Observatoire de l Habitat du Département de l Allier ADIL03 - Décembre 2010 Note de conjoncture

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1 Observatoire de l Habitat du Département de l Allier ADIL03 - Décembre 2010 Note de conjoncture Septembre 2011 Le mot du Président n 1 Conjoncture départementale de la construction neuve p.2 Conjoncture départementale des transactions immobilières p.3 Zoom sur les territoires p.4-5 L actualité de l habitat p.6 Depuis 2006 et la prise de délégation de compétences des aides à la pierre par le Conseil Général, l ADIL03 anime l Observatoire Départemental de l Habitat, sous la direction d un comité de pilotage coprésidé par le Préfet de l Allier et le Président du Conseil Général. Pour rester au plus près de l actualité, des notes de conjoncture viendront, désormais, périodiquement enrichir la liste des études thématiques régulièrement publiées. Aujourd hui, nous sommes heureux de vous adresser cette première note, qui traite notamment de l accession à la propriété en 2010, avec un zoom sur les territoires et un premier aperçu de l évolution de la construction neuve au cours du 1 er semestre Une rubrique est également consacrée aux informations les plus récentes en matière d observation de l habitat dans le département. Guy LABBE Président de l ADIL03 Une légère reprise de l accession à la propriété dans le neuf et dans l ancien en 2010 Après une forte chute de l activité de la construction neuve en 2008 et 2009, le nombre de logements autorisés se maintient en 2010, voire sur le premier semestre En réalité, si le collectif continue de ralentir en 2010, l individuel repart à la hausse, parallèlement à la progression du nombre de ventes de terrains à bâtir pour l accession à la propriété. Dans le même temps, après avoir connu une forte baisse en 2008 et 2009, le marché immobilier redémarre. Ainsi, le volume de transactions est en hausse, tandis que les prix moyens progressent. Publication : ADIL03 Directeur de la publication : Roland AJUS (directeur de l ADIL03) Comité de lecture : Sandrine MASQUELET (responsable du service Urbanisme et Habitat au Conseil Général), Alain CROMBEZ (chef du service Logement et Construction Durable à la Direction Départementale des Territoires) Analyse et cartographie : Damien RAMUS de COSTE (chargé d études à l ADIL03) Illustrations : Arzimut.com - PARIS Conception graphique, mise en page et impression : Imprim Repro MOULINS Achevé d imprimer en octobre 2011 ADIL03 : 4, rue de Refembre Moulins Tél : Courriel : adil03@orange.fr Par ailleurs, cette légère reprise de l accession à la propriété a été soutenue par le dispositif du prêt à 0% (PTZ), augmenté entre 2009 et 2010 (+ 42%). Malgré tout, cette reprise apparaît fragile dans le contexte économique actuel, d autant que les niveaux d activités relevés en 2010 restent modérés, par rapport à la période

2 Un nombre de logements autorisés qui se maintient en 2010, parallèlement à une certaine reprise de l accession à la propriété, soutenue par les bénéficiaires d un PTZ Après un ralentissement sensible de la construction neuve en 2008, la baisse du nombre de logements autorisés est nettement moins forte en 2010 (- 4,5%, soit - 63 unités). Malgré tout, la tendance départementale est contraire à celles observées sur la région et sur la métropole, où les volumes de logements autorisés sont en hausse. Ceci étant, cette légère diminution couvre des disparités, puisque le collectif est en forte baisse (- 48%, soit unités), alors que l individuel est en Le nombre de mises en chantier est en baisse sur les 12 derniers mois, contrairement aux logements autorisés Au cours des 12 derniers mois*, le nombre de mises en chantier est en baisse de 5,1% pour les maisons individuelles et de 32 % pour les appartements. Pour les logements autorisés, l évolution diffère, puisque l on constate une stabilité résultant d une légère hausse du nombre de permis pour les maisons individuelles, qui compense la baisse enregistrée pour les appartements. * Évolution entre les périodes juillet 2009-juin 2010 et juillet 2010-juin 2011 augmentation (+ 6,6%, soit + 74). Cette progression de l individuel semble correspondre à une