LE MARCHÉ DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE 2013 à

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1 LE MARCHÉ DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE 2013 à

2 Edito Yves NOBLET - MRICS Directeur Régional Associé yves.noblet@bnpparibas.com L'année 2013 a été marquée par le ralentissement économique et une croissance française quasi-nulle (+0,2%), qui n'ont pas favorisé les marchés immobiliers. Avec m² commercialisés en 2013, le marché des bureaux franciliens a affiché une baisse de -25%, tandis que celui des régions (16 villes) a mieux résisté, avec m² placés, soit une baisse limitée de -5%. Avec un niveau de 17,9 Milliards euros d'engagements sur 2013 (dont 5 Milliards en régions), similaire aux années précédentes, le marché de l'investissement réalise une performance solide. De son côté, le marché des entrepôts et de la logistique a connu en 2013 une année de redémarrage avec 2,5 millions de m² transactés, soit une croissance de 12% par rapport à Le marché a été particulièrement soutenu par les opérations en compte propre réalisées par des chargeurs, ainsi que par l'e-commerce qui constitue, à lui-seul, un véritable relais de croissance. En 2014, la consommation des ménages devrait favoriser la reprise de la croissance économique qui se redressera à un rythme lent (+0,7%). En bureaux, l'année 2014 s'annonce prometteuse en Ile de France; en régions, les volumes placés devraient rester au dessus de la barre d' m². Les montants investis en immobilier d'entreprise devraient progresser, pour se situer entre 19 et 20 Milliards d'euros. Alors que certaines métropoles ont connu une bonne résistance de leur marché de bureaux grâce aux grandes transactions (EX: Lyon, Dijon, Bordeaux, Lille, Orléans,...), Strasbourg, à défaut de grandes transactions, a au contraire affiché un recul de -23% par rapport à Heureusement, les perspectives 2014 s'annoncent meilleures, en raison de la mise sur le marché d'immeubles en l'état futur d'achèvement et de quelques immeubles de superficies importantes. De quoi devenir! 2

3 Sommaire VUE D ENSEMBLE 1 Les bureaux en France et en Régions 2 L investissement en France et en Régions LE MARCHÉ DE L AGGLOMÉRATION STRASBOURGEOISE 3 Le marché des bureaux 4 Le marché des bâtiments d activité et entrepôts Bas-Rhin et CUS 5 Annexes 3

4 1 Les bureaux en France et en Régions 4

5 Les bureaux en Régions (16 villes) - Evolution des transactions milliers m² Transactions* moy 10 ans * Transactions sur 12 mois (comptes propres inclus) 5

6 Les bureaux en Régions Classement des villes milliers m² Alstom : m² SNCF : m² Sanofi : m² Sanofi Pasteur MSD : m² LMH : m² VINCI : m² CCI : m² IPSA : m² Berger Levrault : m² Habitat Toulouse : m² DREAL : m² Transactions 2013 Moyenne 10 ans Cité Municipale : m² EGIS : m² Axéréal : m² CARSAT : m²

7 Le cycle des bureaux en Régions milliers m² Offre à un an Transactions* * Transactions sur 12 mois (comptes propres inclus) 7

8 Loyers TOP 2013 Lille 220 Rennes Rouen Orléans 145 Metz Nancy Strasbourg 195 Mulhouse Nantes Dijon 155 /m²/an HT.HC Bordeaux 203 Clermont- Ferrand 145 Lyon 315 Grenoble 200 Annecy 165 Hors parking Toulouse Montpellier Nice/Sophia 185 Aix/Marseille 270 Source : BNP Paribas Real Estate. 8

9 2 L investissement en France et en Régions 9

10 Investissement en immobilier d'entreprise en France milliards Variation 2013 / mois / 12 mois : 0% T4 / T4 : - 34% 30,9 IDF : 12,9 milliards Régions : 5 milliards 25, ,9 17,2 17,8 17,9 15,2 13,7 4,9 7,8 7,4 11,9 10,4 11,1 8,5 6,3 5,1 3,7 4,6 3,7 3,7 3,9 4,4 2,3 3,3 1,8 1,7 4,0 0,9 1,9 2,2 2, T4 T3 T2 T1 L investissement en immobilier d entreprise en France reste particulièrement dynamique en Ainsi malgré le ralentissement des volumes investis en France au 4ème trimestre, la bonne performance enregistré au cours des neuf premiers mois de l année 2013 permet au marché d atteindre 17,9 milliards d euros d engagements sur l ensemble de l année, soit un niveau similaire aux deux années précédentes. Source : BNP Paribas Real Estate 10

11 milliards Investissement en immobilier d'entreprise en Régions Variation 2013 / mois / 12 mois : + 19% T4 / T4 : - 12% 8,2 7 28% de l investissement France ,5 4,9 4,6 5,0 4,2 3,4 3,3 1,8 2,0 2,7 2,1 2,3 1,1 2,2 1,0 2,0 0,9 1,3 1,2 0,9 1,0 0,6 0,3 0,7 0,7 0,9 0,8 0,7 0,3 0,5 1, T4 T3 T2 T1 Source : BNP Paribas Real Estate Les montants investis en immobilier d entreprise ont représenté 5 milliards d euros en régions, soit 28% des montants investis en France et une progression de près de 20% par rapport à 2012 (4,2 milliards d euros investis en Régions). La vente de plusieurs portefeuilles conséquents explique cette tendance. Source : BNP Paribas Real Estate 11

