Se loger en Pays d Ancenis // Quel(s) habitat(s) pour quels habitants? L Habitat dans le PayS d AnceniS. des habitants : leur(s) solution(s) LOGEMENTS

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1 Se loger en Pays d Ancenis // Quel(s) habitat(s) pour quels habitants? L Habitat dans le PayS d AnceniS des habitants : leur(s) solution(s) LOGEMENTS

2 DES HABITANTS : LEUR(S) SOLUTION(S) LOGEMENT sommaire Présentation des ménages types couple cadres moyens avec couple employés avec 2 s femme seule avec emploi, femme seule sans emploi, jeune bachelier, premier emploi jeune ingénieur, premier emploi couple de retraités moyens couple de retraités démunis Accession Pass-Foncier pour le couple employés avec 2 s Locatif ou FJT pour le jeune bachelier? Locatif social pour les couples de retraités... 18

3 DES HABITANTS : LEUR(S) SOLUTION(S) LOGEMENT DES HABITANTS : LEUR(S) SOLUTION(S) LOGEMENT Présentation des ménages types La logique de ce livret est de partir des habitants pour examiner les produits logement adaptés à leur situation financière. La présentation de huit ménages fera apparaître les capacités financières à accéder à un logement dans le cadre de l ou du logement locatif. Certains exemples seront utilisés pour illustrer quelques produits logement. Ces produits sont présentés de manière plus précise dans le livret 3. Chaque ménage est présenté comme suit : Statut de Monsieur et Madame catégorie socioprofessionnelle, temps de travail (Équivalent temps plein, ETP) et niveau de rémunération (en rapport avec le SMIC, Salaire minimum interprofessionnel de croissance) ; les s, quand il y en a, sont d âge scolaire et ne perçoivent aucune rémunération. Revenu mensuel net, revenu fiscal de référence n 2 Il permet de déterminer si le ménage est éligible au logement locatif aidé. Statut d occupation actuel Il permet de déterminer si le ménage est éligible à des dispositifs en faveur de la primo-accession (devenir propriétaire pour la première fois). Apport personnel L'origine de cet apport peut être soit des liquidités soit la cession d un bien immobilier. Capacité d endettement Le calcul est fait sur la base de 30 % du revenu mensuel net. Valable pour un remboursement de prêt ou pour un montant de loyer. Durée et taux d emprunt Le calcul est fait sur un prêt à 20 ans à un taux de 5 % TEG (Taux effectif global). Le produit recherché Pour chaque ménage, on examine sa capacité à : trouver un, dans le parc privé (loyer libre ou conventionné) ou dans le parc public ; accéder à la propriété par de l ou une : pour la, on part d un coût de travaux de /m 2 auquel s ajoute le foncier (variable d ajustement géographique). Coûts des trajets domicile-travail il est calculé en fonction de la du bien recherché ; le postulat de départ est que le lieu de travail est Ancenis ; la possible localisation est approchée en fonction des niveaux de prix connus par l Observatoire de l habitat et d une actualisation via les annonces immobilières ; le coût de transport est calculé à partir du site internet Mappy, pour un véhicule de gamme moyenne diesel par adulte.

