Le syndic bénévole et l application des dernières nouveautés législatives Pas si compliqué! Virginie GUIHARD Responsable du Pôle Syndics Bénévoles

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1 Le syndic bénévole et l application des dernières nouveautés législatives Pas si compliqué! Virginie GUIHARD Responsable du Pôle Syndics Bénévoles

2 Rétro-planning des principaux textes législatifs applicables à la gestion bénévole LOIS 24 mars 2014 : Loi ALUR, pour l accès au Logement et Urbanisme Rénové 6août 2015 : Loi MACRON, pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques 17 août 2015 : Loi relative à la transition énergétique Décrets 26 mars 2015 : Décret définissant le contrat-type de syndic de copropriété et les prestations particulières 21 octobre 2015 : Décret relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure 15 décembre 2015 : Décret relatif à l information des occupants d un immeuble en copropriété des décisions prises en assemblée générale 30 décembre 2015 : Décret relatif aux modalités de consultations des justificatifs de charges 9 mars 2016 : Décret relatif à la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances 2

3 A venir.. Premier semestre 2016 Conditions de publicité des informations relatives à l immatriculation des SDC et conditions de consultation du registre + Modalités relatives à l immatriculation des SDC (modif. des articles L711-2 et L du code de la construction et de l habitation) Contenu de la fiche synthétique de la copropriété, regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti établie par le syndic (modif. de l article 8-2 de la loi de 1965) Deuxième semestre 2016 Plafonnement de l état daté et des honoraires perçus par le syndic au titre du recouvrement d une créance (modif. de l article 10-1 de la loi de 1965) Réalisation d un diagnostic technique global (DTG) Date non communiquée à ce jour Plafonnement applicable aux livrets A dont sont titulaires les syndicats de copropriétaires 3

4 Informations sur la copropriété Immatriculation des syndicats de copropriétaires (CCH art. L et L.711-7) Immatriculation par le syndic de la copropriété + de 200lots: 31 décembre de 50 lots et jusqu à 200lots: 31décembre 2017 Jusqu à 50 lots: 31 décembre 2018 Déclaration des données au registre d immatriculation des copropriétés + formalités nécessaires en cas de modifications ultérieures. Immatriculation obligatoire des nouvelles copropriétés À compter 1 er janvier 2017 Dès la publication du règlement de copropriété, le notaire doit immatriculer la copropriété. Amendement (n 829 article 33 bis F) au projet de loi Egalité et Citoyenneté : les échéances d entrée en vigueur de l immatriculation des copropriétés sont déterminées en fonction du nombre des lots principaux à usage de logements, de bureaux ou de commerces alors que l article L du CCH relatif à l immatriculation parle de «lots» tous confondus 4

5 Informations sur la copropriété Fiche synthétique de la copropriété rédigée par le syndic (Article8-2 de la loi du 10juillet 1965) + de 200 lots: 31décembre de 50 lots et jusqu à 200lots: 31 décembre 2017 Jusqu à 50 lots: 31décembre 2018 Données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. C est au syndic qu il appartient: d établir ce document; de le mettre à jour chaque année; de le tenir à disposition des copropriétaires. N.B. Pénalités prévues dans le contrat type 5

6 Démarches administratives à effectuer Les données relatives aux copropriétés qui seront portées au registre concerneront leur identification (localisation, physionomie, taille, âge, composition), leur mode de gouvernance, les éventuelles procédures administratives et judiciaires qui leur sont appliquées, des informations tirées de leurs comptes annuels, ainsi que sur leur bâti. L immatriculation de l ensemble des syndicats, entièrement dématérialisée, donne ainsi lieu à une déclaration initiale permettant l attribution d un numéro d immatriculation et des mises à jour annuelles (concernant notamment les données financières). Juillet-octobre 2016 : en cours d expérimentation sur le Grand Lyon Date de mise en œuvre nationale : 1 er novembre

7 Informations sur la copropriété Mise en place d un accès sécurisé aux documents de la copropriété (intranet ou extranet) (article18-i de la loi du 10juillet 1965) Non obligatoire pour les syndics non professionnels 7