12 Engagements par type d acteur et d actif en Régions Typologie des acquéreurs Répartition par type d actif 12% 5% 17% 24% 26% 2% 18% 17% 3% 8% 13% 16% Fonds Fonds souverains Assurance / Mutuelle SIIC Autres foncières SCPI OPCI Bureaux Commerce Entrepôt Activité Autres services 39% Le marché de l investissement en régions en 2013 s est caractérisé par la performance du secteur du commerce (avec 39% des montants investis notamment par l acquisition de portefeuilles) alors que le secteur des bureaux a reculé pour ne représenter plus que 26 % des volumes engagés. En bureaux 50% des montants investis concernent des opérations majeures réalisées à Lyon et à Lille. Sur les autres marchés de régions, on a constaté l absence de mise en vente d actifs «prime». L offre tertiaire proposée aux investisseurs a presque été essentiellement constituée d immeubles livrés dans les années Source : BNP Paribas Real Estate 12

13 L investissement en immobilier d entreprise à Strasbourg Typologie des acquéreurs - Est une opération vendue en VEFA, pré-commercialisée à 60% Promoteur : ICADE / Acquéreur : CAMACTE Immeuble LE CAP Axe des Deux Rives Source : BNP Paribas Real Estate Le volume global d'investissement en immobilier d entreprise à Strasbourg en 2013, près de 53 Millions d euros, a doublé par rapport à 2012 (27 Millions d euros investis en 2012), en raison d une opération majeure qui a pesé pour près de 50% en volume. A Strasbourg les investisseurs institutionnels se sont positionnés sur les opérations de bureaux neufs ou très récentes, de taille > 5 millions d Euros, les investisseurs régionaux et les investisseurs privés ont été actifs sur les opérations de bureaux de 1 à 3 millions d Euros (comme par exemple sur les sites tertiaires reconnus de l Espace Européen de l Entreprise ou de l Aéroparc d Entzheim). 13

14 en % 9,0 8,5 8,0 Toulouse Aix / Marseille Lille Lyon Les taux «Prime» en Régions Nice / Sophia Antipolis Strasbourg Nantes Bordeaux 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 6,15 6,20 %* 5,9 6,10 %* < 6 % 5,6 5,70% 5,5 7,0 6,8 6,5 5,9 6,90%* 6,50 %* 6,40 %* 5, T T4 Les taux prime en Régions sont restés stables. Cette tendance est observée dans la plupart des métropoles régionales à l exception de Lyon où le taux a baissé en raison de la qualité de l offre «prime» mise sur le marché en 2013 et de la forte demande des investisseurs pour les secteurs en développement, citons pour exemple Le Carré de Soie ou Lyon Part Dieu. En ce qui concerne Strasbourg, le taux «prime» reste stable à 6,90 % pour des immeubles de bureaux neufs loués situés au centre ville. Les bureaux «prime» à Strasbourg sont les programmes développés sur l axe des Deux Rives en attendant le quartier d Affaires International du Wacken. 14

15 Perspective investissement en immobilier d entreprise en France Avec 17,9 milliards d euros investis en immobilier d entreprise en France, dont 5 milliards en régions, l année 2013 s achève sur une stabilité par rapport à 2012 (17,8 milliards) malgré le contexte économique atone. En dépit du ralentissement anticipé, le marché français de l investissement a confirmé son dynamisme. La performance est à signaler notamment dans les régions (environ +20%) et principalement dans le secteur des services et des commerces. Pour 2014, compte tenu de la reprise attendue du marché locatif, les volumes investis en immobilier d entreprise en France devraient progresser pour se situer entre 19 et 20 milliards d euros sur l ensemble de l année Source : BNP Paribas Real Estate 15

16 3 Le Architecte : Schwab Architectes marché des bureaux 16

17 Organisation géographique du marché Strasbourg Centre Quartier Halles Gare Wacken Place de l Etoile Porte de France, Danube Route du Rhin Esplanade Orangerie Robertsau Strasbourg Autres quartiers Cronenbourg Elsau Meinau Koenigshoffen Les Parcs Tertiaires Neudorf Port du Rhin Poteries Espace Européen de l Entreprise Schiltigheim Valparc Oberhausbergen Parc Tertiaire de la Meinau Strasbourg Meinau Parc des Tanneries Lingolsheim/Ostwald Parc d Innovation d Illkirch Illkirch Graffenstaden Aéroparc d Entzheim - Entzheim Parc des Forges AXE DES 2 RIVES Strasbourg Autres Quartiers Adresse Strasbourg Hors et Parcs Tertiaires Autres CUS Toutes les Communes de la CUS Hors Strasbourg et Parcs Tertiaires Tramway et BHNS Ligne A Ligne B Ligne C Ligne D Ligne E BHNS 17

