RESIDENCE LES BALCONS DE SEIX RESIDENCE DE TOURISME BAIL COMMERCIAL

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1 RESIDENCE LES BALCONS DE SEIX RESIDENCE DE TOURISME BAIL COMMERCIAL Comme indiqué à l ARTICLE 24 du contrat de réservation ci-joint, les locaux devant être acquis par LE RESERVATAIRE, seront loués nus au PRENEUR, au terme d un bail répondant aux conditions de l Article 261 D - 4 du C.G.I. et dont les modalités essentielles sont précisées ci-après. TITRE I - CONDITIONS GENERALES ENTRE LES SOUSSIGNES : La Société SARL DE GESTION DE LA RESIDENCE DU HAUT COUSERANS, S.A.R.L. au capital de euros, dont le siège est situé à GUZET 1400, USTOU, immatriculée au R.C.S. de FOIX sous le numéro , exploitant sous enseigne SIMBIOSIS HOTELS & RESORTS, représentée par son gérant, Monsieur Wolfgang BUSCHER. Ci-après dénommé «LE PRENEUR» D UNE PART La Société Civile Immobilière 2005 RESIDENCE LES BALCONS DE SEIX, S.C.I. au capital de d euros, dont le siège social est situé 55, avenue de la Libération RIS ORANGIS, immatriculée au RCS d Evry sous le numéro , représentée par sa gérante, la Société SIMBIOSIS PROPERTIES, S.A.S. au capital de euros, dont le siège social est situé 55, avenue de la Libération RIS ORANGIS, immatriculée au R.C.S. d Evry sous le numéro B (2000B01063), elle-même représentée par Monsieur Alain LAPUJADE, régulièrement habilité aux fins des présentes, ou toute personne physique ou morale qui se substituerait, et notamment la ou les personnes soussignées, qualifiées et domiciliées au TITRE II, ARTICLE 12 ; Ci-après dénommée «LE BAILLEUR» D AUTRE PART IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT : 1

2 ARTICLE 1 : OBJET DU BAIL LE BAILLEUR donne à bail commercial au PRENEUR qui accepte les locaux ci-après désignés à l ARTICLE 13 des CONDITIONS PARTICULIERES, sous la CONDITION SUSPENSIVE énoncée à l ARTICLE 11 du présent bail. ARTICLE 2 : PRISE D EFFET ET DUREE DU BAIL La date de prise d effet du bail est fixée au jour de la prise de possession commerciale de l immeuble par LE PRENEUR, c est à dire à la réception définitive de l immeuble, en l absence des réserves faites aux entreprises de construction. Le bail est consenti pour une durée venant à expiration à la date indiquée à l ARTICLE 14 des CONDITIONS PARTICULIERES. Dans le cas où la régularisation par acte authentique interviendrait postérieurement à la date d achèvement de l immeuble, la date de prise d effet du bail serait fixée au lendemain de la signature de l acte authentique et de la remise des clés au PRENEUR. Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de onze années et onze mois entiers et consécutifs écoulés à compter du 31 janvier qui suit la prise et effet du bail. LE PRENEUR renonce expressément à la faculté de donner congé à l expiration de chaque période triennale. Le bail est renouvelable par tacite reconduction, sauf dénonciation par l une ou l autre des parties, au moins six (6) mois avant la date d échéance contractuelle. ARTICLE 3 : DESTINATION DES LIEUX Le PRENEUR entend exercer dans les locaux faisant l objet du présent bail, de même que dans l ensemble des locaux compris dans la Résidence qu il a déjà louée ou dont il va procéder à la location, une activité d exploitation para-hôtelière, d une Résidence de Tourisme, consistant en la sous-location meublée des appartements situés dans ledit immeuble, pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle, tels que : - le nettoyage des locaux privatifs et communs, - la distribution des petits-déjeuners, - la fourniture et le blanchissage du linge de maison, - l accueil des clients et le gardiennage, - etc Les locaux loués dépendent d une Résidence de Tourisme et dans ces circonstances, le PRENEUR s engage à exploiter ces locaux dans les conditions prévues par la réglementation relative aux Résidences de Tourisme et dans les formes prévues par l instruction 3.D.6.84, à assurer une Promotion Touristique à l étranger, permettant l assujettissement des loyers du bail à la T.V.A. 2

