Dans l immobilier on confond souvent la valeur des maisons avec la moyenne des prix de vente ou le prix de vente médian des maisons.

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1 Dans l immobilier on confond souvent la valeur des maisons avec la moyenne des prix de vente ou le prix de vente médian des maisons. PM#60 Je pense que je devrais expliquer pourquoi on a affaire à deux choses bien différentes. L explication est simple mais l impact sur la compréhension des informations est très important. La moyenne des prix de vente d un marché immobilier spécifique représente le montant d argent que les acheteurs sont consentant à dépenser, alors que la valeur d une maison représente le changement dans ce que vaut la maison actuellement. Si dix maisons se vendent pour 4, 000,000 $, on peut dire que la moyenne du prix de chaque maison est de 400,000 $, mais c est totalement différent de déterminer le changement des valeurs des maisons. L Index Case-Shiller est considéré comme la meilleure façon de mesurer les valeurs des maisons parce qu ils utilisent les deux dernières ventes de la même maison afin de déterminer le niveau d appréciation ou de dépréciation de cette maison. Bien entendu, le travail que ça demande de faire cet exercice limite les calculs aux grandes villes américaines seulement, les autres marchés doivent utiliser une autre méthode. Avec le temps, j ai trouvé que la meilleure façon de suivre les valeurs des maisons était de comparer le prix par pied carré aujourd hui comparé au prix par pied carré de la vente précédente. Cette technique n est pas idéale lorsqu on a de petites quantités de données puisqu on ne considère pas les caractéristiques contributives comme les piscines, les spas, les verrières etc. de même que les différentes grandeurs de terrain. Cependant comme pour l évaluation, si on utilise une grande quantité d éléments on peut très bien considérer cette méthode comme la plus exacte.

2 Mais pourquoi est-ce si important de faire cette distinction? Il est très important de faire la différence entre la moyenne des prix de vente ou le prix de vente médian et la valeur d une maison parce que la majorité des articles qui tentent de nous informer du changement de valeur utilisent les données sur la moyenne des prix de vente ou du prix de vente médian. J ai trouvé qu habituellement la majorité des acheteurs qui financent leur achat immobilier achète la maison la plus dispendieuse que peut lui permettre son paiement hypothécaire pour le montant qu il a été approuvé. Cela veut dire qu avec les taux d intérêt si bas, les acheteurs achète des maisons plus dispendieuses que si les taux d intérêt avaient été plus élevés. Normalement sur une longue période la moyenne du prix de vente ou le prix de vente médian et la valeur varie dans la même direction mais sur une courte période il y a des possibilités qu ils varient dans des directions opposés. Avec les taux d intérêt si bas, les acheteurs peuvent acheter des maisons plus dispendieuses tout en conservant à peu près le même paiement hypothécaire comme on le voit dans le tableau ci-dessous

3 Cela ne change pas la pression exercée sur les vendeurs pour qu ils abaissent leur prix demandé au moment où l offre est plus grande que la demande, de sorte qu on va voir les valeurs baissées même si les acheteurs peuvent se permettre de dépenser plus pour l achat de leur maison. Lorsqu on fait le graphique de l historique des valeurs des propriétés et des prix des propriétés on voit que dans le temps les valeurs et les prix se dirigent dans la même direction mais que le taux de changement de chacun et l occurrence du changement dans le temps ne sont pas identiques. Cela est important à savoir si vous voulez vendre prochainement, parce que la compréhension de la tendance de la valeur est l aspect le plus important pour déterminer le prix demandé pour vendre. On estime que 50% des nouvelles inscriptions de 2013 n ont pas été vendues, il semble évident que les informations transmises aux vendeurs ne fonctionnent pas et que cela pourrait dépendre du manque de compréhension de la tendance des valeurs des propriétés. Lorsqu on regarde le graphique ci-dessous, (un graphique d une situation réelle aux États-Unis) on peut voir que la tendance des valeurs et la tendance des prix se déplace généralement dans la même direction à l exception de l année 2000, mais le taux avec lequel ils se déplacent n est pas toujours de la même intensité. Un exemple tout-à-fait révélateur de cela est que durant la période de 2006 à 2011, les prix ont chutés de 21% alors que les valeurs ont diminuées de 31% durant la même période. Cela indique que les valeurs ont diminuées de 10% de plus par rapport à la moyenne des prix.

4 Ne pensez-vous pas qu une différence de 10% peut compromettre les chances de vendre d un propriétaire? La réponse est OUI bien sûr parce que si le vendeur réduit son prix de 21% il va être encore 10% en surévaluation. C est le cas de dire qu il va courir après le marché. Cet exemple est aussi une bonne raison parmi toutes les bonnes raisons d engager un courtier d expérience qui connait bien l immobilier. Une personne inexpérimentée peut utiliser de mauvaises ou de fausses informations et cela peut coûter des dizaines, peut-être même des centaines des milliers de dollars. Alors quand vous verrez un article traitant des valeurs des maisons que ce soit dans notre marché ou dans n importe quel autre marché au Québec, et qu on vous dise que les valeurs augmentent vérifiez si les auteurs de ces articles ne parlent pas en fait de la moyenne des prix de vente ou du prix de vente médian ou s ils ont pris la peine de faire le travail afin de réellement parler des valeurs. La réponse vous permettra de savoir leur degré de compréhension du marché immobilier. Si le rédacteur de l article vous arrive avec la moyenne des prix de vente ou du prix de vente médian, c est qu il aura fait ses calculs de la mauvaise façon, avec les données suivantes Voici ce qu on utilise normalement (et qui est faux) pour vous transmettre le pourcentage d appréciation ou de dépréciation des maisons résidentielles.