18 Les principales tendances du marché des bureaux Bureaux Evolution Offre à un an m² m² + 13 % Transactions m² m² - 22 % Loyers * Evolution Centre -ville Neuf Seconde main Périphérie Neuf Seconde main * Valeurs moyennes de transactions en HT.HC/m²/an 18

19 L offre disponible à un an Evolution du stock de l offre : + 13 % Après 2 années de baisse, l offre disponible à un an augmente de 13%. Elle représente un volume de m² et se rapproche de la moyenne décennale établie à m². La proportion Neuf Seconde Main est quant à elle stable depuis 5 ans. Elle se répartit approximativement à hauteur de 31% pour le Neuf et de 69% pour le Seconde main. Milliers de m² Moyenne décennale m² Neuf m² (31%) Seconde main m² (69%) 20 0 Seconde main Neuf 19

20 L offre disponible à un an Evolution de l offre entre 2004 et 2013 L augmentation de l offre disponible à un an s équilibre entre le Neuf et le Seconde main. En ce qui concerne le Neuf, cela s explique par le faible écoulement de l offre neuve sur le marché ainsi que par la livraison, courant 2014, de nouveaux immeubles de bureaux. Citons par exemple Le Beverly sur l Espace Européen de l Entreprise, L Espace Vauban sur Strasbourg Centre, Le Verdiane sur le Parc Tertiaire de la Meinau et Le Bio Park 3 sur le Parc d Innovation, respectivement pour 7.000, 4.000, et m² environ. Parallèlement, le stock de Seconde Main s est complété d offres neuves non occupées depuis plus de 5 ans, aujourd hui comptabilisées de ce fait dans le stock de Seconde Main. Il s agit entre autres des immeubles Crystal Park sur l Espace Européen de l Entreprise, Le Lafayette à Strasbourg et Le Saint Exupéry sur l Aéroparc d Entzheim respectivement pour 3.600, et m² environ m² Offre neuve * m² m² m² Offre 2 nde main m² m² m² m² Total m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² + 14,5 % + 13 % + 13,5 % m² m² m² Moyenne décennale 2013 par rapport à la moyenne décennale m² m² m² + 2,8 % - 5,5 % - 3,1 % * Disponibilité immédiate ou dans les 12 mois 20

21 L offre disponible à un an Quelques offres neuves représentatives Architecte : Schwab Architectes Architecte : LCR Le Beverly m² Le Verdiane m² Architecte : AEA Architectes Bio Park m² Architecte : Carine Jund Cabinet Urbanetic Espace Vauban m² 21

22 L offre disponible à un an Milliers de m² Répartition centre-ville et périphérie Alors qu au centre-ville l offre disponible à un an se stabilise, elle augmente de façon significative en périphérie avec une hausse de 19%. En effet, en attendant le développement de grands projets urbains structurants, la périphérie concentre ainsi près de ¾ de l offre disponible à un an (72%), le secteur centre-ville étant quasiment constitué à ce jour que d offres diffuses Moyenne décennale m² Périphérie m² (72%) Centre-ville m² (28%) Centre ville Périphérie 22

23 L offre disponible à un an Poids des secteurs géographiques en terme de volume d offres % % % (5) (4) % (7) % (8) 749 0% (3) % (1) (2) % Plus en détails, le secteur Autre CUS regroupant l ensemble des communes de la CUS hors Strasbourg et parcs tertiaires, égale en volume le secteur Strasbourg Centre avec m² environ chacun. Les parcs tertiaires représentent quant à eux 36% de l offre globale à un an avec un net avantage pour l Espace Européen de l Entreprise à Schiltigheim qui représente à lui seul 46% de l offre disponible en Parcs Tertiaires avec m² environ % Strasbourg - Centre Autre CUS Espace Européen de l'entreprise Parc de la Meinau (5) Parc des Tanneries (6) Parc d'innovation d'illkirch Strasbourg - Autres Quartiers Périphérie Valparc (9) (1) Aeroparc d'entzheim (2) (3) (4) (7) (8) 23

24 Typologie de l offre par secteurs géographiques La typologie des biens diffère nettement selon les secteurs. En milliers de m² L offre disponible à un an Ainsi le secteur Autre CUS, majoritaire avec le secteur Strasbourg Centre en volume d offre disponible à un an, est constitué quasiment exclusivement d offres de seconde main (96%), d ailleurs en forte augmentation (+45%) entre 2012 et Cette offre est essentiellement concentrée sur quelques bâtiments de seconde main ne répondant plus aux attentes du marché, supposant une nouvelle destination. L offre Strasbourg Centre tend quant à elle à s équilibrer par rapport à 2012 avec une répartition de 43% pour le neuf et 57% pour le seconde main Valparc Aeroparc 0,2 1, Espace Européen de l Entreprise Parc des Tanneries 1 0, Parc de la Meinau 2013 Strasbourg Centre L Espace Européen de l Entreprise connaît le même effet et voit également son volume s équilibrer entre le neuf et le seconde main tout en augmentant significativement par rapport à En effet, la livraison du Beverly contribue d une part à l augmentation de la part du neuf tandis que la comptabilisation du Crystal Park en seconde main contribue dans le même temps à l augmentation du stock de cette catégorie de biens, d autre part Autre CUS Parc d Innovation Strasbourg Autres Quartiers Neuf Seconde main 24

