LOI ALUR LA COPROPRIÉTÉ

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1 LOI ALUR LA COPROPRIÉTÉ La loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové modifie substantiellement le régime de la copropriété au travers de l insertion de plusieurs dizaines de nouveaux articles disséminées (i) le code de la construction et de l habitation, (ii) la loi de 1965 dont nombre de dispositions sont modifiées, ainsi que (iii) le code des assurances. Les mesures nouvelles s inscrivent dans un objectif de prévention des difficultés qui peuvent survenir dans les copropriétés et la volonté de lutter contre l habitat indigne. Elles ont trait pour l essentiel à l immatriculation des sociétés (I), à l information des acquéreurs (II) et aux informations relatives à ces derniers (III).

2 1. L IMMATRICULATION DES COPROPRIÉTÉS (CCH, ART. L À L ) Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l état des copropriétés, la loi en son Titre 2, Chapitre 1 er, Section 1, instaure un registre national des copropriétés (CCH, art. L ). Un établissement public de l État, non désigné à ce jour, tiendra le registre (CCH, L al. 4). L État, les collectivités territoriales et leurs groupements ont la faculté d accéder à ces informations contenues dans ce registre lorsqu il s agit de mettre en œuvre des politiques de l habitat, ainsi que de lutte contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées. La demande sera faite auprès du teneur du registre. Les conditions d accès et de publicité des informations mentionnées dans le registre seront précisées par décret (CCH, L IV). Cette immatriculation n est pas attributive de la personnalité morale. 1.1 LE DOMAINE D APPLICATION DE L OBLIGATION D IMMATRICULATION Chaque syndicat de copropriétaires administrant des immeubles à destination partielle ou totale d habitation devra être immatriculé sur un registre des syndicats de copropriétaires. Les copropriétés composées exclusivement de commerces, de même que les immeubles non soumis au statut de la copropriété (divisions en volumes, lotissements ) ne sont pas tenus de cette obligation (CCH I et L ).

3 1.2 LA DÉMARCHE D IMMATRICULATION À LA CHARGE DU SYNDIC Pour les copropriétés existantes, la démarche devra être effectuée par le syndic (CCH, II). 1.3 LA DÉMARCHE D IMMATRICULATION À LA CHARGE DU NOTAIRE Pour les immeubles neufs, la démarche incombera au notaire chargé de publier au fichier immobilier et au livre foncier le règlement de copropriété et l état descriptif de division. Lors de la mise en copropriété, la déclaration d immatriculation est faite par le notaire chargé de publier l état descriptif de division et le règlement de copropriété au fichier immobilier et au livre foncier (CCH, L I). Lors de la vente d un lot de copropriété, si aucun syndic n est désigné ou lorsque la mise en demeure adressée au syndic est restée infructueuse pendant un mois, la déclaration est faite par le notaire chargé d'établir l'acte de vente (CCH, L.711-5). Les frais sont alors supportés par le syndic ou par le syndicat de copropriétaires (si le syndic n a pas été rémunéré pour l exercice de son mandat). Lors de la vente d un lot de copropriété, le numéro d immatriculation de la copropriété est mentionné dans l'acte par le notaire chargé de son établissement (CCH : L.711-5).

4 1.4 LES INFORMATIONS FIGURANT SUR LE REGISTRE D IMMATRICULATION Le registre comporte les informations essentielles à la copropriété (CCH : L II et III) : Le nom, l'adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic ; Si le syndicat fait l'objet d'une procédure prévue aux articles 29-1 A ou 29-1 de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou à l'article L du code de la construction et de l habitation ; Si le syndicat fait l'objet d'un arrêté ou d'une injonction pris en application des articles L , L , L , L ou L du code de la santé publique ou L , L , L , L ou L du code de la construction et de l habitation ; A l'issue de chaque exercice comptable, les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat, issues notamment du budget prévisionnel, des comptes du syndicat et de leurs annexes ; Les données essentielles relatives au bâti issues, le cas échéant, du carnet d'entretien et du diagnostic technique global réalisé en application de l'article L du code de la construction et de l habitation, dès lors que celles-ci ne sont pas déjà fournies par les services fiscaux au teneur du registre, qui est autorisé à les utiliser pour la mise en œuvre des objectifs mentionnés à l'article L ;

5 Les obligations prévues au présent article peuvent faire l'objet d'une adaptation à la situation particulière des syndicats mentionnés au deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n du 10 juillet LES SANCTIONS RELATIVES À L IMMATRICULATION À défaut d immatriculation ou de transmission des informations par le syndic (CCH, L.711-6), le syndicat de copropriétaires se voit privé de la possibilité de bénéficier des subventions de l État, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics. En cas de non-respect de cette obligation, le syndic sera passible de sanctions perçues par le teneur du registre. Après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, une astreinte d un montant maximum de 20 par lot et par semaine jusqu à la complète transmission et actualisation des données, peut lui être appliquée. L astreinte ne peut être facturée aux copropriétaires sauf si le syndic n a pas été rémunéré pour l exercice de son mandat. 1.6 LA FORME DU DOSSIER Le dépôt du dossier d immatriculation, sa modification et la transmission des données sont dématérialisés (CCH, L III).

