Perspectives du marché Locatif RMR de Montréal

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1 Perspectives du marché Locatif RMR de Montréal Tania Bourassa-Ochoa Geneviève Lapointe Analystes principales, Centre d analyse de marché 16 février 2017

2 Au programme 1. Profils des locataires 2. État du marché locatif traditionnel 3. État du marché des copropriétés en location 4. Les questions de l heure Investisseurs étrangers Loi 122 Retour des baby-boomers au locatif

3 Profil des locataires Quel est le profil de votre clientèle?

4 Les locataires : une clientèle diversifiée Part de locataires selon le groupe d âge RMR de Montréal ans Moins de 35 ans Anjou/St-Léonard St-Laurent/Ahuntsic Rosemont/Villeray 37% 29% Ville-Marie, Î-d-S Plateau 75 ans et plus Outremont/West./Mt-Royal Ouest de Laval Pointe Est de l Île Source : Statistique Canada, Enquête nationale auprès des ménages de 2011 Calculs de la SCHL 10% 24% ans Rive-Sud Ouest de la R-N et St-Jérôme Vaudreuil-Soulanges

5 Une part importante de familles et de personnes seules Part de locataires selon le type de ménage RMR de Montréal Familles avec enfants 39% 32% Seuls Autres 5% 23% Couples Source : Statistique Canada, Enquête nationale auprès des ménages de 2011 Calculs de la SCHL

6 Davantage de ménages seuls dans les secteurs centraux de l île Part de locataires selon le type de ménage RMR de Montréal Ville-Marie, Î-d-S : 54 % Plateau Mont-Royal 39% : 51 % 32% Seuls Mercier - Ho.-Ma. : 45 % 5% 23% Source : Statistique Canada, Enquête nationale auprès des ménages de 2011 Calculs de la SCHL

7 Davantage de familles dans l Ouest de l île et dans certains secteurs de la banlieue Part de locataires selon le type de ménage RMR de Montréal Familles avec enfants Ouest de l île : 50 % 39% 32% 5% Centre et Est de la Rive- Nord, Est de la Rive-Sud, 23% Vaudreuil-Soulanges, Laval: entre 45 et 48 % Source : Statistique Canada, Enquête nationale auprès des ménages de 2011 Calculs de la SCHL

8 Des revenus moyens plus faibles dans l Est de l île de Montréal et dans l Ouest de la Rive-Nord Revenus moyens des ménages locataires selon le secteur - RMR de Montréal Revenus moyens 2010 ($) Source : Statistique Canada, Enquête nationale auprès des ménages de 2011 Calculs de la SCHL

9 Les immigrants: une part importante des ménages locataires dans la RMR de Montréal Afflux annuel de 15k à 20k de ménages locataires 28 % des locataires Environ 34 % des locataires sur l île 20 % des locataires à Laval 45 % sont des familles (21 % non-immigrants) 35 % vivent seuls (56 % non-immigrants) Source : Statistique Canada, Enquête nationale auprès des ménages de 2011 Calculs de la SCHL

10 Les immigrants: une part importante des ménages locataires dans la RMR de Montréal Revenu moyen de $ À leur arrivée, leur revenu est inférieur Rattrapage et même plus élevé après quelques années Revenu plus élevé en banlieue que sur l île Source : Statistique Canada, Enquête nationale auprès des ménages de 2011 Calculs de la SCHL

11 Les locataires de copropriétés dans la RMR: un portrait différent Clientèle plus jeune : plus de 35 % ont moins de 35 ans Une part plus importante de ménages seuls (44 %) Revenu moyen de $ : 20 % plus élevé que sur le marché locatif traditionnel Plus élevé à Outremont, Westmount, Ville Mont-Royal, Ville- Marie et Île-des-Soeurs Source : Statistique Canada, Enquête nationale auprès des ménages de 2011 Calculs de la SCHL

12 État du marché locatif traditionnel Comment a évolué le marché?

