LA RÉSILIATION DU BAIL DE 9 ANS PAR LE BAILLEUR

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1 Les fiches LOCATION Bail de résidence principale La résiliation du bail de 9 ans par le bailleur Fiche n A6/1-1 LA RÉSILIATION DU BAIL DE 9 ANS PAR LE BAILLEUR Le bailleur peut mettre fin au bail de 9 ans, moyennant un préavis de 6 mois : Quand? Pourquoi? sauf convention contraire, à tout moment pour occupation personnelle ou par des proches (2) pour réalisation de travaux importants, dans plusieurs logements, dont celui du locataire, et situés annexes 2 et 3 dans le même immeuble (3) sauf convention contraire, au terme de la 3 ème ou de la 6 ème année de la location annexes 3 et 4 pour réalisation de travaux importants (3) sans motif, avec le versement d une indemnité de 9 mois ou de 6 mois de loyer (4) au terme de la 9 ème année de la location et à sans motif (1) la fin de chaque période ultérieure de 3 ans annexe 1 Travaux / sans motif avec 9 mois d indemnités de loyer Travaux / sans motif avec 6 mois d indemnités de loyer Sans motif, sans indemnités Occupation personnelle ou par des proches Travaux dans plusieurs logements Informations complémentaires Info-Conseils Logement : 081/ ou infobail@spw.wallonie.be DGO4 Département du Logement Direction de l Information et du Contrôle Rue des Brigades d'irlande, NAMUR

2 Les fiches LOCATION Bail de résidence principale La résiliation du bail de 9 ans par le bailleur Fiche n A6/1-1 - ANNEXE 1 La résiliation du bail de 9 ans à son échéance Le principe : Le bailleur peut mettre fin au bail, à son échéance, moyennant un préavis de 6 mois. Le préavis du bailleur n est soumis à aucune forme particulière. Il peut être donné verbalement ou par écrit. ATTENTION Pour éviter des problèmes de preuve, nous conseillons au bailleur d envoyer au locataire le préavis PAR LETTRE RECOMMANDÉE et de conserver une copie du renon. Le bailleur doit envoyer un préavis séparément à chacun des deux époux ou cohabitants légaux. Lettre type de renon : Lettre recommandée Madame / Mademoiselle / Monsieur; Par la présente, je tiens à vous informer que je désire mettre fin au bail vous donnant en location une maison / un appartement / un studio / une chambre situé(e)... Le préavis prendra cours le /.../20 pour se terminer le.../.../20. Veuillez agréer, Madame / Mademoiselle / Monsieur, l'assurance de ma considération distinguée. DATE ET SIGNATURE DU BAILLEUR Informations complémentaires Info-Conseils Logement : 081/ ou infobail@spw.wallonie.be DGO4 Département du Logement Direction de l Information et du Contrôle Rue des Brigades d'irlande, NAMUR

3 Les fiches LOCATION Bail de résidence principale La résiliation du bail de 9 ans par le bailleur Fiche n A6/1-1 - ANNEXE 2 La résiliation anticipée pour occupation personnelle ou par un proche Le principe : Le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant un renon de 6 mois, pour occuper les lieux loués personnellement et effectivement ou les faire occuper par un de ses proches. Cette possibilité de renon bénéficie : au bailleur lui-même ; à son conjoint et, par assimilation, pour certains auteurs, au cohabitant légal, mais pas au cohabitant de fait («le concubin»); à ses descendants (enfants, petits-enfants, ) ou à ceux de son conjoint ; à ses enfants adoptifs et à ceux de son conjoint ; à ses ascendants (parents, grands-parents, ) et à ceux de son conjoint ; à ses collatéraux et à ceux de son conjoint jusqu au troisième degré inclus (frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces), pour autant que le préavis prenne fin après les trois premières années de la location. Occupation personnelle Parents ou alliés jusqu au 2 ème degré Parents ou alliés du 3 ème degré Le bail peut exclure ou limiter cette possibilité de résiliation anticipée.