6 1.7 LA CONSULTATION DU DOSSIER L État, les collectivités territoriales et leurs groupements ont la faculté d accéder à ces informations lorsqu il s agit de mettre en œuvre des politiques de l habitat et de lutte contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées. La demande sera faite auprès du teneur du registre. Les conditions d accès et de publicité des informations mentionnées dans le registre seront précisées par décret (1) (CCH : L IV). 1.8 L ENTRÉE EN VIGUEUR DES TEXTES SUR L IMMATRICULATION - au plus tard le 31 décembre 2016 pour les syndicats des copropriétaires comportant plus de 200 lots, - au plus tard le 31 décembre 2017 pour les syndicats des copropriétaires comportant plus de 50 lots, et - au plus tard le 31 décembre 2018 pour les autres syndicats des copropriétaires.

7 2. L INFORMATION DES ACQUÉREURS Afin d améliorer la gestion des copropriétés, ainsi que de faciliter la réalisation de travaux, l information des acquéreurs de lots se trouve sensiblement renforcée par les annexes que devront comprendre les promesses de vente ou les actes de vente euxmêmes. Les dispositions qui suivent ne s appliquent qu aux mutations de lots d immeuble à usage partiel ou total d habitation. 2.1 LES ANNEXES OBLIGATOIRES À LA PROMESSE DE VENTE OU À DÉFAUT À L ACTE DE VENTE (CCH : L ET L NOUVEAUX) Lors de la vente ou de la cession d un droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot (usufruit notamment), une dizaine de documents (en plus du dossier de diagnostics techniques / CCH : L.271-4) doivent figurer en annexe de la promesse de vente ou à défaut, de l acte de vente. Les documents obligatoires à la promesse et à la vente sont les mêmes, puisque l article L dispose : «En cas de vente d un lot ou d une fraction de lot ou de cession d un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d un immeuble bâti à usage total ou partiel d habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique» Il s agit : a) des documents portant sur l organisation de la copropriété : - la fiche synthétique regroupant toutes les données financières et techniques essentielles relatives à l immeuble bâti et dont le contenu sera fixé par décret (Loi du 10 juillet 1965, art. 8 2),

8 - le règlement de copropriété et de l état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s ils ont été publiés (tous les modificatifs sans différenciation, même s ils ne concernent pas directement les lots vendus), - l indication nombre de lots de l immeuble, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années si le vendeur en dispose, b) des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur : - le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payé par le vendeur au titre des deux derniers exercices comptables avant la vente, - le montant des sommes dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et des sommes qui seront dues au syndicat par l acquéreur, l état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette visà-vis des fournisseurs, - lorsque le syndicat dispose d un fonds de travaux, la quote-part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre de son lot, c) du carnet d entretien : il doit intégrer la liste des travaux nécessaires tel que présentés par le diagnostic technique global et les éventuelles études complémentaires,

9 d) de l attestation comportant la mention de la superficie de la part privative et de la surface habitable (loi du , art. 46) : toute promesse de vente ou d achat et tout acte de vente portant sur un lot ou une fraction de lot de copropriété doit mentionner la superficie de la partie privative dite " surface Carrez ". La loi introduit l obligation pour le ou les lots mis en vente de mentionner également la surface habitable. Les notions de " superficie de la partie privative " et de " surface habitable " seront définies par décret. L absence de mention de la superficie de la partie privative peut être invoquée par le candidat à l acquisition et entraîner la nullité de l'acte (promesse de vente, d achat ou acte de vente). Si la surface réelle de la partie privative est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l acte, l acquéreur peut prétendre à une diminution du prix. Ces mesures ne s appliquent pas à l absence de mention de la surface habitable ou à l indication d une surface habitable erronée. Ces dispositions concernent les promesses de vente ou d achat et les actes authentiques de vente d un lot ou d une fraction de lot de copropriété conclus au plus tôt trois mois après la promulgation de la loi. La superficie de l article 46, applicable pour les promesses de vente conclues au plus tôt trois mois après la publication de la loi, nécessite un décret pour la détermination de la surface. Ce décret devrait être publié dans l intervalle des trois mois.

10 e) de la notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et sur le fonctionnement des instances du syndicat de copropriété (un arrêté du ministre du logement déterminera le contenu de cette notice), et f) du Diagnostic technique global (DTG) et le plan pluriannuel de travaux : Le DTG remplace le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété (CCH : L abrogé). Il doit être réalisé avant l établissement du règlement de copropriété et de l état descriptif de division. À compter du 1er janvier 2017, tout immeuble de plus de dix ans mis en copropriété (CCH, L.731-4) ou tout immeuble en copropriété, à destination partielle ou totale d habitation (CCH, L.731-1), devra avoir fait l objet d un Diagnostic technique global (DTG). Dans les autres cas, ce sont les copropriétaires réunis en assemblée générale qui se prononcent sur la réalisation du DTG et ses modalités. La décision est prise à la majorité simple, les copropriétaires peuvent ainsi décider ne pas faire réaliser de diagnostic. Ce diagnostic comprend notamment : une analyse de l état apparent des parties communes et des équipements communs de l immeuble, un état de la situation du syndicat au regard des obligations légales au titre de la construction et de l habitation, ainsi qu un diagnostic de performance énergétique de l immeuble)

