contrats de locations meublées/an à Paris

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1 contrats de locations meublées/an à Paris dont 40 % pour des professionnels en mission et des hommes d affaires et 20 % pour résoudre des situations d urgence de logement. Novembre La Direction du Logement de la Mairie de Paris a décidé d interdire les locations meublées d une durée inférieure à 1 an (ou 9 mois, par dérogation, dans le cas de locataires étudiants). Celles-ci comprennent à la fois les locations touristiques (durée inférieure à 1 semaine) et les locations de moyenne durée destinées essentiellement à répondre aux situations d urgence et aux besoins professionnels. La durée moyenne d un séjour en location meublée temporaire à Paris est 80 jours, contre moins de 3 nuitées en hôtel. Ces chiffres montrent que les 2 modes d hébergement sont complémentaires mais non substituables car ils correspondent à des besoins très différents. Pour les visiteurs professionnels et leurs familles ( baux en 2012), les hôtels, dont le taux d occupation a été de 95 % en 2012, ne peuvent pas constituer une alternative pour des séjours de moyenne durée. C est aussi le cas pour les milliers de familles parisiennes qui ont eu besoin de trouver, en urgence, une solution temporaire de relogement en Par ailleurs, la Direction du Développement économique de la Ville de Paris prévoit que le nombre de visiteurs de la capitale passera de 28 à 56 millions en 10 ans (dont 45% de visiteurs professionnels). Or, il n est prévu de construire que chambres d hôtel, lesquels pourront accueillir un maximum de 2 millions de visiteurs. Le marché tout entier va retourner à la clandestinité. La Mairie aura détruit, sans contrepartie pour le logement, l une des rares activités en développement, qui recrute, qui rapporte des devises et qui avait jusqu ici réussi à résister à la concurrence des plateformes de réservation off-shore emplois sont en jeu à Paris. 1- Le parc des appartements meublés depuis 10 ans A Paris, appartements sont actuellement donnés en location meublée à temps partiel ou à temps complet. Selon les données de l INSEE, ils représentent 1,5% du parc total de logements. Ce chiffre de est à comparer avec les «logements vacants» dénombrés à Paris par l INSEE, lors du dernier recensement, auxquels s ajoutent «résidences secondaires et logements inoccupés», soit logements. Selon une étude en grandeur réelle, effectuée par l institut Opinion Way: - les 2/3 des logements meublés - soit sont occupés une partie de l année par leurs propriétaires, en tant que résidence principale ou résidence secondaire. Ces appartements ne sont donc pas susceptibles de retourner sur le marché de la location classique. Faut-il les laisser vides lorsque leurs propriétaires ne les occupent pas? Les cas les plus fréquents sont celui du petit propriétaire qui loue sa résidence principale en été pour s assurer un complément de revenus. Ou celui du retraité parti vivre en région mais conservant son pied-à-terre parisien, qu il loue une partie de

2 l année pour couvrir ses charges. Ou encore, celui du cadre en mission, expatrié pour plusieurs mois ou plusieurs années, qui n utilise son appartement parisien que pendant les vacances mais souhaite le conserver pour son retour de mission. - Le 1/3 restant - soit appartements -, est uniquement consacré à la location meublée temporaire de ces logements sont issus du parc des logements vacants et y retourneront si la location meublée temporaire n est plus possible. Il faut noter que, selon l INSEE, le nombre des appartements vacants a baissé de en 10 ans, en grande partie grâce au développement de la location meublée et grâce aux efforts des professionnels pour ramener ces logements dans le circuit locatif. Sous l influence et le contrôle des professionnels, l offre de locations meublées s est structurée et professionnalisée. Même modestes, ces appartements correspondent à des normes de qualité plus élevées et sont mieux entretenus que la moyenne des appartements donnés en location classique. Mais surtout, l activité est sortie de la clandestinité à laquelle elle risque de retourner, comme cela s est produit à Barcelone et à New-York lorsque de nouvelles contraintes légales - aujourd hui abandonnées dans les 2 villes- se sont révélées trop contraignantes. 