PROJET DE LOI D ORIENTATION ET DE PROGRAMMATION POUR L ADAPTATION DE LA SOCIETE AU VIEILLISSEMENT

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1 PROJET DE LOI D ORIENTATION ET DE PROGRAMMATION POUR L ADAPTATION DE LA SOCIETE AU VIEILLISSEMENT CONTRIBUTION DE L ASSOCIATION NATIONALE DES COPROPRIETES AVEC SERVICES (ANCS) Sommaire 1- Relever le défi du vieillissement de la population p Les copropriétés avec services : une alternative adaptée aux personnes en situation d autonomie p.2 3- La question de la mutualisation des charges de services p.4 4- La question des résidences défaillantes p.5 5- Les propositions et positions de l ANCS p.6 6- Présentation de l ANCS p.7

2 2 1- Relever le défi du vieillissement de la population - C est un fait et une urgence! La France doit relever le défi du vieillissement de la population. Deux raisons à ce phénomène : une croissance de la population vieillissante et une longévité accrue. Si, comme le dit le gouvernement, il s agit d une chance, il convient de prendre en compte toutes les situations. La variété des vies, des conditions sociales, le contexte budgétaire obligent à réfléchir à tous les moyens possibles pour assurer un parcours de vie adapté à chaque situation. - Pour répondre à ce défi, le gouvernement souhaite proposer au Parlement un projet de loi d adaptation de la société au vieillissement de la population. Pour son élaboration, une concertation a été mise en place. Le gouvernement s est fixé 3 objectifs : o L anticipation et prévention de la perte d autonomie, o L adaptation de la société au vieillissement, o L accompagnement de la perte d autonomie. - Parmi les solutions envisagées pour le 2 ème objectif, la diversification des offres de logement. En effet, en dehors de la question de la prise en charge des personnes en perte d autonomie ou entrées dans la dépendance, des solutions alternatives aux EPHA existent et doivent être encouragées. Ainsi, les habitats collectifs dits alternatifs et intermédiaires font partie des solutions. Les copropriétés avec services menacées par le projet de loi en cours de préparation? - Il serait envisagé de réformer, dans le cadre du projet de loi d orientation et de programmation pour l adaptation de la société au vieillissement, la législation sur les résidences services afin de ne conserver qu un seul modèle qui privilégierait une approche commerciale plutôt qu un modèle non lucratif fondé sur la solidarité. Ainsi le projet de loi envisagerait de profondément modifier les règles de fonctionnement et le modèle économique des copropriétés avec services que l ANCS représente. Or, la diversité des parcours, la diversité des niveaux d autonomie, la multiplicité des attentes plaident pour des réponses variées. - Dans le cadre de la préparation du projet de loi, plusieurs groupes de travail ont été mis en place dont l un porte sur les établissements d hébergement pour personnes âgées. Les conclusions du rapport du groupe de travail, rédigées par la Direction générale de la Cohésion Sociale, ont été remises le mardi 7 janvier à la Ministre, en présence de Patrick KANNER, Président de l Union Nationale des Centres Communaux d Action Sociale (UNCCAS), Député et Président du Conseil général du Nord, et Gérard RIVIERE, Président de la Caisse Nationale d Assurance Vieillesse (CNAV). Parmi les propositions qui sont envisagées concernant les copropriétés avec services : o Instituer un contrat de services, distinct des charges de copropriété afin de garantir plus précisément l individualisation des charges. Deux solutions sont prévues pour la mise en œuvre : Une période de transition très longue pour laisser aux résidences services le temps de changer de modèle économique, Ne prévoir cette nouvelle règle que pour les nouvelles résidences. o Changer les règles de majorité de l assemblée générale.