11 2.2 LES CAS PARTICULIERS Lorsque la vente porte sur un ou plusieurs lots situés dans de petites copropriétés (syndicats de moins de 10 lots dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à sur une période de trois exercices consécutifs), les mêmes documents sont annexés à l exception de ceux précisant le montant des sommes dues par le vendeur celles qui seront dues par l acquéreur et de l état global des impayés de charges et de la dette vis-à-vis des fournisseurs. 2.3 LE DÉLAI DE RÉTRACTATION Afin de garantir ces dispositions, la date du délai de rétractation est différée lorsque les documents mentionnées au 1, 2 et 4 de l article L du code de la construction et de l habitation ne sont pas annexés à l acte notifié conformément à l article Le délai de rétractation ou de réflexion court à compter de la communication de ces annexes (sauf pour le carnet d'entretien, la notice d'information, le DTG et le plan de travaux) (CCH, L.721-3). 2.4 LES VENTES PUBLIQUES En cas de vente publique, les documents sur l organisation de la copropriété, le diagnostic technique global et, le cas échant, le plan pluriannuel de travaux doivent être annexés au cahier des charges (CCH, L ).

12 2.5 L ENTRÉE EN VIGUEUR DES DISPOSITIONS RELATIVES À L INFORMATION DES ACQUÉREURS Ces mesures apparaissent d application immédiate. Il serait donc maintenant nécessaire d annexer toutes les pièces exigées à tout avant-contrat ou, à défaut d avant-contrat, à l acte de vente d un lot d immeuble à usage partiel ou total d habitation. L article L vise la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété. Néanmoins, un décret doit indiquer le contenu de la fiche synthétique. La question reste posée de savoir si l ensemble des dispositions s applique à l exclusion de celle portant sur la fiche synthétique. IL semble que oui. De plus, les dispositions susmentionnées ne s appliquent pas aux avant-contrats signés avant l entrée en vigueur de la loi et dont le délai de rétractation a été régulièrement purgé sous l empire de la loi en vigueur à cette date.

13 3. LES INFORMATIONS RELATIVES AU CANDIDAT ACQUÉREUR Les objectifs d une meilleure gestion des copropriétés et de lutte contre l habitat indigne se traduisent par des dispositions relatives à la situation de l acquéreur. L achat de logements est désormais soumis à certaines vérifications relatives à l acquéreur qui doivent être faites en amont de la vente. 3.1 LES INFORMATIONS RELATIVES À LA SITUATION FINANCIÈRE DE L ACQUÉREUR (ART. 20 L. DU 10 JUILLET 1965) Afin d éviter l acquisition d un ou plusieurs lots, par des copropriétaires en impayés de charges (ou des personnes en lien avec ces derniers), le syndic doit être informé par le notaire du nom de l'acquéreur, des mandataires sociaux, des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, et désormais de leur conjoint, ou leur partenaire de PACS avant la signature de l acte de vente par le notaire. Le syndic doit délivrer au notaire, dans un délai d'un mois après cette notification, un certificat attestant : - soit que l acquéreur n est pas copropriétaire dans l immeuble concerné par la mutation, - soit, s il est copropriétaire, qu il n a pas fait l objet d une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarantecinq jours. Dans le cas où il s avère que le propriétaire n est pas à jour de ses charges, le notaire notifiera aux parties l impossibilité de conclure la vente. Dans l hypothèse d un avant-contrat, l acquéreur dispose d un délai de trente jours à compter de a notification susvisée pour s acquitter de sa dette vis-à-vis du syndicat.

14 Si aucun certificat attestant du règlement des charges n est produit à l issue de ce délai, l avant-contrat est réputé nul et non-avenu aux torts de l acquéreur. 3.2 LES INFORMATIONS RELATIVES À LA SITUATION PÉNALE DE L ACQUÉREUR (CCH ARTICLE I) Le titre V de la loi, composé d un chapitre unique, est consacré à la «lutte contre l habitat indigne». Le notaire chargé d établir l acte de vente d un logement doit vérifier que l acquéreur n a pas fait l objet d une condamnation pour hébergement contraire à la dignité humaine. Cette peine, créée par la loi pour lutter contre l hébergement indigne, consiste en une interdiction d acheter pour une durée de cinq ans au plus, soit à titre personnel, soit en tant qu associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, soit sous forme de parts immobilières, un bien à usage d habitation, à d autres fins que son occupation à titre personnel. Afin de remplir cette obligation, le notaire consulte le casier judiciaire national par l intermédiaire de l ADSN. S il en résulte que l acquéreur a fait l objet de ladite condamnation, l acte authentique ne peut être signé et l avant-contrat de vente antérieurement signé est réputé nul et non avant aux torts de l acquéreur, sauf si ce dernier atteste dans l acte de vente que le bien est destiné à son occupation personnelle. En ce cas, le notaire notifie l acte à l administration fiscale. La question reste posée de savoir si le notaire est tenu de cette vérification lorsque l acquéreur achète pour son usage personnel et que cette information est contenue dans l acte de vente. **********