25 L offre neuve et future Répartition par secteurs géographiques de l offre neuve existante et future Milliers de m² Répartition par secteurs géographiques de l offre future à l état de projet Le W Black Swan Wave Park Le B8 Secteurs M² Référencés Dont par exemple Strasbourg Centre Wacken Etoile Espace Européen Terrain à construire Strasbourg Autres Quartiers Le B4 - Rotonde Parc des Tanneries Le D Axiom Les Dock s Le CAP Le Lawn L Esca Strbg Centre Le Beverly Le Belem Oxygen Espace Européen Rue Livio Le Samares Le Phoenix Da Vinci Strbg Autres Quartiers Parc d'innovation Parc de la Meinau PC déposé Chantier en cours Aeroparc d'entzheim Parc des Tanneries PC obtenu Existant (livré) B-Bio Lab Le Verdiane Bio Park 3 Catamaran Le D2 Le 14 Autre CUS 25

26 L offre neuve et future Les principaux projets Adresse Strasbourg Architecte : Anne Démians Quartier d Affaires International Wacken Europe Black Swan Icade Architecte : Nicolas Michelin Rotonde Demathieu & Bard 26

27 La demande exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate Evolution de la demande en volume Répartition location / vente en nombre Périphérie 68% 79% Centre-ville 32% 8% 13% Centre ville Périphérie Location Vente Indifférent Dans un marché essentiellement locatif et de périphérie, la demande exprimée s ajuste au marché, selon l adage «l offre crée la demande». 27

28 La demande exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate Répartition par segments de surfaces En volume 21% 21% < % 3% En nombre 62% > % 22% 17% 19% 19% 81% de la demande en nombre s est exprimée pour des surfaces <500 m², ce qui fait de Strasbourg un marché de petites surfaces avec une demande moyenne de 357 m². Toutefois, l année 2013 révèle chez BNP Paribas Real Estate des projets d envergure, notamment dans le cadre de regroupement et de restructuration, qui animeront le marché en

29 Les transactions Milliers de m² Evolution des transactions Avec un niveau de transactions de moins de m² y compris les opérations en compte propre, le marché strasbourgeois affiche son plus bas niveau de transaction de la décennie. Le marché est ainsi en retrait de 23% par rapport à 2012 et de 39% par rapport à la moyenne décennale Moyenne décennale m² Neuf m² - 36% dont m² de comptes propres Seconde main m² - 64% 0 Seconde main Neuf 29

30 Les transactions Evolution des transactions entre 2004 et 2013 Le niveau de transactions dans les immeubles de seconde main s est relativement maintenu (-17%), le repli affiché étant principalement lié au mauvais écoulement de l offre neuve (-31%). Neuf * m² m² 2 nde main m² m² Total m² m² Ceci s explique par la demande de pré-commercialisation d un certain nombre d opérations qui empêche la liquidité des produits neufs sur le marché. Toutefois, l attirance des utilisateurs pour les produits neufs se confirme, d autant que les mesures d accompagnement sont très incitatives. * dont comptes propres Année Surface m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² - 31 % - 17 % - 23 % m² m² m² Moyenne décennale 2013 par rapport à la moyenne décennale m² m² m² - 54,5 % - 23,6 % - 38,8 % 30

31 Les transactions Répartition par secteurs géographiques Le secteur Strasbourg Centre atteint quasiment les 50% du volume des transactions % % 938 2% (5) (4) % % (7) (3) (2) % (1) % En effet, les utilisateurs sont demandeurs de services liés à leur cadre de travail (restauration, transports en commun..) et reviennent ainsi vers le centre-ville. Il s y est réalisé les plus importantes transactions du marché à savoir VNF quai de Paris (2.200 m² environ) et Cirmad sur l Etoile du Rhin (1.250 m² environ). Plus globalement, l adresse «Strasbourg» avec les secteurs Strasbourg Centre et Strasbourg Autres Quartiers, représente 62% du marché en 2013, ce qui augure bien le développement futur du Quartier d Affaires International, Wacken Europe. (1) Aeroparc d'entzheim (2) (3) Espace Européen de l'entreprise (4) (5) Parc d'innovation d'illkirch (6) (7) Strasbourg - Centre Autre CUS Parc de la Meinau Strasbourg - Autres Quartiers Périphérie 31

32 Les transactions Typologie des transactions par secteurs géographiques En milliers de m² * y compris comptes propres * * * dont comptes propres * En 2012 : m² En 2013 : m² Le repli des transactions est globalement général à l ensemble du marché à l exception du secteur Centre qui tire son épingle du jeu. C est le secteur Espace Européen de l Entreprise qui subit le plus fort repli. Son faible niveau de transactions par rapport aux années précédentes est à mettre en corrélation avec l absence de livraisons de bâtiments neufs d envergure en 2013, hormis l immeuble Oxygen, construit par et pour ADIM EST Aeroparc Espace Européen de l Entreprise * dont comptes propres En 2012 : m² X Parc des Tanneries Parc de la Meinau Strasbourg Centre Le secteur Strasbourg Autres Quartiers est quant à lui également en repli malgré le bon écoulement des offres du Parc des Forges, en adéquation avec les attentes du marché. Ce parc représente 29% des m² placés sur le secteur Strasbourg autres Quartiers. * Parc d Innovation * dont comptes propres En 2012 : m² Strasbourg Autres Quartiers Autre CUS Neuf Seconde main 32