8 Syndic de copropriété Obligation pour le syndic sortant démissionnaire d un préavis de 3 mois Révocation automatique du mandat du syndic en place en cas de changement de syndic lors de l AG Article18-V de la loi du 10juillet 1965 Article18-V de la loi du 10juillet 1965 Contrat type Article18-1-A de la loi du 10juillet 1965 Mise en concurrence du syndic Article21 de la loi du 10juillet 1965 Loi Macron: obligations de mise en concurrence du contrat de syndic par le conseil syndical applicable que tous les trois ans, avec possibilité d une dispense votée par l assemblée. (En vigueur depuis le 8 novembre 2015). DEROGATION A L OBLIGATION POUR LE CONSEIL SYNDICAL DE MISE EN CONCURRENCE DU CONTRAT DE SYNDIC(article 25) L Assemblée Générale, après avoir délibéré, dispense le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence du contrat de syndic tous les trois ans. Cette dérogation est valable à compter de la prochaine assemblée générale décidant du renouvellement du contrat de syndic. Il est rappelé que cette dérogation (qui concerne uniquement l obligation faite au conseil syndical) n empêche en aucun cas un membre du conseil syndical ou un copropriétaire de soumettre, conformément à l article 10 du décret du 17 mars 1967, une autre proposition de contrat lors de la prochaine assemblée générale amenée à élire le syndic. 8

9 Notifications et mise en demeure par voie électronique (Article42-1 de la loi du 10juillet 1965) Le syndic a la possibilité d utiliser la lettre RAR électronique dans le cadre de ses relations avec les copropriétaires. Il peut leur proposer l envoi de courrier recommandé par voie électronique sous réserves de leur accord exprès. Boîte mail classique Opérateur postal numérique Décret relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure du 21 octobre

10 Notifications et mise en demeure par voie électronique INFORMATION SUR LA POSSIBILITE DE RECEVOIR DES LETTRES RECOMMANDEES, LES NOTIFICATIONS DE CONVOCATIONS ET DE PROCES-VEBAUX d AG, PAR VOIE ELECTRONIQUE (sans vote) [Accord exprès joint à la convocation et remis signé au cours de la présente assemblée générale] [Si vous le souhaitez, il est possible de compléter la résolution par «Dans le cas d assemblée générale ayant pour objet le vote de campagne travaux, etc., nécessitant l envoi d un nombre important de pièces annexes à joindre avec la convocation, supérieur à x pages, il est convenu qu en parallèle de l envoi en LRAR Electronique, un envoi simple papier sera effectué.» ] L assemblée générale, après avoir pris connaissance du décret du 21 octobre 2015 relatif à la dématérialisation des notifications de convocations, procès-verbaux, et mises en demeure, informe les copropriétaires de la possibilité pour eux de recevoir les lettres recommandées, les notifications de convocations et de procès-verbaux d assemblées générales, par voie électronique. Dans ce cadre, tout copropriétaire a la possibilité de donner son accord exprès à l issue de la présente assemblée générale ou à tout moment par lettre recommandée avec demande d avis de réception ou par lettre recommandée électronique (LRE). Il pourra également à tout moment, dans les mêmes conditions, retirer cette autorisation. 10

11 Assemblées générales Association du conseil syndical à l élaboration de l ordre du jour et du budget prévisionnel Convocation d une assemblée générale en cas d empêchement du syndic par le président du conseil syndical Article 18 -II de la loi du 10 juillet 1965 Article 18 -V de la loi du 10 juillet 1965 Loi Macron: Lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, l assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic Article 17 de la loi du 10 juillet 1965 désormais libellé comme suit: [ ] Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. [ ]» 11

12 Assemblées générales Modalités de consultation des justificatifs de charges (Décret du 30 décembre 2015) Pour mémoire il faut retenir quatre règles : les modalités de consultation des pièces ne se font plus par le biais d un vote en assemblée générale. Il revient à présent au syndic de préciser les jours et heures des consultations des pièces dans la convocation ; le ou les jours de consultation doivent impérativement être déterminés avant la tenue de l assemblée générale et définis en fonction de l importance de l immeuble ; les copropriétaires peuvent réclamer à leurs frais des copies des différents documents ; les copropriétaires peuvent se faire assister du conseil syndical. MODALITE DE CONTROLE DES PIECES JUSTIFICATIVES (sans vote) L Assemblée Générale prend acte, conformément à l article 18-1 de la loi du 10 Juillet 1965, que les pièces justificatives des charges peuvent être vérifiées par tous les copropriétaires pendant la période comprise entre la réception de la convocation et la veille de l assemblée générale. Le rendez-vous devra être pris avant [le Xème jour] qui précède l Assemblée générale. 12

13 Assemblées générales Limitations des voix et/ou pouvoirs Aux salariés et personnes proches du syndic En cas de vote de saisie immobilière: interdiction pour le copropriétaire concerné de voter et de recevoir un mandat pour représenter un autre copropriétaire pour ce vote spécifique 13