4 L occupation doit être effective et continue : «Occupation» ne veut pas nécessairement dire «habitation» ou «installation d une résidence principale» dans les lieux loués. L occupation est respectée si, par exemple, le bailleur installe le siège de son activité professionnelle, ses bureaux ou fait des lieux loués sa résidence secondaire. L occupation est une question de fait, dont la preuve peut être apportée par toutes voies de droit, comme l inscription dans les registres de la population, à condition qu il y ait occupation effective des lieux loués, mais aussi la présence de meubles, d une boîte aux lettres au nom de l occupant, les factures d eau, de gaz et d électricité, etc. L occupation doit être effective, c est-à-dire réelle, sans être nécessairement permanente. La forme du préavis : Le préavis n est soumis à aucune forme particulière : il peut être donné verbalement ou par écrit. ATTENTION Pour éviter des problèmes de preuve, nous conseillons au bailleur d envoyer au locataire le préavis PAR LETTRE RECOMMANDÉE et de conserver une copie du renon. Le bailleur doit envoyer un préavis séparément à chacun des deux époux ou cohabitants légaux. L identité de l occupant : Le préavis doit mentionner : L identité de la personne qui occupera les lieux loués ; Son lien de parenté avec le bailleur. En cas de doute, le locataire peut demander au bailleur d apporter la preuve du lien de parenté qui le lie au futur occupant. Le bailleur est tenu de donner suite à la demande du locataire dans les deux mois. Si le bailleur n y donne pas suite, le locataire peut demander la nullité du préavis.

5 ATTENTION Dans un souci de sécurité juridique, il est conseiller au locataire de saisir le juge de paix au plus tard deux mois avant l expiration du délai de préavis. Exemple : Le bailleur envoie au locataire un préavis de 6 mois pour occupation des lieux loués par son neveu. Le préavis prend cours le 1 er juillet Le locataire demande le 17 juillet par lettre recommandée au bailleur d apporter la preuve de son lien de parenté avec le futur occupant. Sans réaction du bailleur, le locataire doit intenter une action devant le juge de paix avant le 1 er novembre En principe, le juge de paix ne peut pas a priori exercer un contrôle sur la sincérité du motif invoqué par le bailleur, sauf si le motif n est manifestement pas sincère ou si l occupation est impossible. Les conditions relatives à l occupation : LES CONDITIONS À REMPLIR CONDITION 1 - Une occupation EFFECTIVE, en respectant des DÉLAIS Les lieux doivent être occupés dans l année qui suit l expiration du renon donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le locataire (voir fiche Location A14). CONDITION 2 - Une occupation par la PERSONNE mentionnée dans le préavis Il est admis que la condition de l occupation est remplie, même si c est une autre personne que celle mentionnée dans le préavis qui occupe les lieux, pour autant qu il s agisse des proches du bailleur (parents ou alliés jusqu au 3 ème degré). CONDITION 3 Une occupation pendant 2 ANS L occupation doit être effective et continue pendant deux ans.

6 Les circonstances exceptionnelles empêchant l occupation : Il peut survenir des circonstances exceptionnelles qui empêchent le bailleur ou l un de ses proches d occuper les lieux. Ces circonstances, appréciées dans chaque cas par le juge de paix, doivent être : indépendantes de la volonté du bailleur ou de son proche ; imprévisibles au moment de l envoi du préavis. Parmi les circonstances qui ont été retenues par les tribunaux comme étant exceptionnelles, on peut citer : le départ à l étranger du bailleur suite à une décision de son employeur ; les problèmes de santé du fils du bailleur l obligeant à suivre un traitement médical ; le mauvais état de l immeuble, dûment prouvé et imprévisible. Par contre, n ont pas été reconnus comme étant des circonstances exceptionnelles : les difficultés pratiques rencontrées pour installer les meubles du bailleur ; un problème de claustrophobie dans un ascenseur ; la rupture des fiançailles de la fille du bailleur, devant s installer dans les lieux loués. Les indemnités en cas de non-occupation : Le locataire a droit à une indemnité de 18 mois de loyer en cas de non-réalisation de l occupation. C est une indemnité forfaitaire calculée sur base du dernier loyer versé au bailleur par le locataire. Le bailleur doit démontrer l existence de circonstances exceptionnelles pour échapper au paiement de l indemnité.