15 LOI ALUR LE DROIT DE PRÉEMPTION Le droit de préemption est traité aux articles 149 à 154 de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Cette dernière procède à un renforcement des droits de préemption des collectivités locales dans les objectifs suivants : (I) l extension des champs d application des droits de préemption, (II) un meilleur encadrement de ces derniers et (III) la «sécurisation» de leur mise en œuvre. 1

16 4. LE DOMAINE D APPLICATION DES DROITS DE PRÉEMPTION Le champ d application des droits de préemption se trouve étendu : 4.1 AUX IMMEUBLES ACHEVÉS DEPUIS PLUS DE QUATRE ANS AU LIEU DE 10 (CU, L ) Les immeubles achevés depuis plus de quatre ans sont désormais soumis au droit de préemption urbain simple et renforcé. Le point de départ de la date d achèvement est celui de la déclaration attestant l achèvement et la conformité des travaux, signée par le bénéficiaire de l autorisation ou par l architecte dans le cas où il a dirigé les travaux. 4.2 AUX CESSIONS À TITRE GRATUIT (CU, L ) Dans le but non avéré de lutter contre les donations fictives destinées à contourner le droit de préemption (sic un cas sur mille et encore cela doit couter sacrément cher au donataire) 1, les cessions à titre gratuit d immeubles ou de droits sociaux de sociétés d attribution donnant vocation à l attribution en propriété ou en jouissance d un immeuble ou d une partie d immeuble, bâtie ou non bâtie, sont désormais soumises au droit de préemption. Sont cependant exclues du droit de préemption les aliénations à titre gratuit consenties entre personnes ayant des liens de parenté jusqu au 6 e degré ou des liens issus d un mariage ou d un PACS. Par exception à l obligation d indiquer le prix de vente dans la déclaration d intention d aliéner adressée en mairie, celle établie lors de la cession à titre 1 NDLR

17 gratuit, en dehors du cas où elle est effectuée entre personnes unies jusqu au 6 e degré de parenté, ne devra pas mentionner le prix. C est la décision du titulaire du droit de préemption d acquérir le bien qui devra indiquer l estimation du prix par les services fiscaux. Il faut probablement comprendre de la lettre du texte que dans l hypothèse où le bénéficiaire du droit de préemption entend exercer ce droit, les dispositions de l article R trouvent application. Le propriétaire peut alors renoncer à l aliénation à titre gratuit, accepter l offre de prix ou refuser celle-ci en acceptant que le prix soit fixé par le juge de l expropriation AUX CESSIONS DE LA MAJORITÉ DES PARTS DE SCI (CU, L ) Les cessions de la majorité des parts d une SCI dont le patrimoine est constitué par une unité foncière, bâtie ou non bâtie, ainsi que celles conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts sont soumises tant au DPU quel qu il soit qu au droit de préemption en ZAD. Les cessions effectuées par les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu au quatrième degré inclues sont exclues 2. Les déclarations d intention d aliéner peuvent être signées par le cédant ou son mandataire. 2 Ne concerne que les ascendants ou descendants directs

18 4.4 -AUX APPORTS EN NATURE AU SEIN D UNE SCI (CU, L ) Les apports en nature au sein d une SCI d immeubles ou ensembles de droits sociaux relatifs à l attribution en propriété ou en jouissance d un bien immobilier, bâti ou non bâti, sont désormais soumis au droit de préemption. De nouvelles pièces devront également être transmises lors de la déclaration d intention d aliéner, à savoir, un état de la situation sociale, financière et patrimoniale de la SCI AUX CESSIONS D IMMEUBLES PAR LES ORGANISMES HLM (CU, L A) La cession des immeubles construits ou acquis par des organismes HLM et qui sont leur propriété sont soumis au droit de préemption, sous réserve des droits d acquisition des locataires. 5. L EXTENSION DES DROITS DES TITULAIRES DU DROIT DE PRÉEMPTION L extension concerne les droits du préfet en communes carencées, les ECPI et les intercommunalités. 5.1 L EXTENSION DU DROIT DE PRÉEMPTION DU PRÉFET EN COMMUNES CARENCÉES (CU, L ET L ) Dans les communes qui ne respectent pas leurs obligations en matière de réalisation des objectifs de logements sociaux (à savoir lorsque, les engagements figurant dans le programme local de l habitat n ont pas été tenus ou, à défaut de programme local de l habitat, lorsque le nombre de logements locatifs sociaux à réaliser n a pas été atteint), l exercice des droits de préemption du Préfet est

19 étendu à tous types d immeubles, dès lors qu ils sont affectés au logement et quel que soit leur régime de propriété (intégrant ainsi les biens soumis au régime de la copropriété ou détenus sous forme de parts sociales de sociétés immobilières). Le préfet peut donc se substituer aux communes pour instaurer le droit de préemption renforcé, ce qui lui permettra ainsi d exercer son droit de préemption pour des aliénations qui seraient normalement exclues du champ d application et pour lesquelles seules les communes pouvaient auparavant instituer un droit de préemption renforcé LA CRÉATION DE ZONES D'AMÉNAGEMENT DIFFÉRÉ INTERCOMMUNALES (CU, L.212-1) Il est désormais possible pour un EPCI à fiscalité propre 3, compétent en PLU, de créer une ZAD, par décision motivée de son organe délibérant. L avis des communes incluses dans le périmètre de la zone étant obligatoire, seul un arrêté préfectoral pourra créer la ZAD en cas d avis défavorable d une de ces communes. L EPCI pourra alors exercer directement le droit de préemption sans qu il s agisse d une initiative communale et en se passant, sauf avis défavorable d une commune, de la nécessité d obtenir un arrêté préfectoral LE RENFORCEMENT DES COMPÉTENCES DES INTERCOMMUNALITÉS EN MATIÈRE DE DROIT DE PRÉEMPTION (CU, L ) Les EPCI à fiscalité propre compétents en matière de PLU se voient désormais attribuer une compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain, alors que cette attribution étant auparavant réservée aux EPCI 3 Nous en préciserons la définition dans une prochaine version de la fiche

