Etude et valorisation

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1 MAJ 02/01/2010 : GSM : info@newdeal-immo.be Photo1 Photo 2 Photo 3 Photo 4 Adresse :.1420 Braine-l'Alleud - A l'attention de Monsieur xxxxxxxxxx Etude et valorisation Réalisation : Guy Flament - Agent immobilier agréé IPI : Synthèse en page 6 - Explications et interprétations en page 7 Remarque générale : les signaux d'achat sont indiqués en impression de couleur verte dans les pages qui suivent Les données à introduire dans la modélisation sont en impression de couleur rouge. Document informatif et non contractuel Ces calculs et approches chiffrées, ne constituent pas et ne remplacent en aucune façon une estimation du bien. Page 1

2 Recherche des valeurs locatives Valeurs locatives de la totalité du bien Nombre de m² Prix de location 1m² / an % de la surface totale Bureaux rez ,00 18% Prix de location annuel, to = 100 % : Loyer annuel Bureaux étage ,00 14% Loyer annuel brut de 1m², to =100 % : 56,01 net Entrepôt ,00 68% Loyer annuel net 1 m², to réel: 56,01 Frais de propriété/ m²/an : 1,32 (<= voir page 4 ) Loyer annuel net 1 m² to réel - frais de propriété : 54, Taux d'occupation ( to ) : 100,00% Valeurs locatives des surfaces occupées par le nouveau propriétaire (totalité ) Nombre de m² Prix de location 1m² / an % de la surface totale Bureaux rez ,00 18% Prix de location annuel, to = 100 % : Loyer épargné Bureaux étage ,00 14% en 15 ans Entrepôt ,00 68% Frais de propriété/ m²/an : 1, Taux d'occupation ( to ) : 100,00% en valeurs actualisées => Valeurs locatives des surfaces restantes à mettre en location par le nouvel acquéreur Nombre de m² Prix de location 1m² / an % de la surface totale Bureaux rez 0 90,00 / Prix de location annuel, to = 100 % : / Loyer "net" Bureaux étage 0 90,00 / Loyer annuel brut de 1m², to =100 % : / perçu en 15 ans Entrepôt 0 40,00 / Loyer annuel net 1 m², to réel: / Frais de propriété/ m²/an : / Loyer annuel net 1 m², frais de propriété déduits, to réel : / / Taux d'occupation ( to ) : 100,00% en valeurs actualisées => #VALEUR! A - Calcul du prix d'achat et du prix de vente sur base du loyer net et du rendement désiré - et calcul de l'écart avec le prix payé Prix demandé : Rendement si acquisition au prix demandé => 5,77% Prix payé : Rendement => 6,41% Frais d'achat estimés à 13,15% Marge de négociation estimée à 10,00% Rendement Loyer net / m² /an Loyer annuel net Investissement Ecart prix payé / prix d'achat calculé Prix d'achat calculé PV/ m² Prix de vente 6,00% 54, ,38% ,00% 54, ,23% ,00% 54, ,83% B - Calcul du prix d'achat et du prix de vente sur base du coût construction + coût terrain + TVA et/ou droits d'enregistrement Prix/ m² Nombre de m² Investissement Prix d'achat Bureaux rez Bureaux étage Entrepôt Architecte Autre(s) frais 0 0 TVA oui / non non 0 0 Terrain Droits d'enregistrement Aménagements extérieurs Divers - plus value ou moins value 0 Total Le rapprochement des méthodes A et B donne une fourchette de prix d'achat et de prix de vente,à correler avec une réelle estimation du bien. Page 2

3 EVOLUTION DE L' INVESTISSEMENT - DU PRIX D'ACHAT ET DU PRIX DE VENTE EN FONCTION DU TAUX DE RENDEMENT DESIRE Frais de propriété / m² / an : 1,32 Taux d'occupation : 100% Marge de négociation: 10,00% Frais d'achat : 13,15% Prix payé : Investissement : Financement en 15 ans taux fixe de 5% : / an Rendement sur base du prix payé : 6,41% Financement en 15 ans taux fixe de 6% : / an Taux de rendement désiré Taux de rendement désiré Taux de rendement désiré Milliers 974 6,00% Milliers 7,00% Milliers 8,00% Loyer annuel brut Loyer annuel net Investissement Prix d'achat Valeur à neuf Prix de vente Loyer annuel brut Loyer annuel net Investissement Prix d'achat Valeur à neuf Prix de vente Loyer annuel brut Loyer annuel net Investissement Prix d'achat Valeur à neuf Prix de vente Différences entre le prix payé et les prix d'achat calculés (sur base du loyer net et en fonction du taux de rendement désiré) Annuités des financements des investissements (prix d' achat + frais) en 15 ans aux taux fixes de 5% et de 6 % Crédit à 5% => / an Crédit à 5% => / an Crédit à 5% => / an Crédit à 6% => / an Crédit à 6% => / an Crédit à 6% => / an Comparaisons entre investissements aux prix calculés et location ( financements des investissements - loyers indexés pendant 15 ans) Si la différence est négative cela implique que le coût fixe du crédit à l'acquisition (frais d'achat inclus) est inférieur à celui de la somme des loyers indexés payés pendant la même période La deuxième colonne compare l'achat à la location en y incluant les frais de propriété cumulés sur toute la durée du crédit soit ( voir tableau en page 5 ) Crédit à 5% => Crédit à 5% => Crédit à 5% => Crédit à 6% => Crédit à 6% => Crédit à 6% => Page 3