certaine reprise de l accession à la propriété dans le neuf, dans la mesure où l on constate une hausse du nombre de ventes de terrains à bâtir entre 2009 et 2010 (+ 35%, soit unités), même si le niveau reste modéré comparé aux années Par ailleurs, le prix moyen au m² diminue (- 6,8% sur un an), pour revenir à une valeur similaire à celles relevées sur les années 2007 et 2008 (soit 15,8 /m²). Parallèlement, ce léger frémissement semble avoir été en partie soutenu par la forte hausse du nombre de PTZ attribués dans le neuf, avec 494 bénéficiaires en 2010, contre 339 en 2009 (soit + 45%). Enfin, la première partie de l année 2011 apparaît globalement stable en termes de logements autorisés, avec une moyenne de 307 permis délivrés sur les deux premiers trimestres. Les autorisations de logements individuels purs entre 2009 et 2010, dans l Allier Source : DREAL Auvergne, Sitadel

3 Évolution du nombre de logements autorisés entre 2000 et 2010, dans l Allier Source : DREAL Auvergne, Sitadel Une augmentation du volume de transactions dans l ancien en 2010, et un niveau de prix qui repart à la hausse Après une très forte baisse du nombre de ventes en 2008 et 2009, le volume de transactions est en hausse en 2010 (+ 12%, soit unités), à la fois en individuel (+ 14%) et en collectif (+ 6%). Ceci étant, le niveau atteint en 2010 (2 100 ventes) est encore nettement inférieur à celui observé lors des années (plus de par an). Évolution du nombre de transactions immobilières entre 2005 et 2010, dans l Allier Par ailleurs, à l image du neuf, le marché de l ancien a été soutenu par une hausse sensible du nombre de bénéficiaires d un PTZ (+ 40% sur un an, soit ménages), qui représentent plus de la moitié des accédants dans l ancien en 2010, contre 40% en Enfin, on relève une légère remontée du coût moyen pour une maison individuelle ( , soit + 3,5% sur un an) et du prix moyen au m² pour un appartement (1 096 /m², soit + 0,7%). Source : DDFIP03, Base ŒIL, Évolution du prix du marché en indice (base 100 en 2005) dans l Allier Source : DDFIP03, Base ŒIL,

4 Moulins Communauté La construction neuve Le nombre de logements autorisés est en forte hausse en 2010, avec 255 permis, contre 190 en Par ailleurs, cette hausse est la plus importante en volume sur les communes périphériques (+ 44 unités), notamment en individuel, alors que sur les villes centres, la progression est moindre (+ 21) et essentiellement portée par le collectif. Cette hausse du nombre de logements individuels autorisés est liée à une certaine reprise de l accession à la propriété, comme en témoigne la progression du nombre de ventes de terrains à bâtir qui passe de 48 transactions en 2009 à 88 en 2010, notamment sur les communes périphériques (+ 28). Les chiffres du 1 er semestre 2011 Avec une moyenne trimestrielle de 43 logements autorisés, la première moitié de l année 2011 marque un certain essoufflement, par rapport à En outre, sur ces dernières, le nombre de bénéficiaires d un PTZ dans le neuf est en hausse sensible en 2010 (59 prêts, soit + 35 sur un an). Les transactions immobilières Après une forte baisse en 2009 (- 211 unités, soit - 43%), le volume de transactions repart nettement à la hausse en 2010, avec 423 ventes enregistrées, soit une progression de 53% sur un an (+ 148 unités). Par ailleurs, cette progression concerne à la fois les villes centres (+ 47%) et les communes périphériques (+ 72%). Quant au prix moyen, s il s est maintenu pour les maisons individuelles en 2010 ( , soit + 1,6%), il continue de diminuer pour le collectif (1 050 /m², soit - 10,2%). Enfin, à l image du neuf, le marché de l ancien a été en partie soutenu par une hausse sensible du nombre de bénéficiaires d un PTZ (+ 53% sur un an, soit + 57 ménages), et ce, sur l ensemble du territoire communautaire. Vichy Val d Allier La construction neuve Après une diminution sensible et progressive depuis 2007, on compte 263 logements autorisés en 2010 (- 118 sur un an, soit - 31%), ce qui correspond au niveau observé en La baisse sur un an concerne le noyau urbain (- 46 unités), notamment le collectif, et les communes périphériques (- 72), en raison d une forte diminution du nombre d autorisations