La crise de la Légionellose et le gestionnaire immobilier. Bruno Turcotte Directeur Administration Placements immobiliers

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1 La crise de la Légionellose et le gestionnaire immobilier Bruno Turcotte Directeur Administration Placements immobiliers 1 Colloque annuel du comité énergie et gestion technique, 22 mars 2013 Votre partenaire de confiance.

2 Plan de présentation: > 1. La crise de la Légionellose de Québec > 2. La nouvelle règlementation et le gestionnaire immobilier. 2

3 1. La crise de la Légionellose de Québec > 1. Éclosion de légionellose le 26 juillet 2012 > 2. Test de culture > 3. Mesures préventives appliquées > 4. 4 septembre 2012: Ordre de la Santé Publique aux propriétaires immobiliers > 5. 1ère visite de la Ville de Québec, échantillon > 6. 2ème visite de la Ville de Québec, échantillon > 7. Identification de l immeuble en cause 3

4 2. La nouvelle règlementation et le gestionnaire immobilier. > La nouvelle règlementation ajoute des dispositions relatives à l entretien des tours d eau au Code de sécurité Bâtiment. L objectif étant d améliorer la sécurité du public suite à l épisode de légionellose de l été > Le règlement vise à obliger les propriétaires de tours de refroidissement à respecter un programme d entretien qu ils auront fait approuver par un membre d un ordre professionnel, à inscrire les résultats des vérifications dans un registre et à transmettre des informations à la RBQ pour dresser un répertoire québécois des tours de refroidissements. 4

5 Le programme d entretien: > Procédure de mise en hivernage et de redémarrage. > Procédure des arrêts et de redémarrages pendant la période d opération. > Procédure de décontamination. > Mesures visant la réduction de la corrosion, de l entartage et de l accumulation de matières organiques. 5

6 Le programme d entretien: (suite) > Un plan schématisé du réseau de l écoulement de l eau de refroidissement. > La procédure de maintien de la qualité de l eau afin de minimiser le développement de bactéries dont celles des espèces de légionelle. > La liste des produits et des substances chimiques à utiliser et leurs descriptions. > Les mesures de vérification des composantes mécaniques de l installation et des équipements des tours d eau de refroidissement. 6

7 Le programme doit être révisé tous les 5 ans ou à la suite des événements suivants : > Modification majeure ou remplacement de l équipement. > Changement de la procédure de maintien de la qualité de l eau. > Utilisation de la procédure de décontamination lorsque la qualité de l eau a atteint un seuil de risque sanitaire élevé. 7

8 Les informations à transmettre à la Régie : > L adresse de localisation de la tour de refroidissement. > Le nom et les coordonnées du propriétaire. > Le nom du ou des membres d ordres professionnels qui ont élaboré le programme d entretien. > Une brève description du type d installation. > Date limite de transmission à la RBQ: 12 mai

9 Le registre : > Le registre doit être disponible sur les lieux pour fin de consultation par la RBQ et contenir les informations suivantes : > Nom et coordonnées du propriétaire. > Copie des plans disponibles de conception et d installation tels que construit et tout document technique en relation avec les modifications apportées. > Le manuel d opération et d entretien du fabriquant. 9

10 Le registre : (suite) > Le programme d entretien. > Les résultats d analyse d eau des 2 dernières années. > L historique et la description de l entretien, des réparations, des remplacements et/ou modifications réalisées. > Le nom du responsable et du personnel affecté à l entretien et leur téléphone. 10

11 L entretien des tours d eau : > Le processus d entretien vise à optimiser l efficacité des tours d eau et à éviter les conditions favorables au développement de bactéries provoquant la légionellose. Les conditions à éviter sont les suivantes : > Formation de pellicules organiques à la surface et sur les parois afin de ne pas réduire l efficacité du transfert de chaleur. > La seconde préoccupation est de limiter les possibilités de dissiper les bactéries en gouttelettes dans l environnement. 11