4 RAPPEL DES DONNEES Prix demandé Prêt total 15 ans - taux fixe de 5 % : Diminution sur prix demandé ,00% Prêt total 15 ans - taux fixe de 6 % : ===> Prix payé Loyers indexés (2,50 % /an) en 15 ans : Frais d'achat Rendement sur investissement : 6,4087% Investissement / emprunt L'amortissement sur le bâtiment rend souvent l'acquisition plus avantageuse que la location Taux d'occupation 100% Effets des variations de prix de location du m² Composition Frais propriété/m²/an Nombre de m² Loyer / m² / an Loyer annuel brut Si prix du m² => variation % loyer brut % invest. Bureaux rez 2, , ,00 95,00 950,00 1,59% 0,10% Bureaux étage 2, , ,00 95,00 760,00 1,27% 0,08% Entrepôt 1, , ,00 45, ,00 6,07% 0,40% Total , ,00 8,93% 0,59% RECHERCHE DU LOYER AU M ² / AN POUR OBTENIR LE RENDEMENT INDIQUE EN TÊTE DE COLONNE Rendement souhaité => 6,25% 6,50% 6,75% 7,00% 7,25% 7,50% 7,75% Loyer net annuel Frais de propriété Vide locatif Total location brut annuelle Bureaux rez Bureaux étage Entrepôt Prix du m² Bureaux rez 87,82 91,25 94,68 98,11 101,54 104,97 108,39 Bureaux étage 87,82 91,25 94,68 98,11 101,54 104,97 108,39 Entrepôt 39,03 40,56 42,08 43,60 45,13 46,65 48,17 MARGES DE MANŒUVRE - ECARTS PAR RAPPORT AUX HYPOTHESES DE PRIX DE LOCATION DE LA PAGE 2 ( si chiffres positifs => il faut augmenter le loyer au m² indiqué à la page 2 pour obtenir le rendement indiqué en tête de colonne) Rendement sur investissement 6,25% 6,50% 6,75% 7,00% 7,25% 7,50% 7,75% Ecarts en => Bureaux rez -2,18 1,25 4,68 8,11 11,54 14,97 18,39 Bureaux étage -2,18 1,25 4,68 8,11 11,54 14,97 18,39 Entrepôt -0,97 0,56 2,08 3,60 5,13 6,65 8,17 Ecarts en % => Bureaux rez -2,42% 1,39% 5,20% 9,01% 12,82% 16,63% 20,44% Bureaux étage -2,42% 1,39% 5,20% 9,01% 12,82% 16,63% 20,44% Entrepôt -2,42% 1,39% 5,20% 9,01% 12,82% 16,63% 20,44% Appréciation => Sans objet Facile Réalisable Réalisable Possible Difficile Aléatoire Page 4

5 Evolution des différents paramètres Emprunt en 15 ans - taux fixes mentionnés ci-dessous - capital emprunté ( totalité de l'investissement ) de : Loyers bruts Loyers nets Prêt à 5% Prêt à 6% Frais de propriété Année Loyers bruts Loyers nets Prêt à 5% Prêt à 6% Frais de propriété Evolution des loyers "bruts"annuels ,00% ,50% ,06% ,69% ,38% ,14% ,97% ,87% ,84% ,89% ,01% ,21% ,49% ,85% ,30% Total loyers bruts - (total crédit + total frais de propriété) En 15 ans, à raison d'une indexation de 2,50% l'an, le locataire paie 17,93 fois le loyer annuel brut de départ! Le loyer annuel brut de la dernière année est augmenté de 41,30% par rapport au loyer annuel brut de départ Page 5

