accédants restent le principal moteur des ventes de logements neufs, soutenus par la baisse continue des taux d intérêt d emprunt (-0,8 point en moyenne entre 2013 et ) permettant la solvabilisation d une partie de la demande jusqu alors exclue du marché. Toutefois, le déclin de l activité observé en 2014 semble indiquer un épuisement du levier de la primo-accession, qui n apparaît dès lors plus suffisant pour maintenir le niveau de transactions sur le marché du neuf. Les investisseurs restent quant à eux toujours absents, rebutés par la conjoncture immobilière dégradée (érosion de la rentabilité locative, baisse des prix réduisant les possibilités de plus-value à la revente), par la perspective de mise en place du dispositif d encadrement des loyers de la loi Alur et par un dispositif "Duflot" moins attractif. Malgré la baisse de l activité, la faiblesse des lancements de programme en 2014 a permis de résorber une partie du stock de logements neufs disponibles à la vente (-27%) et qui s était accru entre 2010 et Ce stock ne représente que 7 mois de commercialisation au rythme de 2014 (880 logements). Les perspectives pour 2015 laissent entrevoir un léger sursaut du marché du neuf d après les observations des professionnels du secteur. Si la demande en primo-accession devrait peu évoluer, du fait d un contexte économique toujours difficile et de la stabilisation des taux d intérêt, le retour des investisseurs se confirme. Portés par le nouveau dispositif "Pinel" plus souple (durée d investissement variable, possibilité de louer aux ascendants / descendants) et des taux d emprunt toujours plus bas, les investisseurs pourraient réactiver les ventes de logements neufs. Les Portes de la Défense Pierreval Investissement Poissy Programmes d'appartements neufs commercialisés en 2014 et niveaux de prix Les promoteurs nationaux ont vendu 700 logts/an depuis 2012 Ventes de logements neufs Type de logements vendus Nature des commercialisateurs Localisation des ventes 1 Evolution observée entre novembre 2013 et novembre 2014 d après l Observatoire des taux de crédit immobilier d Empruntis

9 ZAC Mantes Université Mantes-la-Ville Succédant à une période de relative stabilité des prix entre 2011 et 2013 (+0,5%), 2014 voit le prix des appartements neufs diminuer de près de 2%. Cette baisse est la conséquence directe du tassement des ventes et de l atonie de la demande, notamment en primo-accession, le dernier moteur de l activité, et ce malgré la pression inflationniste exercée par la baisse des taux d intérêt. La situation est inversée sur le segment des maisons (+2%), dont le prix avait déjà subi une légère correction au cours des trois dernières années (-4%) et qui bénéficie du regain d intérêt des promoteurs nationaux et des acheteurs. Ainsi, six programmes de logements supplémentaires proposant des maisons à la vente sont en commercialisation en Ces évolutions de prix masquent cependant d importantes disparités entre les territoires constitutifs de Seine Aval. Ainsi, le marché des appartements dans le secteur Est Seine Aval reste relativement moins concerné par la baisse des prix (-0,5%), tirant partie du recentrage des acheteurs sur les territoires les plus attractifs. A contrario, les secteurs Ouest et Centre de la Seine Aval sont plus fortement affectés par la contraction de l activité et connaissent des baisses de prix sensibles de l ordre de 3 à 4%. En 2014, le prix d une maison 4-pièces est compris entre 205 et sur les secteurs Ouest et Centre Seine Aval et entre 240 et dans le secteur Est Seine Aval. de l activité (+31%) en 2014 portée notamment par le dynamisme du secteur Est Seine Aval (+61%). Cette activité devrait se traduire par une reprise des constructions en secteur diffus en Le prix moyen d un terrain en Seine Aval recule légèrement à en 2014 malgré un prix au m² en hausse (+4,5% à 247 /m²). Ainsi, la taille des parcelles continue de se réduire en 2014 à 507 m² en moyenne. En dix ans, les terrains vendus ont perdu plus d un tiers de leur superficie (-37%). Prix au m 2 d'un terrain constructible (en ) Prix des maisons neuves Les ventes de terrains constructibles depuis 10 ans Superficie en m 2 d'un terrain constructible Source : Notaires Paris Ile-de-France Prix des appartements neufs 9 Après 4 années de baisse consécutive, les ventes de terrains constructibles connaissent enfin une embellie Source : Enquête commercialisation AUDAS

10 Construction & Marchés Immobiliers Rapport 2015 Un marché de l ancien déprimé sous l effet de la crise économique Alors qu en 2013 la baisse des prix dans l ancien sur le segment des maisons avait permis un rebond des transactions (+12%), celles-ci ne parviennent pas à se maintenir à un niveau satisfaisant en 2014 (-8%). Avec 3700 ventes environ, le nombre de transactions est en effet inférieur de près de 10% à la moyenne observée au cours des dix dernières années. Evolution du prix des appartements anciens entre 2013 et 2014 Malgré des conditions d acquisition toujours plus favorables (baisse des taux d intérêts, recul significatif des prix, marges de négociation), la demande est durablement affectée par la crise économique et le climat d incertitude sur le marché de l emploi. De ce fait, une part non négligeable des acquéreurs potentiels retarde leur achat, dans l attente d une amélioration de la conjoncture. 10La dynamique du marché de l ancien à l échelle des Yvelines est légèrement moins dégradée que celle de Seine Aval, avec une baisse des volumes de vente proche de 7%. Toutefois, Seine Aval représente encore en 2014 plus du quart des transactions réalisées dans le département (26%), signe que l attractivité du territoire reste forte. Depuis 2000, le nombre de transactions a ainsi progressé de près de 48%. +48% évolution des transactions de 2000 à 2014 (Yvelines : +4%) Ventes de logements anciens Yvelines et Seine Aval Source : Notaires Paris Ile-de-France Prix des appartements anciens en 2014

