Une collection de nouveaux guides gratuits pour le Salon indépendant de l ARC et de l UNARC du 16 et 17 octobre 2013

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1 Reglement-Copropriete_couv_Mise en page 1 07/10/13 15:18 Page1 «Comment faire?» 6 Une collection de nouveaux guides gratuits pour le Salon indépendant de l ARC et de l UNARC du 16 et 17 octobre 2013 Savoir mettre à jour son règlement de copropriété Association des Responsables de Copropriété

2 L ARC et l UNARC L ARC, Association des Responsables de Copropriété, est une association à but non lucratif (loi de 1901) créée en Elle est implantée, en 2013, sur plus de immeubles en copropriété représentant plus de lots principaux. Nommée par arrêté conjoint des ministères du Logement et de la Justice comme membre permanent de la Commission nationale relative à la copropriété (12 membres seulement), elle est aujourd hui la plus importante association de conseils syndicaux et de syndics bénévoles en France. L ARC siège par ailleurs dans de nombreuses commissions officielles où elle représente les intérêts des copropriétaires. En 1991, l ARC a créé l UNARC - Union nationale des associations de responsables de copropriété - qui regroupe 12 associations régionales et couvre désormais toute la France. L ARC a aussi créé une coopérative (Copropriété-Services) réservée à ses adhérents collectifs, qui apporte de nombreux services aux copropriétés (groupement d achats, audits techniques, référencement d entreprises, services comptables, logiciels, sites gratuits, etc.). L ARC et l UNARC aident ainsi tous leurs adhérents à résoudre l ensemble des problèmes d ordre juridique, comptable, financier, technique et pratique qu ils rencontrent dans leur copropriété et à améliorer la gestion de ces copropriétés. Les adhérents de l ARC et de l UNARC sont : des conseils syndicaux, dans des copropriétés gérées par des professionnels ; des syndics bénévoles ; des groupes de copropriétaires ou des copropriétaires à titre individuel confrontés à des problèmes personnels. Pour plus de renseignements, vous pouvez vous adresser à : ARC et UNARC 27, 29 rue Joseph Python PARIS Tél : Fax :

3 Pourquoi et comment mettre à jour son Règlement de Copropriété SOMMAIRE Introduction 2 I. Le règlement de copropriété : quelques précisions 3 II. Les clauses illicites dans un règlement de copropriété 5 1. La classification des clauses du règlement 5 2. Les dispositions d ordre public 6 3. Exemples de clauses contraires aux dispositions d ordre public 6 III. Adaptation du règlement de copropriété : article 49 de la loi du 10 juillet L adaptation : le mécanisme Les autres modifications ou ajouts possibles aux clauses du règlement 12 IV. Que faire en cas de refus de l assemblée d adapter son règlement de copropriété : l action individuelle 13 V. Comment procéder à la mise à jour de son règlement ; avec qui le faire et à quel coût? Qui? Attention Les coûts de mise à jour Les modalités du travail de mise à jour 15 Association des Responsables de Copropriété

4 INTRODUCTION Le paradoxe du règlement de copropriété est celui-ci : 4il est le document essentiel qui règle les relations entre les copropriétaires et fixe les règles ; 4il est plus ou moins ancien et pour cette raison (entre autres) intègre parfois de nombreuses clauses devenues illégales : soit parce que la loi a évolué ; soit parce que la jurisprudence a évolué. 4Il est dès lors important de savoir ce qui dans son règlement est conforme et ce qui ne l est pas. On va cependant voir qu au-delà de quelques indications que nous allons pouvoir donner, il est très difficile de distinguer les clauses licites (ou légales) et les clauses illicites. 4On va voir aussi que cette distinction est pourtant très importante à faire puisque les clauses illicites pourtant dites «non écrites» s appliquent tant qu elles n ont pas été modifiées (ou reconnues comme nulles par un juge...). 4Enfin on expliquera que, face à tous ces problèmes, il est souhaitable d envisager une «mise à jour» de son règlement, mise à jour qui peut aussi intégrer des améliorations. 4Ce petit guide vous expliquera tout ceci et bien d autres choses encore... 2

