Contrat de bail à loyer

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1 Collège Sainte-Croix Kollegium Heilig Kreuz CANTON DE FRIBOURG / KANTON FREIBURG Contrat de bail à loyer RELATIF A L'EXPLOITATION DE LA CAFETERIA DU COLLEGE SAINTE-CROIX A FRIBOURG entre L Etat de Fribourg, représenté par la direction du collège Sainte-Croix (ciaprès CSCR), en qualité de bailleur, ci-après désigné : "le bailleur", d une part et le gérant de la cafétéria du Collège Sainte-Croix, en qualité de gérant, ciaprès désigné : "le gérant", d autre part.

2 1. PRÉAMBULE 1.1 Contenu 1.2 But 2. OBJET DU CONTRAT 2.1 Genre d'exploitation 2.2 Destination des locaux 2.3 Mobilier, installations fixes, appareils et matériel de service 2.4 Exclusivité de l'exploitation 3. DURÉE, RECONDUCTION, RÉSILIATION ET FIN DU CONTRAT 3.1 Durée 3.2 Reconduction tacite 3.3 Résiliation anticipée 3.4 Indemnité pour résiliation 3.5 Restitution des locaux 4. EXPLOITATION 4.1 Exigences légales 4.2 Exploitation personnelle et cession de la concession 4.3 Principes directeurs de la restauration 4.4 Compte d'exploitation 4.5 Rentabilité de l'exploitation 4.6 Périodes d'exploitation 4.7 Jours et heures d'ouverture 4.8 Utilisation 4.9 Suivi de la satisfaction des usagers 4.10 Ouverture extraordinaire 4.11 Utilisation des locaux par des tiers hors des heures d'ouverture 4.12 Frais liés à l'utilisation des locaux par des tiers 5. GERANT ET PERSONNEL 5.1 Engagement du personnel 5.2 Convention collective 5.3 Comportement du gérant et des employés 5.4 Liste des membres du personnel 6. SANTÉ, BOISSONS, ALIMENTS ET AUTRES ARTICLES 6.1 Santé et hygiène 6.2 Articles mis en vente 6.3 Vente d'alcool 6.4 Vente de tabac 6.5 Machines à sous 6.6 Affichage des prix et de la provenance des marchandises 7. ENTRETIEN DES LOCAUX, DES INSTALLATIONS ET DES APPAREILS 7.1 Propreté, nettoyage 7.2 Utilisation des installations et défauts 7.3 Remplacement du petit matériel, ustensiles 7.4 Entretien des installations fixes, appareils, machine à café et caisse enregistreuse /baed 2/18

3 7.5 Remplacement des installations fixes, appareils, machine à café et caisse enregistreuse 7.6 Distributeurs automatiques (à l exclusion des machines à café) 7.7 Machines à café 8. FRAIS LIÉS À L'EXPLOITATION 8.1 Frais en général 8.2 Frais de téléphone, fax, de photocopies et accès à l internet 8.3 Frais de remplacement de la vaisselle 8.4 Fourniture d'eau, d'énergie de cuisson, de chauffage et d'éclairage 8.5 Evacuation des déchets 8.6 Recyclage 9. PUBLICITÉ, DÉCORATION 9.1 Publicité admise 9.2 Décoration des locaux 10. ASSURANCES 10.1 Assurances conclues par le bailleur 10.2 Assurances conclues par le gérant 10.3 Polices d'assurances 11. CONTRÔLES 11.1 Inspections 11.2 Contrôles périodiques 11.3 Contrôle des denrées alimentaires 12. DROITS ET DEVOIRS DE L'ETABLISSEMENT ET DU GERANT 12.1 Informations des élèves 12.2 Conduite des élèves 12.3 Devoir de réserve et attitude du gérant et de son personnel 13. JURIDICTION 13.1 Dispositions légales 13.2 Litiges 13.3 Tribunaux compétents /baed 3/18