en individuel groupé, sachant qu un volume important de dossiers avait été relevé sur la commune de Charmeil en Ceci étant, l individuel pur est en progression en 2010 sur l ensemble du territoire communautaire (+ 70 unités), parallèlement au nombre de ventes de terrains à bâtir qui repart légèrement à la hausse Les chiffres du 1 er semestre 2011 Avec une moyenne trimestrielle de 86 logements autorisés, la première moitié de l année 2011 présente une accentuation de la dynamique observée en pour atteindre les 96 unités (soit + 15 sur un an). D ailleurs, le nombre de bénéficiaires d un PTZ dans le neuf progresse fortement en 2010, notamment sur les communes périphériques (+ 57% sur un an). Les transactions immobilières Entamé en 2009, le redémarrage du marché immobilier se poursuit en 2010, avec 552 ventes enregistrées, soit une hausse de 33% sur un an (+ 184 unités). Par ailleurs, cette augmentation concerne à la fois le noyau urbain (+ 30%) et les communes périphériques (+ 42%). Malgré tout, le niveau des prix reste globalement stable, aussi bien en individuel ( , soit - 1%) qu en collectif (1 200 /m², soit - 2%). Enfin, à l image du neuf, le marché de l ancien a été soutenu par une forte augmentation du nombre de bénéficiaires d un PTZ (+ 42% sur un an, soit + 78 ménages), et ce, sur l ensemble du territoire communautaire. 4

5 Communauté d Agglomération Montluçonnaise La construction neuve Le nombre de logements autorisés diminue (- 10% sur un an, soit - 22 unités), mais reste globalement comparable au niveau des années précédentes, avec 192 dossiers en 2010, contre une moyenne annuelle de 200 sur la période Cette légère diminution concerne essentiellement les villes centres, où le volume de permis délivrés est en baisse pour le collectif et en très légère hausse pour l individuel. Sur les communes périphériques, le nombre d autorisations est en forte progression relative (+ 86%, soit + 33 permis), principalement en individuel pur, parallèlement à la hausse du nombre Les chiffres du 1 er semestre 2011 Avec une moyenne trimestrielle de 40 logements autorisés, la première moitié de l année 2011 affiche une stabilité par rapport à d accédants à la propriété bénéficiaires d un PTZ (+ 21 sur un an, soit + 116%). Les transactions immobilières Le marché continue de ralentir, avec 406 ventes enregistrées en 2010 (- 11% sur un an), à la fois en individuel (- 5%) et en collectif (- 22%). Ainsi, cette diminution concerne essentiellement le noyau urbain (- 14%), alors que sur les communes périphériques, le marché est en progression en 2010, avec 55 transactions (+ 22%). Quant au prix moyen, s il s est maintenu pour les maisons individuelles en 2010 ( , soit - 0,5%), il continue de diminuer légèrement pour le collectif (880 /m², soit - 4%). Enfin, à l image du neuf, le marché de l ancien a été en partie soutenu par une hausse sensible du nombre de bénéficiaires d un PTZ (+ 50% sur un an, soit + 72 ménages), et ce, sur l ensemble du territoire communautaire. Secteur rural La construction neuve Après une forte chute en 2009, le nombre de logements autorisés se stabilise à 614 unités en 2010 (+ 12 unités, soit + 2%). Cette stabilité couvre cependant des disparités, puisque le collectif accuse une forte baisse (- 48 unités sur un an, soit - 63%), alors que l individuel est en nette progression (+ 11%, soit + 60 permis), notamment sur les pôles ruraux. Sur ces derniers, on note d ailleurs une certaine reprise du marché foncier, avec une augmentation du volume des ventes de terrains à bâtir, notamment sur les Communautés de Communes du Bassin de Gannat et en Pays Saint-Pourcinois. Sur le reste du secteur rural, le niveau de transactions reste stable (86 unités en 2010). Les chiffres du 1 er semestre 2011 Avec une moyenne trimestrielle de 138 logements autorisés, la première moitié de l année 2011 marque un certain essoufflement, par rapport à Enfin, cette croissance du nombre d autorisations de logements individuels a été en partie soutenue par la forte hausse du nombre de bénéficiaires d un PTZ dans le neuf, à la fois sur les pôles ruraux (+ 25%) et sur le reste du secteur rural (+ 39%). Les transactions immobilières Après