2- Un réel besoin pour les locataires en situation d urgence, pour les entreprises et pour les universités: On distingue trois types de locataires de logements meublés. En 2011, il s est agi de familles en situation d urgence : elles représentent 20 % du temps d occupation des logements meublés parisiens. De plus en plus de parisiens et de non-parisiens se trouvent confrontés à des événements inattendus qui leur imposent de trouver rapidement un logement temporaire : divorce ou séparation, travaux dans l appartement principal, accompagnement à Paris d un parent malade en traitement de longue durée, changement de vie et de ville, etc. La location meublée temporaire est alors leur seul recours possible ; la mairie de Paris, elle-même, utilise parfois des logements meublés pour reloger temporairement des familles en difficulté. Où logerait-on cette population sans cesse renouvelée si l offre meublée temporaire disparaissait? visiteurs professionnels et leurs familles qui représentent 40% du nombre de contrats (mais 76 % du temps total d occupation) des logements meublés. Dans cette catégorie se classent : o les salariés en mission à Paris (cadres de groupes internationaux, salariés en stage à Paris, etc.). Il faut savoir que l une des priorités de Paris (en concurrence avec Londres et Francfort) est la recherche d implantation de sièges sociaux et de centres de recherches de groupes internationaux. Or 90 % des groupes qui se sont implantés à Paris au cours des 5 dernières années ont choisi de recourir à la location meublée de courte durée pour leurs dirigeants, leur cadres et leurs salariés «impatriés» (source Paris-Ile de France-Capitale Economique). o les universitaires et chercheurs, les étudiants en stage de courte durée (thésards, Erasmus, etc.),

3 o o les artistes en tournée (Opéra de Paris, théâtres ), les fonctionnaires internationaux (Unesco) et les diplomates, les équipes du candidat François Hollande pendant la campagne électorale. Leur interdira-t-on de se loger dans la capitale? familles de touristes, amoureux de Paris, qui souhaitent visiter notre pays plus intelligemment et plus longtemps. Ils séjournent en moyenne 1 semaine (au lieu de 2,7 nuitées en hôtel), viennent en famille et contribuent davantage à l économie de Paris et de sa région. Ils déclarent ne pas vouloir résider à l hôtel pour des raisons de mode de vie, de durée de séjour, d organisation familiale ou de budget. Ils sont susceptibles de choisir une autre destination que Paris si l offre meublée venait à disparaitre. Concentrées sur les périodes de vacances et avec des durées de séjour très inférieures à la moyenne des contrats, les locations aux touristes ne représentent que 4% du temps total d occupation. Elles sont cependant la partie la plus visible de l iceberg, car leur présence sur les sites spécialisés est forcément très répétitive : les propriétaires doivent trouver de nouveaux locataires chaque semaine et référencent leurs biens sur plusieurs sites à la fois. Les locations aux touristes sont indispensables rentabiliser les appartements, entre 2 contrats de moyenne durée par exemple, ou parce que le propriétaire ne libère son logement que pendant les vacances scolaires. 3- Rentabilité des locations meublées : C est un mythe difficile à combattre et un argument mis en avant par la mairie de Paris: le prix élevé des locations meublées influerait directement sur la hausse constatée des loyers parisiens et contribuerait à la pénurie de logements dans la capitale. En réalité, tout comme sur le marché des locations classiques, il existe une très large gamme de logements meublés à Paris : depuis la studette destinée aux étudiants jusqu'à l appartement de réception loué par des entreprises ou des ambassades. Une étude indépendante montre que les prix sont supérieurs de 10 à 15 % à la location classique (hors frais d agence). Ceci est justifié par la meilleure qualité des appartements proposés, le service rendu, les coûts d entretien beaucoup plus élevés (mobilier, électroménager, internet et multimédia, taxe d habitation, etc.). En outre, les