4 1. PRÉAMBULE 1.1 Contenu Le présent contrat fixe les droits et les obligations ainsi que les modalités de collaboration entre le bailleur, en tant que propriétaire, et le gérant de la cafétéria du Collège Sainte-Croix. 1.2 But L'exploitation a pour but d offrir un lieu accueillant et convivial, où les usagers ont plaisir à prendre leur(s) pause(s) et à se restaurer à midi ; de proposer aux collégiens et aux professeurs qui la fréquentent une nourriture saine, variée et équilibrée ; d'assurer la vente d'aliments et de boissons à des prix avantageux. 2. OBJET DU CONTRAT 2.1 Genre d'exploitation Le CSCR est sis à Fribourg dans un bâtiment propriété de l Etat de Fribourg; il accueille près de 1000 étudiants (entre 16 et 20 ans), ainsi que 140 enseignants et collaborateurs administratifs. Le bailleur cède gratuitement au gérant, qui accepte, l exploitation de la cafétéria du Collège Sainte-Croix, Rue Antoine-de-Saint-Exupéry 4, 1700 Fribourg sis au premier sous-sol. Les locaux de la cafétéria du Collège Sainte-Croix, réservées aux usagers du collège, comprennent une cafétéria-réfectoire de 150 places assises, une terrasse de 30 places assises, un office et un comptoir de distribution des repas, une laverie et un dépôt. Le bailleur cède également l emplacement des distributeurs automatiques. 2.2 Destination des locaux L'exploitation est prévue pour assurer la vente de nourriture et de boissons, pendant les heures d'ouverture, en priorité aux élèves et au personnel du CSCR. 2.3 Mobilier, installations fixes, appareils et matériel de service Outre les locaux, le bailleur met à disposition de l'exploitant le mobilier, les installations fixes, les appareils et le matériel de service selon inventaire (annexe B). L inventaire doit être établi au moment de l entrée en vigueur de ce contrat, signé en trois exemplaires par les deux parties et remis à la direction du CSCR et au gérant /baed 4/18

5 Les machines à café de même que la caisse enregistreuse sont fournies par le bailleur. 2.4 Exclusivité de l'exploitation Le gérant a l'exclusivité de l'exploitation à son profit, y compris celle des distributeurs automatiques. Le gérant ne peut utiliser la cafétéria à d autres fins que les besoins de l école sans l accord préalable de la direction du CSCR. Le gérant accepte ponctuellement des ventes de marchandise dans le cadre d une action de solidarité. Il en est informé préalablement. 3. DURÉE, RECONDUCTION, RÉSILIATION ET FIN DU CONTRAT 3.1 Durée Le présent contrat est conclu pour une durée d une année assortie d une période d essai de 4 mois. Pendant cette période, le contrat peut d être résilié pour le 1 er juillet 2009, moyennant un préavis d un mois. Il entre en vigueur le 1 er mars 2009 et expire le 28 février Reconduction tacite Après la période d essai, sauf dénonciation de part ou d'autre, adressée par lettre recommandée 6 mois au moins avant l'expiration, le contrat est tacitement reconduit d'année en année. 3.3 Résiliation anticipée Le bailleur est en droit de résilier immédiatement et unilatéralement le présent contrat en cas d'inobservation de l'une des clauses du présent contrat, notamment dans les cas suivants : a) Si le gérant fait l'objet d'une procédure de faillite ou demande un sursis concordataire (art. 266h CO); b) En cas de non-paiement des redevances et des factures fournisseurs après avertissement écrit du bailleur ; c) En cas de décès du gérant ou de dissolution, absorption ou disparition de la société exploitante ; d) Lorsque le comportement du gérant, de ses employés ou de toute autre personne occupant les locaux est de nature à nuire gravement à la réputation du bailleur et au bon fonctionnement de l'établissement e) Si le gérant n'exploite pas la cafétéria conformément aux dispositions du présent contrat et qu'il ne se conforme pas aux instructions écrites du bailleur dans un délai de 1 mois à compter de la réception de celles-ci /baed 5/18

