La législation française est très protectrice des

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1 PATRIMOINE Page 1/6 Un contrat de vente en béton Lorsque l'acheteur et le vendeur d'un bien ont trouvé un accord sur le prix, ils formalisent leurs engagements réciproques dans un avant-contrat. L'acte définitif de vente reprendra en principe les clauses y figurant. ANNE DAYRAUT La législation française est très protectrice des droits de l'acquéreur. Des l'instant où les deux parties sont prêtes à s'engager, un processus s'enclenche, avec ses etapes obligatoires qui mènent à la vente du bien. Sur un marché immobilier un peu tendu, cela s'avère parfois un frein pour le vendeur Maîs il doit en passer par la À quoi doit il s'attendre exactement? PROMESSE UNILATÉRALE OU COMPROMIS DE VENTE? Le premier pas vers la vente est la signature d'un avant-contrat II peut prendre deux formes S'il s'agit d'un compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente), vous êtes définitivement engagé, ainsi que l'acquéreur, en application de l'article 1589 du Code civil, selon lequel «la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix» La rupture n'est possible qu'en cas de survenance - ou de défaillance - de l'une des conditions suspensives (obtention d'un prêt, existence de servitudes, projet d'urbanisme de nature à déprécier de manière significative le bien, obtention d'un permis de construire purgé du délai de recours des tiers ) généralement inscrites dans la promesse Si l'un d'entre vous se désengage pour une autre raison, il s'expose à être condamne à verser des dommages et intérêts à l'autre. Voire à être poursuivi en exécution forcée de la vente. ll est important de prévoir les obligations réciproques des parties et leurs effets juridiques La promesse unilatérale de vente, elle, n'en gage que le vendeur Vous réservez le bien à l'acheteur pendant un certain délai, moyennant quoi il vous verse une indemnité d'immobilisation L'acheteur est libre de lever l'option à tout moment, maîs s'il ne le fait pas, la promesse est caduque et vous retrouvez votre liberté dès que le délai est passé. L'acheteur perd tout de même l'indemnité d'immobilisation qu'il a versée Indépendamment des conséquences juridiques, l'usage veut que l'on ait plus souvent recours a la promesse unilatérale dans la region parisienne et au compromis de vente en province Maîs Anthony Bern, avocat à la cour d'appel de Paris, ne voit, quant a lui, pas de réelle difference entre les deux actes «Certes, la promesse de vente n'oblige en principe que le vendeur, alors que le compromis oblige les deux parties Maîs concrètement, il est plus important de bien prévoir leurs obligations réciproques et les effets juridiques tels que les hypothèses cle désengagement et d'indemnisation, le cas échéant» On pourrait imaginer que vous rédigiez ces actes seul, sans recourir a un professionnel L'article 1325 du Code civil prevoit simplement que l'acte doit être établi «en autant d'originaux qu'il y a départies ayant un intérêt distinct». S'il s'agit d'une promesse unilatérale rédigée sous seing privé, elle doit par ailleurs être enregistrée dans les dix jours ouvrables de sa signature, sous peine de nullité (art du

2 Page 2/6 Code civil). La formalité coûte 125. ll est cependant fortement conseillé de recourir à un professionnel du droit pour la rédaction de l'avantcontrat. Il peut s'agir d'un avocat 0 ', qui conseille et rédige l'acte puis, en le contresignant, renforce sa sécurité juridique sans pour autant en faire un acte authentique (notarié). Ou plus habituellement de votre notaire, l'avant-contrat pouvant revêtir alors la forme authentique, qui donne «date certaine» et «force exécutoire» à l'acte. Le notaire s'assurera de la validité du titre de propriété, il vérifiera que les parties sont bien informées de leurs engagements et que les clauses de l'avant-contrat expriment clairement leurs intentions : portée des diagnostics obligatoires, conditions suspensives (voir plus haut), conditions particulières (date d'entrée dans les lieux, modalités de financement du bien en fonction du statut des acquéreurs, etc.). Si l'acheteur a lui aussi recours à son notaire, il faut savoir que le coût de la rédaction du compromis de vente sous seing privé est compris dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente, ainsi que le rappelle M e Sophie Brange, notaire à Treillières (groupe Monassier). La promesse unilatérale de vente revêtue de la forme authentique coûte environ 160, plus les droits d'enregistrement. L'ACQUÉREUR A SEPT JOURS POUR CHANGER D'AVIS En matière de vente d'immeuble à usage d'habitation, l'acheteur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la réception de l'avant-contrat. Ce délai ne bénéficie pas à l'acquéreur d'un immeuble à usage mixte (cass.civ. 3f du , n ) ou d'une propriété agricole (casa. civ. y du , n ). Les Sociétés civiles immobilières (SCI) sont-elles considérées comme des «non-professionnels» au sens de l'article