7 Lettre type de renon : Lettre recommandée Madame / Mademoiselle / Monsieur; Par la présente, je tiens à vous informer que je désire mettre fin au bail vous donnant en location une maison / un appartement / un studio / une chambre situé(e)... En effet, je souhaite occuper personnellement le logement que je vous loue / faire occuper le logement que je vous loue par.(indiquer l identité du futur occupant et son lien de parenté avec le bailleur ou son conjoint). Le préavis prendra cours le /.../20.. pour se terminer le.../.../20... Veuillez agréer, Madame / Mademoiselle / Monsieur, l'assurance de ma considération distinguée. DATE ET SIGNATURE DU BAILLEUR Le contre-préavis du locataire : S il a trouvé un nouveau logement avant l échéance du préavis, le locataire peut quitter les lieux loués moyennant un renon d un mois, sans devoir payer d indemnités (voir fiche Location A6/1-2). Informations complémentaires Info-Conseils Logement : 081/ ou infobail@spw.wallonie.be DGO4 Département du Logement Direction de l Information et du Contrôle Rue des Brigades d'irlande, NAMUR

8 Les fiches LOCATION Bail de résidence principale La résiliation du bail de 9 ans par le bailleur Fiche n A6/1-1 - ANNEXE 3 La résiliation anticipée pour réalisation de travaux importants Le principe : Le bailleur peut mettre fin au bail, à la fin d une période de 3 ans, en donnant un préavis de 6 mois, pour reconstruire, transformer ou rénover le logement. Lorsque les travaux concernent plusieurs logements, dont celui du locataire, situés dans le même immeuble, le préavis peut être donné à tout moment pour les logements concernés, afin d assurer le bon déroulement des travaux. ATTENTION Dans ce cas, le bail ne peut pas être résilié pendant la première année. Travaux dans plusieurs logements du même immeuble Travaux dans un logement Une clause insérée dans le bail peut exclure ou limiter cette possibilité de résiliation anticipée.

9 Les conditions relatives aux travaux, aux délais et aux pièces justificatives CONDITION 1 - La NATURE des travaux Les travaux doivent : respecter la destination des lieux en matière d urbanisme ; affecter le corps de logis occupé par le locataire ; atteindre un montant minimum. Le coût minimum des travaux doit dépasser : 3 années de loyer si les travaux concernent un seul logement. 2 années de loyer de l ensemble des logements si les travaux concernent plusieurs logements situés dans un même immeuble. Le coût des travaux est le prix global des travaux, honoraires d architecte, par exemple, inclus. CONDITION 2 - Les DÉLAIS de préavis à respecter Un préavis pour travaux doit être donné pour l expiration d une période de 3 ans, sauf si les travaux concernent plusieurs logements situés dans un même immeuble. Le préavis doit avoir une durée de 6 mois. Le préavis n est soumis à aucune forme particulière : il peut être donné verbalement ou par écrit. ATTENTION Pour éviter des problèmes de preuve, nous conseillons au bailleur d envoyer au(x) locataire(s) le préavis PAR LETTRE RECOMMANDÉE et de conserver une copie du renon. Le bailleur doit envoyer un préavis séparément à chacun des deux époux ou cohabitants légaux.

10 CONDITION 3 La communication des DOCUMENTS JUSTIFICATIFS À la demande du locataire, le bailleur doit lui communiquer, soit le permis d urbanisme, soit une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût, soit un devis détaillé, soit un contrat d entreprise. ATTENTION Pour éviter toute discussion, bien qu il soit admis que le bailleur ne produise pas nécessairement ces documents au moment de l envoi du renon, nous conseillons au bailleur de joindre un de ces documents au préavis envoyé au(x) locataire(s). CONDITION 4 Les DÉLAIS pour réaliser les travaux Les travaux doivent débuter endéans les 6 mois et être terminés dans les 24 mois qui suivent l expiration du renon ou, en cas de prorogation, la restitution du logement par le locataire. À la demande du locataire, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les documents justifiant de la réalisation des travaux Les circonstances exceptionnelles empêchant l exécution des travaux : Il peut survenir des circonstances exceptionnelles qui empêchent le bailleur de réaliser les travaux. Ces circonstances, appréciées dans chaque cas par le juge de paix, doivent être : indépendantes de la volonté du bailleur ; imprévisibles au moment de l envoi du préavis. On peut citer, comme circonstances exceptionnelles, par exemple, la faillite de l entrepreneur. Les indemnités en cas de non-réalisation des travaux : Le locataire a droit à une indemnité de 18 mois de loyer en cas de non-réalisation des travaux. C est une indemnité forfaitaire calculée sur base du dernier loyer versé au bailleur par le locataire. Le bailleur doit démontrer l existence de circonstances exceptionnelles pour échapper au paiement de l indemnité.