6 3.4 Indemnité pour résiliation Le gérant renonce expressément à toute indemnité de la part du bailleur à l'échéance du contrat. 3.5 Restitution des locaux A l'échéance du contrat, les locaux, le mobilier, les installations fixes, les appareils et le matériel de service faisant l'objet du présent contrat doivent être restitués au bailleur, en parfait état, compte tenu d'une usure normale découlant d'une utilisation conforme au contrat. Le bailleur et le gérant établissent un procès-verbal contradictoire de l'état de l'objet du contrat. Ce procès-verbal est signé par les deux parties. Le bailleur est en droit de faire réparer les dommages constatés aux frais du gérant, dans un délai de 60 jours après la signature du procès-verbal susmentionné. Il sera tenu compte de l'usure normale. 4. EXPLOITATION 4.1 Exigences légales L'exploitation est soumise aux dispositions de la loi cantonale sur les établissements publics et la danse du 24 septembre 1991 et son règlement d'exécution du 16 novembre Exploitation personnelle et cession de la concession Le gérant s'engage à œuvrer personnellement au sein du CSCR. Il ne peut transférer son activité, en tout ou partie, à un tiers sans l'accord préalable écrit du bailleur. Quelle que soit son organisation interne, le gérant maintient sur place dans les locaux du CSCR un collaborateur responsable pouvant agir en tant que seul représentant du gérant auprès de l'adjudicataire. 4.3 Principes directeurs de la restauration Les prestations à fournir se regroupent selon deux catégories: - Pause(s): Vente de boissons et de mets de petite restauration (boulangerie, pâtisserie, fruits); - Repas de midi: Vente de boissons et de petite restauration (mets chauds et froids) et s inspirant des critères «fourchette vertes» /baed 6/18

7 A ces prestations s'ajoutent, en collaboration avec la direction et sur demande, l'organisation d'un repas destiné au personnel du CSCR et diverses réceptions ponctuelles. L offre alimentaire minimum est définie dans l annexe D: 4.4 Compte d'exploitation Le compte d'exploitation de l'exercice comptable de l'année civile écoulée doit être adressé à la direction du CSCR selon le schéma comptable standard édité par l inspection et l administration des finances, 1 mois après la fin de l'exercice (cf. Avenant au contrat de bail à loyer, annexes A + B). 4.5 Rentabilité de l'exploitation Le bailleur ne garantit ni le taux de fréquentation, ni la rentabilité de l'exploitation. 4.6 Périodes d'exploitation La période d'exploitation correspond à l'année scolaire. La direction du CSCR communique à l'exploitant le calendrier scolaire officiel. 4.7 Jours et heures d'ouverture Durant les périodes scolaires, le service est assuré du lundi au vendredi de 7h15 à 14h30 au moins. Une clientèle limitée est susceptible de fréquenter la cafétéria pendant toute la durée d ouverture. Lors de la pause principale (de 10h25 à 10h40) et du repas de midi, la cafétéria doit être en mesure d absorber une demande massive. Elle est fermée pendant les vacances scolaires (env. 15 semaines) et les jours où il n y a pas de cours. Le gérant s informe sur le site internet du collège des activités particulières pouvant avoir une influence sur la fréquentation de la cafétéria. 4.8 Utilisation Le local peut être utilisé par les professeurs et les élèves comme salle de séjour commune. Il n y a aucune obligation d y acheter une consommation. Le pique-nique y est autorisé, ainsi que l utilisation de fours à micro-ondes fournis par le CSCR. Pendant les heures de repas, priorité doit être donnée à toutes les personnes qui s y restaurent. 4.9 Suivi de la satisfaction des usagers Le gérant s engage à mesurer la satisfaction des usagers par sondage ou enquête ponctuelle. Il en fait rapport à la direction /baed 7/18