14 Assemblées générales Les nouvelles majorités Ces modifications concernent principalement les gros travaux avec un allégement des majorités nécessaires Ainsi, les nouvelles majorités nécessaires sont: travaux d amélioration: majorité 25 stricte (sans possibilité de deuxième lecture); travaux obligatoires: majorité simple de l article 24; individualisation des contrats d eau: majorité 25 stricte; création de local vélo: majorité de l article 24. Loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015 Changement de majorité pour les travaux apportant une amélioration énergétique : majorité 24 14

15 Assemblées générales Modalités relatives à l information des occupants des immeubles en copropriété des décisions prises par l assemblée générale Inclure ce point d information dans votre prochaine assemblée générale INFORMATION SUR L OBLIGATION D INFORMATION DES OCCUPANTS DES DECISIONS PRISES EN AG (sans vote) [Le syndic rappelle qu à compter du 1er avril 2016 (décret du 15 décembre 2015), il est dans l obligation d informer l ensemble des occupants de l immeuble, y compris les locataires, des décisions prises en assemblée générale(dans les trois mois qui suivent). Le syndic assurera cette information des occupants selon les modalités habituellement utilisée au sein de la copropriété : affichage dans le hall (pendant une durée d un mois minimum), distribution par le gardien, dépôt dans les boîtes aux lettres, remise contre émargement.] L assemblée générale prend acte de l obligation pour le syndic d information des occupants de l immeuble dans décisions prises en AG dans les trois mois suivant la dite assemblée générale. 15

16 Fonds travaux Cotisation annuelle obligatoire versée au fonds travaux, attachée au lot, pour les copropriétés de plus de 5 ans et placement de ce fonds sur un compte rémunéré sécurisé Article 14-2-II de la loi du 10juillet 1965 Minimum : 5% du budget prévisionnel Obligatoire sauf si la copropriété est constituée de moins de 10 lots ou si un audit technique global a été réalisé et qu il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 années à venir. Attention : voter sa dispense, à l unanimité. 16

17 Fonds travaux : les résolutions à prévoir INFORMATION SUR l OBLIGATION DE CONSTITUTION D UN FONDS TRAVAUX (sans vote) L assemblée générale prend acte de l article de la loi ALUR modifiant les articles 18 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l obligation pour tous les syndicats de copropriétaires de plus de 5 ans (suivant la date de réception des travaux de construction de l immeuble) de constituer un fonds travaux à partir du 1er janvier [ ] L article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que ce montant ne pourra pas être inférieur à 5 % du budget. Les cotisations pour alimenter le fonds travaux devront respecter les «mêmes modalités que celles décidées par l assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel». L article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que «les sommes versées au titre du fonds travaux sont attachées au lot et définitivement acquises au syndicat de copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l occasion de la cession d un lot». DECISION DE NE PAS CONSTITUER UN FONDS DE TRAVAUX,LA COPROPRIÉTÉ AYANT MOINS DE 10 LOTS EN APPLICATION DE L ART 14-2 III DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 (Unanimité) [Uniquement en cas de dérogation possible] L Assemblée Générale, selon les dispositions de l article 14-2 III de la loi du 10 Juillet 1965, décide de ne pas constituer un fonds de travaux pour financer les travaux de l art 14-2 I de la loi de 1965 ou ceux rendus obligatoires par les lois et règlements. MONTANT DE LA COTISATION ANNUELLE DU FONDS TRAVAUX, MODALITE DE PLACEMENT FINANCIER ET AFFECTATION DES PRODUITS FINANCIERS (Article 25, le cas échéant 25-1) Conformément à l article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, l assemblée générale est informée de l obligation de créer un fonds travaux qui sera déposé sur un compte bancaire séparé et rémunéré. Ce fonds permettra de contribuer au financement de travaux. Sachant qu il ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel, l assemblée générale arrête son montant à [.]. Ce fonds sera appelé, comme le budget prévisionnel, par quarts au premier jour de chaque trimestre civil. Pour répondre aux exigences légales, l assemblée générale décide que ces fonds seront placés sur un livret (A ou B, en fonction de la situation de la copropriété). Les produits financiers générés seront affectés au fonds travaux. L assemblée générale prend note que les sommes versées sont attachées au lot et définitivement acquises au syndicat de copropriétaires ; elles ne donnent pas lieu à un remboursement au copropriétaire vendeur par le syndicat lors de la cession d un lot. 17