une forte baisse en 2008 et 2009 (- 31% pour chaque année), le volume de transactions se stabilise à 790 unités en 2010 (+ 2,6% sur un an, soit + 20 unités). Cette évolution couvre toutefois des disparités, avec une progression notable sur les pôles ruraux (+ 32%), mais une stabilité sur le reste du secteur rural (+ 0,6%). En termes de prix, le marché évolue peu, puisque le coût moyen d une maison individuelle est de en 2010, contre en Enfin, à l image du neuf, le marché de l ancien a été en partie soutenu par une hausse sensible du nombre de bénéficiaires d un PTZ (+ 31% sur un an, soit ménages), notamment sur les pôles ruraux. 5

6 L ACTUALITÉ DE L HABITAT Les travaux de l observatoire Après l élaboration de diagnostics habitat spécifiques à chaque EPCI, au début de l année, les toutes prochaines études de l observatoire porteront, d une part, sur l évolution de l accession sociale à la propriété à partir des PTZ distribués en 2010, et d autre part, sur la thématique du vieillissement. Il convient de rappeler que les précédents travaux de l observatoire sont disponibles sur le site Internet de l ADIL03 à l adresse L éco-ptz en 2010 : une stabilité du nombre de prêts attribués dans l Allier Issu du Grenelle de l'environnement, l éco-prêt à 0% permet de financer des travaux d'économie d'énergie, pour les logements à usage de résidence principale achevés avant le 1 er janvier Accordé sans condition de ressources, il concerne soit la réalisation d'un bouquet de travaux, soit l'amélioration de la performance énergétique globale du logement, soit des travaux de réhabilitation de systèmes d assainissement non collectif. Avec 604 prêts distribués en 2010, le dispositif affiche une certaine stabilité par rapport à 2009 (151 unités en moyenne par trimestre). En outre, la fréquence des actions dans les différents bouquets de travaux n évolue pas (76% pour l isolation thermique des parois vitrées et des portes ; 51% pour l isolation thermique des toitures ; 48% pour le système de chauffage ou d eau chaude sanitaire). Les dernières données logement (source : DREAL Auvergne DGI, Filocom) Une croissance du nombre de ménages qui se stabilise Entre 2007 et 2009, le nombre de ménages progresse de 0,45% en moyenne annuelle, comme sur la période Ceci étant, ce taux de croissance est légèrement en retrait de celui observé sur la période (+ 0,5%). Par ailleurs, c est le parc occupé en propriété qui augmente le plus fortement entre 2007 et 2009 (+ 0,9% par an), suivi du parc HLM (+ 0,7%). Quant au parc locatif privé, le nombre de logements se stabilise (+ 0,05%). Au niveau infra départemental, les évolutions sont toutefois disparates : Sur le secteur rural, la croissance annuelle moyenne du nombre de ménages ralentit entre 2007 et 2009, mais elle reste similaire à celle observée au plan départemental (+ 0,45%), avec une forte progression du nombre de propriétaires et de locataires HLM, alors que les effectifs des locataires du parc privé sont en baisse sensible. Sur Moulins Communauté, le nombre de ménages repart légèrement à la hausse entre 2007 et 2009 (+ 0,24%), en raison d un parc occupé en propriété qui continue de croître, face à des parcs locatifs en recul. Sur Vichy Val d Allier, la hausse annuelle moyenne du nombre de ménages s amplifie, avec un taux supérieur à la moyenne départementale (+ 0,55%). En outre, cette augmentation concerne l ensemble des statuts d occupation. Sur la Communauté d Agglomération Montluçonnaise, le nombre de ménages diminue légèrement entre 2007 et 2009 (- 0,1% par an), en raison d une forte baisse du nombre de locataires du parc privé, qui n est pas compensée par les hausses observées sur le parc occupé en propriété et sur le parc HLM. Une vacance en forte progression, notamment sur le parc construit entre 1949 et 1989 Taux de vacance par date de construction, en 2009 dans l Allier La vacance progresse fortement entre 2007 et 2009, avec unités supplémentaires (soit + 2,2% en moyenne annuelle). Ainsi, le taux de logements inoccupés est en hausse pour l ensemble des périodes de construction, notamment celles comprises entre 1949 et Au niveau infra départemental, la vacance est en hausse sur le secteur