13 Un taux d inoccupation à la hausse depuis les dernières années qui s est stabilisé en Taux d inoccupation (%) RMR de Montréal 4,0 3,4 3,9 2 2, Source : SCHL, octobre 2016, Immeubles d initiative privée de 3 logements et plus

14 Comment expliquer la stabilité du taux d inoccupation dans la RMR de Montréal en 2016? Une demande locative traditionnelle en hausse Forte hausse du solde migratoire Mais concurrence accrue des copropriétés en location Source : SCHL

15 La construction d appartements locatifs traditionnels a été de nouveau soutenue en 2016 Mises en chantier de logements locatifs traditionnels*, RMR de Montréal * : Appartements dans des immeubles locatifs de trois unités et plus excluant les résidences pour personnes âgées Source : SCHL

16 Construction d immeubles locatifs traditionnels : des chantiers partout dans la RMR de Montréal en 2016 Source : SCHL, immeubles mis en chantier, janvier à octobre 2016.

17 % 6 Le taux d inoccupation demeurera près de 4 % en 2017 Taux d inoccupation (%) RMR de Montréal 5 4 4,0 % 3,9 % p: 3,8 % 2018p: 3,6 % 0 Source : SCHL p : prévisions SCHL

18 Taux d inoccupation et loyers plus bas à Laval et sur la Rive Nord RMR de Montréal 3,9 %, 791 $ Île 4,0 812 Laval 3,0 740 Rive-Nord 3,2 718 Rive-Sud 4,3 748 Vaudreuil-Soulanges 3,2 768 Source : SCHL, octobre Immeubles d initiative privée de 3 logements et plus * Appartements de 2 chambres à coucher Taux d inoccupation % Loyer moyen* $

19 Des taux d inoccupation plus bas dans les immeubles récents* malgré des loyers beaucoup plus élevés RMR de Montréal 3,0 %, $ Taux d inocc. % Loyer moyen* $ Île 1, $ Laval 0, $ Rive-Nord n.d. 902 $ Rive-Sud n.d. 975 $ Source : SCHL, octobre Immeubles d initiative privée de 3 logements et plus *immeubles construits après 2010

20 Taux d inoccupation plus bas dans les petits immeubles de la RMR de Montréal unités 5 % 50 à 199 unités 4,3 % 3 à 5 unités 2,8 % 5 % 6 à 19 unités 4,5 % 20 à 49 unités 5,2 % Source : SCHL, octobre Immeubles d initiative privée de 3 logements et plus

21 Nouveauté 2016 Taux de rotation des locataires % des appartements ayant accueilli un nouveau ménage locataire au cours des douze derniers mois Île de Montréal 17,3 % RMR de Montréal 17 % Source : SCHL, octobre Immeubles d initiative privée de 3 logements et plus Centre-ville de Montréal 27 % 21

22 Nouveauté 2016 Autres constats sur les taux de rotation des locataires dans la RMR de Montréal Le taux de rotation est plus élevé dans les studios et les appartements de 1 chambre à coucher 23 % 19 % Le taux de rotation est plus élevé dans les grands immeubles 3 à 5 unités 15 % 100 unités + 22 % Source : SCHL, octobre Immeubles d initiative privée de 3 logements et plus

23 Variation estimative du loyer moyen en 2016 Hausse globale des loyers + 2,1 % Source : SCHL, octobre Immeubles d initiative privée de 3 logements et plus

24 État du marché locatif secondaire Comment a évolué le marché des copropriétés à louer?

25 Une part importante du parc de copropriétés se retrouve sur le marché locatif Part des copropriétés qui sont offertes en location 16 % RMR de Montréal 25 % Centre-ville/Île-des-Sœurs Source : SCHL, octobre 2016.

26 Copropriétés offertes en location : un produit en demande RMR de Montréal Taux d inocc. stable à 3,1 % Loyer moyen $ Centre-ville / île-des-soeurs Taux d inocc. stable à 2,5 % Loyer moyen $ Loyer 46 % plus élevé que sur le marché locatif traditionnel Loyer 25 % plus élevé que sur le marché locatif traditionnel Source : SCHL, octobre 2016.