8 4.10 Ouverture extraordinaire La cafétéria peut être ouverte exceptionnellement à d'autres moments, en particulier, pendant les manifestations organisées ou autorisées par la direction du CSCR Utilisation des locaux par des tiers hors des heures d'ouverture Toute utilisation des locaux par des tiers dehors des heures d'ouverture fait l objet d une demande écrite adressée à la direction du CSCR Frais liés à l'utilisation des locaux par des tiers Une redevance complémentaire à fixer de cas en cas sera perçue lors de l'utilisation des locaux par des tiers. Le gérant s'acquittera auprès de la direction du CSCR une fois l'an des redevances complémentaires en fonction du nombre d'utilisations et d'autorisations délivrées par la direction du CSCR. 5. GERANT ET PERSONNEL 5.1 Engagement du personnel Le gérant engage le personnel nécessaire à la bonne marche de l'exploitation. Le choix du personnel engagé est soumis pour préavis à la direction. 5.2 Convention collective Le gérant s'engage à observer toutes les règles qui s'imposent à l'employeur, en particulier celles de la Convention nationale du travail pour les hôtels, restaurants et cafés (CCNT). 5.3 Comportement du gérant et des employés Le gérant est responsable du comportement de ses employés qui devront observer la plus stricte correction vis-à-vis des élèves et du corps enseignant. En cas de manquement, la direction du CSCR peut, en tout temps, exiger de l'exploitant de déplacer le ou les employés fautifs ou de s en séparer. Le gérant et la direction s'emploient à favoriser un climat de respect et de dialogue entre le personnel et les usagers de la cafétéria. Le gérant est responsable du comportement de ses employés. 5.4 Liste des membres du personnel Le 30 mars et le 30 septembre de chaque année, le gérant fournit à la direction du CSCR et au Service des bâtiments (SBat) une liste nominative des membres de son personnel, avec désignation des fonctions et du taux d'activité. Tout changement de personnel doit être annoncé à la direction du CSCR /baed 8/18

9 6. SANTÉ, BOISSONS, ALIMENTS ET AUTRES ARTICLES 6.1 Santé et hygiène Les boissons et les repas doivent être sains et variés, conformément aux règles diététiques et s inspirant des principes «Fourchette verte». Leur préparation et leur présentation doivent être conformes aux dispositions légales et réglementaires en matière d'hygiène, notamment aux prescriptions de la loi fédérale sur les denrées alimentaires et les objets usuels du 9 octobre 1992 et aux ordonnances d'application (cf. Avenant au contrat de bail à loyer, en annexe). 6.2 Articles mis en vente Pour ses achats de marchandises nécessaires à l'exploitation, le gérant favorise les fournisseurs de la région notamment les produits des établissements de l'etat de Fribourg; Seuls les boissons, les repas et les articles approuvés par la direction du CSCR peuvent être mis en vente. La direction du CSCR fixe la liste minimale des articles mis en vente (annexe E). 6.3 Vente d'alcool La vente d'alcool aux élèves est interdite. 6.4 Vente de tabac La vente de tabac aux élèves est interdite. Il est également interdit de fumer dans la cafétéria. 6.5 Machines à sous La pose de machines à sous est interdite. 6.6 Affichage des prix et de la provenance des marchandises La liste complète des prix, approuvée par la direction du CSCR, doit être clairement affichée aux emplacements définis d entente avec la direction (cf. Avenant au contrat de bail à loyer et listes des prix, annexe C). La provenance de la viande, du poisson et de la volaille doit être clairement indiquée. 7. ENTRETIEN DES LOCAUX, DES INSTALLATIONS ET DES APPAREILS 7.1 Propreté, nettoyage /baed 9/18

10 Le gérant doit assurer, en permanence, la propreté et le nettoyage des locaux et du matériel dont il a la jouissance. Il voue un soin tout particulier au nettoyage régulier des diverses machines et des distributeurs à sa disposition, ce afin de garantir une hygiène irréprochable. Pour le nettoyage de la cafétéria qui est aussi utilisée comme lieu de pique-nique, il reçoit en contrepartie un certain montant, fixé avec la direction du CSCR (cf. Avenant au contrat de bail à loyer, annexe D). 7.2 Utilisation des installations et défauts Le gérant garantit une utilisation correcte des installations qui lui sont confiées. Il prend toutes les mesures adéquates pour en assurer la conservation. Le gérant signale immédiatement à la direction du CSCR tout dégât ou défaut constaté aux locaux, installations ou mobilier. 7.3 Remplacement du petit matériel, ustensiles Le gérant a l'obligation de remplacer le matériel manquant ou détérioré par du matériel neuf, selon désignation à l'inventaire du petit matériel et ustensiles (annexe B). 7.4 Entretien des installations fixes, appareils, machines à café et caisse enregistreuse Le CSCR et le SBat (Service des bâtiments) veillent à assurer l'entretien régulier et la révision périodique des installations fixes et des appareils figurant à l'inventaire. 7.5 Remplacement de l installation fixe, appareils, machines à café et caisse enregistreuse Le remplacement est à la charge du CSCR et du SBat. 7.6 Distributeurs automatiques (à l exclusion des machines à café) L'installation, l'exploitation, de même que le remplacement de distributeurs automatiques sont assurés par le gérant. Le choix du ou des emplacements doit être soumis, pour approbation, à la direction du CSCR. 7.7 Machines à café Leur exploitation est définie dans l annexe D. 8. FRAIS LIÉS À L'EXPLOITATION 8.1 Frais en général /baed 10/18