6 SYNTHESE ACHAT POUR INVESTISSEMENT ET MISE EN LOCATION DE LA TOTALITE DU BIEN Prix demandé Négociation : soit 10,00% Prix payé Frais d'achat : soit 13,15% Investissement : Loyer brut 1 année: Loyers payés en 15 ans : ( indexation annuelle moyenne de : 2,50% ) Taux d'occupation : 100% Frais de propiété : 1,32 /m²/an ( voir frais de propriété en page 4 ) Loyer net 1 année : Loyers perçus en 15 an s: Rendement sur investissement : 6,41% ( voir page 4 pour augmentation possible du rendement ) Financement de l'investissement total en 15 ans au taux fixe de 6% : => montant annuel fixe du financement Frais de propriété en 15 ans Total Loyer net 1 année requis pour égaliser les coûts sur la durée du crédit ===========> Loyer annuel brut correspondant ===========> augmentation de 32,46% Loyer/ m²/an correspondant => Bureaux rez 119,22 Loyer/ m²/an correspondant => Bureaux étage 119,22 Loyer/ m²/an correspondant => Entrepôt 52,99 NB:en 20 ans la somme des loyers nets est de et les frais (crédit 15 ans + frais de propriété en 20 ans) sont de ACHAT DE LA TOTALITE PAR L'EXPLOITANT ET MISE EN LOCATION OU NON DES SURFACES RESTANTES Loyer annuel (brut = net ) pour activités de l'acquéreur ( voir p 2 ) : => Montant qu'il aurait du payer la 1 année s'il avait loué la même sur face Loyer en 15 ans (brut = net ) pour activités de l'acquéreur : => Montant qu'il aurait du payer en 15 ans s'il avait loué la même surface Solde de la surface à louer => loyer brut perçu la 1 année : 0 => détail des surfaces à donner en lo cation voir page 2 Solde de la surface à louer => loyer net perçu la 1 année : 0 => loyer net 1 année compte tenu de s vides locatifs et des frais de propriété ( nombre de m² x / /m²/an - voir page 2 ) Montant net encaissé en loyers après 15 ans : 0 Coût réel en cas d'achat : ( coût du financement total - loyers encaissés en 15 ans ) Gain ou perte en 15 ans par rapport à la location : (comparaison entre coût réel et ce qu'il aurait du payer de loyers en 15 ans) Réévaluation de la valeur d'achat après 15 ans : ( indexation annuelle moyenne de : 4,00% ) Réévaluation de la valeur d'investissement nécessaire après 15 ans : Gain total par rapport à une location en 15 ans : Valeur après 15 ans - coût financement - frais de propriété + loyer épargné + loyers nets perçus Page 6

7 Explications des pages 2 à 4 Remarque générale : les signaux d'achat sont indiqués en impression de couleur verte dans les pages qui précèdent Page 2 ( Pages 2 et 3 => Les prix d'achat obtenus sont des prix d'achat théoriques obtenus en fonction du taux de rendement désiré) A - Calcul du prix d'achat et du prix de vente sur base du rendement net pour le propriétaire Il est tenu compte pour ce calcul - du prix de location par m²/an des différentes surfaces qui composent le bien ce qui donne le loyer annuel brut à payer par le locataire - des frais de propriété estimés à.. / m² / an pour les bureaux, show-rooms etc. et à.. /m²/an pour les entrepôts (voir page 4) - du taux d'occupation En divisant le loyer annuel net par le taux de rendement désiré on obtient le montant de l'investissement dont il faut soustraire les frais d'achat (droits d'enregistrement de 12,50 % + frais de notaire) pour obtenir le prix d'achat théorique à payer. Pour obtenir le prix de mise en vente du bien il faut encore prendre en considération la marge de négociation NB : en cas de vente de société les frais d'achat sont nuls ( car il s'agit de vente de parts sociales ) mais attention aux plus-values latentes si revente de l'immeuble. B - Cacul du prix d'achat et du prix de vente sur base du coût de construction + coût terrain + TVA et/ou droits d'enregistrement Il s'agit ici d'une approche grossière destinée à fixer les ordres de grandeurs Page 3 Cadre supérieur Rappel des paramètres de la page 2 Graphiques Visualisation des grandeurs et des résultats des calculs de la page 2 Cadres inférieurs Différence entre le prix payé et les prix d'achat "théoriques" (c.à.d qui résultent des calculs de rendement ) Charges annuelles du financement total ( des divers prix d'achats théoriques + frais ) en 15 ans, aux taux fixes indiqués Différence entre le coût du financement total et un loyer tel que calculé page 1, sur une période de 15 ans, en tenant compte d'une indexation du loyer au taux indiqué La deuxième colonne intègre en plus les frais de propriété, à charge du propriétaire, pour affiner la comparaison achat/location. Page 4 (Pages 4 et 5 => Les calculs sont effectués à partir du prix payé + frais, les prix théoriques n'interviennent pas dans ces calculs ) Reprise des données - calcul du coût de l'investissement et de son financement total ( frais inclus ) en 15 ans aux taux indiqués Comparaison avec un loyer indexé au taux indiqué pendant la même durée (voir graphique de la page 5 ) Cadre supérieur Calculs des effets des variations des prix de location du m² sur le loyer brut et sur le rendement sur investissement Il est également possible de faire varier le taux d'occupation, le tableur calcule alors le prix au m² à appliquer pour obtenir le rendement désiré. Cadre central Rrecherche, à partir d'un taux de rendement sur investissement désiré, du loyer brut annuel correspondant et du loyer annuel du m² de chacune des composantes Cadre inférieur A partir des prix de location au m² défini en page 1, détermination et évaluation des marges de manœuvre possibles ( variations possibles des prix au m² ) pour obtenir les rendements sur investissement définis en tête de colonne. Appréciation de la difficulté à obtenir les rendements désirés Page 7