3 Conformément à ces dispositions, il est précisé que LE PRENEUR est immatriculé au R.C.S. de FOIX au titre des activités para-hôtelières, ce qui notamment a pour conséquence, l assujettissement des loyers à la T.V.A. (Article 261 D 4 ème du Code Général des Impôts et l instruction D.G.I. du 11 avril 1991). ARTICLE 4 : CONDITIONS DU BAIL Le présent bail est fait et accepté aux conditions suivantes : a) - Le PRENEUR s oblige : A prendre les locaux loués dans l état où ils se trouveront au jour de la prise d effet du bail, étant précisé : - que ceux-ci seront neufs, en parfait état d exploitation, et non meublés, - que LE BAILLEUR, au jour de la réalisation par acte authentique de son acquisition et compte tenu de l existence du présent bail, mandatera le PRENEUR pour intervenir à la réception des locaux loués. A faire et à maintenir assurés pendant toute la durée du bail contre l incendie, le vol et les dégâts des eaux, par une compagnie notoirement solvable, l immeuble, ainsi que les risques locatifs et le recours des voisins ; ce faisant, LE PRENEUR agira tant pour le compte du BAILLEUR que pour son propre compte ; en tout état de cause : - il bénéficiera seul des indemnités de toutes natures qui pourraient lui être versées, - il garantira également les risques de responsabilité civile et tous risques spéciaux inhérents à son activité professionnelle et à son occupation des lieux, - il devra justifier de ces assurances et de l acquit des primes à toute réquisition du BAILLEUR. Nota : Dans le cadre d une assurance pour compte commun, les parties renoncent à tout recours réciproque. A entretenir les lieux en bon état de réparation locative pendant le cours du bail. LE PRENEUR supportera les réparations de toute nature, à l exclusion des grosses réparations telles que précisées à l article 606 du Code Civil et plus particulièrement les dépenses suivantes : - réparation ou remplacement des gros murs ou des voûtes, - rétablissement des charpentes, des poutres et des couvertures, - ravalement et entretien des façades, - réfection des halls, montées et coursives d escaliers, - remplacement des organes de chauffage, sanitaire, robinetterie, production d eau chaude, implantés dans les locaux communs, - réfection de l étanchéité des toitures, - remplacement des clôtures, des digues et des murs de soutènement, - réfection des sols et des parties communes et, de tous les éléments communs, - et, toutes réparations incombant au propriétaire, A laisser à la fin de la location, les locaux loués en état d usure normale avec toutes les améliorations, travaux utiles, embellissements que le PRENEUR aurait pu y faire, sans pouvoir réclamer aucune indemnité au BAILLEUR. Il sera dressé un état des lieux contradictoire, entre les parties, lors de la fin du présent contrat. 3

4 A ne pouvoir faire aucun changement de distribution, ni aucune modification de quelque nature que ce soit, sauf celles nécessitées par son activité, sans avoir reçu préalablement l accord écrit du BAILLEUR. A acquitter l ensemble des charges locatives usuelles de la copropriété ainsi que les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus, y compris la taxe d enlèvement des ordures ménagères et, plus généralement, toute dépense locative nécessaire au bon fonctionnement de l immeuble, eau et électricité : - pour les charges locatives, LE PRENEUR avancera le fond de roulement qui sera réclamé par le syndic habituellement à la charge du copropriétaire, - pour les grosses réparations, les appels de fonds seront faits directement auprès des copropriétaires. b) - Pour sa part, le BAILLEUR : Autorise le PRENEUR à utiliser librement les biens loués dans le cadre de son activité cidessus définie et à céder son bail librement à des cessionnaires solvables de son choix. LE PRENEUR restera cependant garant et répondant solidairement avec son cessionnaire, du paiement du loyer, de ses charges et de toutes ses conditions. Autorise le PRENEUR à sous-louer les locaux objet du présent bail. S engage, au cas où son intervention personnelle en sa qualité de propriétaire s avérerait nécessaire, à donner au PRENEUR toutes les autorisations ou concours nécessaires et s interdit de prendre toute décision de nature à engager des dépenses pour l exploitant sans l accord express de celui-ci. Autorise le PRENEUR et en tant que de besoin, le subroge formellement dans ses droits et obligations concernant la mise en jeu contre le vendeur de toutes les garanties de vente et de construction telles que les garanties biennales et décennales auxquelles ce dernier est tenu et à mettre en jeu également l assurance «Dommages-Ouvrages». Dans ce cas, les indemnités versées seront encaissées par le PRENEUR qui aura la charge de faire exécuter les travaux. Il est précisé qu au plus tard au cours de la neuvième année, le PRENEUR fera établir par le syndic pour le compte des copropriétaires, un rapport sur état de la construction au regard de la garantie décennale. Acquittera les impôts et taxes mis ordinairement à la charge des propriétaires-loueurs, ainsi que les charges de copropriété usuelles et non récupérables. (syndic de copropriété et grosses réparations) Donne le cas échéant, son accord au PRENEUR pour une gestion banalisée des emplacements de stationnement pendant la durée du bail. Autorise LE PRENEUR à installer toute enseigne extérieure indiquant son activité, à la condition expresse d obtenir les autorisations administratives. Cette installation sera, bien entendu, réalisée aux frais du PRENEUR et entretenue en parfait état. 4

