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1 PROPERTY TIMES Rattrapage sur le fil Deuxième Couronne T Octobre 216 Sommaire Contexte économique 2 Deuxième Couronne 3 Deuxième Couronne Sud 5 Pôle de Roissy 7 Marne-la-Vallée 9 Saint-Quentin-en-Yvelines 11 Définitions 13 Les m² de bureaux commercialisés en Deuxième Couronne de janvier à septembre 216 dépassent d une courte tête (+3%) la demande placée l an passé. Le spectaculaire rebond du 3 ème trimestre (99 5 m²) - l un des meilleurs depuis aura permis de rattraper le retard accumulé au 1 er semestre. Ce résultat, satisfaisant compte tenu de la domination des secteurs les plus centraux de l Ile-de-France (Paris, La Défense), reste encore en deçà de sa moyenne usuelle (3 m²), sur un marché en pente douce depuis 1 ans. Exception faite de la Deuxième Couronne Sud (+13%), tous les secteurs de la Deuxième Couronne ont dévissé dans des proportions allant de -18 à -46% en un an. Les grands mouvements d utilisateurs ont fourni les ingrédients de ce marché hautement contrasté, profitant uniquement aux secteurs de la Deuxième Couronne Sud (122 4 m²). Le secteur de Massy doit ainsi son impressionnant rebond aux signatures de CA CONSUMER FINANCE (36 2 m²) et de RECKITT (6 2 m²). Cette vague de 5 grandes transactions concentrées sur la Deuxième Couronne Sud aura dans une moindre mesure profité aux secteurs de Vélizy et d Orly. La suprématie des marchés les plus centraux de la Deuxième Couronne s est aussi vérifiée pour les surfaces intermédiaires, le recul d activité pesant notamment pour le reste de la Deuxième Couronne. La stabilité est de mise du côté des valeurs locatives, tant pour le loyer moyen de première (21 /m²/an) que de seconde main (15 /m²/an). Sur les marchés de Massy et de Vélizy, le loyer moyen de seconde main (165 /m²/an) progresse, en ligne avec le rebond de leur activité. Les disponibilités de la Deuxième Couronne sont restées stables depuis 9 mois, proches de 1,2 million de m² de bureaux au 3 ème trimestre 216. La production neuve ralentit depuis son pic de 214, offrant un timing propice à écouler des disponibilités très présentes en Deuxième Couronne Sud. Environ 15 m² de bureaux sont attendus d ici la fin 216, pour un taux de pré commercialisation d environ 6% sur les opérations livrées. Graphique 1 Demande placée de bureaux en Deuxième couronne, en milliers de m² 25 2 Auteur Pierre d Alençon Chargé d études +33 () pierre.d alencon@cushwake.com Contact Magali Marton Head of Research France +33 () magali.marton@cushwake.com 15 5 Deuxième Couronne Sud Marne-la-Vallée Deuxième Couronne Autres Pôle de Roissy Saint-Quentin-en-Yvelines cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 Deuxième Couronne T3 216 Contexte économique Des signes d essoufflement La bonne orientation du PIB (+,6%) au 1 er trimestre a donné à l économie française un sursaut d optimisme pour 216. Le coup d arrêt de cette croissance au 2 ème trimestre (-,1%) a jeté un froid sur les prévisions d une reprise graduelle jusqu en 218. La présentation du budget 217 fin septembre, soustendue par une anticipation de croissance de +1,5% pour 216, est jugée optimiste par plusieurs institutions (OCDE, FMI) qui l ont révisée à la baisse (de +1,2% à 1,4%). L acquis de croissance (+1,1%) reste ainsi cantonné à l élan positif du début de l année. La correction inattendue du 2 ème trimestre répercute le recul de la consommation des ménages (-,1%) en mai et en juin, les gains de pouvoir d achat se destinant davantage à l épargne (passée de 14,5% à 14,8% au 1 er trimestre) qu à la consommation. La baisse de l investissement des entreprises (-,4% au 2 ème trimestre) est aussi à signaler. Le scénario privilégié par le gouvernement s appuie néanmoins sur un rythme soutenu de consommation (1,8% en 216), potentiellement entamé par les attentats de cet été. Un léger «mieux», sans franche reprise Plusieurs soutiens structurels de la croissance française restent présents (prix du pétrole «encore» bas, faibles coûts du financement). Conjugués aux mesures du CICE (prime à l embauche, suramortissement), l emploi salarié marchand (+,2%) en est le grand bénéficiaire. Les chefs d entreprise restent optimistes, l indicateur du climat des affaires progressant d un point en septembre (12) tandis que le moral des ménages a résisté en septembre (stable à 97 points). Les premiers signes «d inflexion» de la courbe du chômage se sont matérialisés entre 213 et 214, suivis chaque fois de reprises de la hausse à moyen terme, faute d un carburant suffisant pour alimenter le mouvement. Au 2 ème trimestre, le taux de chômage au sens du BIT est pour la première fois repassé sous la barre des 1%, un niveau inédit depuis 14 trimestres. L Île-de-France, avec un taux de chômage au plus bas depuis 2 ans (8,8%), est la grande bénéficiaire de ces créations d emplois, tirées par le secteur marchand (+1% en un an), qui regagne ses niveaux d avant L Ile-de-France tient la barre La fin 216 et 217 s annoncent mouvementées, dans un contexte d élections américaine puis française et de mise en œuvre du Brexit. Alimenté par un décrochage de 15% de la livre Sterling depuis juin 216, le Royaume-Uni est récemment «redescendu» derrière la France, qui regagne sa 5 ème place. Au-delà des effets d annonce, l afflux de travailleurs et d entreprises en provenance de Londres, hub financier mondial, risque d être moins spectaculaire qu attendu. La répartition des effectifs de plusieurs entreprises basées à Londres dans plusieurs capitales mondiales est le scénario central. L Ile-de-France possède ainsi une carte à jouer supplémentaire qui s ajouterait à la bonne orientation de son marché locatif depuis 2 ans. Graphique 2 Croissance du PIB en France, %,8,6,4,2, -,2 -,4 Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Source: INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11, 1,5 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Source: BITT Climat des affaires Moral des ménages cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 Deuxième Couronne T3 216 Deuxième Couronne Une série de grandes transactions intervenues à point nommé La Deuxième Couronne a totalisé m² de bureaux commercialisés au cours des 9 premiers mois de l année 216. Le très bon niveau d activité (99 5 m²) du 3 ème trimestre 216, l un des plus élevé depuis 212, a permis de rattraper le retard cumulé au 1 er semestre. Ce résultat, en légère hausse depuis un an (+3%), reste encore éloigné de sa moyenne décennale (3 m² de janvier à septembre). A l exception de la Deuxième Couronne Sud, grande gagnante d une vague de transactions d envergure, tous les marchés ont nettement décroché. Qu il s agisse du Pôle de Roissy (-19%), de Marne-la-Vallée (-19%) ou de Saint-Quentin-en-Yvelines (-46%), aucun secteur n a atteint les 2 m² commercialisés. Les 5 grandes signatures intervenues depuis le début de l année ont visé exclusivement la Deuxième Couronne Sud. Le marché de Massy sort grand gagnant des prises à bail de CA CONSUMER FINANCE (36 2 m²) dans l «Atlantis 2» et de RECKITT (6 2 m²) dans «Green Valley». Dans une moindre mesure, les secteurs de Vélizy et d Orly ont aussi bénéficié de cette préférence des grands utilisateurs pour la Deuxième Couronne Sud. L activité des surfaces intermédiaires a dévissé (-21%), mais cette correction cache des tendances contrastées. Tous les secteurs ont vu leur demande placée progresser d une année sur l autre, à l exception de Saint-Quentin-en-Yvelines (-41%) et de la Deuxième Couronne Autres (-72%), signe là encore d un ancrage des utilisateurs sur les marchés dominants de la Deuxième Couronne. Les transactions de petites surfaces dépassent d une courte tête leur temps de passage (+4% en un an), avec d importantes hausses de demande placée en Deuxième Couronne Sud (+18%) mais aussi sur le Pôle de Roissy (+14%). Stabilité des valeurs locatives Les loyers moyens sont restés inchangés à 21 /m²/an en moyenne pour les bureaux neufs et