33 Les loyers Evolution des loyers moyens Neuf Seconde main HT.HC/m²/an Centre-ville HT.HC/m²/an Périphérie Stabilité des valeurs locatives en périphérie. De la même façon, les valeurs restent stables sur les immeubles de seconde main en centre-ville. Seules les valeurs locatives du neuf en centre-ville augmentent pour atteindre un niveau moyen de 180 HT.HC/m²/an avec une valeur TOP à 195 HT.HC/m²/an et ce, même si ces loyers se complètent de mesures d accompagnement. 33

34 Ce qu il faut retenir des principaux secteurs tertiaires SECTEUR STRASBOURG CENTRE Poids du secteur sur le marché La proximité de la gare TGV, des autoroutes et de l hyper-centre sont des atouts majeurs. Transactions m² Offre à un an m² 47% 28% Indicateurs* Surface placée sur le secteur : m² Surface moyenne placée : 290 m² Nombre de transactions : 56 Soit 37% du marché en nombre Tour ESCA Rue de la Fonderie Stock d offres à un an : m²* Neuf : 43% / Seconde main : 57% * Hors comptes propres 34

35 Ce qu il faut retenir des principaux secteurs tertiaires SECTEUR STRASBOURG AUTRES QUARTIERS Poids du secteur sur le marché L adresse «Strasbourg» reste attractive. Des immeubles neufs y proposent des prestations «Green» à des loyers maîtrisés. Citons Le Samarès, immeuble de bureaux de m² environ, en façade de l autoroute A35. Il offre des surfaces à partir de 380 m² environ, à la location mais aussi à la vente, en lots de copropriété. Transactions m² Offre à un an m² 15% Indicateurs* 9% Surface placée sur le secteur : m² Surface moyenne placée : 242 m² Nombre de transactions : 26 Soit 17% du marché en nombre Architecte : J-F Denner Le Samarès Parc des Forges Stock d offres à un an : m² Neuf : 38% / Seconde main : 62% * Hors comptes propres 35

36 Ce qu il faut retenir des principaux secteurs tertiaires SECTEUR AUTRE CUS Poids du secteur sur le marché En connexion avec le quartier européen, le «14» offre des prestations haut de gamme. La périphérie propose une offre de seconde main diversifiée en réponse aux besoins des utilisateurs. Transactions m² Offre à un an m² 17% 10% 27% Indicateurs* Surface placée sur le secteur : m² Surface moyenne placée : 267 m² Nombre de transactions : 27 Soit 18% du marché en nombre Le «14» - Schiltigheim Route de Paris - Wolfisheim Stock d offres à un an : m² Neuf : 4% / Seconde main : 96% * Hors comptes propres 36

37 Ce qu il faut retenir des principaux secteurs tertiaires SECTEUR ESPACE EUROPÉEN DE L ENTREPRISE Poids du secteur sur le marché L Espace Européen de l Entreprise reste une valeur sûre du marché d autant que le BHNS (Bus à Haut Niveau de Service) le dessert désormais (10 min de la gare TGV). Transactions m² Offre à un an m² 10% 17% Indicateurs* Surface placée sur le secteur : m² Surface moyenne placée : 179 m² Nombre de transactions : 23 Soit 15% du marché en nombre Architecte : J-F Denner Wave Park SXB1 Stock d offres à un an : m² Neuf : 51% / Seconde main : 49% * Hors comptes propres 37

38 4 Le marché des bâtiments d activité et entrepôts 38

39 Organisation géographique du marché LES ZONES INDUSTRIELLES 1. Strasbourg Port du Rhin La plus importante zone avec 800 ha de terrains dédiés aux activités industrielles, logistiques, notamment Eurofrêt, et portuaires. 2. Nord Réparties entre Schiltigheim et Brumath, ces zones profitent de la desserte des autoroutes A 4 et A 350. Elles accueillent des activités diversifiées, de services aux entreprises, de commerce de gros, de logistique, et depuis peu un pôle automobile. 3. Ouest Reliées au Centre Ville par le tramway et aux A4 et A35, les zones situées à l ouest connaissent une forte évolution depuis quelques années. Le Parc des Forges complète l offre d activités/services du secteur (ex : Parc GVIO, Parc des Poteries, Parc Porte Ouest) 4. Strasbourg Meinau La plus ancienne des Z.I. de Strasbourg, située au sud du centre ville, regroupe principalement des activités de services aux entreprises. En outre, elle évolue vers le secteur tertiaire (ex. : bureaux du Conseil Général). 5. Sud D Illkirch à Obernai, ces multiples zones constituent le maillage de ZI le plus dense. 39