3 Page 3/6 L du Code de la construction et de l'habitation? Ce n'est pas toujours le cas. Il a ainsi été jugé qu'une SCI dont «l'objet était l'acguisition, l'administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meubles et aménagés», n'était pas un acquéreur non-professionnel qui pouvait bénéficier à ce titre du délai de rétractation de sept jours (cass. civ. 3 e du , n ). Concrètement, l'avant-contrat doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) à l'acquéreur ou lui être remis en mains propres contre récépissé par le notaire ou l'avocat sollicité (voir p. 45). Si l'acquéreur est marié, il faut le notifier par LRAR aux deux époux et faire signer l'accusé de réception à chacun. Et réciproquement. Dans une affaire où l'acquéreur, cette fois, avait omis de notifier son intention de se rétracter séparément à chacun des deux époux vendeurs, la Cour de cassation a retenu que «l'avis de réception de la lettre recommandée adressée à M. et Mme Y... portait la signature d'un seul époux et non des deux, de sorte qu'il n'était pas démontré que l'autre époux avait reçu notification du délai de rétractation» (cass. civ. y du , n ). Alors que la rétractation émanant d'un seul des époux acquéreurs de l'immeuble anéantit la vente de l'immeuble (cass. civ. 3 e du SOPHIE BRANGE notaire à Treillières M E Depuis le 1 er avril 2013, les paiements reçus par un notaire, d'un montant supérieur à (le seuil passera à 30 DOO en 2015) "doivent obligatoirement être faits par virement bancaire. Le délai pour faire parvenir le virement doit donc être pris en compte, l'acte pouvant préciser par exemple que «dans l'hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme, nulle et non avenue (...)». Aucune somme n'est versée au vendeur avant l'expiration du délai de réflexion ou de rétractation , n ). L'acquéreur doit exercer sa faculté de renonciation par LRAR ou remise en mains propres contre récépissé. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'avant-contrat à l'acquéreur (ou de sa remise en mains propres). Si le septième jour tombe un dimanche ou un jour férié, le délai est prorogé d'un jour. DE 5 À10 % DU PRIX DE LA VENTE SONT DÉPOSÉS SUR UN COMPTE SÉQUESTRE Lorsque la vente a lieu sans recourir à un intermédiaire, aucune somme ne peut être versée au vendeur avant l'expiration du délai de réflexion (en cas de promesse unilatérale de vente) ou de rétractation (en cas de compromis) de sept jours dont dispose l'acquéreur à compter de la signature de l'avant-contrat (art. L du CCH). Une fois ce délai expiré, elle sera versée dans les mains d'un professionnel (le notaire, par exemple), sur un compte séquestre. Cette somme peut avoir différentes dénominations : acompte, dédit, arrhes, dépôt de garantie dans les compromis de vente et indemnité d'immobilisation dans les promesses unilatérales de vente. Le terme d'acompte semble le plus adapté au compromis. Il s'agit en effet du paiement partiel et anticipé du prix. Cette somme correspond en général à 5 à 10 % du prix de vente. Selon M e Anthony Bern, 10 % semble un pourcentage raisonnable pour les biens d'un montant inférieur à , mais au-delà c'est démesuré. On revient alors à un pourcentage avoisinant les 5 %. Il faut être prudent avec la rédaction de la clause relative à cette «indemnité», car peu importe sa qualification, si le juge l'analyse en clause pénale et qu'elle lui apparaît manifestement excessive ou dérisoire, il peut la majorer ou la minorer. Ainsi par exemple, dans une affaire où une promesse synallagmatique de vente avait été conclue sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, l'acquéreur avait sollicité un crédit d'un montant supérieur à celui prévu dans la promesse, et ne l'avait pas obtenu. Le vendeur a invoqué la clause du contrat qui prévoit qu'en présence d'une pareille faute de l'acquéreur, le dépôt de garantie versé par celui-ci resterait

4 Page 4/6 Remise de l'avant-contrat en mains propres, respectezles formes A* l'article L du Code de la construction et législatives expresses congres.prévues m* ^ ^wtafionf la SOUSC ription de parts donnant.acquisition ou la la constat d unumn erf er^f ^^ ^ contrats vocation à l'attribution en1 ^ *^ de location-accession à la proprete préliminaires de vente ^«^^^t à une date postérieure à fexpuataon de la remise desdites sommes à la date «>"«" _, t est condu par l'intermédiaire Toutefois, lorsque l'un des actes ^^^ à la vente, un versement peut etre urs m'est accorde par À défaut, le délai ne court pas! acquis au vendeur u à titre d'indemnité d'immobilisation». La Cour de cassation retient que cette clause, «fût-elle improprement qualifiée d'indemnité d'immobilisation, avait pour objet