11 Lettre type de renon : RECOMMANDE Madame / Mademoiselle / Monsieur, Par la présente, je tiens à vous informer que je désire mettre fin au bail vous donnant en location une maison / une maison / un studio / une chambre situé(e).... Le préavis prendra cours le.../../... pour se terminer le.../../.... En effet, je souhaite réaliser dans les lieux loués des travaux pour un montant s'élevant à... uros. Je vous transmets en annexe un devis détaillé / une description des travaux, avec estimation détaillée de leur coût / une copie du permis d urbanisme / une copie du contrat d'entreprise. Veuillez agréer, Madame / Mademoiselle / Monsieur, l'assurance de ma considération distinguée. DATE ET SIGNATURE DU BAILLEUR Le contre-préavis du locataire : S il a trouvé un nouveau logement avant l échéance du préavis, le locataire peut quitter les lieux loués moyennant un renon d un mois, sans devoir payer d indemnités (voir fiche Location A6/1-2). Informations complémentaires Info-Conseils Logement : 081/ ou infobail@spw.wallonie.be DGO4 Département du Logement Direction de l Information et du Contrôle Rue des Brigades d'irlande, NAMUR

12 Les fiches LOCATION Bail de résidence principale La résiliation du bail de 9 ans par le bailleur Fiche n A6/1-1 - ANNEXE 4 La résiliation anticipée sans motifs Le principe : Le bailleur peut mettre fin au bail, à la fin d une période de 3 ans, en donnant un préavis de 6 mois, sans motifs, mais moyennant le versement d une indemnité Indemnités de 9 mois de loyer Indemnités de 6 mois de loyer Le bail peut exclure ou limiter cette possibilité de résiliation anticipée. La forme du préavis : Le préavis n est soumis à aucune forme particulière : il peut être donné verbalement ou par écrit. ATTENTION Pour éviter des problèmes de preuve, nous conseillons au bailleur d envoyer au locataire le préavis PAR LETTRE RECOMMANDÉE et de conserver une copie du renon. Le bailleur doit envoyer un préavis séparément à chacun des deux époux ou cohabitants légaux.

13 Le montant de l indemnité : Pour le calcul de l indemnité, il faut prendre le montant du dernier loyer payé, à l exclusion des frais et des charges. Le locataire peut exiger le paiement de l indemnité à l échéance du renon. Lettre type de renon : Lettre recommandée Madame / Mademoiselle / Monsieur; Par la présente, je tiens à vous informer que je désire mettre fin au bail vous donnant en location une maison / un appartement / un studio / une chambre situé(e)... Le préavis prendra cours le /.../20.. pour se terminer le.../.../20... Mettant fin au contrat de bail qui nous lie au terme de la 3 ème année / 6 ème année de la location, je vous suis redevable d une indemnité égale à 9 mois / 6 mois de loyer, que je vous verserai au moment où vous me remettrez les lieux loués. Veuillez agréer, Madame / Mademoiselle / Monsieur, l'assurance de ma considération distinguée. DATE ET SIGNATURE DU BAILLEUR Le contre-préavis du locataire : S il a trouvé un nouveau logement avant l échéance du préavis, le locataire peut quitter les lieux loués moyennant un renon d un mois, sans devoir payer d indemnités (voir fiche Location A6/1-2). Informations complémentaires Info-Conseils Logement : 081/ ou infobail@spw.wallonie.be DGO4 Département du Logement Direction de l Information et du Contrôle Rue des Brigades d'irlande, NAMUR