5 I. Le règlement de copropriété : quelques précisions LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ est un document qui fixe les règles de fonctionnement de chaque copropriété. Il est en principe transmis lors d un achat immobilier par le notaire chargé de la vente. Ce règlement confère aux copropriétaires des droits (cf. la partie du règlement relative aux modalités d utilisation des parties privatives) mais aussi des obligations (cf. la contribution aux charges). Il est très souvent accompagné d un état descriptif de division : c est-à-dire un descriptif des lots de la copropriété précisant leur nature (appartement, local commercial, cave ou emplacement de parking), leur situation physique dans la copropriété (1 er étage, bâtiment ) et leur quote-part de charges. Ce règlement engage le syndicat des copropriétaires et tous les copropriétaires à partir de l achat de leur bien immobilier. Le règlement de copropriété est : 1/ un document écrit ; 2/ publié au fichier immobilier via le notaire. Bien que conventionnel (c est-à-dire constituant un «contrat» entre les copropriétaires), le règlement doit respecter un certain nombre de dispositions d ordre public précisées par la LOI du 10 JUILLET 1965 et ses décrets d application. Il faut alors se référer à l article 43 de la loi du 10 juillet 1965 : «Toutes clauses d un règlement de copropriété contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret du 17 mars 1967 prises pour leur application sont réputées non écrites.» Nous verrons ce qu on entend par «dispositions d ordre public». Il contient très souvent un certain nombre de clauses litigieuses (ou illicites). Face à cette situation, les copropriétaires ressentent le besoin de le modifier afin qu il soit «conforme» à la législation. 3

6 Pour «encourager» et faciliter cette mise en conformité, le législateur est intervenu en créant un article 49 dans la loi du 10 juillet Cet article permet l adaptation du règlement de copropriété : elle sera proposée au vote de l assemblée à la majorité simple (des présents et représentés) de l article 24 de la loi du 10 juillet Cette possibilité était originairement limitée dans le temps (8 ans) mais là encore, compte tenu des enjeux, le législateur a supprimé ce délai : l adaptation peut désormais être réalisée à tout moment. Avant de se pencher sur la procédure d adaptation, il convient de faire un point sur le règlement de copropriété et les clauses qu il peut contenir. 4

7 II. Les clauses illicites dans un règlement 1) La classification des clauses du règlement Le règlement de copropriété comporte classiquement des clauses relatives : à l état descriptif des lots, partie du règlement qui mentionne la liste des lots, leur description (exemple : appartement de deux pièces, local commercial ) et leur quote-part de charges générales et éventuellement spéciales. Il est souvent accompagné d un tableau récapitulatif des charges faisant mention de l ensemble des lots et rappelant la totalité des millièmes (ou tantièmes) de charges attribués à chacun selon les clefs de charges ; à la qualification des parties communes, des parties privatives, des parties communes spéciales, qui est concrétisée par une liste («sont qualifiées de parties communes les éléments suivants») ; à la qualification des charges générales, spéciales, privatives ; à la notion de «destination de l immeuble», par exemple à usage exclusif d habitation, à usage mixte d habitation, de professions libérales et de commerces» Cette destination est appréciée au regard du «standing» de l immeuble, des prestations de services proposés (gardiennage, piscine, courts de tennis ) et de la structure des lots en fonction de ses caractères de construction, de son emplacement ; aux clauses relatives à l administration de l immeuble : on peut y voir des clauses types sur les fonctions du syndic, les règles concernant le fonctionnement du conseil syndical, sur la tenue de l assemblée : délais de convocation, personnes à convoquer, etc. Ces clauses telles que décrites s imposent aux copropriétaires. La situation est plus litigieuse lorsqu elles sont contraires aux dispositions d ordre public Mais que revêt cette notion de «dispositions d ordre public»? Voyons cela. 5