défaire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence» et était donc, en réalité, une clause pénale susceptible d'être révisée par le juge (cass. civ. y du , n ). Sachez également qu'une indemnité d'immobilisation trop importante est susceptible d'entraîner la requalification d'une promesse unilatérale en promesse synauagmatique de vente. En effet, la Cour de cassation a estimé qu'une indemnité d'immobilisation représentant 30 % du prix du bien engageait en réalité l'acheteur tout autant que le vendeur (cass. com. du , n ). Ce dépôt s'impute sur le montant restant dû lorsque la vente est finalisée. Attention : la clause pénale a pour but de sanctionner l'acquéreur s'il ne tient pas ses engagements. Mais cela a ses limites : s'il exerce son droit de rétractation, puis revient sur sa décision de se rétracter, sans pour autant réitérer (c'està-dire renouveler) la vente, le contrat est considéré par les juges comme anéanti. Le vendeur ne peut pas réclamer la mise en oeuvre de la clause

5 Page 5/6 pénale (paiement d'une somme d'argent) prévue dans le compromis. La Cour de cassation a ainsi censuré une cour d'appel qui avait fait droit à la demande des vendeurs au motif que «l'exercice par Mme Y... dè son droit de rétractation avait entraîné l'anéantissement du contrat u (cass. civ. 3 e du , n ll-12232). LES CONDITIONS SUSPENSIVES INSÉRÉES DANS L'AVANT-CONTRAT Comme nous l'avons vu plus haut, de nombreuses conditions suspensives peuvent être insérées dans la promesse ou le compromis. Celle qui pose généralement le plus de problème est la condition d'obtention d'un prêt. L'acheteur a recours à un crédit Si l'acquéreur déclare recourir, même partiellement, au crédit pour payer le prix du bien immobilier, l'avant-contrat est obligatoirement conclu sous condition suspensive d'obtention du prêt. Et selon l'article L du Code de la consommation, l'acheteur dispose a minima d'un mois pour l'obtenir. Un acheteur qui souhaite renoncer à cette protection doit l'indiquer de sa main dans l'avant-contrat. L'article L est en effet d'ordre public et l'acquéreur ne devrait pas pouvoir y renoncer. Sauf à le mentionner explicitement lorsqu'il achète comptant. Le défaut d'obtention du prêt permet à l'acquéreur de se dédire une fois passé le délai de rétractation. Soyez vigilant sur la façon dont cette clause est rédigée car, selon ses termes, elle se réalisera plus ou moins facilement. Si l'acheteur prévoit de solliciter des prêts auprès de plusieurs banques, précise un taux maximal ainsi que la durée du prêt, il augmente ses chances de l'obtenir. Il ne doit pas se comporter de manière telle qu'il empêche la réalisation de la clause. La Cour de cassation a par exemple décidé que tel avait été le cas d'un acquéreur ayant demande un taux légèrement inférieur à celui prévu par la promesse (cass. civ. 3 du , n ). Il en est de même si l'acquéreur sollicite un crédit d'un montant largement supérieur à celui inscrit dans l'avant-contrat ou d'une durée inférieure à celle fixée dans l'avant-contrat. Par ailleurs,, il faut savoir qu'une simple affirmation de principe de la banque ne constitue «pas une offre de prêt au sens du "compromis " de Et surtout, n'oubliez pas... i la vente est sur le point d'abou- que tout ësïen ordre cette occasion, procédera la relève des comp- tir et qu'elle porte sur un lot de copropriété, il faut s'assurer que le teurs s'il y a lieu. Une fois la date de notaire a bien reçu en retour le questionnaire qu'il aura adressé au syn- notaire convoquera acquéreur et signature définitivement fixée, le dic. Et prendre connaissance, avant vendeur par écrit. Si deux notaires la signature définitive, de ce document dit «état daté», source poten- sera généralement signé dans interviennent, l'acte authentique tielle d'incompréhension et de l'étude du notaire de l'acquéreur. Si litiges avec l'acquéreur, dans la le bien est vendu occupé, le vendeur mesure où chacun peut être redevable de sommes qu'il n'avait pas tant du dépôt de garantie versé, en remboursera à l'acquéreur le mon- anticipées (voir LPI n 302 p. 22). son temps, par le locataire. Quant à Mentionnez les procédures judiciaires qui pourraient être en cours partage prorata temporis entre ven- l'impôt foncier, il est, le plus souvent, ou les sinistres non encore réglés, deur et acquéreur sur la base de voire intervenus depuis la conclusion de l'avant-contrat. Par ailleurs, que la taxe d'habitation de l'année l'avis de l'année antérieure, tandis il est légitime que l'acquéreur en cours reste intégralement à la demande à faire une ultime visite du charge de l'occupant au 1 er janvier jen, avant signature, pour s'assurer de l'année de la vente, sauf accord contraire. En principe, la remise des clés s'effectue lors de la signature, sauf si vous en avez décidé autrement avec l'acquéreur (entrée en jouissance anticipée ou différée). Afin que la vente soit «opposable» aux tiers, le notaire demandera la publication de l'acte auprès des services de la publicité foncière, un processus qui peut demander de un à six mois selon le bureau concerné. Ce qui ne vous empêchera pas, en tant que vendeur, de recevoir le prix de la vente - déduction faite, le cas échéant, des sommes dues à vos créanciers et de l'éventuel impôt sur la plus-value - par virement effectué par les soins du notaire quèlques jours après la vente, voire le jour même de la signature. FRANÇOISE JUÉRY

