PRÉSENTATION DU LOGICIEL INVEST-PRO

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1 PRÉSENTATION DU LOGICIEL INVEST-PRO Droit d'auteur Carrefour Immobilier Virtuel (C.I.V.) Inc.. / Virtual Real Estate (V.R.E.) Inc.. Tous droits réservés. Version 2.0 Adresse de correspondance Carrefour Immobilier Virtuel (C..I.V.) / Virtual Real Estate (V.R.E.) Inc boul. St-Charles, suite 273 Montréal (Kirkland), Québec, H9H 3C4 Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 1

2 INVEST-PRO PAGE INTRODUCTION Cette page permet d accéder et d effacer un projet existant ou de créer un nouveau projet. Toutes les données sont conservées dans une base de donnée de type (.mdb) dans le répertoire où est installer le logiciel. Sauvegarder sous Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 2

3 INVEST-PRO - TABLEAU 1 HYPOTHÈSE DE BASE La première page de saisie concerne trois modules généraux: 1. Identification du projet: 2. Description de l'immeuble: 3. Hypothèses financières: Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 3

4 INVEST-PRO - TABLEAU 2 DESCRIPTION DES UNITÉS ET DES REVENUS 1. Prix de revente Cette section permet de déterminer le prix de revente de l immeuble en fin de projet selon trois approches : un prix de revente fixe un prix de revente basé sur la croissance de la valeur intiale le TGA en fin de projet 2. TGA pour déterminer la valeur marchande selon l actualisation directe des revenus Cette section sert à déterminer le TGA qui servira au calcul de la valeur marchande selon l actualisation directe des revenus. Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 4

5 INVEST-PRO - TABLEAU 3 DESCRIPTION DES UNITÉS ET DES REVENUS Dans ce tableau nous définissons les unités de l'immeuble et les revenus applicables à la première année ainsi que les taux de vacances et mauvaises créances correspondantes à chaque catégorie de revenus. 3. Section résidentielle Exemple : Voici trois différentes façons de définir les groupes d unités de logement. Prenons par exemple un immeuble de 12 logements composé de 8 logements de 4,5 pièces situés au 1 er et 2 e étage et de 4 logements de 5,5 pièces situés au 3 e étage. 1. On peut traiter les 12 logements individuellement 2. On peut traiter les logements par étages (1er, 2e et 3e étage), si des conditions similaires s appliquent. 3. On peut traiter les logements par grandeur (4,5 pièces et 5,5 pièces), si des conditions similaires s appliquent. 4. On peut traiter les logements de façon globale pour un calcul rapide. On crée une catégorie globale ou tous pour les 12 logements, on indique le nombre total de pièces de 12 logements, une seule unité et le revenu brut mensuel des 12 logements accompagné du taux de vacances et mauvaises créances moyen applicable. Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 5

6 Exemple 1 : 12 logements traités individuellement Exemple 2 : Logements traités par étage Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 6

7 Exemple 3 : Logements traités par grandeur Exemple 4 : Logements traités de façon globale pour un calcul rapide Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 7

8 4. Section commerces Exemple 5 : Commerces traités individuellement 5. Autres revenus INVEST-PRO - TABLEAU 4 SOMMAIRE DES REVENUS BRUTS POTENTIELS PAR CATÉGORIE POUR LA DURÉE DU PROJET INVEST-PRO calcul les résultats automatiquement en fonction des hypothèses indiquées à la page précédente. Les revenus de la 2 e année et suivantes sont augmentés en fonction du taux d'inflation annuel des revenus indiqué au tableau #1 du logiciel. On y retrouve les revenus bruts potentiels par catégorie: logement, commerces et autres revenus. INVEST-PRO permet à l utilisateur de modifier n'importe quel chiffre dans le tableau afin de refléter des conditions économiques particulières. Par exemple, l'investisseur prévoit qu'en 2005 il devra rénover les logements du deuxième étage et perdra un mois de loyer, il peut modifier le chiffre correspondant des revenus en 2005 pour tenir de la situation. Pareillement si l'investisseur attendait une subvention quelconque il pourrait saisir ce chiffre pour l'année concernée seulement. Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 8

9 Exemple 1 : 12 logements traités individuellement Exemple 2 : Logements traités par étage Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 9

10 Exemple 3 : Logements traités par grandeur Exemple 4 : Logements traités de façon globale pour un calcul rapide Exemple 5 : Commerces traités individuellement Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 10

11 INVEST-PRO - TABLEAU 5 SAISIE DES DÉPENSES D'EXPLOITATION DE LA PREMIÈRE ANNÉE Dépense non-répétitive Dans ce tableau on vient définir les dépenses d'exploitation normales pour la première année d'exploitation. Pour les années subséquentes les dépenses sont augmentées en fonction de du taux d'inflation annuel des dépenses indiqué au tableau #1 du logiciel. Comme pour les autres tableaux l'inve stisseur peut effacer un poste de dépense ou en ajouter un, à sa convenance. Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 11

12 INVEST-PRO - TABLEAU 6 SOMMAIRE DES DÉPENSES D'EXPLOITATION POUR LA DURÉE DU PROJET Les résultats sur cette sont calculés automatiquement par le logiciel en fonction des montants saisis à la page précédente et en fonction du taux d'inflation annuel des dépenses indiqué au tableau #1 du logiciel. Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 12

13 INVEST-PRO - TABLEAU 7 CALCUL DE LA VALEUR MARCHANDE PAR L ACTUALISATION DIRECTE DES REVENUS Cette section calcul la valeur marchande de la propriété en fonction des revenus nets générés. Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 13

14 INVEST-PRO - TABLEAU 8 - RÉSULTATS DE L'ANALYSE FINANCIÈRE Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 1

15 Dans ce dernier tableau INVEST-PRO calcul automatiquement les flux monétaires ainsi que les résultats de l'analyse financière. À ce point le logiciel dispose de tout les éléments pour calculer les indicateurs financiers du projet: les flux monétaires de toutes les années, le taux de rendement exigé sur la mise de fonds et le nombre d'année concernée. Il ne reste plus qu'à calculer la VAN 1 et le TRI 2 ainsi que les ratios immobiliers conventionnels. INVEST-PRO - TABLEAU 9 TABLEAUX STATISTIQUES La version professionnelle de INVEST-PRO permet de générer cinq (5) rapports statistiques : Ces rapports permettent de comparer et analyser les résultats de différents immeubles. 1 VAN: Valeur actuelle nette 2 TRI: Taux de rendement interne Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 1

16 Exemple : Menu des rapports Exemple 1 : Rapport des revenus et dépenses en $ Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 2

17 Exemple 2 : Rapport des revenus et dépenses en % du RBE Exemple 3 : Rapport des revenus et dépenses en $ / pi car. Copyright CIV Inc. / VRE Inc. 3