3 3 o Interdire aux syndics la possibilité de prester des services, hormis ceux qui sont rendus à une copropriété ordinaire. - L ANCS a participé à différentes réunions. Elle a pu ainsi sensibiliser et faire part de son expertise et mettre à la connaissance des pouvoirs publics quelques retours d expérience particulièrement utiles en l état de la réflexion. Toutefois, le risque est encore très présent. De réelles menaces pèsent sur le modèle économique des copropriétés avec services. - C est dans ce contexte que l ANCS souhaite par cette contribution éclairer les décideurs publics avant la rédaction définitive du projet de loi par le gouvernement notamment en rappelant les règles de fonctionnement des copropriétés avec services et en proposant un certain nombre d évolutions qui ne mettraient pas en péril ces résidences. 2- Les copropriétés avec services : une alternative adaptée aux personnes en situation d autonomie - Premièrement, il semble important de rappeler les principes qui guident les copropriétés avec services : o Les copropriétés avec services offrent une alternative à la résidence en EHPA ou EHPAD o C est un choix de parcours de vie pour des dizaines de milliers de personnes o Parmi, les caractéristiques, il faut souligner qu il s agit : D une solution pérenne, Adaptée aux personnes autonomes, Qui n impose pas un service médicalisé, Qui ne sollicite pas la contribution de la collectivité. - Deuxièmement, s agissant du fonctionnement : o les copropriétés sont des immeubles d'habitation gérés sans aucun but lucratif dans le strict respect de la loi du 10 juillet 1965 et des textes subséquents qui s'y rapportent. o Les copropriétaires restent les seuls décideurs pour la gestion de leur résidence, pour les engagements de dépenses, pour le choix de leur Syndic, la définition des services, le suivi de leur fonctionnement et le contrôle de leurs coûts. o Il n existe pas de socle commun des services proposés au sein des copropriétés avec services. Leur création, développement voire suppression relèvent de la décision de l assemblée générale des copropriétaires. o Chacun jouit de son lot privatif dans le respect du règlement de copropriété. Les copropriétaires organisent une réponse en adéquation aux attentes des résidents par les services qu ils choisissent de mettre à leur disposition. o A la différence des résidences services à but lucratif, ce n est pas un propriétaire unique des espaces et locaux d exploitation des services qui disposera des prérogatives. Les copropriétaires conservent la maîtrise et le contrôle de ces espaces. o Pour les résidents, il s agit de mutualiser des services alliant confort, sécurité et agrément. o La mutualisation des services offre l avantage de répondre aux besoins des personnes autonomes exposées à des situations de vulnérabilité.

4 4 - Enfin, parmi les atouts sur lesquels l ANCS souhaite insister et qui doivent retenir l attention : o Une mutualisation des charges, o Une gestion non commerciale des services et des résidences, o La sécurisation assurée des personnes vulnérables, o Une alternative aux EHPA pour les personnes autonomes. - De surcroit, soulignons que les résidences membres de l ANCS adhérent à une Charte de qualité qui guide leur gouvernance. - Enfin, les copropriétés avec services, ce sont copropriétaires générant 3500 emplois, temps plein directs et indirects. 3- La question de la mutualisation des charges - Le gouvernement envisagerait de séparer obligatoirement les charges de services des charges de copropriété. Or cette décision serait purement et simplement une remise en cause d un modèle économique des copropriétés avec services qui a fait ses preuves. - En l état actuel des débats, l ANCS souhaite rappeler une nouvelle fois que : o L offre de services décidée par les assemblées générales est disponible en libre utilisation. o Les copropriétés sont gérées sans aucun but lucratif. o Elles respectent la loi du 10 juillet o Les copropriétaires restent les seuls décideurs pour la gestion de leur résidence, pour les engagements de dépenses, pour le choix de leur Syndic, la définition des services, le suivi de leur fonctionnement et le contrôle de leurs coûts. - Par ailleurs, la mutualisation permet o D abaisser les coûts, o De mettre en œuvre des prestations de qualité, o D assurer une pérennité des services à tous les résidents. - Nous partageons le souci du gouvernement de «protéger les consommateurs». Mais considérer que la séparation obligatoire des charges de copropriétés et des charges de service est LA solution serait une erreur. Au contraire, dans un souci de protection des consommateurs, la mutualisation des charges permet d en réduire les coûts. A défaut, ce serait encourager une offre de services uniquement commerciale au détriment des personnes les plus vulnérables. Ce serait priver des milliers de propriétaires d un mode de vie qu ils ont choisi qui correspond à leurs attentes et à la conception de leur vieillesse. 4- La question des résidences défaillantes - Il a été fait état, à plusieurs reprises, de difficultés sur quelques copropriétés avec services. Si l ANCS ne nie pas que, de manière marginale, des copropriétés avec services posent aujourd hui des difficultés, nous voulions rappeler que :