40 Les principales tendances du marché des locaux d activité L offre des locaux d activité disponible à un an dans le Bas-Rhin est en baisse par rapport à Celle des entrepôts reste stable. Le volume des demandes est en baisse par rapport à En nombre, les demandes sont stables. Activités/ Entrepôts 2013 Évolution Offre* m² Demande m² Transactions m² En 2013, le volume global des transactions a augmenté de 17% et leur nombre est au même niveau (188 en 2012 vs 185 en 2013). La part des opérations en compte propre représente un peu plus de 40% du volume des opérations. On constate une grande stabilité des loyers, à l exception d une légère augmentation du loyer de l offre neuve des locaux d activité. *Offre disponible à un an sur le Bas-Rhin Loyers* Activités / Entrepôts de main / Neuf Locaux d activité 60 / 75 Évolution Entrepôts «classe A» 37 / 44 *Valeurs moyennes de transactions en HT.HC./m²/an 40

41 L offre disponible à un an dans le Bas-Rhin L offre en seconde main en repli sur le Bas-Rhin La part de l offre des entrepôts supérieurs à 5000 m² reste stable. Le stock d offre disponible à un an est essentiellement composée de seconde main. Il n existe pas de nouveaux projets en cours pour rénover le parc logistique En locaux d activité, l offre de seconde main baisse de 15 % sur le Bas-Rhin. Malgré l obsolescence de l offre de seconde main, quelques transactions significatives permettent d expliquer cette décrue. Répartition des offres en 2013 : 162 offres au global sur le département du Bas- Rhin ( m²), dont 95 dans la Communauté Urbaine ( m²) et 67 hors Communauté Urbaine ( m²) Entrepôts > 5000 m² neufs Entrepôts > 5000 m² seconde main Locaux d'activité neufs Locaux d'activité seconde main 41

42 Quelques offres représentatives L offre disponible à un an dans le Bas-Rhin Wisches Locaux d activité m² Site 23 hectares Wiwersheim Locaux commerciaux : m² Tertiaire : m² Brumath Locaux d activité m² Site 15,5 hectares Bischwiller Locaux d activité m² 42

43 L offre globale reste stable dans la CUS* L offre disponible à un an dans la C.U.S. L offre à un an dans la Communauté Urbaine de Strasbourg ne suit pas la tendance observée au niveau du Bas-Rhin et reste stable. L offre neuve sur la CUS est toujours située sur le Parc des Forges avec des lancements en blanc de programmes mixtes livrés en L offre d entrepôts reste stable. Les perspectives à un an semblent toujours limitées en raison de l absence de nouveaux programmes initiés en Focus Classe «A» : Les offres sont principalement situées au Port du Rhin. L absorption partielle par le marché de l offre de classe «A» ( m²) porte désormais son niveau à m². * CUS : Communauté Urbaine de Strasbourg Entrepôts > 5000 m² neufs Locaux d'activité neufs Entrepôts > 5000 m² seconde main Locaux d'activité seconde main 43

44 La demande exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate Demande : Le volume annuel chute, le nombre reste stable Répartition par tranches de surfaces (en nombre) des 144 demandes enregistrées en % 7% 6% 45% Demande en surface et en nombre > demandes en milliers de m² nb de demandes Le volume annuel des besoins chute de près de 40 %. Le nombre de demandes en 2013 reste au même niveau que 2012, stabilisé à 144. Ceci traduit la baisse des besoins en matière d entrepôts. Augmentation significative de la demande comprise entre 500 et 2000 m² par rapport à La demande moyenne en matière de locaux d activité augmente légèrement et passe de 1000 m² à 1185 m². 44

45 Surfaces en m² Les transactions Transaction : encore à la hausse pour cette année 2013!! A l échelle du département du Bas-Rhin, le volume global des transactions observées en 2013 est de m² pour 185 opérations, soit un volume en hausse de 17 % pour un nombre équivalent à celui de Dans ces observations, la part du nombre des opérations en compte propre reste toujours aussi importante : 46 projets pour un total de m². En logistique, on peut constater une certaine fragilité du marché qui s explique notamment par : - un nombre limité de transactions - le caractère dérogatoire des baux signés (exemple Punch Power Glade - 24 mois). La répartition des transactions sur l année est bien équilibrée entre le 1 er et 2 ème semestre Entrepôts > 5000 m² neufs Entrepôts > 5000 m² seconde main Locaux d'activité neufs Locaux d'activité seconde main 45

46 Quelques transactions représentatives Les transactions Marlenheim Locaux d activité m² Site 19 hectares Cession du site de STEELCASE Bouxwiller Locaux d activité m² Site hectares Cession du site OXYMETAL Mundolsheim Entrepôt m² Réhabilitation en centre sportif. Location : - Le Five (football en salle) - My Tennis Expérience (ateliers de tennis) 46

47 Les loyers Loyers à Strasbourg et dans le Bas-Rhin en HT.HC /m²/an Locaux d activité : Loyers moyens de transactions HT.HC/m²/an Neuf Seconde main A l instar de 2012, pour ce qui concerne les locaux d activité, si la valeur moyenne en seconde main est de 60 HT/m²/an, la fourchette varie très largement de 30 à 80 HT/m²/an, en fonction de la situation, de la qualité des bâtiments et de la proportion de bureaux. On constate une augmentation de loyer dans le neuf (75 HT HC /m² /an). Ceci s explique par la rareté de l offre neuve existante et à venir. 47

