LOCATION - GERANCE D'UN FONDS DE COMMERCE

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1 LOCATION - GERANCE D'UN FONDS DE COMMERCE 22/03/2010 Il s'agit d'un "contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ou d'un établissement artisanal, concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls". La location-gérance est à distinguer du bail commercial. Alors que le bail commercial porte uniquement sur les locaux commerciaux dans lequel un fonds est exploité, le contrat de location-gérance est un contrat de location portant sur l ensemble des éléments d un fonds de commerce : clientèle, enseigne, matériel et agencements, etc, y compris le droit au bail. La location-gérance ou gérance libre est réglementée par la loi n du 20 mars 1956, partiellement codifiée aux articles L à L du code de commerce. 1/12

2 I. INTERET DU RECOURS A LA LOCATION-GERANCE II. CONDITIONS A REMPLIR III. FORMALITES A ACCOMPLIR IV. REDACTION DU CONTRAT V. EFFETS DE LA MISE EN LOCATION-GERANCE DU FONDS SUR LES CONTRATS DE TRAVAIL EN COURS VI. REGIME SOCIAL DES REDEVANCES PERÇUES PAR LE PROPRIETAIRE DU FONDS 2/12

3 I. INTERET DU RECOURS A LA LOCATION-GERANCE A. Pour le propriétaire d'un fonds de commerce Le contrat de location-gérance permet de confier à une personne, le gérant, l'exploitation en son lieu et place avec paiement d'une redevance périodique. ATTENTION : Bien que le propriétaire soit dégagé des soucis de l'exploitation du fonds et qu'il cesse d'être commerçant le temps que dure la gérance, sa responsabilité reste très étendue vis-à-vis des tiers et de l'administration fiscale. En effet, il reste solidairement tenu avec le gérant : jusqu'à la publication du contrat et pendant les 6 mois qui suivent cette publication, des dettes contractées par lui dans l'exploitation du fonds, pendant toute la gérance, du paiement de ses impôts directs. B. Pour le locataire - gérant La location-gérance lui permet d'exercer une activité commerciale ou industrielle, de profiter des bénéfices qu'elle peut produire et d'acquérir éventuellement le fonds ainsi exploité lorsqu'il aura testé sa rentabilité et qu'il aura économisé les sommes nécessaires. 3/12

4 II. CONDITIONS A REMPLIR A. Le propriétaire doit : avoir exploité pendant au moins 2 ans le fonds mis en gérance, s'il est locataire de l'immeuble, avoir un bail qui n'impose pas une exploitation personnelle. Remarque : des dispenses judiciaires des deux ans peuvent être accordées. Le Président du Tribunal de Grande Instance peut supprimer ou réduire le délai sur simple requête de l'intéressé. B. Le locataire-gérant doit : satisfaire à toutes les obligations normales des commerçants, notamment ne pas faire l'objet d'une incompatibilité ou d'une déchéance de faire du commerce. III. FORMALITES A ACCOMPLIR 4/12

5 A. Centre de formalités des entreprises 1. Le propriétaire cessant d'être commerçant pendant la gérance doit : se faire radier du registre du commerce et des sociétés (R.C.S.) ou procéder à la modification de son inscription de sa propre initiative. Nota : Le greffier du Tribunal peut également procéder d'office à sa radiation ou à la modification de son inscription, 6 mois après l'envoi d'une lettre recommandée l'invitant à effectuer lui-même ces formalités. aviser le C.F.E. de la mise en gérance, aviser les organismes sociaux (Caisse d'allocations familiales, Caisse maladie régionale, Caisse d'assurance-vieillesse) de la mise en gérance du fonds de commerce. Le propriétaire est désormais dispensé du versement des cotisations à ces diverses caisses, mais ne peut plus bénéficier d'aucune prestation. 2. Le locataire-gérant devenant commerçant, doit accomplir les formalités auxquelles sont soumis tous les commerçants : procéder à son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés, en déposant un dossier d'immatriculation au Centre de Formalités des Entreprises. Le CFE se chargera de transmettre le dossier aux organismes intéressés, ouvrir un compte dans une banque, un établissement de crédit ou dans un centre de chèques postaux. 5/12

