CHARENTE FRANCE ÉTUDE DE MARCHÉ BUREAUX EDITION 2017 ETUDE DU MARCHÉ 2016 ACTIVITÉ ANGOULÊME COMMERCE.

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1 CHARENTE FRANCE ÉTUDE DE MARCHÉ BUREAUX ACTIVITÉ COMMERCE EDITION 2017 ETUDE DU MARCHÉ 2016 ANGOULÊME

2 NOTRE ÉQUIPE Julien BERTRAND Dirigeant Patrick LA GUERCHE Dirigeant associé Marion BASTOCK Coordinatrice commerciale Laurent SAZERAC Consultant ARTHUR LOYD TOULOUSE

3 LE RÉSEAU ARTHUR LOYD 70 implantations 330 collaborateurs transactions 5 structures transverses : Asset Management - Hôtellerie Investissement - Logistique Valorisation + de m 2 commercialisés CA 2016 : 39,6 M 30 ANS d existence Partout en France Leader de l immobilier d entreprise & commercial en régions 3

4 L AGGLOMÉRATION D ANGOULEME AIRE URBAINE : habitants 4

5 SOMMAIRE INTRODUCTION ET PRÉSENTATION DU MARCHÉ BUREAUX 1 BUREAUX ACTIVITÉ 2 ACTIVITÉ COMMERCE 3 COMMERCE 5

6 INTRODUCTION Nous vous présentons la seconde édition détaillée de l étude du marché de l immobilier d entreprise de l agglomération d Angoulême divisée en 3 parties : les marchés de bureaux, les marchés d entrepôts et locaux d activités, les marchés du commerce, réalisée par Arthur Loyd Comme chaque édition précédente, l approche globale, dégageant les grandes tendances, sera suivie d une analyse plus détaillée des transactions 2016, des valeurs de marché et évolution des stocks. Nous espérons, par ce document, pouvoir contribuer de manière aussi complète que possible à la compréhension de nos marchés et mettre à la disposition des acteurs économiques et politiques un outil objectif et fiable. Nous accueillerons bien volontiers toutes observations, questions et suggestions. Patrick La Guerche Dirigeant 6

7 PRÉSENTATION DU MARCHÉ L agglomération d Angoulême est située sur l axe européen nord-sud, au cœur de la grande région «Nouvelle Aquitaine». Cet emplacement, associé à l arrivée de l Océane, la nouvelle Ligne à Grande Vitesse, en juillet 2017, est propice au développement de nombreux échanges et coopération avec Paris et surtout Bordeaux. Territoire en transition, premier bassin industriel entre Nantes et Bordeaux, il devrait se développer dans le monde de l image numérique et comme satellite industriel de la métropole bordelaise. L année 2016 a été marquée par une relative stabilité en matière de mutation de locaux et d installation d entreprises. L année 2017 devrait être le début d une période décisive, avec des opportunités à saisir compte tenu de la compétitivité de l agglomération d Angoulême en matière d offre foncière et d immobilier d entreprise. 7

8 PRÉSENTATION DU MARCHÉ - suite Le quartier de la gare démarre sa transformation vers la construction d un futur quartier d affaires (pôle d activités économiques de m² de bureaux et une pépinière d entreprises) associé à un pôle d échange multimodal L agglomération offre plusieurs parcs d activités récents dont :. au nord, le Pôle Bel Air, 1 er parc à vocation tertiaire avec 2 constructions en cours pour m². au sud, le PESA, pôle économique du sud angoumois, un parc à vocation logistique L offre de locaux commerciaux est abondante et variée, principalement en périphérie avec deux retail-parks comprenant des locaux libres A l instar des villes moyennes, le commerce de centre-ville souffre avec une vacance importante. 8

9 BUREAUX 1. LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2016 FAITS MARQUANTS 2016 Le groupement de promoteurs REALITES et REDMAN est lauréat de l Appel à Projet lancé par le GRAND ANGOULÊME et l Etat Public Foncier, pour l aménagement des ilots RENAUDIN (activités tertiaires ) et DIDELON de la gare LGV. TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 Construction de bureaux pour des sociétés d expertise-comptable COMMENTAIRES Un marché atone avec des demandes de bureaux de bonne qualité comprenant des parkings, une bonne visibilité commerciale et proches des axes passants. PERSPECTIVES 2017 Marché en attente de construction de bureaux en blanc 9

10 BUREAUX 2. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DES BUREAUX BUREAUX - VOLUME DEMANDE PLACÉE BUREAUX - VALEURS 2016 Neuf Restructuré Seconde Main Total Neuf Evolution Seconde Main Evolution Location m m m 2 Location - Loyer annuel / m 2 HT HC 130 / 150 = 80 / 100 = Dont clés en main locatifs* Ventes utilisateurs - Dont comptes propres* m m 2 m m m 2 Loyer prime / m 2 HT HC Acquisition / m 2 HT HC / 2000 = 800 / 1200 = Total demande placée m m m Total Total demande placée m 2 BUREAUX 10