4 DES HABITANTS : LEUR(S) SOLUTION(S) LOGEMENT DES HABITANTS : LEUR(S) SOLUTION(S) LOGEMENT 1 couple cadres moyens avec 1 1 couple employés avec 2 s fonctionnaire (1 ETP - cat A) fonctionnaire (1 ETP - cat A) revenu mensuel net revenu fiscal de référence n apport personnel capacité d endettement maximum produit recherché 1 scolarisé budget total locataire parc privé maison 100 m 2 habitables sur 600 m 2 de terrain ~ 10 km coût domicile-travail/semaine 18 budget foncier (117 /m 2 ) coût domicile-travail/semaine 0 éligibilité à de l accession aidée coût domicile-travail/semaine 0 éligibilité au logement conventionné Ancenis non Ancenis L investissement immobilier est possible et compte tenu du marché local, dans une logique de réduction du trajet domicile-travail, une construction serait la plus économique, avec toutefois la question de l offre suffisante. Pour la location, c est plus la question de l offre suffisante que du niveau de prix qui sera problématique. En ce qui concerne une location conventionnée, elle reste possible mais correspond à un type de produit rare. revenu mensuel net revenu fiscal de référence n apport personnel 0 capacité d endettement maximum 620 produit recherché budget total ouvrier (1 ETP - SMIC) employée (1 ETP SMIC) 2 s scolarisés locataire parc privé maison 100 m 2 habitables sur 600 m 2 de terrain ~ Candé coût domicile-travail/semaine 50 budget foncier 0 coût domicile-travail/semaine 0 éligibilité à de l accession aidée coût domicile-travail/semaine 35 éligibilité au logement conventionné cantons Varades, St-Mars-la-J. ou Riaillé L investissement immobilier classique est à déconseiller compte tenu de l éloignement nécessaire, des frais de déplacements induits et des travaux éventuels. Une solution en Pass-Foncier pourrait convenir (voir page 14). Pour la location, le parc privé nécessiterait de s éloigner du lieu de travail, ce qui générerait des frais supplémentaires. Le logement conventionné conviendrait nettement mieux.

5 DES HABITANTS : LEUR(S) SOLUTION(S) LOGEMENT DES HABITANTS : LEUR(S) SOLUTION(S) LOGEMENT 1 femme seule avec emploi, 1 1 femme seule sans emploi, 1 versement pension alimentaire employée (1 ETP 1.4 SMIC) 1 scolarisé revenu mensuel net 1800 revenu fiscal de référence n locataire parc privé apport personnel (vente maison de l ex-couple) capacité d endettement maximum 540 produit recherché appartement T3 de 60 m 2 budget total Ancenis coût domicile-travail/semaine 0 budget foncier - éligibilité à de l accession aidée (si 2 ans en location) Ancenis coût domicile-travail/semaine 0 éligibilité au logement conventionné L investissement immobilier est envisageable, cependant les produits ne sont pas très nombreux. Cela suppose un prix de vente inférieur à /m 2. Pour la location, elle est plus facile qu il s agisse de loyer libre ou de loyer conventionné. pas de pension alimentaire sans emploi (Allocation Parent Isolé) 1 de moins de 3 ans revenu mensuel net 800 revenu fiscal de référence n locataire parc social apport personnel 0 capacité d endettement maximum 240 produit recherché appartement T2 de 40 m 2 budget total budget foncier - éligibilité à de l accession aidée éligibilité au logement conventionné L investissement immobilier est impossible. Pour la location, elle n est envisageable qu en logement conventionné et dans la partie la plus sociale du parc.

6 10 DES HABITANTS : LEUR(S) SOLUTION(S) LOGEMENT DES HABITANTS : LEUR(S) SOLUTION(S) LOGEMENT 11 1 jeune bachelier, premier emploi 1 jeune ingénieur, premier emploi ouvrier (1 ETP - SMIC) sans objet pas d revenu mensuel net 1037 revenu fiscal de référence n (n a jamais travaillé) hébergé chez les parents apport personnel 0 capacité d endettement maximum 311 produit recherché appartement T1 de 25 m 2 budget total budget foncier - éligibilité à de l accession aidée 5 km coût domicile-travail/semaine 3 éligibilité au logement conventionné L investissement immobilier est impossible. Pour la location, les solutions en libre ou en conventionné, sont possibles. C est le rapport offre-demande qui fera la différence. Une autre solution pourrait être un hébergement en Foyer de jeunes travailleurs qui permet une prise d autonomie progressive dans le logement. ingénieur (1 ETP - 3 SMIC) sans objet pas d revenu mensuel net revenu fiscal de référence n - 2 apport personnel 0 capacité d endettement maximum (n a jamais travaillé) hébergé chez les parents produit recherché appartement T2 de 40 m 2 budget total budget foncier - éligibilité à de l accession aidée éligibilité au logement conventionné (la première année) L investissement immobilier est complètement envisageable, d autant que sur la première année de travail, il peut bénéficier des dispositifs en faveur de l accession aidée. Pour la location, la marge de manœuvre est importante. Même s il est éligible aux logements conventionnés du fait de ses ressources précédentes, il est peu probable qu il s y dirige (délai d attente et offre disponible).