5 Si on veut vous informer du pourcentage d appréciation ou de dépréciation et qu on utilise les tableaux ci-dessus, c est qu on est dans l erreur, puisque ces tableaux représentent les données des moyennes des prix de ventes et du prix médian des ventes On voit en effet que les données de Janvier à Décembre 2012 et 2013 pour les maisons unifamiliales, les maisons à étages et les maisons à paliers multiples (ME - Cottage et Split) de même que les maisons plain-pied (PP Bungalows) à Repentigny sont les suivantes : Prix de vente moyen Maisons unifamiliales 270,102 $ 278,349 $ Maisons à étages 312,812 $ 324,742 $ Maisons à paliers multiple 264,138 $ 269,484 $ Maisons plain-pied 240,796 $ 246,135 $ Il serait faux de dire que les unifamiliales se sont appréciées de 3,1% (278, ,102) ,102 Il serait faux de dire que les maisons à étages se sont appréciées de 3,8% (324, ,812).. 312, 812

6 Ou de dire que les maisons à paliers multiples se sont appréciées de 2,0% (269, ,138).. 264,138 Ou de dire que les maisons plain-pied se sont appréciées de 2,2 % (246, ,796).240, 796 Il serait tout aussi faux de prendre le prix de vente médian et de faire le même genre de calcul et de dire que cela représente l appréciation ou la dépréciation, des genres de résidences pour l année SI d un autre côté il a fait les calculs suivants c est qu il sait de quoi il parle Calcul de l état du marché Les données, Vi VE et M Dans les tableaux ci-dessous on représente les données Centris/MLS et les calculs des maisons à étages (ME), c est le tableau de gauche, et les données Centris/MLS et les calculs des maisons plain-pied (PP), c est le tableau de droite. Pour chacun des tableaux, on a cherché les données de fin décembre 2012 et fin décembre Ces données sont le nombre de maisons à vendre au 31 décembre de chaque année et celles-ci sont représentées sur les tableaux par (Vi) pour maisons en vigueur dans le jargon immobilier. Les deux autres données réfèrent aux nombre d acheteurs sur le marché. Le nombre d acheteurs sur le marché est représenté par (VE) qui est le nombre d acheteurs qu on a trouvé

7 dans la période (M) de 12 mois précédant le 31 décembre de chaque année. Ainsi (VE) pour 2012 représente le nombre de ventes réalisées entre le 1 er janvier 2012 et le 31 décembre Le calcul sera fait de la même façon pour l année Peut-être trouvez-vous cela un peu invraisemblable que l on associe le nombre de ventes de l année précédente pour indiquer le nombre d acheteurs potentiels sur le marché. C est tout simplement parce qu on utilise les statistiques, cette branche des mathématique qui nous permet de prédire qu on aura sensiblement le même nombre d acheteurs de ce genre de maisons qu il y en a eu l année précédente. Pour que ça fonctionne on a juste besoin d une grande quantité de ventes. Dans le cas actuel le nombre de ventes est de 268 en 2012 et 286 en 2013 ce qui est amplement suffisant pour faire notre pronostique. D autant plus que minimalement on aurait besoin d au moins une trentaine de ventes pour appliquer la loi de la statistique. Les calculs, ve, Mi et TV% Le premier calcul que nous avons fait est celui concernant l activité immobilière de la ville de Repentigny, cette activité est représentée par le symbole (ve) qui nous renseigne sur le nombre de maisons vendues par mois. C est tout simplement le rapport entre le nombre de maisons vendues (VE) dans les derniers 12 mois (M). Mathématiquement ve = VE/M. Pour les maisons à étages de Repentigny, ve en 2012 est tout simplement égal à 312/12 = 26,00 maisons vendues par mois. Pour 2013, ve égal 311/12 = 25,92 maisons vendues par mois. Le deuxième calcul est celui qui nous intéresse probablement le plus, c est le nombre de mois d inventaire (Mi). Le nombre de mois d inventaire est une mesure de la force du marché et est mathématiquement représentée par la formule Mi = Vi/ve, or on sait que ve = VE/M et c est ce qui nous permet finalement de représenter le nombre de mois d inventaire par Mi = Vi x M. VE Il appert que Vi est l offre et VE est la demande, on a donc une relation mathématique de l offre et de la demande lorsqu on représente Mi, puisque Mi = OFFRE x M. DEMANDE Pour l année 2012 le nombre de mois d inventaire est donc le suivant : Mi = 268 x 12 ou 10,31 mois. Le calcul du nombre de mois d inventaire. 312