18 Diagnostic Technique global Obligation pour toutes les copropriétés, à partir du 01/01/2017, de mettre à l ordre du jour de l assemblée générale la décision d engager ou non un DTG (Diagnostic technique Global). Dans l attente du décret d application précisant les conditions de réalisation du DTG, il est conseillé à l heure actuelle de voter contre ce diagnostic REALISATION D UN DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL(DTG)(Article 24) Projet de résolution : L Assemblée Générale, n ayant actuellement à sa connaissance le détail des conditions de réalisation du Diagnostic Technique Global, décide de ne pas engager à ce jour ce diagnostic. Cette question sera à nouveau portée à l ordre du jour d une prochaine assemblée générale, une fois la parution du décret d application précisant les conditions de sa réalisation. 18

19 Diagnostic DE PERFORMANCE ENERGETIQUE Les copropriétés avec chauffage collectif de moins de 49 lots sont astreintes à faire procéder à un Diagnostic de Performance Énergétique (D.P.E.) tel que le stipule le décret du 3 décembre CHOIX DU BUREAU D ETUDE DANS LE CADRE DU DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE OBLIGATOIRE (DPE) (Article 24) Choix du bureau d étude pour la réalisation du DPE obligatoire (article 24) Projet de résolution : L assemblée générale décide, après en avoir délibéré et considérant qu elle dispose du chauffage collectif et est composée de moins de 49 lots, de missionner le bureau d étude X selon le devis N [.] pour un montant de [.] HT soit [.] TTC dans le cadre de la réalisation du Diagnostic de Performance Energétique obligatoire. Mandat au conseil syndical pour retenir l'entreprise la mieux disante dans le cadre du budget voté (article 25, 25-1 le cas échéant) Projet de résolution : L assemblée générale décide, après en avoir délibéré de donner mandat au conseil syndical pour retenir le bureau d étude le mieux disant dans le cadre du budget voté d un montant de [.]. Répartition du coût du diagnostic (article 24) Projet de résolution : L assemblée générale décide que le coût du diagnostic sera reparti, suivant la clé de répartition charges communes générales pour une somme totale de [.] TTC. La date de commencement prévisionnelle de réalisation du diagnostic est fixée au [XX/XX/20XX]. Fixation des dates d échéances des appels de fonds de travaux nécessaire au paiement de devis (article 24) Projet de résolution : L assemblée décide du calendrier des appels de fonds de travaux suivants : [.] le [XX/XX/20XX] [.] le [XX/XX/20XX] [.] le [XX/XX/20XX] [.] le [XX/XX/20XX] 19

20 AUDIT ENERGETIQUE OBLIGATOIRE Les copropriétés avec chauffage collectif de plus de 49 lots sont astreintes à faire procéder à un Audit Energétique tel que le stipule le décret du 27 janvier CHOIX DU BUREAU D ETUDE DANS LE CADRE DE L AUDIT ENERGETIQUE OBLIGATOIRE (DPE) (Article 24) Choix du bureau d étude pour la réalisation du Audit Energétique obligatoire (article 24) Projet de résolution : L assemblée générale décide, après en avoir délibéré et considérant qu elle est composée de plus de 49 lots, de missionner le bureau d étude [.] selon le devis N [.] pour un montant de [.] HT soit [.] TTC dans le cadre de la réalisation de l audit Energétique obligatoire. Mandat au conseil syndical pour retenir l'entreprise la mieux disante dans le cadre du budget voté (article 25, 25-1 le cas échéant) Projet de résolution : L assemblée générale décide, après en avoir délibéré de donner mandat au conseil syndical pour retenir le bureau d étude le mieux disant dans le cadre du budget voté d un montant de [.]. Répartition du coût de l audit énergétique (article 24) Projet de résolution : L assemblée générale décide que le coût de l audit énergétique sera reparti, suivant la clé de répartition charges communes générales pour une somme totale de [.] TTC. La date de commencement prévisionnelle de réalisation de l audit est fixée au [XX/XX/20XX]. Fixation des dates d échéances des appels de fonds de travaux nécessaire au paiement de devis (article 24) Projet de résolution : L assemblée décide du calendrier des appels de fonds de travaux suivants : [.] le [XX/XX/20XX] [.] le [XX/XX/20XX] [.] le [XX/XX/20XX] [.] le [XX/XX/20XX] 20