7 12 DES HABITANTS : LEUR(S) SOLUTION(S) LOGEMENT DES HABITANTS : LEUR(S) SOLUTION(S) LOGEMENT 13 1 couple de retraités moyens 1 couple de retraités démunis retraité (montant moyen pour les hommes en 2004) retraité (montant moyen pour les femmes en 2004) pas d à charge revenu mensuel net 1900 revenu fiscal de référence n propriétaire apport personnel capacité d endettement maximum 570 produit recherché maison 80 m 2 habitables sur 400 m 2 de terrain budget total budget foncier (325 /m 2 ) éligibilité à de l accession aidée non Ancenis éligibilité au logement conventionné L investissement immobilier est complètement possible sous réserve de l accord des organismes prêteurs. Pour la location, l offre pourrait être plus favorable en logement conventionné (adaptabilité et localisation des logements). Une autre solution pourrait être de travailler sur l adaptation du logement actuel au vieillissement. revenu mensuel net revenu fiscal de référence n apport personnel 0 capacité d endettement maximum 345 retraité (au minimum vieillesse) retraité (au minimum vieillesse) pas d à charge locataire parc social produit recherché appartement T3 de 60 m 2 budget total budget foncier - éligibilité à de l accession aidée éligibilité au logement conventionné L investissement immobilier est impossible. Pour la location, seul un logement conventionné pourrait convenir, dans la partie la plus sociale du parc. Une autre solution pourrait être de travailler sur l adaptation du logement actuel au vieillissement.

8 14 DES HABITANTS : LEUR(S) SOLUTION(S) LOGEMENT DES HABITANTS : LEUR(S) SOLUTION(S) LOGEMENT 15 Accession Pass-Foncier > couple employés avec 2 s revenu mensuel net 2060 revenu fiscal de référence n salariés d entreprises privées cotisant au 1 % logement (CIL) 2 s scolarisés capacité d endettement maximum 618 produit recherché pavillon de 95 m 2 sur terrain de 400 m 2 terrain (60 TTC/m 2 ) construction (95 m 2 à 1000 HT du m 2 ) frais notariaux et ~ 4000 autres à l acquisition initiale éligibilité à de l accession aidée Comparaison des montages financiers Objectifs : propriété complète (terrain + maison) en 20 ans (hors conditions du Plan de relance). montage classique TVA 19.6 % montage Pass- Foncier TVA 5,5 % coût initial de l opération subvention collectivité locale reste à financer PTZ PTZ majoré prêt CIL prêt principal mensualité sur les 15 premières années taux endettement initial non % % Observations Montage classique sur 20 ans, l opération n est pas réalisable ; il faudrait contracter un prêt sur 50 ans pour respecter le taux d endettement de 30 %. Montage Pass-Foncier le prêt principal de la maison est contracté sur 15 ans ; entre la 15 e et la 18 e année, les prêts bonifiés (PTZ, PTZ majoré et CIL) s achèvent ; le terrain peut être acheté au bout de 18 ans ( sur 5 ans à 5 %). Montage en PSLA (location-accession) le montage n est pas possible, les ressources de la famille sont insuffisantes pour couvrir la redevance demandée sur les premières années ; pour permettre l utilisation d un PSLA, il faudrait 500 de ressources mensuelles supplémentaires.