restructurés et 15 /m²/an pour les surfaces de seconde main. Les marchés de Massy et de Vélizy ont néanmoins connu une légère progression de leur loyer moyen de seconde main (165 /m²/an), tandis que la stabilité a prévalu sur le Pôle de Roissy (13 /m²/an) et pour Marne-la-Vallée (14 /m²/an). Quant au marché de Saint-Quentin-en-Yvelines, ce loyer moyen de seconde main s est repositionné à 15 /m²/an après la percée à 16 /m²/an opérée en 215. Graphique 5 Demande placée en Deuxième Couronne, en milliers de m² Tableau 1 Deuxième Couronne Sud Marne-la-Vallée Deuxième Couronne Autres Demande placée en Deuxième Couronne par tranche de surface - T1-T3 216 TRANCHE DE SURFACE Graphique 6 Pôle de Roissy Saint-Quentin-en-Yvelines Valeurs locatives en Deuxième Couronne, /m²/an Loyer prime EN M² Loyer moyen 2nde main PART Moins de 1 m² % +4% De 1 à 5 m² % -21% Plus de 5 m² % +53% Surface totale % +3% EVOL. SUR 1 AN Loyer moyen 1ère main - Cushman & Wakefield - Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 Deuxième Couronne T3 216 Une offre immédiate accrochée à ses plus haut Les disponibilités de bureaux en Deuxième Couronne sont restées stables depuis la fin de l année 215, leur volume totalisant 1,2 million de m² au 3 ème trimestre 216. Les rebonds de l activité de la Deuxième Couronne Sud n ont pas suffi à compenser la poussée haussière (+3%) observée sur ce marché (475 m²) qui concentre 4% de l offre de la Deuxième Couronne. Sur le secteur de Vélizy, déjà fortement pourvu en grands gabarits d immeubles, plusieurs libérations ont porté cet alourdissement. Pour Marne-la-Vallée (147 m²), deuxième poche d offres du secteur, le rebond (+2%) des surfaces intermédiaires a soutenu l essentiel de cette hausse. Les marchés de Saint- Quentin-en-Yvelines (-4%) et la Deuxième Couronne Autres (- 5%) ont finalement contenu la poussée haussière de l offre en Deuxième Couronne. La composition de ces disponibilités contribue à maintenir excédentaire ce stock vacant. L offre de seconde main, qui avoisine 8% en Deuxième Couronne est d autant plus abondante que les segments de surfaces sont importants. Une proportion élevée de ces bureaux souffre d une inadéquation grandissante avec la demande exprimée par les utilisateurs. Dans le même temps, la Deuxième Couronne Sud et Saint- Quentin-en-Yvelines se placent à la tête de l offre de bureaux neufs et restructurés. Le taux de vacance moyen de la Deuxième Couronne s établit à 6,1% fin septembre 216, une stabilité qui cache des évolutions contraires. Les marchés de la Deuxième Couronne Sud (12,1%) et de Marne-la-Vallée (1,4%) creusent l écart avec les secteurs de Roissy (7%) et de Saint-Quentin-en- Yvelines (7,4%). La Deuxième Couronne Sud et Saint-Quentin-en- Yvelines au cœur des développements futurs La production neuve de bureaux de la Deuxième Couronne continue de ralentir depuis son sommet (38 m²) de 214. Environ 15 m² sont attendus en 216, pour un taux de pré commercialisation proche des 6%. Compte tenu des volumes importants livrables en fin d année, certaines livraisons sont susceptibles de glisser sur le début de l année 217. Ce rythme plus mesuré offre un laps de temps propice à écouler les importantes disponibilités présentes en Deuxième Couronne Sud. Le volume susceptible de parvenir sur le marché en 217 s annonce du même ordre, avec un peu plus de m² susceptibles programmés cette année. Le rythme devrait accélérer en 218, avec 64 m² dotés d un permis de construire, dont seulement 131 m² de surfaces en chantier. La production neuve de bureaux de la Deuxième Couronne, en cohérence avec les moteurs de son activité transactionnelle, s ancre sur les marchés de la Deuxième Couronne Sud (Massy et Vélizy), mais aussi à Saint-Quentin-en-Yvelines (4% des opérations en chantier). Graphique 7 Offre immédiate en Deuxième Couronne, en milliers de m² Marne-la-Vallée Pôle de Roissy Deuxième Couronne Autres Graphique 8 Taux de vacance en Deuxième Couronne 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 