charges (y compris électricité, chauffage et internet) sont généralement inclues dans les contrats de courte durée. C est pourquoi, beaucoup de jeunes ménages choisissent la location meublée temporaire pour leur première installation ou dans l attente d un logement définitif. Ils y trouvent un autre avantage : pas besoin de trouver un parent pour se porter caution, il suffit de déposer l équivalent d un mois de loyer puis de régler son loyer mensuel d avance pour pouvoir s installer chez soi. Au total, en raison des taux d occupation moins élevés (6 mois et 25 jours par an, en moyenne, source Opinion Way), la rentabilité annuelle pour le propriétaire est souvent plus faible que pour les locations classiques. Les propriétaires y trouvent leur compte car ils

4 souhaitent simplement louer l appartement quand ils ne l occupent pas eux-mêmes. Les autres -les investisseurs- retirent souvent leur appartement du marché de la location meublée après quelques années pour se tourner vers des solutions plus rentables (location de longue durée, classique ou meublée) ou pour revendre leur appartement, ou encore pour l occuper eux-mêmes. En moyenne, un appartement est proposé meublé pendant 3 à 5 ans. Le parc est donc en constant renouvellement. Représentant 1,5 % du parc total de logements, soit 10 fois moins que les logements «vacants» et «inoccupés» (selon la classification INSEE), les appartements loués meublés n ont pas d influence démontrée sur le volume de l offre globale, ni sur le montant des loyers. Il faut savoir qu en outre, les prix affichés sur les sites sont souvent négociables et incluent des frais d agence de 30 % ; ces prix varient en fonction des durées de location (ils sont plus élevés pour de très courtes durées) et tendent à se rapprocher de l offre classique lorsque la durée de séjour est plus longue propriétaires de logements meublés. Qui sont-ils? Les propriétaires ont été décrits par la mairie de Paris comme de grands investisseurs internationaux qui videraient Paris de ses logements et concurrenceraient sauvagement les hôtels. Une étude Opinion Way portant sur la moitié du parc parisien des logements meublés montre que les propriétaires sont en majorité des familles modestes : - les 2/3 occupent leur bien eux-mêmes, une grande partie de l année, - 76 % ne proposent à la location qu un seul logement, - 75 % sont des résidents parisiens ou franciliens, Parmi eux se trouvent un grand nombre de retraités pour qui la location meublée constitue un revenu d appoint indispensable. Les investisseurs industriels sont pour le moment absents de ce secteur. S ils devaient s y intéresser plus activement, on imagine qu ils se tourneraient en priorité vers des immeubles à vocation commerciale et ne seraient donc pas concernés par l interdiction. On évalue à quelques dizaines seulement les propriétaires de plus de 5 appartements emplois détruits à Paris «intra muros» Les premières agences parisiennes réellement spécialisées en location meublée ont été créées il y a 10 ans. Elles ont contribué au retour sur le marché de la location, classique ou meublée, de appartements vacants. Elles emploient aujourd hui 1100 salariés directs et génèrent 1000 autres emplois induits. Ces agences ont développé un savoir-faire français bien spécifique, orienté sur le service, l image et l accueil (et non sur la transaction comme dans les agences classiques). Les salariés sont jeunes, ont souvent effectué des études supérieures, parlent obligatoirement plusieurs langues, ont voyagé et sont les ambassadeurs de la tradition française et de la vie culturelle parisienne. Si leur activité venait à disparaître, alors que le secteur est florissant, tous les emplois seraient détruits sans possibilité de reclassement dans les agences traditionnelles, qui font