9 16 DES HABITANTS : LEUR(S) SOLUTION(S) LOGEMENT DES HABITANTS : LEUR(S) SOLUTION(S) LOGEMENT 17 Locatif ou FJT pour le jeune bachelier? Rappel de revenu mensuel net, soit une capacité d endettement de 310 maximum ; un revenu fiscal de référence de 0 qui lui donne accès à tous les produits locatifs HLM ; produit recherché : appartement T1 de 25 m 2. En location standard le jeune pourra obtenir une allocation logement de la CAF (ALS ou APL) ; le logement est en général loué vide, parfois avec kitchenette équipée ; les charges ne sont pas toutes comprises : consommation en eau, chauffage et électricité ; chez le particulier, les offres sont rares pour le budget ; en conventionné, les loyers sont nettement plus intéressants ; pour un logement conventionné public (HLM), il ne faut pas oublier le préalable de l inscription au fichier unique de la demande HLM. Le niveau de loyer dépendra du statut du logement : loyer libre, conventionné privé ou public. En foyer de jeunes travailleurs (FJT) Un FJT propose une location conventionnée, meublée avec paiement d une redevance qui inclut toutes les charges y compris eau, chauffage et électricité. Pour un T1 de 25 m 2, le montant de la redevance serait de 390. Le logement est éligible à l APL pour un montant de 333. Comparaison des taux d effort (poids du loyer + charges par rapport au revenu) Il faut prévoir que les aides au logement ne dureront probablement qu une seule année (le revenu imposable déclaré passant de 0 à ). allocation taux d effort avec taux d effort sans autres loyer nu charges logement allocation logement allocation logement dépenses privé libre % 33 % meubles conventionné entre 105 et entre 122 et % entre 15 % et 22 % meubles FJT % 37 % Pour le démarrage, l hébergement en FJT est la solution à préconiser (si éligible à l APL). Il permet une première expérience du logement autonome pour un coût résiduel très intéressant : environnement sécurisé avec présence d une équipe de suivi. Au cours du séjour au FJT (durée courte, en moyenne 6 mois), le jeune peut être accompagné dans la recherche d un logement pérenne adapté à ses besoins. Ce délai est compatible avec le délai moyen pour l attribution d un T1 en locatif conventionné HLM (4 mois et demi en 2008 sur le Pays d Ancenis).

10 18 DES HABITANTS : LEUR(S) SOLUTION(S) LOGEMENT DES HABITANTS : LEUR(S) SOLUTION(S) LOGEMENT 19 Locatif social pour les couples de retraités Rappel 2 couples de retraités couple A couple B revenu mensuel revenu fiscal de référence capacité d endettement bien recherché maison 80 m 2 appartement 60 m 2 On privilégie l hypothèse de la location pour les deux couples compte tenu des probables difficultés d accès à l emprunt pour des personnes âgées. Les deux couples sont éligibles au locatif conventionné public, dans toute la gamme pour le couple B, à l exclusion du très social pour le couple A. Pour les produits recherchés, on obtiendrait les niveaux de loyer suivants (hors charges et annexe) couple A couple B loyer libre conventionné très social (PLA-I) conventionné social (PLUS) Le couple A n est pas éligible aux allocations logement. Le seul produit adapté pour ce couple est le conventionné social de type PLUS avec un taux d effort (hors charges) de 20 %. Pour le couple B, il s agira obligatoirement du conventionné, plutôt très social. Avec l allocation logement à laquelle il a droit, ce couple aurait un taux d effort (hors charges) entre 17 et 18 %. On pourrait évidemment envisager de rechercher des logements plus petits. Mais pour la majorité des personnes âgées, le loyer libre et même le conventionné intermédiaire de type PLS ne conviennent pas. Certains villages retraite proposent en plus du prix de séjour, une prestation correspondant à des services. Si le loyer de départ est déjà important, le coût des prestations supplémentaires exclut de facto une part importante des personnes âgées. conventionné intermédiaire (PLS) montant du loyer taux d effort après allocation logement 31 % 20 % 30 % montant du loyer taux d effort après allocation logement 34 % 17 % 18 % 31 %

11 communicationgraphique:nantes:2009 Communauté de Communes du Pays d Ancenis centre administratif Les Ursulines - quartier Rohan BP Ancenis tél papier environnemental partiellement recyclé certifié FSC - encres à base d'huiles végétales et d'agents mllants à l'eau - imprimeur certifié Imprim'Vert et PEFC édition COMPA juin 2009