9 Livraisons d immeubles de plus de 5 m² en Deuxième Couronne, en milliers de m² Marne-la-Vallée Pôle de Roissy Source: Cushman & Wakefield Deuxième Couronne Sud Saint-Quentin-en-Yvelines Deuxième Couronne Sud Saint-Quentin-en-Yvelines Livré En chantier Permis obtenus cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 Deuxième Couronne T3 216 Deuxième Couronne Sud Demande placée : succession de grandes transactions sur les marchés de Massy et de Vélizy La Deuxième Couronne Sud a totalisé m² de bureaux commercialisés au cours des 9 premiers mois de l année 216. Ce score, qui dépasse l ensemble des volumes traités en 215 (le pire exercice de la décennie) surperforme sa moyenne décennale (116 m²). La Deuxième Couronne Sud a enfin mis un terme à trois années d une activité assez terne. Tous les micromarché ont bénéficié de cette embellie, avec des volumes plus que doublés depuis l an passé, Massy et Vélizy confortant leur position de moteurs sur ce marché. Une succession de 5 grands mouvements d utilisateurs explique cette accélération, qui a surtout profité au secteur de Massy. Deux prises à bail ont permis ce rebond, CA CONSUMER FINANCE dans l «Atlantis 2» (36 2 m²) et RECKITT dans «Green Valley» (6 2 m²). Le secteur de Vélizy occupe la deuxième place sur ce créneau, avec notamment la signature du GROUPE BERTRAND sur «Neoveo» (7 4 m²). Sur le secteur d Orly, le déménagement d ADP dans l immeuble «Askia» est le premier mouvement d envergure depuis 212. Les surfaces intermédiaires ont également suivi une tendance porteuse (+56%), avec d importants rebonds relevés sur les marchés de Vélizy et d Orly, tandis que Massy (-3%) a moins bien résisté sur ce segment de surfaces. Progression des loyers de seconde main à Massy et Vélizy, correction pour Orly Ce regain de l activité transactionnelle s est accompagné d une progression sensible des loyers de seconde main sur les secteurs de Massy et de Vélizy, établis en moyenne à 165 /m²/an au 3 ème trimestre 216. Le marché d Orly a suivi une trajectoire inverse, avec un loyer moyen de seconde main positionné à 14 /m²/an au 3 ème trimestre 216, en consolidation depuis la poussée haussière de l année passée (15 /m²/an). Graphique 1 Demande placée en Deuxième Couronne Sud, en milliers de m² Tableau 2 Demande placée en Deuxième Couronne Sud par tranche de surface - T1-T3 216 Graphique 11 Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly TRANCHE DE SURFACE Valeurs locatives moyennes de seconde main en Deuxième Couronne Sud, /m²/an EN M² PART Moins de 1 m² 26 21% +18% De 1 à 5 m² % +56% EVOL. SUR 1 AN Plus de 5 m² % +53% Surface totale % +13% Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly - Cushman & Wakefield - Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 Deuxième Couronne T3 216 Des disponibilités importantes L offre immédiate en Deuxième Couronne Sud a continué de s alourdir (+3%), pour atteindre 475 m² au 3 ème trimestre 216. Ce niveau historiquement élevé, qui correspond à près de 4 ans de consommation moyenne en rythme décennal traduit une recomposition dans la structure de cette offre. Le secteur de Vélizy (+21% en 9 mois) concentre à lui seul près d un mètre carré sur deux disponibles en Deuxième Couronne Sud. Sur ce marché déjà fortement pourvu en grands gabarits d immeubles, plusieurs libérations récentes intervenues à Vélizy-Villacoublay sont venues gonfler les stocks. La part de bureaux vacants sur le secteur de Massy a plus faiblement augmenté (+4% depuis fin 215). La poussée haussière des grandes disponibilités aura été compensée par d importants reculs sur tous les autres segments de surfaces. Le stock de bureaux vacants sur le secteur d Orly, qui avait fortement augmenté en 215 après deux grandes livraisons d immeubles neufs, s est résorbé dans des proportions spectaculaires (-33%). Les taux de vacance évoluent en ordre dispersé, avec des contrastes importants selon les secteurs considérés ; en forte augmentation sur Vélizy (19%), la stabilité est de mise pour Massy (1,7%) tandis que ce taux s est contracté sur le marché d Orly (6,4%). A titre de comparaison, l ensemble de la Deuxième Couronne affiche un taux de vacance moyen de 6,1%. Pause des livraisons en 217 Le potentiel de livraisons en Deuxième Couronne Sud totalise 66 m² de bureaux jusqu en 219 mais seulement 12 m² sont actuellement en chantier. Après la livraison d «Aquena» (11 m²) à Choisy-le-Roi, 3 opérations supplémentaires sont attendues fin 216, totalisant un peu plus de 8 m². Sur ce volume, un seul immeuble propose encore des disponibilités, «Connect» (57 5 m²), développé par AEW EUROPE à Vélizy-Villacoublay. Le rythme de la production fera une pause en 217 permettant d écouler les volumes importants livrés entre 214 et 215. Seulement 5 5 m² de bureaux sont ainsi disponibles sur le marché de Massy pour 217. A plus long terme, les projets, essentiellement localisés sur les secteurs de Vélizy et d Orly sont nombreux mais les passages en phase active de chantier peu nombreux. Citons, au titre des plus importantes, «Opale» (29 m²) et «Canopée» (26 7 m²). Graphique 12 Offre immédiate en Deuxième Couronne Sud, en milliers de m² , Cushman & Wakefield Graphique 13 Taux de vacance 2% 15% 1% 5% % - Cushman & Wakefield Graphique 14 Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Deuxième Couronne Sud, en milliers de m² Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly T Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly Source: Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 6

7 Deuxième Couronne T3 216 Pôle de Roissy Demande placée : marché cyclothymique La demande placée de bureaux sur le Pôle de Roissy s élève à 15 6 m² au cumul de l année 216, un chiffre en repli de - 18% d une année sur l autre et en deçà de son rythme de croisière décennal (19 m²). Derrière ce résultat décevant, quelques signes encourageants sont présents. Les meilleurs exercices de la décennie sont essentiellement corrélés aux grands mouvements d utilisateurs, ceux-ci œuvrant notamment dans les secteurs de l industrie, du transport et de la logistique. L absence de transaction d envergure depuis 215 pèse à l évidence sur le Pôle de Roissy. Les surfaces intermédiaires offrent un appui complémentaire à l activité, de l ordre de 7 à 9 m² chaque année. Sur ce créneau, l exercice 216 s annonce prometteur, avec déjà 1 4 m² commercialisés, plus que sur l ensemble de l année 215. Citons à ce titre les signatures de SHARP ELECTRONICS France (3 7 m²) dans l immeuble «Raphael», ou encore SMB BATIMENT (2 9 m²) dans «Le Monet». Les bureaux de moins de 1 m² bénéficient aussi d une meilleure orientation (+13%), avec 5 m² commercialisés depuis le début de l année via 2 signatures. Stabilité des valeurs locatives Le loyer prime reste inchangé depuis plusieurs années à 2 /m²/an. Après une correction au cours de l année 214, le loyer moyen de transaction de surfaces de première main s est stabilisé en 215 à 18 /m²/an, un niveau inchangé depuis lors. Pour des bureaux de seconde main, cette valeur de transaction s établit à 13 /m²/an, stable d une année sur l autre. Graphique 15 Demande placée sur le Pôle de Roissy, en milliers de m² Tableau 3 Demande placée par tranche de surface sur le pôle de Roissy - T1-T3 216 TRANCHE DE SURFACE Graphique 16 Valeurs locatives sur le Pôle de Roissy, /m²/an T1 T2 T3 T4 EN M² PART Moins de 1 m² 5 33% +13% EVOL. SUR 1 AN De 1 à 5 m² % +316% Plus de 5 m² % NS Surface totale 15 6 % -18% Loyer prime Loyer moyen 1ère main Loyer moyen 2nde main Source: Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 7