20 compétents, de par la loi ou de ses statuts, pour l élaboration des documents d urbanisme et la réalisation de zones d aménagement concerté. 6. LA DÉLÉGATION DU DROIT DE PRÉEMPTION (CGCT, L , L ET L ) La loi précise les conditions de délégation au président du conseil général, au président du conseil régional et au président de l EPCI des droits de préemption dont leur collectivité ou leur EPCI est titulaire ou délégataire. Afin de faciliter l exercice des droits de préemption dont ces personnes publiques peuvent être titulaires, le CGCT a été modifié de manière à reconnaître à leurs organes délibérants la possibilité d en déléguer l exercice à leur organe exécutif. De plus, les EPCI à fiscalité propre peuvent exercer un droit de priorité au bénéfice des actions ou d opérations répondant aux objets définis à l article L du code de l urbanisme (aménagement foncier) ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation de telles actions ou opérations (CU, L ). 7. LE RENFORCEMENT DE L INFORMATION DU TITULAIRE DU DROIT DE PRÉEMPTION (CU, L ) La loi organise une information complète du titulaire du droit de préemption, tant en ce qui concerne la consistance du bien, que son état. Ainsi, la déclaration d intention d aliéner doit obligatoirement contenir :

21 7.1 LES MENTIONS CLASSIQUES Elle comporte obligatoirement l indication du prix et des conditions de l aliénation projetée ou, en cas d adjudication, l estimation du bien ou sa mise à prix LES DÉCLARATIONS ENVIRONNEMENTALES L article L du code de l environnement dispose que, lorsqu une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d en informer par écrit l acheteur. Il l informe également, pour autant qu il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l exploitation. Si le vendeur est l exploitant de l installation, il indique également par écrit à l acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. Il ressort de la loi que les informations dues au titre de l article L du Code de l Environnement devront obligatoirement figurer dans la DIA. 7.3 LES APPORTS EN NATURE AU SEIN D UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE En cas d apport en nature au sein d une société civile immobilière, la déclaration d intention d aliéner est alors accompagnée d un état de la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. 4 4 Cela va donner du boulot aux experts comptables : les Domaine vont devoir apprendre à lire un bilan!

22 7.4 -LA DEMANDE D INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES ET DE VISITE DU BIEN Le titulaire du droit de préemption peut désormais, dans le délai de deux mois à compter de la notification de la DIA, demander au propriétaire de lui communiquer des documents lui permettant d apprécier la consistance et l état du bien, ainsi que le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la SCI. Il est également en droit de demander à visiter le bien dans des conditions qui restent à déterminer. Cette mesure vise à l éclairer sur la situation de l immeuble et de prendre sa décision en toute connaissance de cause, dans le souci de diminuer les risques de surcoûts voire d abandon des projets objets de la préemption LE DÉLAI DE PRÉEMPTION Le délai de préemption, en principe de deux mois, peut désormais être suspendu. Le délai de préemption est suspendu à compter de la réception de la demande de pièces complémentaires ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaudra renonciation à l exercice du droit de préemption. 5 Que de beaux sentiments pour une mesure qui peut rendre pour de long mois une transaction incertaine : il va falloir réécrire nos clauses et les contentieux sur d aussi flous délais vont être légions! (voir 5)

23 9. LA PROCÉDURE DE PRÉEMPTION (CU, L ) Les dispositions nouvelles ont trait à la publicité des décisions de préemption, à la date de transfert de propriété d un bien préempté, ainsi qu à la transmission de la décision de préemption LA PUBLICITÉ DES DÉCISIONS DE PRÉEMPTION Le Code de l urbanisme ne comportait jusqu alors aucune disposition relative à la publicité des décisions de préemption, sauf pour ce qui concerne les décisions de préemption prises par les établissements publics fonciers de l État. La loi nouvelle prévoit que la décision fait l objet d une publication dont les modalités ne sont pour autant pas indiquées. La décision est notifiée au vendeur, au notaire, et le cas échéant, à l acquéreur évincé dont le nom est mentionné dans la DIA. Le notaire doit transmettre la décision aux titulaires de droits d emphytéose, d habitation ou d usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la DIA. Lorsque le titulaire du droit de préemption lui a notifié son intention d acquérir le bien, le propriétaire est tenu d informer les locataires, les preneurs ou les occupants de bonne foi du bien et de les faire connaître à ce titulaire (Article L et L du Code l urbanisme) 6. 6 Une pincée de travail en plus pour les notaires

24 9.2 -DATE DE TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ D UN BIEN PRÉEMPTÉ (CU, L ) En cas d accord sur la chose et le prix, le transfert de propriété doit intervenir à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement du prix et l acte authentique. Le prix d acquisition est payé ou, en cas d obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d expropriation, soit la date de l acte ou du jugement d adjudication. En cas de non-respect des délais prévus, le vendeur recouvre le droit d aliéner librement son bien LA TRANSMISSION DE LA DÉCISION DE PRÉEMPTION (CU, L ) Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien. Il revient au notaire de transmettre la décision aux titulaires de droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner.