12 Comment se fait l entretien : > L entretien se partage régulièrement entre le personnel de gestion technique de l immeuble et une entreprise spécialisée en traitement d eau. Il n y a pas de traitement universel, le programme d entretien doit s adapter à la situation de vos équipements soit : > Conditions de l eau utilisée (acidité, minéraux) > Environnement physique > Fonctionnement saisonnier ou continue > Caractéristiques et complexité de l équipement 12

13 Le programme d entretien va comprendre des éléments suivant : >1. Un processus de nettoyage et de décontamination (bassin, ventilateur, séparateur de gouttelette, persiennes) >Ouverture et fermeture >2. Un programme d analyse d eau et l utilisation de produits chimiques avec : > Biodispersant > Déplacer et maintenir en suspension les matières organiques pour empêcher le biofilm 13

14 Le programme d entretien : (suite) > Biocide oxydant (chlore, brome, ozone) > Contrôle le développement des bactéries, champignons et algues > Dosage en continue automatisé > Traitement choc selon les conditions inspectées 14

15 Le programme d entretien : (suite) > Inhibiteur de tartre > Le tartre sert d abri aux bactéries > Inhibiteur de corrosion > La corrosion est un nutriment des bactéries et peut servir d abri > Ce produit va maintenir l intégrité du bassin et de la tuyauterie > Test régulier quotidien 15

16 Le programme d entretien : (suite) >La détection des bactéries générales : >Test régulier hebdomadaire >La détection des bactéries Légionelles : >Test de culture conventionnelle (résultats précis) >Test PCR (test de présence/absence) 16

17 Les coûts de la nouvelle règlementation : 17 >L impact de la nouvelle règlementation se présente comme suit : >Le programme d entretien : >Le programme d entretien peut se faire en collaboration avec votre entreprise spécialisée ou avec un consultant. Le programme doit être approuvé par un membre d un ordre professionnel. >Le coût peut être de 0$ à 6000$ pour un immeuble avec une tour d eau.

18 Le registre : >Le registre est en fait un cartable qui regroupe l information sur la tour d eau dont le programme d entretien. >Les entreprises en traitement d eau peuvent avoir un service informatisé pour enregistrer les résultats d analyse d eau et cette information doit être intégrée au registre. Le coût de ce service peut être de 0$ à 900$/année par propriétaire selon votre négociation du contrat de service. 18

19 Un système de dosage automatisé : >Ce type d équipement peut représenter un coût d environ 5000$/ immeuble. 19

20 Échantillonnage de l eau, détection de bactérie Légionnelle : >PCR ou Culture : coût d environ 240$ + déplacement si non inclus au contrat de service. >La règlementation ne précise pas le nombre de test. Ce serait le programme d entretien qui pourrait le préciser en fonction des conditions d opération et environnementale de la tour. >En Europe des tests mensuels sont réalisés. 20

21 Désinfection : >Désinfection curative : coût d environ 500$ en produits + main d œuvre le cas échéant. >Désinfection d urgence : coût d environ 1000$ en produit + main d œuvre soit environ 3000$ >Chloromètre : Appareil de mesure utile pour maintenir le niveau de chlore requis par la procédure : coût de 600$ et+ 21

22 Normes de sécurité : > Il est recommandé d utiliser des équipements de protection pour l équipe technique soit des masques répondant aux normes N95, des gants et lunettes de protection. Une combinaison appropriée aux tâches de nettoyage et désinfection est aussi nécessaire. 22

23 Prochaines étapes > 1. Une deuxième étape est en élaboration concernant l échantillonage de paramètres physico-chimiques de l eau. > 2. La RBQ devrait statuer au cours de l année 2013 sur les concentrations de bactéries Légionnelles qui nécessitent une action. 23

24 Conclusion: Les ajouts à la règlementation de la RBQ vont avoir des impacts sur les équipes de gestion immobilière. > 1. Formation > 2. Gestion administrative > 3. Coûts d exploitation La responsabilité associée à la sécurité du public est au coeur du mandat de gestion immobilière. Cette nouvelle règlementation ainsi que celle sur l entretien des façades et des stationnements vont augmenter le niveau de gestion des parcs immobiliers au Québec. 24

25 Fin de la présentation: > Questions? > Merci et bonne journée. 25