21 ASSURANCES Assurance de tous les copropriétaires obligatoire Assurance du syndicat de copropriétaires obligatoire par un vote en assemblée Recours en cas de difficulté à souscrire une police d assurance Article9-1 de la loi du 10juillet 1965 Article9-1 de la loi du 10juillet 1965 Article L du Code des assurances SOUSCRIPTION D UN CONTRAT D ASSURANCE CONTRE LES RISQUES DE RESPONSABILITE CIVILE DONT LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DOIT REPONDRE (article 24) [Depuis 2014, l assurance collective est obligatoire pour les risques liés à la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Selon l article 18 de la loi de 1965, en cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L du code des assurances]. Projet de résolution : L assemblée générale décide [de la souscription/du maintien] d un contrat d assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. L assemblée générale [retient/maintient] l offre de la compagnie [.] pour la souscription de l assurance responsabilité civile au nom du syndicat des copropriétaires pour la somme de [.] TTC par an à la date de [souscription du contrat/réactualisation de contrat]. Le montant de ce contrat constitue des charges courantes. Décret du 11/05/2015, mais dans l attente de l arrêté ayant pour objet de définir les représentants des assujettis au sein du Bureau Central de la Tarification 21

22 Nouvelles technologies Antennes de téléphonie mobile Loi Macron: ajout de l article 25 h) permettant «l installation d une station radioélectrique nécessaire au déploiement d un réseau radioélectrique ouvert au public». N.B. Majorité 25, 25-1 le cas échéant 22

23 Nouvelles technologies Fibre optique Loi Macron: le conseil syndical peut recevoir mandat, à la majorité 24 "pour se prononcer sur toute proposition future émanant d un opérateur de communications électroniques en vue d installer des lignes de communication électroniques à très haut débit mentionnées au premier alinéa du présent article. Tant qu une telle installation n a pas été autorisée, l ordre du jour de l assemblée générale comporte de droit un projet de résolution donnant au conseil syndical un tel mandat." 23

24 Informations données en cas de vente d un lot de copropriété Un certain nombre d informations doivent être remises par le copropriétaire vendeur pour la promesse de vente Pré-état daté demandé au syndic : non 24

25 Impayés de charges de copropriété et mutation Bloquer une nouvelle acquisition dans l immeuble par un copropriétaire débiteur (ayant au moins fait l objet d une mise en demeure de payer restée infructueuse depuis plus de 45 jours) (article 20 de la loi du 10 juillet 1965) Délivrance d un certificat ayant moins d un mois de date attestant, soit que l acquéreur n est pas copropriétaire, soit, si cette personne est copropriétaire, qu elle n a pas fait l objet d une mise en demeure. 25

26 Impayés de charges de copropriété et mutation Effet de l opposition adressée par le syndic au notaire (article 20 de la loi du 10 juillet 1965) Notification de la vente dans les 15 jours du transfert de propriété. Dans le délai de 15 jours à compter de la réception de cette notification, le syndic bénévole forme opposition au prix de vente (huissier). Le notaire doit alors ensuite reverser la somme litigieuse dans un délai de 3 mois (sauf si le copropriétaire vendeur saisit le tribunal pour contester les charges qui lui sont réclamées). 26

27 Impayés de charges de copropriété Loi Macron: procédure simplifiée de recouvrement (article 208 ayant introduit l article du Code civil) Pour créances inférieures à Frais de procédure à la charge exclusive du créancier Principales étapes : 1. Mise en demeure préalable par huissier (possibilité d utiliser la voie dématérialisée) 2. Le copropriétaire débiteur dispose d un mois pour manifester son accord à partir de la lettre AR envoyée par l huissier. 3. L huissier doit constater l accord des parties, notamment du copropriétaire débiteur sur le montant de la créance, passé le délai d un mois. 4. Une fois l accord constaté, l huissier délivre le titre exécutoire du montant de la créance. Décret du 9 mars 2016 relatif à la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances 27

28 Impayés de charges de copropriété Loi Macron: convention d honoraires d avocat (article 51 modifiant l article 10 la loi du 31 décembre 1971 «portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques») N.B. Aucune sanction n est formellement prévue pour les avocats refusant de fournir une convention d honoraires mai : Possibilité de saisir la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence de la Consommation et Répression des Fraudes), autorisée à rechercher et à constater les manquements à cette nouvelle obligation. Le Conseil National des Barreaux (CNB) prévoit d intégrer des sanctions relatives à cette nouvelle obligation dans son règlement intérieur national. 28

29 Impayés de charges de copropriété Élargissement du privilège immobilier (article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965) 1 er janvier 2017 Le privilège immobilier spécial prévu à l article 2374 du Code civil couvrira désormais aussi les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires et le remboursement des dépens. 29

30 L indispensable du syndic bénévole : rendez-vous vite au stand LIBRAIRIE 30