27 «Cashflow» des copropriétés en location Près de 200 copropriétés offertes en location par l entremise du réseau Centris Inclus tous les types d ensembles de copropriétés (taille, année, etc.) Ville-Marie / Griffintown

28 Mise en contexte Dépenses Revenus Loyers $ mensuels $ $ Paiement hypothécaire - Taux d intérêt: terme 5 ans fixe - Mise de fond de 20 % Frais de copropriété L unité est louée pour 12 mois $ Taxes municipales et scolaires $ Assurances habitations Sources : Réseau Centris, ville de Montréal (rôle d évaluation foncière). Compilation et calculs de la SCHL

29 16% 14% Un «cashflow» moyen positif, mais une grande dispersion des résultats 0 % 12% 10% 2 % 8% 6% 4% 2% 0% moins de - 10 % entre -7.5% et -10% entre -5 et -7.5 % entre -2.5 et -5 % entre 0 et -2.5 % entre 0 et 2.5 % entre 2.5 et 5% entre 5 et 7.5% entre 7.5 % et 10 % plus de 10 % Sources : Réseau Centris, ville de Montréal (rôle d évaluation foncière). Compilation et calculs de la SCHL Cashflow moyen 29

30 Questions de l heure

31 Quelle est l importance de l investissement étranger résidentiel à Montréal?

32 Faible présence d investisseurs étrangers dans la RMR de Montréal Méthodes Résultats Enquête de la SCHL sur les propriétaires étrangers sur le marché de la copropriété (2016) - 1 % du stock de copropriétés - concentration dans le centre-ville Registre foncier (2016) - 1 % des achats réalisés par des étrangers - surtout des copropriétés au centre-ville - provenance : surtout France et États-Unis Rôle foncier (2015) - moins de 1 % du stock de la RMR - surtout des copropriétés au centre-ville - provenance : surtout France et États-Unis Sources : SCHL, JLR et MAMROT Compilation et calculs de la SCHL

33 Un phénomène concentré au centre-ville et à l Île-des- Soeurs, mais les résultats varient d un immeuble à l autre Source : MAMROT Compilation et calculs de la SCHL Immeubles de 20 unités et plus avec au moins un investisseur étranger

34 Quel sera l impact de la modernisation des normes de sécurité de la Loi sur le bâtiment (Loi 122)?

35 Contexte de la Loi 122 Quoi? Modification de la Loi sur le bâtiment, modernisant les normes de sécurité. Pourquoi? Lacunes -> Risque à la sécurité du public. Comment? Façades d immeubles de 5 étages et plus, balcons, stationnements étagés, résidentiels ou non. Source : Gouvernement du Québec

36 Les exigences de la Loi 122 Âge de l immeuble au 18 mars 2013 Échéance du rapport d inspection Plus de 45 ans 18 mars à 45 ans 18 mars à 25 ans 18 mars à 15 ans 18 mars 2018 Source : Gouvernement du Québec

37 S applique à plus de immeubles dans la grande région de Montréal Estimation du nombre d immeubles faisant l objet d inspection - RMR de Montréal Locatifs Copropriétés Nombre total d immeubles* Immeubles de 5 étages et Inspection Immeubles de 5 étages et + 20 ans et Plus sujet à des réparations Sources : compilation spéciale provenant de la base de données de l enquête sur les logements locatifs, mise à jour en janvier 2015.Compilation spéciale provenant de la base de données du SOCIÉTÉ Ministère CANADIENNE des affaires municipales D HYPOTHÈQUES et de l occupation ET DE du LOGEMENT territoire (MAMROT), mise à jour : janvier 2015.

38 Assistera-t-on à un retour des baby-boomers vers le locatif?

39 Des différences importantes existent entre les générations Les générations les plus récentes sont beaucoup moins locataires qu avant (pour tous les groupes d âge) Sources : Statistique Canada, recensements de 1971 à 2006 et Enquête nationale auprès des ménages de Calculs de la SCHL

40 La génération des baby-boomers tendent à être moins locataire que leurs aînés Évolution du taux de locataires (%) chez les ménages les plus âgés RMR de Montréal Premiers baby-boomers Nés entre 1942 et Sources : Statistique Canada, recensements de 1971 à 2006 et Enquête nationale auprès des ménages de Calculs de la SCHL 37 Nés entre 1912 et 1916 Nés entre 1922 et 1926 Nés entre 1927 et 1931 Âge