6 B. Publicité Le contrat de gérance libre peut être enregistré au Centre des Impôts, s'il est écrit. Il s agit d une démarche volontaire et non obligatoire. En revanche, le contrat de gérance libre doit obligatoirement faire l'objet d'une publicité dans un journal d'annonces légales. Les contrats prévoient en général que ces formalités seront effectuées par le locataire-gérant. Dans cette hypothèse, il doit : faire enregistrer le contrat au Centre des Impôts (démarche volontaire), faire publier un extrait du contrat dans un journal d'annonces légales du département, dans les 15 jours de la passation du contrat, faire figurer sur tous les papiers commerciaux (factures, lettres, bons de livraison, documents publicitaires, etc.) le numéro d'identification unique de l entreprise suivi de la mention RCS et du nom de la ville où se situe le Greffe où l entreprise est immatriculée ainsi que sa qualité de locataire-gérant. Le propriétaire dans cette hypothèse se limitera à veiller à la bonne exécution des obligations d'enregistrement et de publicité. IV. REDACTION DU CONTRAT 6/12

7 A. Nécessite d'un contrat écrit En pratique, la rédaction d un écrit est rendue nécessaire par l obligation de publier un extrait du contrat dans un journal d annonces légales et par l obligation d immatriculation du locataire-gérant au Registre du Commerce et des Sociétés. En effet, le Registre exigera la preuve de l existence du contrat de location-gérance. Celui-ci peut être établi : soit sous seing privé, c'est-à-dire par vous-même ou par un avocat, soit sous la forme authentique, c est-à-dire par un notaire. B. Contenu du contrat Il est vivement conseillé d'insérer les clauses suivantes : la durée du contrat, les modalités de renouvellement, le délai de préavis... le montant de la redevance périodique (mensuelle ou trimestrielle), cette redevance librement calculée par les parties pouvant être fixe ou proportionnelle au chiffre d'affaires ou aux bénéfices, si le fonds de commerce est un bien commun, l'accord du conjoint est requis avant la mise en location-gérance du fonds lorsque celui-ci participe à l'activité professionnelle en qualité de conjoint travaillant dans l'entreprise (article L du code de commerce). Attention : Quelle que soit la durée d'exploitation du fonds par le gérant, celui-ci n'a pas un droit automatique au renouvellement de son contrat et le propriétaire peut reprendre le fonds sans avoir à verser d'indemnités. 7/12

8 C. Autres clauses à insérer éventuellement dans le contrat 1. En tant que locataire-gérant une clause de reprise des marchandises par le propriétaire à la fin de la gérance, une clause de non-concurrence de votre activité par le propriétaire pendant la gérance, la promesse par le propriétaire de vous vendre le fonds qui vous est donné en gérance à la fin du contrat, avec la faculté pour vous de l'accepter ou non, un inventaire détaillé du matériel avec sa valeur d'estimation. 2. En tant que propriétaire une clause de non-rétablissement du gérant à l'expiration du contrat, une clause prévoyant qu'à la fin du contrat, le gérant devra restituer en nature le fonds loué, une clause de versement par le gérant d un cautionnement qui garantira le matériel, une clause réservant la possibilité de consulter la comptabilité du gérant. 8/12

9 V. EFFETS DE LA MISE EN LOCATION-GERANCE DU FONDS SUR LES CONTRATS DE TRAVAIL EN COURS Selon l'article L du Code du Travail, "s'il survient une modification dans la situation juridique de l'employeur, ( ) tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l'entreprise". La jurisprudence désormais classique applique cet article à la mise en location gérance d'un fonds de commerce puisque cette opération entraîne transfert d'une activité avec ses éléments corporels et incorporels. En conséquence, les contrats de travail en cours au moment de la conclusion du contrat de location-gérance doivent être repris par le nouvel exploitant du fonds. VI. REGIME SOCIAL DES REDEVANCES PERÇUES PAR LE PROPRIETAIRE DU FONDS Sont soumises à cotisations sociales les redevances perçues par les bailleurs qui louent tout ou partie d un fonds de commerce (ou d un fonds artisanal) tout en continuant à réaliser des actes de commerce au titre de l entreprise louée ou y exercent une activité (art. L131-6 alinéa 3 et art. L242-1 du Code de la sécurité sociale). 9/12