11 Les frais liés à l'exploitation sont à la charge du gérant. 8.2 Frais de téléphone, fax, de photocopies et accès à l internet Ces frais sont à la charge du gérant (cf. Avenant au contrat de bail à loyer, annexe D). 8.3 Frais de remplacement de la vaisselle Conformément à l'art. 7.3, le gérant remplace à ses frais la vaisselle cassée ou perdue selon l'inventaire du petit matériel et ustensiles. 8.4 Fourniture d'eau, d'énergie de cuisson, de chauffage et d'éclairage Le bailleur fournit gratuitement l'eau, le sel pour l'adoucisseur ainsi que les énergies de cuisson, de chauffage et d'éclairage. 8.5 Evacuation des déchets Les déchets simples sont évacués, conformément aux directives de la direction du CSCR, par le gérant. Pour l'évacuation des déchets spéciaux, le SBat est compétent pour émettre des directives particulières. 8.6 Recyclage Le gérant, en collaboration avec les entreprises spécialisées, est tenu de procéder au recyclage des huiles usées, des récipients en alu, des verres, du PET, des cartons et du papier. Les déchets organiques doivent être débarrassés aux frais du gérant. 9. PUBLICITÉ, DÉCORATION 9.1 Publicité admise Seule la publicité pour des articles autorisés à la vente dans la cafétéria est tolérée. Les emplacements sont déterminés d entente avec la direction. 9.2 Décoration des locaux La décoration des locaux doit être soumise et approuvée par la direction du CSCR. 10. ASSURANCES 10.1 Assurances conclues par le bailleur Le bailleur assure, à ses frais, le bâtiment contre les risques d'incendie et conclut une assurance responsabilité civile en tant que propriétaire du bâtiment. Il est son propre assureur en ce qui concerne les dégâts d'eau et le bris de glace /baed 11/18

12 10.2 Assurances conclues par le gérant Le gérant s'engage à conclure, pour toute la durée du contrat, avec une couverture suffisante, les assurances suivantes : assurance responsabilité civile; assurance responsabilité «entreprise» pour la couverture de tous risques d exploitation qui peuvent survenir par le fait de son personnel; assurance contre les risques de vol, incendie, explosion, dégâts d'eau et autres sinistres, pour tous les appareils et pour tout autre objet lui appartenant ; toutes les assurances légales obligatoires, notamment les assurances sociales prévues dans la Convention collective nationale du travail pour les hôtels, restaurants et cafés (CCNT) Polices d'assurances A la conclusion du contrat ou sur demande du CSCR et du SBat, le gérant remet une copie des polices d'assurances susmentionnées. 11. CONTRÔLES 11.1 Inspections La direction du CSCR et le SBat peuvent procéder en tout temps à des inspections afin de vérifier si l'exploitant se conforme à ses obligations Contrôles périodiques Le bailleur se réserve le droit de procéder, à l'improviste et en tout temps, aux contrôles d'usage, notamment financier. En particulier, il s'assure de la bonne tenue de l'inventaire une fois par an et vérifie que l exploitant se conforme à ses obligations. Il peut par ailleurs sonder lui-même la satisfaction des usagers Contrôle des denrées alimentaires En conformité avec la loi fédérale sur les denrées alimentaires et les objets usuels ainsi que la loi d'application du 16 décembre 1999 (K 5 02), le chimiste cantonal peut effectuer en tout temps des analyses ou des expertises. 12. DROITS ET DEVOIRS DE L'ETABLISSEMENT ET DU GERANT 12.1 Information des élèves La direction du CSCR informe les élèves du fonctionnement de la cafétéria /baed 12/18