25 10. LE FONDEMENT DE LA PRÉEMPTION DES BIENS (CU, L ) Le droit de préemption doit être exercé en vue soit de la réalisation, dans l intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l article L du code de l urbanisme, soit pour constituer des réserves foncières destinées à permettre la réalisation de ces actions ou opérations d aménagement. Ainsi, toute décision de préempter doit mentionner l objet pour lequel ce droit est exercé, lequel doit entrer dans le champ d application du texte précité. Le texte dans sa nouvelle mouture précise que le bien préempté peut faire l objet d une utilisation différente de celle mentionnée dans la décision de préemption, dès lors qu elle entre dans le champ d application de l article L du code de l urbanisme. Ce changement d affectation doit également faire l objet d une décision de l organe délibérant de la collectivité. Cette disposition supprime la possibilité pour le propriétaire vendeur de faire valoir son droit de rétrocession dans les cas où le bien est utilisé à d autres fins que celles indiquées dans le droit de préemption. 7 En cas d utilisation ou d aliénation à d autres fins dans un délai de cinq ans, un droit de rétrocession s applique en faveur des anciens propriétaires. Le droit de rétrocession de l ancien propriétaire n a donc pas à être purgé, dès lors que le bien est aliéné ou affecté dans le délai de cinq ans à l un des objets d aménagement visés par l article L du code de l urbanisme. 7 Holmes au secours, le Léviathan dévore les droits de l Individu en notre royaume de France

26 11. LA RENONCIATION AU DROIT DE PRÉEMPTION (CU, L ) Jusqu à présent, la renonciation au droit de préemption par le titulaire, avant fixation judicaire du prix, permettait la vente du bien par le propriétaire à des conditions identiques, sans contrainte temporelle. En revanche, lorsque cette renonciation avait lieu après fixation judicaire du prix, le titulaire du droit de préemption ne pouvait plus l exercer dans les cinq années qui suivaient la date de renonciation. La vente pouvait ainsi se faire au prix fixé par la juridiction, révisé en fonction des variations du coût de la construction. Désormais, en cas de renonciation par le titulaire du droit de préemption avant fixation judiciaire du prix, le propriétaire ne pourra réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans la DIA que dans le délai de 3 ans à compter de cette renonciation, le prix pouvant cependant être révisé, s il y a lieu, en fonction des variations du coût de la construction constatées par l INSEE depuis la date de sa première déclaration. Passé ce délai, il devra à nouveau purger le droit de préemption en déposant une nouvelle DIA. Lorsque la renonciation intervient après fixation judicaire du prix, la vente demeure possible comme antérieurement pendant cinq ans avec pour indice de référence celui de la date de la décision judiciaire.

27 12. LES CONSÉQUENCES DE L ANNULATION JURIDICTIONNELLE DE LA DÉCISION DE PRÉEMPTION (CU, L ) Le nouvel article L du code de l urbanisme définit les principes applicables en cas d annulation d une décision de préemption, qui jusque-là relevaient de la jurisprudence. En cas d annulation ou d illégalité de la décision de préemption, après que le transfert de propriété ait été effectué, le titulaire du droit de préemption devra proposer en priorité aux anciens propriétaires, et le cas échéant à leurs ayants cause universels ou à titre universel, l acquisition du bien qui a fait l objet de la préemption. Le prix devra viser à rétablir, sans enrichissement injustifié de l une quelconque des parties, les conditions de la transaction à laquelle l exercice du droit de préemption a fait obstacle. À défaut d accord amiable sur le prix, il appartient au juge de l expropriation de le fixer judiciairement. Les anciens propriétaires ou leurs ayants cause disposent d un délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive pour accepter l acquisition. Passé ce délai, ils sont réputés avoir renoncé à la rétrocession. La renonciation des anciens propriétaires ou de leurs ayants cause, le cas échéant, obligera désormais le titulaire du droit de préemption à proposer la vente du bien à l acquéreur qui a été précédemment évincé, dès lors que son nom a été mentionné sur la DIA.