8 Pour 2013 sera calculé de la même façon; soit Mi = (286 x 12)/25,92 = 11,04 Le troisième calcul, réfère au pourcentage de vente TV% et ce calcul représente le pourcentage de chance qu un vendeur puisse vendre dans les prochains 30 jours. On associe souvent ce pourcentage de vente au taux d absorption, c est à dire quel est le pourcentage de maisons qui seront vendues chaque mois. Mathématiquement on représente le taux de vente ou le taux d absorption comme étant le suivant : TV% = ve/vi, On remarque tout de suite que c est tout simplement l inverse du nombre de mois d inventaire. Ainsi pour 2012 TV% = (26,00 /268) = 10%. Cela veut dire que le vendeur d une maison à étage a 10% de chance de vendre dans les prochains 30 jours si sa propriété est parmi les 26 maisons les plus susceptibles d être retenue par les acheteurs sur 268 maisons sur le marché, puisqu Il se vend 26, maisons par mois (1 mois = 30 jours). Comme la valeur dépend de l offre et de la demande et que la mesure, de l offre et de la demande, est représentée par le nombre de mois d inventaire je peux vous dire que les maisons à étages (cottage et split) étaient dans l ensemble dans un marché d acheteurs en 2012 avec un Mi à 10,31 mois d inventaire et qu à la fin 2013 le marché s était détériorer davantage avec un Mi à 11,04 mois. Comme le marché d acheteurs est un marché décroissant on peut dire que les valeurs des maisons à étages à Repentigny diminuent. Qu est-ce qui nous permet de dire que le marché des maisons à étages à Repentigny, sont dans un marché d acheteurs et que la valeur de ces maisons diminuent? C est simple, c est une question d appréciation ou de dépréciation de la valeur de chacune de ces maisons. On a remarqué que lorsque le nombre de mois d inventaire se situe entre 5 mois et 7 mois le marché est normal, les prix sont à peu près stables et qu il peut y avoir une appréciation mais elle est sensiblement égale à l inflation. Lorsque le nombre de mois d inventaire est moindre que 5 mois, on remarque alors une appréciation dans la valeur des maisons et cette appréciation est supérieure à l inflation. Lorsque le nombre de mois d inventaire est supérieur à 7 mois on enregistre une dépréciation de la valeur des maisons qui est inférieure à l inflation. On peut même aller plus loin puisqu on a remarqué que si le nombre de mois d inventaire est de 1 ou 2 mois alors on aurait une appréciation dans les deux

9 chiffres soit à partir de 10 et +. Par contre si le nombre de mois d inventaire était de 3 ou 4 mois, l appréciation ne serait que d un chiffre soit entre 0 et 9. Semble-t-il qu il en serait de même pour la dépréciation, c est-à-dire qu on aurait une dépréciation à un chiffre si le nombre de mois d inventaire se situait à 7 et 8 mois d inventaire alors qu avec un nombre de mois d inventaire de 9 et plus, on aurait une dépréciation à deux chiffres soit de 10 et + Le tableau suivant nous donne une bonne idée de l impact du nombre de mois d inventaire sur la valeur des maisons Imaginez qu à l instant où le nombre de mois d inventaire est de 9 mois et plus on est en présence d un marché qui se déprécie à la vitesse de deux chiffres, la dépréciation se ferait alors à plus de 10%. WOW. Une production de: Info-Immobilier-Rive-Nord (IIRN), par Michel Brien. Au moment où ce document a été réalisé, Michel Brien était propriétaire du site web dédié à l information, à titre de courtier immobilier, n.l. et bloggeur sur le site LE CENTRE DE L INFORMATION SUR L IMMOBILIER RÉSIDENTIELLE DE LA RIVE-NORD

10 Info-Immobilier-Rive-Nord (IIRN) produit plusieurs dossiers et articles à l intention de toutes les personnes intéressées par l immobilier et surtout l immobilier résidentiel de la Rive-Nord du Grand Montréal. Tous les textes sont en PDF et vous avez la permission de les télécharger et c est gratuit. Il y a plus de 100 sujets de toutes sortes sur l immobilier traités dans la section InfoMaison PEUT-ÊTRE DEVRIEZ-VOUS ME PARLER! Si vous aimez, dites-le moi ou mieux, dites-le à vos amis Partagez, peut-être vous aiderez quelqu un! PARLEZ-EN À D AUTRES Michel Brien, courtier immobilier n.l. est stratège, formateur immobilier et détenteur d un certificat QSC (Qualité de Service à la Clientèle) de la Chambre Immobilière du Grand Montréal Vous pouvez consulter sa précieuse documentation sur l immobilier résidentielle de la Rive-Nord sur son site : ou le suivre sur les medias sociaux ci-dessous. Vous pouvez cliquer sur le logo de votre choix ou suivez-nous sur : Notre page Facebook: info-immobilier-rive-nord et cliquez sur j aime, Notre page Google+: blog.info-immobilier-rive-nord.com/ et cliquez sur +1 Notre page Pinterest:

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