48 Loyers à Strasbourg et dans le Bas-Rhin en HT.HC /m²/an Les loyers Entrepôts de «classe A» : Classe A ( HT HC / m² / an) Metz HT.HC/m²/an Loyers moyens de transactions Neuf Seconde main Loyer facial Nancy Strasbourg Mulhouse En ce qui concerne les entrepôts de classe A, les loyers sont au même niveau que Les transactions observées sont comprises entre 37 et 44 HT/m²/an. 48

49 OFFRE AU 1 ER JANVIER 2014 TRANSACTIONS 2013 Focus logistique Dunkerque Lille Dunkerque Lille Nantes Le Havre Rouen Le Mans Rennes Orléans Angers Tours Paris Reims Troyes Dijon Metz Nancy Strasbourg Mulhouse Rennes Nantes Le Havre Rouen Paris Le Mans Orléans Angers Tours Reims Troyes Metz Dijon Nancy Strasbourg Mulhouse La Rochelle Clermont- FFeerrraranndd Lyon Annecy La Rochelle Clermont- Ferrand Lyon Annecy Bordeaux Valence Grenoble Bordeaux Valence Grenoble Bayonne Montpellier Toulouse Marseille Nice Bayonne Montpellier Toulouse Marseille Nice BNP Paribas Real Estate Research Marketing 2014 BNP Paribas Real Estate Research Marketing 2014 AT A GLANCE - ENTREPÔTS > M 2 EN FRANCE - JANVIER

50 Focus logistique Quelques offres de classe A représentatives à Strasbourg STRASBOURG Port du Rhin Bâtiment logistique neuf, embranché fer. Entrepôt : m² - Bureaux : 113 m² (1 cellule disponible) Autorisations d exploiter : Loyer facial : 49 /m² /an HT HC STRASBOURG Port du Rhin Entrepôt : m² - Bureaux : 637 m² (4 cellules disponibles) Autorisation d exploiter : 1510 Loyer facial : 35 /m² /an HT HC STRASBOURG Port du Rhin Entrepôt : m² - Bureaux : 519 m² (2 cellules disponibles) Autorisations d exploiter : / /2 2663/1b /2b Loyer facial : 47 /m² /an HT HC 50

51 5 Annexes 51

52 Cadrage économique 52

53 Définitions - Bureaux Clé-en-main locatif Construction d'un immeuble pour un utilisateur qui en sera locataire. Ultérieurement le promoteur de l'immeuble soit le vendra à un investisseur, soit le gardera en patrimoine. Compte propre Opération de construction commandée par un utilisateur qui en sera propriétaire. Demande Recherche de locaux exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate. L'analyse porte sur le seul flux de demandes nouvelles exprimées. "En blanc" Construction lancée sans location ou vente préalable à utilisateur. "En gris" Construction qui ne sera lancé qu'après location ou vente préalable de tout ou partie à un utilisateur. Neuf Immeuble (ou partie d'immeuble) construit depuis moins de 5 ans et n'ayant jamais été occupé. Immeuble fiscalement assujetti à la TVA en cas de vente. Offre à un an Ensemble des locaux et immeubles disponibles à moins d'un an, incluant l'offre immédiatement disponible, l'offre neuve non pré commercialisée et l'offre de seconde main libérée de manière certaine (baux résiliés notamment). Offre immédiate Ensemble des locaux et immeubles vacants, immédiatement disponibles pour la commercialisation et l'occupation. Offre neuve future Ensemble des constructions et restructurations (avec permis de construire) qui viendront compléter le parc existant. Elles sont analysées en fonction de l'état d'avancement des projets : Chantiers en cours : immeubles dont les travaux de construction ont effectivement démarré. Ne sont pas pris en compte les travaux préalables de démolition. Permis de construire obtenu : autorisation de construire obtenue, généralement comptabilisée après la purge du recours des tiers. Permis de construire déposé : autorisation de construire demandée, en cours d'instruction. Projets : sont comptabilisés les projets pour lesquels la charge foncière (ou le terrain) a été attribuée à un promoteur. Pré-commercialisation Engagement d'un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l'immeuble (livraison). Rénové Immeuble ou locaux ayant fait l'objet de travaux de rénovation sans entrer dans le champ du permis de construire. Restructuré Immeuble ayant fait l'objet de transformations affectant sa structure, soumises à permis de construire. Immeuble fiscalement assujetti à la TVA en cas de vente. Transaction Location ou vente d'un bien immobilier, concrétisée par la signature d'un bail ou d'un acte de vente, y compris les clés-en-main. En cas de conditions suspensives, la transaction est prise en compte après la levée de celles-ci. Valeur locative Loyer annuel par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges. Ne comporte pas les locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant inter-entreprises (RIE), La valeur retenue est la valeur faciale inscrite au bail, non corrigée de l'effet d'avantages éventuellement consentis par le propriétaire. En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des 3 premières années ou de la durée ferme du bail. Valeur locative moyenne Moyenne pondérée par la surface prise à la location. BNP Paribas Real Estate distingue les immeubles neufs ou restructurés des immeubles de seconde main. 53