13 12.2 Conduite des élèves La direction du CSCR veille à la bonne conduite des élèves, en collaboration avec le gérant. La solution des problèmes de discipline est du ressort de la direction du CSCR Devoir de réserve et attitude du gérant et de son personnel Le gérant et son personnel observent le devoir de réserve et de discrétion à l égard des usagers et de la direction. Ils adoptent une attitude aimable et respectueuse envers tous les usagers. Ils veilleront de traiter tous les utilisateurs de la cafétéria de la même manière. 13. JURIDICTION 13.1 Dispositions légales Sont applicables, à titre subsidiaire au présent contrat, les dispositions du Code fédéral des obligations et les lois et règlements du canton de Fribourg Litiges Pour tout litige éventuel relatif à l'interprétation du présent contrat, les parties recherchent une solution à l'amiable Tribunaux compétents Pour tout litige n'ayant pu être solutionné à l'amiable, l'exploitant reconnaît expressément, quel que soit son domicile actuel ou futur, la compétence exclusive des tribunaux fribourgeois. Fait et signé en trois exemplaires à Fribourg, le Le bailleur, représenté par : Le gérant Mme Christiane Castella Schwarzen Annexes : A «Avenant au contrat de bail à loyer» B «Inventaire du matériel, du petit matériel et des ustensiles» C «Liste des prix des consommations» /baed 13/18

14 D «Rémunération pour nettoyage de la cafétéria, des machines à café et distributeurs, TEL» (voir avenant actuel 7.1) /baed 14/18

15 Annexe A /baed 15/18

16 Annexe B /baed 16/18

17 ANNEXE D Offre alimentaire minimum des boissons chaudes à prix fixé par la direction d entente avec le gérant, des boissons froides et jus de fruits en bouteilles, des articles de petite boulangerie, des fruits frais, des salades variées des mets snack chauds (ramequins, rissoles, etc.), des sandwiches variés. Exigences particulières o Le gérant fixe les prix d entente avec la direction. o Seuls les boissons, les mets et articles approuvés par la direction peuvent être mis en vente. La direction est par ailleurs en droit d exiger la mise en vente de certains articles. o Le gérant exploite en principe les postes de distribution automatique (automates à boissons et à denrées fraîches) permettant de se restaurer hors des heures d ouverture de la cafétéria, pour autant que l offre distincte soumise à ce sujet par le gérant soit agréée par la direction. Ces postes de distribution sont définis par la direction. o Le gérant est tenu d accueillir les élèves qui désirent profiter de la cafétéria pour pique-niquer soit avec des mets froids soit en se servant des fours à micro-ondes mis à disposition par la direction. Obligations du bailleur Il prend en outre à sa charge : o la maintenance technique des locaux; o l entretien et le renouvellement des installations et du mobilier inventoriés, pour tous les cas non imputables à la négligence ou à la faute du gérant ou de ses employés; o le nettoyage périodique des gaines de ventilation; o la fourniture de l énergie, de l eau et du chauffage, jusqu à concurrence d une consommation jugée normale selon accord préalable du CSCR et du gérant; o les primes d assurance-incendie couvrant les dommages pouvant survenir à l immeuble, aux installations et au matériel propriété du CSCR. Il prend en outre à sa charge : Le CSCR met enfin gratuitement à disposition des fours à micro-ondes permettant aux élèves qui le désirent de réchauffer un plat qu ils ont emporté de la maison pour piqueniquer dans l espace du restaurant. Les conditions d utilisation de ces installations sont réglées d entente entre le gérant et la direction. Le gérant reçoit en contrepartie un certain montant, fixé par la direction, pour le nettoyage de la cafétéria qui est ainsi utilisée comme lieu de pique-nique /baed 17/18

18 ANNEXE E Liste des articles offerts et des prix /baed 18/18