5 S interdit formellement d exploiter, directement ou indirectement dans le surplus de l immeuble dont font partie les locaux objet du bail ou de louer à qui que ce soit, tout ou partie du surplus dudit immeuble pour y exploiter un commerce similaire à celui du PRENEUR. ARTICLE 5 : PRIX DU LOYER Le prix du loyer est déterminé à l ARTICLE 15 des «Conditions particulières». ARTICLE 6 : CONDITIONS PREFERENTIELLES Le propriétaire pourra bénéficier chaque année pendant la durée du bail, en tant que client, de conditions préférentielles consistant en une réduction de 10% sur le tarif public de location des catalogues SIMBIOSIS HOTELS & RESORTS, hors prestations annexes. ARTICLE 7 : REMISE DES LOCAUX EN FIN DE BAIL A l issue du bail et sauf renouvellement, le PRENEUR rendra les locaux en état d usure normale au BAILLEUR. Chaque partie devra notifier à l autre un an au moins avant le terme du bail fixé au paragraphe 14 des «Conditions particulières» son intention de demander ou de ne pas demander le renouvellement de celui-ci. ARTICLE 8 : FRAIS Tous les frais, droits et émoluments des présentes et tous ceux qui en seront la suite ou la conséquence, sans aucune exception ni réserve, seront supportés par LE BAILLEUR qui s y oblige. ARTICLE 9 : MANDAT DE REPRESENTATION Comme condition essentielle et déterminante du bail, LE BAILLEUR donnera mandat irrévocable au PRENEUR de le représenter aux assemblées de copropriétaires. A cet effet, il devra, lors de chaque convocation aux assemblées, donner un pouvoir spécial au représentant que la société locataire lui indiquera, avec mandat de prendre part aux délibérations en ses lieu et place, dans l intérêt commun, afin de conserver à l immeuble sa destination. Le mandataire devra rendre compte de l exécution de son mandat à première réquisition du mandant qui ne pourra révoquer son mandat qu en cas de faute dans l exercice de sa mission de mandataire. A défaut, pour LE BAILLEUR, de consentir pareil mandat et quinze jours après sommation de le faire, contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au PRENEUR, LE BAILLEUR devant supporter toutes les conséquences qui en résulteraient. 5

6 S agissant des décisions afférentes à des dépenses mises à la charge du BAILLEUR par le présent bail, le BAILLEUR pourra donner des instructions de vote impératives à son mandataire, le BAILLEUR ayant été informé préalablement, de la destination et du montant des dépenses, de la date et de l ordre du jour de l assemblée, au minimum quatre semaines avant son déroulement. Il est expressément convenu qu en cas de non exécution, par LE PRENEUR, de l un quelconque de ses engagements, et notamment en cas de non paiement des loyers à l une des échéances, LE BAILLEUR aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat. Cette résiliation interviendra après une mise en demeure ou une sommation restée sans effet pendant une durée de trois mois. ARTICLE 10 : CONDITION SPECIFIQUE Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait : - soit du fait ou d une faute du BAILLEUR, - soit de l apparition de désordres de nature décennale, - soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves, (telles que l incendie de l immeuble, etc...) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer ci-avant ne sera pas payé jusqu'à expiration du mois en cours duquel le trouble de jouissance aura pris fin. ARTICLE 11 : CONDITION SUSPENSIVE Le présent bail est conclu sous la condition suspensive de l acquisition par le BAILLEUR des locaux objet du présent bail, en conséquence, le promettant devra devenir effectivement propriétaire des biens et droits objet des présentes et, dans le cas où cette acquisition ne serait pas réalisée, le présent bail deviendrait caduc de plein droit, sans indemnité de part et d autre. 6