8 Deuxième Couronne T3 216 Offre immédiate : surtout en surfaces intermédiaires Les disponibilités de bureaux sur le Pôle de Roissy s élèvent à 84 m² au 3 ème trimestre 216, un volume inchangé depuis la fin de l année 215, et toujours supérieur à sa moyenne décennale (79 5 m²). Plusieurs évolutions sont à l œuvre derrière cette relative stabilité, notamment un renchérissement du côté des bureaux de taille intermédiaire (+16%). Ces surfaces concentrent plus de la moitié des disponibilités du Pôle de Roissy, essentiellement présentes à Villepinte et Roissy-en-France. Les stocks vacants de grands gabarits d immeubles ont en revanche nettement diminué (-12%), rejoignant leur niveau de 214. Présent pour moitié à Tremblay-en-France, ce volume d offre reste exclusivement composé de bureaux de seconde main. Déjà au plancher depuis 214, l offre de petites surfaces totalise 5 5 m² au 3 ème trimestre 216, poursuivant sa contraction depuis plus de 2 ans. Le taux de vacance du Pôle de Roissy, positionné à 7,% au 3 ème trimestre 216 demeure l un des plus bas de la Deuxième Couronne (6,1% en moyenne). Offre future : Wait and see Graphique 17 Offre immédiate sur le Pôle de Roissy, en milliers de m² Graphique 18 Taux de vacance 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² La cyclicité des commercialisations sur le Pôle de Roissy incite investisseurs et promoteurs à la prudence. Le lancement en gris de «Baïkal» (12 m²), développé pour le compte d ADP à Tremblay-en-France et attendu en 217 illustre cette stratégie. Pôle de Roissy Ile-de-France Deuxième Couronne Les développements jusqu en 219 se limitent au solde de «Parc Mail» (3 m²), et à l «International Trade Center» (25 m²). La pré commercialisation de ces deux projets, dotés de leur permis de construire, déterminera leur passage en phase opérationnelle. Graphique 19 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables sur le Pôle de Roissy, en milliers de m² T Aulnay-sous-Bois Roissy en France Villepinte Source: Cushman & Wakefield Gonesse Tremblay en France cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 8

9 Deuxième Couronne T3 216 Marne-la-Vallée Demande placée : d un extrême à l autre Le marché de Marne-la-Vallée a totalisé 13 6 m² de bureaux commercialisés de janvier à septembre 216. Le démarrage en trombe du début de l année a fait place à deux trimestres atones, sans relais de croissance pour prolonger le rebond. In fine, le sursaut de l activité en 215 aura offert une courte trêve dans l érosion de l activité constatée depuis Le «sursaut» du 1 er trimestre sur les communes de Noisy-le- Grand et de Chessy pour des bureaux d environ 5 m² s est graduellement affaibli, le 3 ème trimestre cumulant à peine 1 m² traités sur ce segment. Le rebond des transactions de bureaux de taille intermédiaire mérite, quant à lui, quelques nuances : il s appuie sur une demande placée de seulement 2 m² l an passé. Une seule signature (2 3 m²) aura ainsi succédé au compte-propre de FESTOOL (2 4 m²) et à la prise à bail d une administration (1 m²) dans «Le Stratège» du 1 er trimestre de l année. Les grandes transactions continuent de manquer à l appel depuis les signatures de CASDEN (14 m²) dans le «Fifteen» et de CENTREX (6 5 m²) dans le «Descartes II» en 215. Légère correction du loyer moyen de première main Le loyer prime reste inchangé à 23 /m²/an depuis 213. Le loyer moyen de première main s établit à 21 /m²/an au 3 ème trimestre 216, en légère baisse par rapport aux 22 /m²/an observés en moyenne en 215. Les surfaces neuves ou restructurées actuellement disponibles ou en cours de développement sont présentées pour des valeurs locatives s échelonnant de 17 à 22 /m²/an. Le loyer moyen pour des bureaux de seconde main reste inchangé à 14 /m²/na au 3 ème trimestre 216. La correction de cette valeur opérée entre 214 et 215 traduit une forte proportion de signatures pour des surfaces de facture ancienne. Graphique 2 Demande placée à Marne-la-Vallée, en milliers de m² Tableau 4 Segmentation de la demande placée par tranche de surface à Marne-la-Vallée - T1-T3 216 TRANCHE DE SURFACE Graphique 21 Valeurs locatives à Marne-la-Vallée, /m²/an T1 T2 T3 T4 EN M² PART Moins de 1 m² % -6% EVOL. SUR 1 AN De 1 à 5 m² % +171% Plus de 5 m² % NS Surface totale 13 6 % -19% Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main - Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 9