8 2) Les dispositions d ordre public Sont dits d ordre public des dispositions qui s imposent à tous malgré toute convention contraire (donc malgré toute disposition contraire d un règlement de copropriété). Pour la copropriété c est, comme on l a dit plus haut, l article 43 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe la liste des dispositions d ordre public. Ce sont essentiellement des clauses relatives : aux pouvoirs des assemblées ; à la convocation des assemblées ; à la tenue des assemblées ; au syndic et à ses pouvoirs ; aux charges La principale difficulté réside dans le fait, d une part, d identifier les clauses «contraires» et, d autre part, d en écarter leur application. 3) Exemples de clauses contraires aux dispositions d ordre public Les tribunaux ont été amenés à constater un certain nombre de clauses «réputées non écrites au sens de l article 49 de la loi du 10 juillet 1965». Voici donc un condensé de ces clauses. Les clauses réputées non écrites s apprécient en fonction des dispositions d ordre public. Quelques exemples UTILISATION DES PARTIES PRIVATIVES ET DES PARTIES COMMUNES : toute clause interdisant la détention d animaux familiers ou domestiques est réputée non écrite (exemple : clauses interdisant des animaux de petite taille ou la détention de chats et chiens ). De même est interdite toute clause limitant à un certain nombre la détention d animaux ; 6

9 clauses qui ne sont pas justifiées par la destination de l immeuble : ce sont d abord toutes celles qui sont non justifiées par la destination de l immeuble. Comme on l a vu, cette notion est fonction de la situation de l immeuble, des services qu il propose («du standing») ; ainsi, une même clause interdisant la vente de chambres de service à des personnes étrangères à la copropriété sera réputée non écrite dans une copropriété composée de peu de copropriétaires ayant des logements spacieux et simplement abusive dans un immeuble standard clauses qui limiteraient le droit d usage d un copropriétaire sur son lot : celle, par exemple, qui stipule que la location d un appartement ne pourra être affectée qu au logement du gardien ; clauses accordant à un copropriétaire l autorisation a posteriori de réaliser des travaux sur parties communes (exemple : appropriation de couloir, droit à construire sur le jardin à jouissance privatif ) ; clauses restrictives du droit de réunir plusieurs lots en un seul : en principe, elles sont réputées non écrites, sauf le cas où elles seraient justifiées par la destination de l immeuble et des parties privatives concernées. VENTE/LOCATION DES LOTS Le règlement prévoit parfois des clauses limitant les droits des copropriétaires de leur faculté de vendre ou de louer. Ainsi, sont illicites certaines clauses : clause interdisant la division d un lot pour permettre la location par lots séparés (sauf encore copropriété dit de «standing») ; clause imposant un droit de préférence lors de la vente d un lot (sauf pour les parkings dans certains cas...) ; clause imposant aux copropriétaires de confier la gestion locative ou la vente de leur bien au syndic ; clause subordonnant la vente d un lot privatif à l autorisation de l assemblée ; 7

10 clause restreignant la location de chambres individuelles meublées à des personnes honorables, agréées par le syndic ; clause qui permet la location en meublé des appartements sur autorisation de l assemblée générale mais prévoit que celle-ci pourra, à la majorité de ses membres et sans motif, retirer l autorisation ainsi donnée. ADMINISTRATION DE L IMMEUBLE : clause qui prévoit que les scrutateurs seront les copropriétaires disposant du plus grand nombre de voix ; clause qui interdit ou limite la constitution du conseil syndical ; clause mentionnant un délai de convocation plus court que les 21 jours réglementaires, même en dehors d une situation d urgence (par contre la clause qui augmente ce délai est légale!) ; clause imposant aux copropriétaires de confier leur pouvoir de représentation en assemblée au syndic, au président du conseil syndical ; clause qui donne tout pouvoir au syndic pour régulariser la vente d une partie commune moyennant un prix définitif n est pas valable, car elle prive l assemblée générale de son pouvoir de disposition sur les parties communes. EXERCICE D UNE ACTIVITÉ COMMERCIALE : clause imposant l exercice d une activité commerciale précise pour un lot affecté à usage professionnel ; exemple : «le local commercial sera réservé uniquement à l activité de boulangerie-pâtisserie» ; clause de non-concurrence entre commerçants et professionnels : le règlement de copropriété n a pas vocation à régir les relations entre professionnels. Ce point est donc étranger à la gestion de l immeuble ; clause soumettant l exercice de certaines professions commerciales à l avis soit du syndic, soit du conseil syndical, soit de l assemblée ; 8

11 clause autorisant les commerces à apposer des enseignes lumineuses, plaques indicatrices sans autorisation préalable de l assemblée ; clause restreignant la concurrence : ces clauses étant étrangères à la gestion des parties communes, les tribunaux la jugent illicite sauf dans des copropriétés à usage de centres commerciaux ; clause dispensant les lots commerciaux à participer aux frais d entretien de la cage d escalier au motif qu ils n en auraient pas l utilité et un accès distinct 9