41 Une demande potentielle de logements locatifs soutenue par les ménages les plus âgés Total Croissance annuelle du nombre de ménages locataires (projections) - RMR de Montréal 55 et et p p-2021p Sources : Institut de la statistique du Québec (Perspectives démographiques du Québec et des régions) et Statistique Canada, recensements de 1971 à 2006 et Enquête nationale auprès des ménages de 2011 p : projections et calculs de la SCHL

42 Geneviève Lapointe Analyste principale (514) Tania Bourassa-Ochoa Analyste principale (514) Suivez la SCHL sur

43 La SCHL : Au cœur de l habitation La Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL) est l organisme national responsable de l habitation au Canada, et ce, depuis plus de 65 ans. En tant qu autorité en matière d habitation au Canada, la SCHL contribue à la stabilité du marché du logement et du système financier, elle vient en aide aux Canadiens dans le besoin et elle fournit des résultats de recherches et des conseils objectifs aux gouvernements, aux consommateurs et au secteur de l habitation. Pour obtenir des renseignements supplémentaires, veuillez consulter le site Web de la SCHL à l adresse suivante : ou suivez-nous sur Twitter, YouTube et Flickr. Vous pouvez aussi communiquer avec nous par téléphone, au , ou par télécopieur, au De l extérieur du Canada : (téléphone); (télécopieur). La Société canadienne d hypothèques et de logement souscrit à la politique du gouvernement fédéral sur l accès des personnes handicapées à l information. Si vous désirez obtenir la présente publication sur des supports de substitution, composez le La gamme complète des publications nationales standards du Centre d analyse de marché (CAM) est offerte gratuitement, en format électronique, sur le site Web de la SCHL. Vous pouvez consulter, imprimer ou télécharger les éditions déjà parues, ou encore vous abonner aux futures éditions et recevoir automatiquement, par courriel, de l information sur le marché le jour même où elle est diffusée : c est rapide et pratique! Visitez le Pour en savoir davantage au sujet du CAM et de la mine de renseignements sur le marché de l habitation qu il met à votre disposition, rendez-vous au Pour vous abonner à la version papier (payante) des publications du CAM, veuillez composer le Société canadienne d hypothèques et de logement. Tous droits réservés. La SCHL autorise toute utilisation raisonnable du contenu de la présente publication, à la condition toutefois que ce soit à des fins personnelles, pour des recherches d affaires ou d intérêt public, ou encore dans un but éducatif. Elle accorde le droit d utiliser le contenu à titre de référence générale dans des analyses écrites ou dans la présentation de résultats, de conclusions ou de prévisions, et de citer de façon limitée les données figurant dans la présente publication. La SCHL autorise également l utilisation raisonnable et restreinte du contenu de ses rapports dans des publications commerciales, sous réserve des conditions susmentionnées. Elle conserve toutefois le droit d exiger, pour une quelconque raison, l interruption d une telle utilisation. Chaque fois que le contenu d une publication de la SCHL est utilisé, y compris les données statistiques, il faut en indiquer la source comme suit : Source : SCHL (ou, selon le cas, «Adaptation de données provenant de la SCHL»), titre de la publication, année et date de diffusion. À défaut de quoi ledit contenu ne peut être reproduit ni transmis à quiconque. Lorsqu une organisation se procure une publication, elle ne doit pas en donner l accès à des personnes qui ne sont pas à son emploi. La publication ne peut être affichée, que ce soit en partie ou en totalité, dans un site Web qui serait ouvert au public ou accessible à des personnes qui ne travaillent pas directement pour l organisation. Pour obtenir la permission d utiliser le contenu d une publication d analyse de marché de la SCHL à des fins autres que celles susmentionnées ou de reproduire de grands extraits ou l intégralité des publications d analyse de marché de la SCHL, veuillez communiquer avec le Centre d analyse de marché du Québec ; courriel : cam_qc@schl.ca téléphone : Sans limiter la portée générale de ce qui précède, il est interdit de traduire un extrait de publication sans l autorisation préalable écrite de la Société canadienne d hypothèques et de logement. Les renseignements, analyses et opinions contenus dans cette publication sont fondés sur diverses sources jugées fiables, mais leur exactitude ne peut être garantie, et ni la Société canadienne d hypothèques et de logement ni ses employés n en assument la responsabilité. 43