7 TITRE II - CONDITIONS PARTICULIERES ARTICLE 12 : IDENTITE DU BAILLEUR M... Demeurant ARTICLE 13 : DESIGNATION DES LOCAUX Etage(s)... Lot(s) N... Type(s)... Tantièmes... Surface(s) habitable(s)... Surface(s) pondérée(s)... Etage(s)... Lot(s) N... Type(s)... Tantièmes... Surface(s) habitable(s)... Surface(s) pondérée(s)... Etage(s)... Lot(s) N... Type(s)... Tantièmes... Surface(s) habitable(s)... Surface(s) pondérée(s)... Dépendant de la Résidence de Tourisme «RESIDENCE LES BALCONS DE SEIX» à SEIX (09140). ARTICLE 14 : TERME DU BAIL : Cette date correspond au terme de onze années et onze mois entiers et consécutifs écoulés à compter de la prise d effet du bail. Une année avant l expiration du bail, il pourra être reconduit de gré à gré suivant une nouvelle convention à convenir entre les parties. ARTICLE 15 : MONTANT DU LOYER Le présent bail est consenti moyennant un loyer annuel net de charges et d entretien courant, assujetti à la T.V.A., fixé pour les lots désignés à l ARTICLE 13, fixé en fonction de deux options possibles : Option 1: Sans période d occupation par le bailleur du (ou des) lot(s) désigné(s) à l ARTICLE 13: Montant net garanti Hors Taxes :.... T.V.A.(5,5%) :.... LOYER T.T.C. :.... 7

8 Il est convenu entre les parties, que le montant total des loyers de l ensemble de l immeuble, ne dépassera pas la somme hors taxes de ,67 (Quatre Cent Trente Cinq Mille Deux Cent Cinquante Deux Euros et Soixante Sept Cents) la première année. Option 2 : Avec période(s) d occupation(s) par le bailleur du (ou des) lot(s) désigné(s) à l ARTICLE 13 : Montant net garanti Hors Taxes :... (ce montant correspond à 3,5% de l investissement immobilier H.T.), assorti d un budget séjour d une valeur de 1,3% du montant de l investissement immobilier H.T. Ce budget pouvant s appliquer sur l ensemble des Résidences de Tourisme gérées par LYON TOURISTIC Hotels & Resorts et devra en outre être utilisé par le bailleur dans l année en cours. Budget séjour :.(ce montant correspond à 1,3% de l investissement immobilier H.T.) Le BAILLEUR porte son choix sur l option n.. ARTICLE 16 : DATE DE PRISE D EFFET DU BAIL : Cette date correspond au jour de la prise de possession commerciale de l ensemble par LE PRENEUR, au lendemain du jour d achèvement de l immeuble et de la remise des clés par la SCI 2005 RESIDENCE LES BALCONS DE SEIX. ARTICLE 17 : REVISION DU LOYER Le loyer sera révisé de plein droit chaque année, proportionnellement à la variation de l indice du coût de la construction (base 1276 pour le deuxième trimestre 2005) publié par l I.N.S.E.E. L indice de base qui servira à la fixation du loyer sera le dernier connu au jour de la signature du bail. En cas de variation de la T.V.A. pendant la durée du bail, les loyers ci-dessus fixés subiront la même variation. ARTICLE 18 : PAIEMENT DU LOYER Le paiement du loyer se fera trimestriellement à terme échu, le 15 du mois suivant. ARTICLE 19 : FORCE MAJEURE Si un changement de législation ou de réglementation venait à modifier fondamentalement les conditions d application du contrat, les dispositions de celui-ci seraient résolues de plein droit à la date de parution des nouveaux textes légaux ou réglementaires. 8

9 ARTICLE 20 : ELECTION DE DOMICILE Pour l exécution des présentes, et notamment pour la signification de tous actes extrajudiciaires ou de poursuites, les parties font élection de domicile sur les lieux de la Résidence. ARTICLE 21 : ATTRIBUTION DE JURIDICTION Toutes les contestations qui pourront s élever quant à l interprétation ou de l exécution du présent bail, seront de la compétence exclusive du Tribunal de FOIX. Fait à SEIX, le en 2 exemplaires originaux. LE BAILLEUR LE PRENEUR 9