11 De 1998 à Prix des maisons anciennes +85% Prix des appartements anciens +122% Revenu disponible des ménages +6% En 2014, la baisse des prix amorcée l année précédente dans les Yvelines se poursuit, avec une correction de -2 à -3%. La tendance est comparable, mais la baisse est moins forte. Alors que les appartements continuaient de résister à la pression baissière des prix en 2013, celle-ci se généralise désormais à tous les segments de l ancien et à tous les secteurs géographiques. Le prix des appartements recule à 2920 /m² (-1%) quand celui des maisons se stabilise à (-0,2%). Ces baisses masquent toutefois d importantes disparités entre les territoires, affectant plus fortement les secteurs Ouest et Est de Seine Aval, à contrario du secteur Centre qui avait déjà connu une nette réduction des prix en Du fait de cette diminution des prix dans l immobilier ancien, l écart constaté avec les revenus des ménages se resserre légèrement en 2014, se rapprochant ainsi du niveau observé en Celui-ci reste néanmoins encore trop important pour permettre aux ménages qui souhaitent se fixer sur le territoire d accéder à la propriété dans de bonnes conditions. Dès lors, le départ des ménages vers l Ouest (Mantois, Eure) se poursuit. L orientation des prix à la baisse devrait se confirmer en 2015 d après les pre- mières observations des professionnels de l immobilier. Les vendeurs acceptent de plus en plus de renégocier la valeur de leur bien, ce qui conjugué à la faiblesse des taux d intérêt devrait permettre de relancer le volume des transactions. Le marché de l ancien reste cependant fortement menacé par la hausse des taux, possiblement amorcée depuis juin Si les taux devraient tout de même rester très attractifs d ici la fin de l année, une remontée trop importante de ces derniers désolvabiliserait une part substantielle de la demande, notamment en primo-accession, entrainant par la suite une chute brutale des prix. Vue sur les bords de Seine de Juziers Evolution du prix des maisons anciennes en Seine Aval entre 2013 et Prix des logements anciens et revenus des ménages (base 100 en 1998) Source : Insee, Notaires Paris Ile-de-France Prix des maisons anciennes en Le prix des logements anciens correspond aux prix médians observés (source : Notaires Ile-de-France, celui des revenus des ménages correspond au revenu médian disponible des ménages (nets des impôts directs) en France (source : INSEE)

12 Construction & Marchés Immobiliers Rapport 2015 Le marché locatif continue de pâtir de l insolvabilité de la demande et du retrait des investisseurs Dans le cadre de la mise en place du dispositif d encadrement des loyers prévu par la loi ALUR (2014), l Observatoire des Loyers de l Agglomération Parisienne (OLAP) a été chargé de collecter les données dans le secteur locatif privé, procédant ainsi au renforcement de ses enquêtes. L AUDAS s appuie à compter de 2014 sur les données fournies par cet organisme pour son Observatoire de la Construction et des Marchés Immobiliers. Le montant mensuel moyen des loyers s inscrit en baisse en 2014, s établissant à 12,3 /m², après une année de stabilité l année précédente. Si ce constat apparaît généralisé à l ensemble de Seine Aval, il revêt des situations très variables en fonction du type de bien proposé et de sa localisation. Les communes de l Est de Seine Aval situées à proximité des grands axes de transports (RER, A13/A14) bénéficient ainsi de corrections moins sensibles, liées à leur meilleure attractivité. De même, les baisses de loyers affectent plus fortement les biens anciens et de médiocre qualité, moins valorisés sur le marché et qui doivent faire face aux exigences croissantes des locataires solvables. Parallèlement, les délais de relocation et la vacance augmentent significativement. La conjoncture économique dégradée continue de peser sur les ressources des locataires et les situations d impayés se multiplient. Une part substantielle des locataires ne parvient ainsi plus à répondre aux garanties financières exigées par les propriétaires et se retrouve de ce fait exclue du marché. Dès lors, les ménages solvables sont en position de force sur le marché locatif et n hésitent plus à demander des baisses de loyers et à faire jouer la concurrence. Le désengagement des investisseurs se poursuit en 2014, conséquence de l érosion de la rentabilité locative (baisse des loyers, hausse des délais de relocation) et de la faible perspective de plus value à la revente sur le court terme. Le dispositif Duflot n a pas répondu aux attentes de ces derniers, en dépit de plafonds de loyer relativement attractifs au regard du niveau des loyers pratiqués. Les professionnels de l immobilier font néanmoins état d un retour progressif des investisseurs en ce début d année 2015, portés par le succès du nouveau dispositif "Pinel", plus souple dans ses conditions (durée d investissement variable, possibilité de louer aux ascendants et descendants). Malgré ce renversement de tendance, le marché locatif reste toutefois très dépendant de la solvabilité de la demande et peine à se réactiver. Les loyers mensuels de Seine Aval en 2014 Plafond de loyer en 2014 du dispositif Pinel Zone A : 12,42 /m² Zone A modulée : 11,17 /m² Zone B1 : 10 /m² Zone B2 : 8,69 /m² Les loyers mensuels au m 2 en 2014 Retrouvez les publications de l'agence sur son site internet ZAE des Chevries Immeuble Autoneum Rue des Chevries AUBERGENVILLE France info@audas.fr Centre Ville de Poissy Source : Observatoire des Loyers de l Agglomération Parisienne. Niveaux de loyer indiqués hors charges. Conception & réalisation : AUDAS - Crédit photos AUDAS (hors menstion inverse)