28 13. LE CONTENTIEUX INDEMNITAIRE (CU, L ) L ancien propriétaire et l acquéreur évincé disposent d une action indemnitaire à l encontre de l acquéreur en cas de méconnaissance des règles relatives à l affectation des biens préemptés et au droit d acquisition prioritaire. L action leur est désormais ouverte même en cas de renonciation à la rétrocession, au profit de l ancien propriétaire ou de l acquéreur évincé. Elle se prescrit par cinq ans à compter de la mention de l affectation ou de l aliénation au registre de la commune dans le cas d une utilisation à d autres fins ou aliénation du bien acquis par préemption depuis moins de cinq ans. Lorsque la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, la prescription de cinq ans court à compter de la décision de la juridiction devenue définitive. 14. L ENTRÉE EN VIGUEUR DE LA RÉFORME DU DROIT DE PRÉEMPTION La loi ne connaît aucune modalité relative à l entrée en vigueur des dispositions nouvelles susmentionnées. Cependant, des décrets d application sont prévus afin de fixer la liste des documents complémentaires qui peuvent être demandés par le bénéficiaire du droit de préemption ainsi que les modalités de demandes de visite du bien (V 4.4). Ces dispositions n entreront donc en vigueur qu après la publication de ces décrets. Dans l attente de la publication de ce décret, le délai de préemption en DPU et en ZAD demeure le délai de deux mois. Ce dernier, insusceptible de suspension, ne peut être interrompu que par un renvoi de la DIA à son expéditeur si elle est incomplète ou erronées. **********

29 LA LOI ALUR LES BAUX D HABITATION Les rapports locatifs au sein du parc privé sont traités par le titre I de la loi, intitulé «Favoriser l accès au logement de tous à un logement digne et abordable». La loi ALUR a pour objectif le rééquilibrage des rapports locatifs tels qu ils existent dans la loi n du 6 juillet Pour ce faire, elle envisage trois grands axes. Tout d abord, elle conforte, en son article 5, la situation du locataire dans les lieux au travers de mesures nouvelles relatives à l expulsion et au congé par les bailleurs, dont les conditions de délivrance sont durcies. Ensuite, elle instaure en ses articles 6, 17 et suivants, un système d encadrement des loyers dans les zones tendues. Enfin, elle crée en son article 23 une garantie universelle des loyers afin d une part de rassurer les propriétaires mais aussi, et surtout, de les empêcher de demander des cautions. 1

30 La loi du 4 juillet 1989, applicable à la location vide, se trouve remaniée en profondeur et le régime de la location meublé à titre principal aligné sur celui de la location vide. La loi du 31 décembre 1975, relative à la protection des occupants de locaux d habitation, est également modifiée en son article 10-1, de même que la loi du 1 er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations en son article 59 bis. Les articles L du code de l environnement et 1724 du Code civil sont revus. La notion de «résidence principale» La loi a remplacé la notion d habitation principale, dont la qualification relevait du pouvoir des juges du fond, par celle de «résidence principale», dont elle donne une définition précise. Celle-ci doit être comprise comme «le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le bénéficiaire ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du CCH». Le domaine d application de la réglementation nouvelle La loi s applique aux locations de locaux à usage d habitation ou mixte professionnel et d habitation, dès lors qu ils constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Les logements foyers et les logements de fonction (y compris les locations consenties aux travailleurs saisonniers) sont expressément exclus de la réglementation applicable aux logements vides, excepté en ce qui concerne certaines dispositions relatives aux exigences de décence pour les premiers et

31 auxquelles s ajoutent le dossier de diagnostic technique et le mandat d agir en justice pour les seconds. 1. L ENCADREMENT DES LOYERS Dans l objectif de limiter le niveau des loyers, la loi nouvelle prévoit un dispositif nouveau d encadrement des loyers dans les zones tendues, c est à dire dans les 28 agglomérations de plus de habitants définies à l article 232 du CGI. Des observatoires locaux des loyers (OLL) seront obligatoirement créés dans les zones tendues et facultativement dans les autres, à l initiative des collectivités territoriales, des ECPI à fiscalité propres compétents en matière d habitat ou de l État. Ces observatoires, qui prendront la forme d associations ou de groupements d intérêt public, recueilleront les données relatives aux loyers et mettront à la disposition du public les résultats statistiques représentatifs. Les professionnels intervenant, à quelque titre que ce soit, dans la conclusion d un contrat de bail, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative, seront tenus de communiquer de communiquer à l OLL compétent les informations relatives au logement et au contrat de location. De même, toute personne intéressée, notamment les bailleurs et les locataires, pourra communiquer ces informations à l OLL compétent. Les OLL prendront en compte pour leur parc d observation tout le parc locatif privé, c est-à dire l ensemble des locaux des locaux à usage d habitation ou à usage mixte professionnel et d habitation, à l exception de ceux appartenant aux organismes d HLM et aux SEM de construction et de gestion des logements sociaux, ainsi que de ceux appartenant aux organismes bénéficiant de l agrément relatif à la maîtrise d ouvrages prévu à l article L CCH.

32 La fixation du loyer (L. 6/07/89, art. 17) Dans les zones tendues, le mécanisme d encadrement sera placé entre les mains du préfet qui fixera chaque année, grâce aux données fournie par l OLL, pour chaque catégorie de logement et par secteur géographique, trois indicateurs : - le loyer au m² médian de référence, - le loyer au m² médian de référence majoré, dit «loyer élevé», qui ne pourra pas excéder 20 % du loyer médian de référence, - le loyer au m² médian de référence minoré, qui ne pourra pas être supérieur au loyer médian de référence diminué de 30 %. Les bailleurs ne pourront, en principe, fixer de loyer supérieur au «loyer élevé». Un «complément de loyer exceptionnel» pourra être fixé pour «des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur». Le complément de loyer devra être mentionné au bail. Cependant, le locataire disposera de la faculté de contester ce loyer complémentaire, une fois le bail conclu, dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail, devant la commission de conciliation (CDC). Cette dernière voit ses compétences élargies aux litiges relatifs aux congés, ainsi qu à ceux relatifs au décret annuel d encadrement des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. En cas d échec de la conciliation, dont la saisine est obligatoire, le locataire pourra saisir le juge dans un délai de trois mois pour obtenir la diminution ou l annulation du complément de loyer. Le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s applique à compter de la prise d effet du bail. Ces dispositions sont applicables aux baux conclus après l entrée en vigueur de la loi, mais également aux baux renouvelés. Leur entrée en vigueur se