10 Deuxième Couronne T3 216 Nouveau rebond de l offre immédiate Les disponibilités de bureaux sur le marché de Marne-la-Vallée totalisent 147 m² de bureaux au 3 ème trimestre 216. Le rebond à l œuvre depuis 215 continue son œuvre, et l offre immédiate s est alourdie de +7% en 9 mois, touchant un point haut historique. Les surfaces intermédiaires ont soutenu l essentiel de cette hausse, avec un stock vacant en progression de près de 2% en 9 mois. Ces bureaux totalisent désormais plus de 75 m², un volume nettement supérieur aux capacités d absorption du marché (13 m² consommés en moyenne décennale). L offre immédiate de grands gabarits d immeubles continue d occuper la deuxième poche de disponibilités de Marne-la- Vallée. Le retour sur le marché en 215 des immeubles «East Side» (12 9 m²), «MN1» (12 8 m²), ou encore «Copernic 1» (5 5 m²) a contribué à ce mouvement haussier. Les bureaux de moins de 1 m² ont également vu leurs stocks s alourdir (+31%) depuis l an passé. Malgré ce renchérissement, ce segment de surfaces reste encore le plus en phase avec ses volumes de consommation moyens (14 8 m²). Le taux de vacance de Marne-le-Vallée s établit à 1,4% au 3 ème trimestre 216, marquant un franchissement au-dessus des 1%. C est l un des taux les plus élevés de la Deuxième Couronne dans son ensemble (6,1%). Graphique 22 Offre immédiate à Marne-la-Vallée, en milliers de m² Cushman & Wakefield Graphique 23 Taux de vacance 12% 1% 8% 6% 4% 2% Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Offre future : peu de passages en phase opérationnelle Deux opérations totalisant 13 5 m² de bureaux neufs ont été livrées en 216, le bâtiment C du «Bellini» (8 4 m²) à Chessy s illustrant comme la plus importante. Le potentiel de livraisons jusqu en 219 s élève à 18 m². Pour autant, la seule opération en chantier concerne la première tranche du «Carré Haussmann» à Jossigny (8 m²), attendue en 217. Cushman & Wakefield Graphique 24 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Marne-la-Vallée, en milliers de m² Marne-la-Vallée Ile-de-France Deuxième Couronne T Chessy Champs-sur-Marne Jossigny Montevrain Serris Source: Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

11 Deuxième Couronne T3 216 Saint-Quentin-en-Yvelines Demande placée : rattrapage de dernière minute? Le marché de Saint-Quentin-en-Yvelines avait enregistré un niveau d activité honorable en 215 ; un an après il est à l aune de l un de ses plus mauvais exercices de la décennie. Seulement 19 8 m² de bureaux ont été commercialisés depuis le début de l année 216, malgré une accélération graduelle partie d un 1 er trimestre au plancher (4 m² placés). Depuis le déménagement de NISSAN EUROPE (12 9 m²) dans l immeuble «Hajime», le marché de Saint-Quentin-en- Yvelines s appuie sur une demande placée inégale sur les autres créneaux de surfaces. Le 2 ème et le 3 ème trimestre ont enregistré un fort rattrapage du côté des bureaux inférieurs à 1 m², en particulier à Montigny-le-Bretonneux, Trappes et Guyancourt. Le 3 ème trimestre aura aussi mis à l honneur les gabarits de taille intermédiaire ; Trappes s est d ailleurs distinguée, loin devant les communes usuellement attendues sur ce segment de surfaces (Montigny-le-Bretonneux et Guyancourt). Parmi les 3 transactions sur ce segment intervenues au cours du trimestre, SEGULA TECHNOLOGIES MATRA (4 6 m²) et les LABORATOIRES FUJIFILM (2 6 m²) ont été les plus significatives. Correction du loyer moyen de seconde main Le loyer prime s établit à 23 /m²/an depuis 213. Le loyer moyen de première main, qui s était repositionné à 2 /m²/an fin 215 est resté stable jusqu à présent. Le loyer de seconde main, tiré vers le haut par plusieurs prises à bail de surfaces intermédiaires avait atteint 16 /m²/an en 215. A l image de 212 et de 214, ce loyer moyen s est repositionné à 15 /m²/an au 3 ème trimestre 216. Une minorité de signatures pour des surfaces en état d usage (proche des /m²/an) tire vers le bas cette valeur, la fourchette des loyers oscillant le plus souvent de 15 à 18 /m²/an, Graphique 25 Demande placée à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² Tableau 5 Demande placée par tranche de surface à Saint-Quentinen-Yvelines - T1-T3 216 TRANCHE DE SURFACE Graphique 26 Valeurs locatives à Saint-Quentin-en-Yvelines, /m²/an T1 T2 T3 T4 EN M² PART Moins de 1 m² % 4% De 1 à 5 m² 1 51% -41% Plus de 5 m² % NS Surface totale 19 8 % -46% EVOL. SUR 1 AN Loyer prime Loyer moyen 1ère main Loyer moyen 2nde main - Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 11