5 5 o Le taux d occupation est supérieur à 90 %. o Le délai de remplacement est généralement inférieur à 3 mois. o Sur l ensemble des copropriétés avec services, seuls moins de 5 % connaissent des difficultés actuellement. o Tout en ne pouvant être comparée à de l immobilier traditionnel, la valeur des lots suit les fluctuations du marché. - De quelques faits marginaux, certains esprits malintentionnés ont voulu en tirer des généralités. Pour l ANCS, il est primordial de couper court à ces idées fausses qui nuisent à l image du modèle que défend à l ANCS et introduisent dans les esprits une conception catastrophique des copropriétés avec services. Au final, c est copropriétaires que la loi risque de pénaliser. - L ANCS prend très au sérieux les quelques cas difficiles. Dans une démarche de progrès, l ANCS est consciente que des leviers doivent être trouvés pour faire évoluer les résidences avec services. Il est de l intérêt de l ANCS que le modèle des copropriétés avec services soit un modèle vertueux. C est pourquoi, nous souhaitons profiter du projet de loi de programmation pour trouver des solutions. L objectif est de prévenir les types de situation dommageables pour toutes les parties : les résidents, les copropriétaires, les descendants et au final la collectivité. 5- Les propositions et positions de l ANCS Sur l interdiction faite au syndic de prester les services Les membres de l ANCS souhaitent que soit conservée la possibilité de donner au syndic mandat pour prester les services. En revanche, l ANCS propose que : o Les règles de comptabilité imposées permettent de faire la distinction entre les charges de copropriété ordinaires et les charges d exploitation des services. o D interdire au syndic d être lui-même prestataire direct Sur la mise en place d une convention de prestations de services distinctes des charges de copropriété Pour l ANCS, il revient aux assemblées générales de décider la mise en place d une convention pour les prestations de services. Ce serait une erreur que la loi impose ce type de convention qui non seulement mettrait fin aux copropriétés avec services mais qui, de surcroit, ne retiendrait que des offres de services commerciales et lucratives. Sur l instauration d un seuil d alerte sur les résidences existantes Dans un souci de répondre aux quelques cas difficiles, l ANCS est favorable à la mise en place d un seuil d alerte sur les résidences services qui pourrait être déclenché lorsque plus de 25 % des appartements ne trouvent pas preneurs. Sur la facilitation de la saisine du juge Les critères de saisine du juge ne devront pas être modifiées et s appliqueront tel que prévu dans l article 41-4 et 41-5 de la loi ENL 2006

6 6 Renforcer l information des copropriétaires Pour rendre encore plus transparente le fonctionnement des copropriétaires avec services, l ANCS propose de renforcer l information des copropriétaires notamment o En renforçant l information en amont de l arrivée pour Mesurer l adéquation de la demande et de l offre Permettre aux intéressés d évaluer leur capacité financière à assurer les charges o En renforçant la traçabilité des informations fournies Rendre obligatoire une assemblée générale consultative des locataires Que ce soit pour les copropriétés avec services ou dans le cadre d une copropriété classique, le fonctionnement de la vie en collectivité souffre souvent d une carence d informations avec les locataires. L ANCS est donc favorable à l instauration d une assemblée générale consultative des locataires en ce qui concerne les services. Les locataires pourraient également adresser sous forme de résolutions les demandes qui nécessitent une délibération de l assemblée générale. Mettre en place une charte de qualité Le gouvernement envisagerait d écrire une charte définissant les exigences de qualité de l offre «d habitat regroupé» avec projet social et services. L ANCS qui dispose d ores-et-déjà d une charte est favorable à cette initiative qui ne ferait que renforcer la qualité des services offerts aux résidents. La charte de qualité de l ANCS est remise en débat chaque année et porte sur des engagements très précis. Dans chaque résidence, la charte de qualité est co-signée par le syndic, le président du conseil syndical et le directeur. Grâce à son expérience, l ANCS est volontaire pour travailler sur une charte type qui assurerait notamment : o La transparence o La bonne gestion o L information o Le respect de libertés individuelles o La sécurité des résidents o La valorisation du patrimoine Encourager la rénovation du parc existant Dans un souci de valorisation du patrimoine et des résidences en copropriété avec services, l ANCS recommande que les copropriétaires investissent au moins l équivalent de 10 % du budget de fonctionnement pour des travaux d entretien et d embellissement des parties communes.

7 7 6- Présentation de l ANCS L'ANCS rassemble et représente les résidences en copropriétés avec services qui se sont engagées au respect des critères suivants : Une gestion sans but lucratif sous forme de copropriété classique (loi de juillet 1965) Des copropriétaires qui restent les seuls décideurs pour la gestion de leur résidence ; pour les engagements de dépenses bien sûr mais aussi pour le choix du Syndic ainsi que pour la définition des services et le contrôle de leurs coûts. Un Directeur directement salarié par la copropriété et/ou l'éventuelle entité gestionnaire des services. Les membres de l ANCS s engagent à respecter une charte de qualité que tout adhérent doit afficher à l accueil de sa résidence.