33 fera de façon progressive, au fur et à mesure que les zones d encadrement seront dotées d un OLL. En dehors des zones tendues, la fixation des loyers reste libre et le régime actuel de fixation des loyers est maintenu. La révision du loyer en cours de bail (L. 6/07/89, art et 17-2) La révision du loyer reste soumise à l existence, dans le contrat de bail, d une telle clause, selon les modalités déjà en vigueur. Dans l hypothèse où le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d un an à compter de la date à laquelle il a possibilité de la faire, cette révision prend effet à compter de la demande, elle n a pas d effet rétroactif. Le bailleur ayant omis de manifester sa volonté d appliquer la révision du loyer dans le délai d un an suivant sa date de prise d effet est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour l année écoulée. Ce dispositif est immédiatement applicable aux baux en cours. L ajustement du loyer lors du renouvellement du bail (L. 6/07/89, art et 17-2) La loi redéfinit les zones pour lesquelles s applique le décret fixant annuellement le montant maximum d évolution des loyers à la relocation et au renouvellement du bail (loi du 6/ 07 /89, art. 18) : la définition des zones de l encadrement par décret (art. 18) est alignée sur celle de l encadrement prévu aux articles 17 à 17-2 (les zones tendues au sens de l art. 17, I de la loi du ). La loi précise que ce décret doit désormais obligatoirement être pris chaque année.

34 Dans les zones d encadrement, lors du renouvellement, chacune des parties disposera d une action pour modifier le loyer : - le locataire pourra engager une action en diminution du loyer si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré fixé par arrêté; - le bailleur pourra engager une action en réévaluation du loyer si le loyer est inférieur au loyer médian de référence minoré. Dans ces deux cas, le nouveau loyer souhaité devra être proposé à l autre partie, au plus tard six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues pour le congé (L. 6/07/1989, art. 15). En cas de désaccord ou à défaut de réponse, l une ou l autre des parties peut saisir la CDC, selon les mêmes modalités qu antérieurement à la loi nouvelle. L encadrement des loyers des locations meublées à titre de résidence principale (L. 6/ 07/ 89, art. 25-9) Un logement meublé est un logement décent équipé d un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret. Dans les zones d encadrement des loyers (L. du 6/ 07/ 89, art. 17, I), le préfet (pour l Île-de-France, le représentant de la région) fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique, applicables à la location meublée. Ces loyers de référence sont déterminés par application d une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence applicable à la location vide. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre

35 les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l OLL. La fixation initiale du loyer des logements meublés, la révision du loyer en cours de bail et l ajustement du loyer au moment du renouvellement du bail s effectuent dans les conditions prévues pour la location vide (L. 6/ 07/ 89, art. 17 à 17-2). Un complément de loyer peut être prévu, mais il doit tenir compte des équipements et services associés aux logements meublés. Sont expressément exclus de ce dispositif d encadrement des loyers les logements meublés situés dans une résidence services, gérée selon un mode d organisation adapté aux nécessités des résidents, par un mandataire unique (par exemple, une résidence de tourisme). En l absence de disposition spécifique dans la loi, cet article entre en vigueur dans les conditions de droit commun, sous réserve de la publication du décret prévoyant la liste des éléments que doit comporter le mobilier du logement meublé (Loi 6/ 07/89, art. 25-4) et de celui devant venir définir le contrat type de location (loi 6/07/89, art. 25-7).

36 2. II LE CONTRAT DE LOCATION (L. 6/07/89, ART. 3) Le contrat de location doit être établi par écrit et respecter un contrat type défini par décret en Conseil d État, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Le contenu du contrat Il intègre de nouvelles mentions obligatoires dans le contrat de location, à l intérieur duquel doivent être précisés : - 1 Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; - 2 Le nom ou la dénomination du locataire ; - 3 La date de prise d effet et la durée ; - 4 La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l habitation ; - 5 La désignation des locaux et équipements d usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l énumération des parties, équipements et accessoires de l immeuble qui font l objet d un usage commun, ainsi que des équipements d accès aux technologies de l information et de la communication ; - 6 Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ; - 7 Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l État dans le département dans les zones où s applique l arrêté mentionné au I de l article 17 ;

37 - 8 Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ; - 9 La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ; - 10 Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers, telle que prévue à l article 24-2, doit être expressément mentionné dans le contrat de location. À défaut, le bailleur s engage à déclarer le contrat de location auprès de l agence de la garantie universelle des loyers (cf. infra). La notice d information Une notice d information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, ainsi qu aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Cette notice d information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. L immeuble en copropriété Lorsque l immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l immeuble, la jouissance et l usage des