10 Le bailleur est considéré comme ayant une activité dans le fonds loué : s il y joue un rôle déterminant dans les relations avec la clientèle, avec les fournisseurs, avec les établissements bancaires, avec les salariés et ce quelle que soit sa fonction dans la société locataire du fonds : gérant majoritaire, minoritaire ou égalitaire (rémunéré ou non) d une SARL, associé d une SARL, ou encore salarié de la société. Exclusions : Les bailleurs de fonds de commerce : qui n exercent pas d activité dans ledit fonds, qui exercent une activité dans un autre fonds. A. Régime d affiliation Le bailleur de fonds relève, au titre des redevances de location-gérance perçues, soit du régime général des salariés, soit du régime des travailleurs non salariés, selon sa situation dans l'entreprise louée : * s il est gérant majoritaire rémunéré, le bailleur est assujetti au régime des travailleurs non salariés et cotise sur la base de sa rémunération de gérant et des redevances perçues. * s il est gérant majoritaire non rémunéré, le bailleur est assujetti au régime des travailleurs non salariés et cotise sur la base des redevances perçues (auparavant, il était exonéré de la cotisation 10/12

11 personnelle d allocations familiales et payait en principe les seules cotisations minimales maladie et vieillesse). * s il est gérant minoritaire ou égalitaire rémunéré, le bailleur est assujetti au régime des travailleurs salariés et cotise sur la base de l ensemble de ses revenus professionnels, à savoir sa rémunération de gérant et les redevances perçues. * s il est gérant minoritaire ou égalitaire non rémunéré, le bailleur est assujetti en tant que salarié et est redevable des cotisations du régime général au titre des loyers perçus (auparavant, le gérant minoritaire ou égalitaire bénévole n était affilié à aucun régime obligatoire). * s il est associé non gérant, le bailleur est assujetti, au titre des revenus professionnels perçus (éventuelle rémunération et redevances de location-gérance), au régime général ou au régime des travailleurs indépendants selon son statut minoritaire ou majoritaire et selon les conditions d exercice de son activité. B. Assiette et versement des cotisations Assiette : les revenus pris en compte au titre de la location-gérance sont ceux retenus pour le calcul de l impôt sur le revenu avant application des abattements, déductions et réductions accordés en matière fiscale. Cotisations et contributions dues sur les redevances de location-gérance : il s'agit des cotisations et contributions de droit commun, à savoir, pour les bailleurs «salariés» : cotisations de sécurité sociale (maladie, maternité, invalidité, décès, vieillesse et veuvage, accident du travail et allocations familiales, CSG et CRDS) et cotisations alignées (Fnal, versement de transport, cotisations ARRCO et AGIRC, ASF, cotisations ASSEDIC si contrat de travail). pour les bailleurs «non salariés» : cotisation personnelle d allocations familiales, cotisation maladie, cotisation retraite, CSG et CRDS. 11/12

12 Modalités de versement des cotisations : Bailleur relevant du régime des travailleurs non salariés : l ensemble des règles en vigueur dans ce régime s applique, en particulier les assiettes forfaitaires de début d activité si l intéressé n était pas affilié à ce régime l année précédente. Bailleur relevant du régime général : les règles de recouvrement sont celles des cotisations sur salaire. Le montant des revenus de la location-gérance doit figurer sur le bordereau récapitulatif des cotisations (BRC) ainsi que sur la déclaration annuelle des salaires (DADS). CCI de Strasbourg et du Bas-Rhin 10, place Gutenberg Strasbourg cedex juridique@strasbourg.cci.fr CCI de Colmar et du Centre-Alsace 1, place de la Gare - BP Colmar cedex juridique@colmar.cci.fr CCI Sud-Alsace Mulhouse 8, rue du 17 Novembre BP Mulhouse cedex juridique@mulhouse.cci.fr 12/12