12 Deuxième Couronne T3 216 Allégement progressif des disponibilités immédiates En diminution graduelle depuis 21, l offre immédiate de bureaux sur le marché de Saint-Quentin-en-Yvelines a continué sa contraction (-4%), pour s établir à 17 m² au 3 ème trimestre 216. Le volume des disponibilités de grands gabarits d immeuble est resté inchangé depuis l an passé, représentant 43% de l offre totale. En revanche, le repli des stocks de bureaux de taille intermédiaire (-1%) depuis fin 215 aura ainsi contenu les disponibilités de Saint-Quentin-en-Yvelines. Les communes de Montigny-le-Bretonneux et de Guyancourt concentrent l essentiel de cette offre, dotées d une part très minoritaire de surfaces neuves (moins de 5 m²). Les petites surfaces ont suivi une trajectoire inverse (+6% en 9 mois), mettant un terme à deux années de recul de l offre immédiate. Ces rebonds ont été les plus significatifs sur les communes de Guyancourt et de Voisins-le-Bretonneux, signe d un taux d absorption négatif, alimenté par des libérations régulières. Le taux de vacance de Saint-Quentin-en-Yvelines s établit à 7,4% fin septembre 216. En contraction progressive depuis 211, c est l un des taux les plus bas de la Deuxième Couronne (6,1% en moyenne) Offre future : plusieurs développements importants dans les starting block Graphique 27 Offre immédiate à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² , Cushman & Wakefield Graphique 28 Taux de vacance 15% 1% 5% % Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Une seule livraison animera le marché de Saint-Quentin-en- Yvelines en 216, la restructuration de l immeuble «Hajimé» (12 9 m²), entièrement pré commercialisé auprès de NISSAN EUROPE. Saint-Quentin-en-Yvelines Ile-de-France - Cushman & Wakefield Deuxième Couronne Près de 16 m² de bureaux neufs ou restructurés pourraient être livrés sur le marché de Saint-Quentin-en- Yvelines d'ici à 219. Ces projections sont ambitieuses et pour l'heure seul un immeuble "L'Albero" à Guyancourt (9 4 m²) est en cours de restructuration pour une livraison en 217. Pourrait ensuite être livrée l'opération "Proxima V" (6 7 m²) que développe CFC DEVELOPPEMENT à Guyancourt, et qui devrait être mis en chantier prochainement. Pour 218, environ 83 m² de bureaux sont dotés de leur autorisation de construire, et Montigny-le-Bretonneux concentre l essentiel de ces développements. Au titre des plus importants, citons «Garden Ouest» (trois bâtiments totalisant 5 m²), développé par GECINA, et «Imagine» (13 m²), tous deux en attente de démarrage. Graphique 29 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² T Elancourt Montigny le Bretonneux Voisins-Le-Bretonneux Guyancourt Trappes Source: Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 12

13 Deuxième Couronne T3 216 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n ayant pas encore obtenu d agrément et/ou de permis de construire. Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 13

14 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville Président +33 () antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Chairman +33 () olivier.gerard@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 () ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman & Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax Cushman & Wakefield France 21 rue de Balzac 758 Paris France phone +33 () cushmanwakefield.com