12 III Adaptation du règlement de copropriété : article 49 de la loi du 10 juillet 1965 Face à l existence de telles clauses, le législateur a voulu, comme on l a dit, faciliter la possibilité pour les copropriétaires de supprimer les clauses réputées non écrites par une procédure simplifiée, sans avoir à saisir le tribunal. Cette procédure est celle prévue par l article 49 de la loi du 10 juillet L adaptation : le mécanisme PRÉSENTATION La base : l article 49 : L assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. Le problème est le suivant : le seul fait que des clauses soient réputées non écrites par l article 43 de la loi ne suffit pas à en écarter leur application. D où un paradoxe certain : le syndic, chargé d appliquer les clauses du règlement, se doit de les mettre en œuvre, même s il est dans son obligation d informer les copropriétaires du caractère illicite des clauses. D où l intérêt de l article 49 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet aux copropriétés de réaliser elles-mêmes l adaptation du règlement de copropriété, en supprimant les clauses illicites et par là même de supprimer les sources de contentieux. L adaptation des règlements de copropriété consiste à supprimer les clauses devenues incompatibles avec les textes entrés en vigueur postérieurement à leur établissement et lorsqu elles se contentent de reproduire les dispositions légales et réglementaires obsolètes et à les remplacer par de nouvelles clauses. 10

13 À noter : il n est pas possible de rectifier - à l occasion de la «mise à jour» - une erreur de répartition des charges figurant dans un règlement de copropriété dès lors qu aucune modification législative n est intervenue depuis son établissement. De la même façon, une nouvelle désignation des parties privatives et communes dans un règlement de copropriété dépasse sa simple adaptation. LES RÈGLEMENTS DE COPROPRIÉTÉ ANTÉRIEURS À 1965 L intérêt de réaliser l adaptation est particulièrement important pour les règlements de copropriété antérieure à 1965 puisqu ils se trouvent régis par la loi de 1938 et n intègrent pas les disposions introduites par les deux «textes» de la législation en matière de droit de la copropriété : la loi de 1965 et le décret de Par ailleurs, pour les règlements antérieurs à 1965 les grilles de charges sont calculées en méconnaissance de l article 10 de la loi du 10 juillet 1965, pourtant d ordre public, portant sur le «fameux» critère de l utilité. Rappelons : les charges des éléments d équipements communs et les services collectifs (très schématiquement : les ascenseurs, le chauffage ) doivent être réparties entre les copropriétaires selon le critère de l utilité. Ainsi, concernant une grille de charges ascenseur, la grille doit distinguer entre la nature des lots (appartement, professions libérales, mixte), la taille, l étage : le copropriétaire pour un même étage ne participe pas de la même façon pour un appartement de trois pièces que pour un studio ). La notion d «utilité» pour les règlements antérieurs à 1965 était méconnue : les grilles de charges ascenseur pour ces règlements sont donc quasiment toutes illégales!! Ainsi, une grille de charge ascenseur insérée dans un règlement antérieur à 1965 imputant une même quote-part de charges quel que soit l étage, et donc en méconnaissance de l article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (= contraire au critère de l utilité), pourra être modifiée dans le cadre de l adaptation, à la simple majorité de l article 24! 11

14 LES RÈGLEMENTS DE COPROPRIÉTÉ POSTÉRIEURS À 1965 Les règlements de copropriété postérieurs à la loi de 1965 et son décret de 1967 intègrent en principe les deux «textes» de la copropriété, que sont la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars Ils devraient contenir, théoriquement, moins de clauses contraires aux dispositions d ordre public et donc de clauses réputées non écrites. Cependant : d une part, un certain nombre de règlements de copropriété, même postérieurs au décret, contiennent des clauses réputées non écrites ; d autre part, le législateur a tellement «légiféré» en la matière que la plupart des règlements n intègrent pas toutes les dispositions d ordre public dont certaines ont été introduites ou modifiées au fur et à mesure des LOIS et DÉCRETS postérieurs. D où l intérêt de procéder à l adaptation du règlement de copropriété même pour les copropriétés nées après 1965 (ou 1967), processus permettant de supprimer ce type de clause. 2. Les autres modifications ou ajouts possibles aux clauses du règlement Sans entrer dans le détail, disons que l on peut profiter de cette mise à jour pour introduire de nouvelles dispositions ou améliorer celles qui existent : dispositions concernant le fonctionnement du conseil syndical ; dispositions concernant le recouvrement des charges (ce qu on appelle un protocole de recouvrement des charges) ; dispositions concernant les relevés de compteurs d eau ; ou bien encore clause d aggravation des charges. Il serait en effet dommage de ne pas profiter de l occasion pour améliorer et clarifier le fonctionnement de la copropriété. 12