11 BUREAUX 2. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DES BUREAUX BUREAUX - VOLUMES 2016 Estimation de l offre bureau à 6 mois (au 1 er janvier 2017) Évolution de l offre bureau à 6 mois (au 1 er janvier 2017) Estimation de l offre disponible à 6 mois Estimation de l offre disponible à 6-12 mois Total Offre disponible à 12 mois Estimation de l offre disponible à plus de 12 mois Neuf Seconde Main Total m² m² m² nc nc nc nc m m²- Offre disponible Neuve Offre disponible Seconde Main EVOLUTION m m² ( m m² & Qualité de l offre bureau à 6 mois (au 1 er janvier 2017) Offre disponible à 6 mois Neuf Seconde main Dont obsolète m m m 2 11

12 BUREAUX 3. DEMANDE PLACÉE Bureaux en régions VOLUMES en M BUREAUX Agglomérations taille moyenne M < habitants ANGOULÊME BEAUVAIS BLOIS BOURGES CHALON CHARTRES COMPIÈGNE CREIL-SENLIS MONTÉLIMAR NIORT

13 BUREAUX 3. DEMANDE PLACÉE Bureaux en régions RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN en M Agglomérations taille moyenne M² NEUF - < habitants COMPTES PROPRES ANGOULÊME BEAUVAIS BLOIS BOURGES CHALON CHARTRES COMPIÈGNE CREIL-SENLIS MONTÉLIMAR NIORT BUREAUX 13

14 BUREAUX 3. DEMANDE PLACÉE Bureaux en régions M² Agglomérations taille moyenne < habitants Neuf Seconde main Évolution du % ÉTAT DES STOCKS D OFFRES % % -52% % % % -75% % ANGOULÊME BEAUVAIS BLOIS CHALON CHARTRES COMPIÈGNE CREIL-SENLIS MONTÉLIMAR NIORT BUREAUX 14

15 BUREAUX 3. VALEUR LOCATIVE Bureaux en régions LOYERS PRIME 2016 EN /m²/an HT HC BUREAUX > 250 /m²/an /m²/an /m²/an < 150 /m²/an Rennes Biarritz 205 NantesTours Chartres Niort 200 Poitiers 160 Angoulême Bordeaux Blois 160 Toulouse Amiens Beauvais Saint Etienne Montélimar Nîmes Montpellier Lille 160 Compiègne Rouen Creil - Senlis 170 Nancy Reims Limoges 150 Orléans Bourges Clermont Ferrand Chalon-sur-Saône Lyon 160 Valence Romans Avignon Dijon Grenoble Aix Marseille 225 Nice Sophia Antipolis 15

16 ACTIVITÉ 1. LE MARCHÉ DE L ACTIVITÉ EN 2016 FAITS MARQUANTS 2016 Plusieurs demandes non abouties d installation d entreprises industrielles dans des sites existants à reconvertir COMMENTAIRES Un marché atone avec des demandes de locaux entre 300 et 600 m² comprenant une partie bureaux - locaux sociaux et un atelier avec une porte sectionnelle PERSPECTIVES 2017 Marché en attente de construction en blanc de locaux d activités à destination des TPE PME dans des secteurs facilement accessibles et sécurisés 16

17 ACTIVITÉ 2. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L ACTIVITÉ ACTIVITÉ - VOLUME DEMANDE PLACÉE Neuf Restructuré Seconde Main Total Location Dont clés en main locatifs* Ventes utilisateurs - Dont comptes propres* Total demande placée 400 m m m 2 nc m m m m 2 nc m m m m 2 BUREAUX 2015 Total Total demande placée m 2 17

18 ACTIVITÉ 2. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L ACTIVITÉ ACTIVITÉ - VOLUMES 2016 Estimation de l offre activité à 6 mois (au 1 er janvier 2017) Évolution de l offre activité à 6 mois (au 1 er janvier 2017) Estimation de l offre disponible à 6 mois Estimation de l offre disponible à 6-12 mois Total Offre disponible à 12 mois Estimation de l offre disponible à plus de 12 mois Neuf Seconde Main Total 0 m² m² m² nc nc nc nc nc nc Offre disponible Neuve Offre disponible Seconde Main EVOLUTION 500 m 2 nc = m m 2 = Qualité de l offre activité à 6 mois (au 1 er janvier 2017) Offre disponible à 6 mois Neuf Seconde main Dont obsolète nc m m 2 18