rural (+ 1,9%) et, surtout, sur le secteur urbain (+ 6,7%). Vichy Val d Allier connaît une progression de son parc vacant de 2,6%, alors que les agglomérations de Moulins et de Montluçon affichent une hausse sensible de 10% (hors opérations ANRU). La précarisation des locataires se poursuit, principalement sur les agglomérations Source : DREAL Auvergne DGI, Filocom Entre 2007 et 2009, le nombre de propriétaires disposant de revenus sous le seuil de pauvreté continue de diminuer (- 2,5%), alors que la précarisation s accentue chez les locataires du parc privé (+ 0,9%) et du parc HLM (+ 1,8%). Au niveau infra départemental, le nombre de locataires modestes augmente essentiellement sur les agglomérations : + 2,2% sur Moulins Communauté, + 2,7% sur la Communauté d Agglomération Montluçonnaise et + 3,1% sur Vichy Val d Allier. 6

7 La pression des ménages entre 2007 et 2009, dans l Allier Source : DREAL Auvergne, Filocom Évolution de la vacance entre 2007 et 2009, dans l Allier Source : DREAL Auvergne, Filocom

8 QUELQUES DÉFINITIONS Communes périphériques : pour chaque Communauté d Agglomération, il s agit de l ensemble des communes en périphérie du noyau urbain (cf. carte). Logement autorisé : il s agit d un logement, non encore réalisé, qui entre dans le cadre d'un dossier de permis de construire ayant reçu un avis favorable. Par ailleurs, on distingue une construction selon son caractère individuel (maison) ou collectif. La maison correspond à un bâtiment ne comportant qu'un seul logement et disposant d'une entrée particulière. On distingue deux types de maisons : - individuel pur (maison individuelle résultant d'une opération de construction ne comportant qu'un seul logement) ; - individuel groupé (maison individuelle résultant d'une opération de construction comportant plusieurs logements individuels ou un seul logement individuel avec des locaux). Le terme «collectif» est défini par l'exclusion des deux premiers concepts. Il s'agit de logements faisant partie d'un bâtiment de deux logements ou plus. Ménage : il s agit de l ensemble des occupants d une résidence principale. Noyau urbain (ou villes centres) : pour les besoins de l étude, il correspond aux principales villes structurantes de chaque Communauté d Agglomération. Il s agit des ensembles Montluçon-Domérat-Désertines, Moulins-Yzeure-Avermes et Vichy- Cusset-Bellerive. Attention à ne pas confondre avec les «pôles urbains» définis par l INSEE. Primo-accédants : Il s agit des ménages qui deviennent propriétaires de leur résidence principale pour la première fois. Au sens du PTZ, il s agit des ménages qui n étaient pas propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l offre de prêt. Résidence principale : il s agit d un logement (ou d une pièce indépendante), dans lequel un ménage habite la plus grande partie de l année. Ainsi, au sens statistique, une résidence principale correspond à un ménage. Secteur rural : il est constitué de l ensemble des Communautés de Communes. Comme dans la convention de délégation de compétences des aides à la pierre, il est divisé en deux, avec d une part les pôles ruraux, c'est-à-dire les 6 EPCI comprenant un pôle d emploi (les Communautés de Communes en Pays Saint Pourcinois ; Varennes-Forterre ; Pays de Lapalisse ; Commentry Néris-les-Bains ; Bassin de Gannat ; Val de Besbre Sologne Bourbonnaise), et d autre part, l ensemble des autres EPCI (cf. carte). Secteur urbain : il comprend les trois Communautés d Agglomérations (cf. carte). Vacance : au sens de l INSEE, un logement vacant est un logement déclaré non occupé par la personne interrogée ou constaté sans occupant à la date du recensement. Ce logement peut être disponible à la vente ou à la location, réservé par le propriétaire ou sans affectation ; au sens de la Direction Générale des Impôts (Filocom), un logement vacant est un logement vide de meubles, qui n est pas habité au 1er janvier ; pour l Enquête sur le Parc Locatif Social (EPLS), est considéré vacant, un logement proposé à la location pour lequel il n existe pas de contrat de location en cours de validité, au 31 décembre de l année de l enquête. Les différents zonages Réalisation : ADIL03, septembre