6 Page 6/6 Il est souvent prévu une clause pénale sanctionnant le vendeur qui voudrait se rétracter. vente». Si l'offre formelle intervient après le délai précisé dans l'avant-contrat, ce dernier est caduc (cass. civ. 3 e du , n ). Attention : en cas d'achat à plusieurs avec constitution d'une SCI postérieure à la signature de l'avant-contrat, ce dernier ayant été signé par les personnes physiques, mieux vaut que la demande de prêt soit faite en leur nom. Les juges estiment en effet qu'une demande de prêt refusée au nom de la SCI n'est pas conforme aux caractéristiques stipulées dans l'avant-contrat lorsque celui-ci a été signé par les personnes physiques en leur nom (cass. civ. 3f du , n ). Les délais sont dépassés... Les conditions suspensives contiennent souvent des délais de réalisation : délai d'obtention du financement, du permis de construire... Dès lors que le délai imparti au contrat pour que la condition se réalise est dépassé et, sauf clause contraire, le contrat est caduc. Dans une affaire récente, une société ayant signé une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive d'obtention de prêt a sollicité auprès du vendeur une prorogation du délai. Le vendeur étant resté muet, l'acquéreur l'a poursuivi en «exécution forcée» de la vente après avoir obtenu son financement. La Cour de cassation rappelle «qu'un délai était prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, cette condition n'était pas accomplie». En effet, les juges du fond n'ont pas pu constater que le vendeur avait accepté un report du délai de signature. La promesse synallagmatique est devenue de ce fait caduque et le vendeur a été condamné à restituer le dépôt de garantie. Mais il ne peut être forcé à la vente (cass. civ. 3 e du , n ). L'ACQUÉREUR OU LE VENDEUR RENONCE À LA VENTE La non-réalisation d'une condition suspensive permet aux parties de se désengager. En dehors de ce cas de figure, une fois l'option levée par l'acquéreur qui a signé une promesse unilatérale de vente, et a fortiori lorsque le compromis est signé, dans tous les cas à l'expiration du délai de sept jours, elles ne peuvent plus faire machine arrière sans en subir les conséquences. La sanction la plus importante pour un acheteur qui souhaite renoncer est la perte de son acompte ou indemnité d'immobilisation. S'agissant des promesses unilatérales de vente, la levée d'option de l'acheteur est optionnelle: il ne s'est pas engagé à acheter. Seul le vendeur s'est engagé à vendre. Le fait pour l'acquéreur de ne pas acheter ne peut pas être sanctionné en soi. Réciproquement, si le vendeur se rétracte avant la date butoir et alors que l'acquéreur n'a pas encore levé l'option, la vente ne peut avoir lieu (cass. civ. 3 e du , n ). C'est pourquoi il est souvent prévu dans les promesses de vente une clause pénale sanctionnant le vendeur qui souhaiterait se rétracter. En l'absence d'une telle clause, vous pouvez être poursuivi sur le terrain de la responsabilité contractuelle et devoir réparer le préjudice subi par l'acquéreur. Attention: si la promesse stipule une clause d'exécution forcée, vous pourrez faire l'objet d'une procédure en vente forcée devant le tribunal. Dans les compromis de vente, les engagements sont réciproques, et pourtant, si la vente n'aboutit pas, seul l'acquéreur est financièrement sanctionné avec la perte de son acompte. Il est possible de prévoir une clause pénale pour renforcer la perte de cette somme pour l'acheteur et d'appliquer cette clause au vendeur. Ce faisant, on rééquilibre le contrat. Cette clause pénale, qui ne doit pas, selon M e Anthony Bern, être supérieure à 20 % du prix de la vente, peut être accompagnée d'une clause résolutoire de plein droit. La partie victime de la défaillance de son contractant n'a plus alors qu'à mettre en demeure le récalcitrant de réaliser sa part du contrat. Si cette mise en demeure reste lettre morte, le compromis est automatiquement résolu et les pénalités sont dues. L'intervention du juge n'est a priori pas nécessaire. Seul bémol : pour être opposable aux tiers, la clause résolutoire de plein droit doit être publiée à la conservation des hypothèques. [i) La loi n du 28 mars 2011 de modernisation des professions judiciaires ou juridiques et certaines professions réglementées a instaure le systeme du contreseing de l'avocat