19 ACTIVITÉ 2. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L ACTIVITÉ ACTIVITÉS / ENTREPOTS - VALEURS 2016 Valeurs Locaux d activités Neuf Evolution Seconde Main Evolution Location - Loyer annuel / m 2 HT HC Acquisition / m 2 HT HC 45 / 65 = 25 / 50 = 600 / 900 = 150 / 450 = Valeurs Entrepôts (hors logistique) Neuf Evolution Seconde Main Evolution Location - Loyer annuel / m 2 HT HC Acquisition / m 2 HT HC 45 / 65 = 35 / 45 = 600 / 900 = 150 / 450 = 19

20 ACTIVITÉ 3. DEMANDE PLACÉE Locaux d Activité en régions Agglomérations taille moyenne 2015 M 2 < habitants +33 % ANGOULÊME BEAUVAIS BLOIS BOURGES CHALON CHARTRES COMPIÈGNE CREIL-SENLIS MONTÉLIMAR NIORT 20

21 ACTIVITÉ 3. DEMANDE PLACÉE Locaux d Activité en régions EVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE Lille Niveau de la Demande Placée 2016 : > m² 100 à m² 50 à m² < m² Rennes +2% Nantes +2% Niort +3% NC Bordeaux +53% +24% -420% +25% Angoulême Toulouse Beauvais +34% +57% +8% +26% -55% +12% -25% +73% Rouen Creil - Senlis Chartres +40% Tours Blois Poitiers Limoges +34% Orléans Bourges Clermont Ferrand +22% Saint Etienne Montélimar Nîmes Montpellier Compiègne -3% -44% +35% +10% Reims +49% +6% +1% +78% Dijon -21% -52% +10% +3% -60% +20% Chalon-sur-Saône Lyon Grenoble Valence Romans Avignon Aix Marseille Nancy -33% Nice Sophia Antipolis 21

22 COMMERCE 1. LE MARCHÉ DU COMMERCE EN 2016 FAITS MARQUANTS 2016 Les projets de retails-park au nord (Champniers) et à l est (Soyaux) voient le jour avec de nouvelles enseignes Ouverture simultanée d enseignes de discount et bonnes affaires : L Incroyable, Centrakor, GIFI, Stockomani, Action COMMENTAIRES Le commerce de périphérie dispose à ce jour d une offre variée au nord et à l est de l agglomération, Champniers et Soyaux, se dégageant ainsi comme deux secteurs commerciaux attractifs A l instar des villes moyennes, le commerce de centre-ville souffre avec une vacance importante TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 Ouverture du retail 1 dans la ZAC des Montagnes Ouest à Champniers avec But, Boulanger, Fête ci Fête ça, Maisons du monde, Gémo, Stockomani, Chausséa, GIGI, Intersport, Ixina, Cultura Ouverture du retail des Effamiers à Soyaux avec Form UP, Joué club, L incroyable, Reauté chocolat OUVERTURES SIGNIFICATIVES CENTRES CCX / RETAILS Le retail 2 de la ZAC des Montagnes Ouest à Champniers est lancé pour m² en 2 PERSPECTIVES 2017 L offre de locaux commerciaux en périphérie est abondante et variée bâtiments 22

23 COMMERCE 2. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DU COMMERCE COMMERCE - VALEURS COMMERCE - STOCK Centre Ville N 1 (grandes enseignes, marques) Emplacements 1 Bis / 2 (services) Centres Commerciaux Valeurs locatives Loyer annuel / m 2 HT HC Identification des rues / CC / Boîtes à vendre / Retail parks / Zones CCIEL premium Rue Hergé Rue Goscinny (première tranche) Rue Goscinny (deuxième tranche) Rue des Postes Galerie du Champ de Mars Evolution du stock à 6 mois au 1 er Janvier 2016 Equilibre Offre- Demande au 1er Janvier 2016 Centre Ville N 1 Emplacements 1 Bis / 2 Centres Commerciaux Périphérie 400 m m m m 2 suroffre suroffre suroffre suroffre Boîtes à vendrecommerce STOCK À L OFFRE Retail parks Zones Commerciales premium (avec locomotives alimentaires hypermarchés) BUREAUX ZAC des Montagnes Ouest (Champniers) ZAC La Jaufertie (Soyaux) ZAC Les Effamiers (Soyaux) Zone commerciale des Montagnes à Champniers Zone commerciale d Auchan La Couronne Zone commerciale de Carrefour à Soyaux 23

24 PARTOUT EN FRANCE Plus de 70 Implantations 330 collaborateurs transactions m 2 commercialisés par an ANGOULEME 5 structures transverses : Logistique Investissement Asset Management Valorisation Hôtellerie CHARENTE ARTHUR LOYD Angoulême - Cognac 12 rempart de l Est Angoulême Tél angouleme@arthur-loyd.com