15 IV. Que faire en cas de refus de l assemblée d adapter son règlement de copropriété : l action individuelle L assemblée, étant souveraine, peut décider, pour une raison quelconque, de refuser de procéder à l adaptation. Dans cette situation, le syndic, comme nous l avons déjà souligné, est obligé d appliquer le règlement de copropriété et de le faire appliquer aux copropriétaires. Que faire pour le copropriétaire qui se sent lésé par de telles dispositions! La loi lui laisse la possibilité d agir en justice en vue d une part de faire reconnaître les clauses litigieuses comme réputées non écrites par le juge, et d autre part de demander la suppression de ces clauses dans le règlement, sur le fondement de l article 43 de la loi du 10 juillet L action du copropriétaire est envisagée de deux façons : soit par voie principale : c est lui qui conteste l existence même de la clause du règlement ; soit par voie d exception : par exemple, à la suite d une action engagée par le syndic en vue d obtenir l exécution d une obligation que le copropriétaire assigné estime comme «réputée non écrite». Le copropriétaire n a pas à engager l action dans un délai défini : pendant longtemps, les tribunaux ont jugé que l action était enfermée dans un délai de 10 ans. Aujourd hui, il est reconnu que l action est imprescriptible, ce qui veut dire qu elle peut être engagée à tout moment. 13

16 V. Comment procéder à la mise à jour de son règlement ; avec qui le faire et à quel coût? 1. Qui? Tout le monde peut procéder à la «mise à jour» ou à l adaptation d un règlement de copropriété, y compris un «simple» copropriétaire. Il n y a pas de «monopole» ou de spécialité» requise pour cela. Si vous passez par un professionnel ou l ARC, il faudra : demander plusieurs devis détaillés ; faire voter sur l un de ces devis, ceci???? à l article 24 de la loi. 2. Attention Souvent ce sont des avocats spécialisés en droit immobilier qui font ce travail. À noter : certains de ces avocats sont très proches des syndics et introduisent parfois des clauses discutables, voire contraires à l intérêt des copropriétaires. Ainsi certaines mises à jour incluent une obligation pour le conseil syndical de ne faire appel - pour l assister - qu à des «spécialistes» tels experts-comptables, architectes, géomètres experts, avocats..., une façon bien singulière de se débarrasser des associations de copropriétaires comme l ARC. 14

17 3. Les coûts de mise à jour Les coûts peuvent être élevés quand ces mises à jour sont faites par des grands cabinets d avocats. Nous avons pu noter que ces coûts pouvaient être quatre à cinq fois plus élevés que les coûts «associatifs» pratiqués par l ARC. Méfiance, donc. 4. Les modalités du travail de mise à jour En général, quand une copropriété passe par un «spécialiste», celui-ci fait le travail sans concertation, les échanges avec le conseil syndical sont donc très réduits. Conséquence : les spécificités de la copropriété ne sont pas forcément prises en compte et les adaptations spécifiques dont a besoin la copropriété ne sont pas envisagées. Si vous passez par un de ces spécialistes, n oubliez pas de faire inclure dans le «devis» un temps significatif pour des échanges entre le conseil syndical et la personne qui va procéder à la mise à jour ou à l adaptation. Si vous êtes adhérents collectifs à l ARC et que vous voulez savoir comment nous pouvons vous aider à mettre à jour vos règlements, voir notre site Internet : 15

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20 25/31, rue Joseph Python PARIS Tél.: Fax : Tous droits réservés. Toutes reproductions, même partielle et quel qu en soit le support, est interdit sans autorisation de l ARC, propriétaire des droits. Octobre 2013 AB Communication