54 Définitions Activité / Entrepôts Bâtiments d activité Destinés aux activités de production ou de petite distribution et permettant de regrouper toutes les fonctions de l entreprise sous un même toit. Regroupe en outre tous les bâtiments qui ne sont ni des entrepôts ni des locaux PME/PMI ni des locaux mixtes. Locaux PME/PMI Bureaux dans une proportion <= 30%. Composés d un local d activité d une hauteur minimum de 4 mètres, avec un accès moyen porteur On distingue : - Les locaux inscrits dans un ensemble divisible (programme PME/PMI) - Des bâtiments isolés répondant aux critères décrits ci-dessus et n appartenant pas à un programme PME/PMI et dont la surface est inférieure ou égale à m². Locaux mixtes Proportion globale de bureaux >= 40%. Rez-de-chaussée destiné à des activités légères (SAV, petit stockage ) et utilisable pour des bureaux. Hauteur sous plafond généralement comprise entre 3,5 à 5 m. Les bureaux peuvent être en étage. On distingue : - Les locaux inscrits dans un ensemble divisible (type parc tertiaire de périphérie..) - Des bâtiments isolés répondant aux critères décrits ci-dessus et n appartenant pas à un parc et dont la surface est inférieure ou égale à m². Entrepôts Destinés aux activités de stockage et distribution. Entrepôts de classe A : hauteur supérieure à 9,30 mètres, aire de manœuvre d une profondeur supérieure à 35 mètres, bâtiments isolés, chauffés, sprinklés et dont la résistance au sol est d au moins 5 tonnes/m². Entrepôts de classe B : hauteur supérieure à 7,5 mètres, aire de manœuvre d une profondeur supérieure à 27 mètres et dont la résistance au sol est supérieure à 3 tonnes/m². Entrepôts de classe C : cette catégorie inclut tous les locaux de stockage à quai ou de plain pied de m² et plus et ne relevant ni de la classe A, ni de la classe B. Messagerie : locaux de distribution (groupage-dégroupage) de hauteur et épaisseur moyennes, avec des portes à quai sur toute la longueur du bâtiment (en vis-à-vis ou non) Autorisation d exploiter L autorisation d exploiter est délivrée en fonction du Code de l Environnement (livre V) relatif aux Installations Classées pour la Protection de l Environnement (ICPE). Sont soumises à autorisation les installations qui présentent des risques ou des nuisances potentielles plus importantes. «L autorisation ne peut être accordée que si les dangers ou inconvénients peuvent être prévenus par des mesures que spécifie l arrêté préfectoral». Le classement des installations établit des seuils qui tiennent compte de leurs dimensions, des produits utilisés ou stockés, et de l emploi de certaines substances. Les principales rubriques de la nomenclature des installations classées par la protection de l environnement sont : Rubrique N Relative aux entrepôts couverts Stockage de produits combustibles en quantité > 500 t. Concerne les entrepôts dont le volume est >= m3 Rubrique N Relative aux dépôts de papier, carton Stockage des dépôts de bois, papier, carton ou matériaux combustibles analogues. Volume de stockage >= m3 Rubrique N Relative au stockage de matières plastiques, caoutchouc. Stockage de polymères. Volume de stockage >= m3 Rubrique N Relative au stockage de pneumatiques. Stockage de pneumatiques et produits dont 50% au moins de la masse totale unitaire est composée de polymères. Volume de stockage pour les produits à l état alvéolaire >= m3. Volume de stockage pour les autres produits et pneumatiques >= m3 54

55 Vos contacts Strasbourg Bureaux Standard Strasbourg : Nada VOEGELE Assistante Strasbourg Bureaux nada.voegele@bnpparibas.com Florian MUNCH Consultant Communauté Urbaine florian.munch@bnpparibas.com Pierre-Nicolas SENNE Consultant Communauté Urbaine pierre-nicolas.senne@bnpparibas.com STRASBOURG MULHOUSE Strasbourg Activité / Logistique Cédric BRIGMANN Consultant Bas-Rhin cedric.brigmann@bnpparibas.com Nathalie MENGES Consultant Bas-Rhin nathalie.menges@bnpparibas.com Standard Mulhouse : Hélène HERRBACH Assistante commerciale Strasbourg Activité / Logistique Mulhouse Bureaux - Activité / Logistique helene.herrbach@bnpparibas.com Mulhouse Bureaux - Activité / Logistique Yves NOBLET - MRICS Directeur Régional Associé yves.noblet@bnpparibas.com Investissement Alexandre BUCHER Consultant Haut-Rhin et Territoire de Belfort alexandre.bucher@bnpparibas.com Expertise Marie-Claire CARNUCCINI Assistante de Direction marie-claire.carnuccini@bnpparibas.com Marie-Claire CARNUCCINI Assistante Investissement marie-claire.carnuccini@bnpparibas.com Pascale VINCENT-GAUTIER Consultant Associé pascale.vincent-gautier@bnpparibas.com Séverine REGNAULD Expert Immobilier severine.regnauld@bnpparibas.com Cuc CAO BRAUN Chargée de Marketing Région EST cuc.cao@bnpparibas.com 55