5 un métier différent et évoluent sur un marché plat, voire décroissant. La reconversion dans les agences de voyages n est pas possible non plus car celles-ci ont quasiment disparues, concurrencées par les plateformes de réservation «off-shore». Il existe une centaine d agences spécialisées dans la location meublée temporaire auxquelles s ajoutent de nombreux entrepreneurs individuels. Parallèlement, un millier agences immobilières classiques ont structuré un département «locations meublées» et emploient des salariés spécialisés à Paris. L emploi se répartit comme suit : - Emploi direct dans les agences structurées : environ 1100 salariés* o Les 5 plus grosses agences = 140 salariés o 45 agences effectif moyen 8 salariés = 360 salariés o 50 agences effectif moyen 2 salariés = 100 salariés o 1000 agences traditionnelles ½ salarié = 500 salariés o Non comptabilisés : les entrepreneurs et intermédiaires individuels - Emploi indirect dans les appartements: 1000 salariés environ o Accueil, femmes de ménage, services, réparateurs, etc. En cas d interdiction, le marché retournerait en totalité à la clandestinité. Les efforts des professionnels depuis 10 ans pour le normaliser seraient anéantis. L activité professionnelle détruite à Paris, serait intégralement reprise par les sites et plateformes d appels situés dans des pays low-cost. Ces opérateurs ne seront tributaires ni des normes de qualité, ni des contraintes salariales, ni de la fiscalité françaises. Ils détiennent déjà l essentiel du marché dans la plupart des pays développés, la France et notablement Paris - ayant constitué jusqu ici un îlot de résistance. En cas de jurisprudence parisienne confirmée, celle-ci s appliquerait à toutes les villes de plus de habitants. 6- l impossible compensation - Dans sa forme actuelle, le mécanisme de la «compensation» que veut imposer la Mairie de Paris n est pas adapté aux particuliers : o son coût est prohibitif : plus de /m2 en moyenne à Paris, sachant que dans la plupart des arrondissements parisiens concernés il faut acheter la commercialité d une surface double de celle du local à transformer. A la revente, on ne pourra céder que la surface simple ; dès l achat, la moitié de l investissement est donc définitivement perdue. o La revente est hypothétique : il faudrait trouver un acheteur ayant besoin très précisément de la moitié de la surface à revendre, située dans le même arrondissement. o Le propriétaire qui loue à temps partiel (cas du retraité qui a conservé un piedà-terre à Paris) ne pourra plus occuper lui-même son logement puisque celuici aura perdu sa qualité «habitation» en acquérant un «autre usage». o Les commercialités sont introuvables : les propriétaires ont besoin de petites surfaces (30 m2 en moyenne) tandis que les vendeurs, notamment les

6 o bailleurs sociaux que nous avons consultés, ne disposent que de grandes surfaces qu ils n ont pas la possibilité légale de vendre «au détail». Enfin, le changement d usage nécessite l accord au cas par cas de la copropriété et aussi celui de la Mairie dont l objectif est précisément d interdire l activité. En annexe, un exemple de compensation chiffré qui montre que le propriétaire d un logement qu il souhaite louer meublé doit investir 40 à 50 % de la valeur du logement alors qu il ne souhaite récupérer que quelques semaines ou quelques mois de loyer. 7- Taxes et impôts Les agences spécialisées reversent à l état la TVA à laquelle s ajoute l impôt sur les sociétés. De leur côté, les propriétaires acquittent l impôt sur leur revenu locatif. 8- Que se passe-t-il dans les autres grandes villes du monde? Il existe 2 exemples comparables : New-York et Barcelone La ville de New-York a souhaité freiner la frénésie d investisseurs achetant des immeubles entiers pour les transformer en chambres louées à la nuitée avec petit-déjeuner et services, concurrençant ainsi directement les hôtels, sans souffrir des mêmes contraintes. La limitation portait sur les locations de moins de 28 jours et était limitée à certains immeubles du sud de la ville. En 2012 la municipalité, constatant que l activité ne cessait de se développer mais était devenue clandestine, a décidé d abandonner cette mesure inefficace. A Barcelone, des contraintes et des interdictions ont été mises en place pour freiner les locations à la nuitée dans quelques rues du Barcelone historique, sur plainte des hôtels. Tous les sites de locations se sont instantanément délocalisés et la quasi-totalité du marché est devenue clandestine tandis que le nombre d appartements répertoriés sur les sites de location explosait. Mais plus aucune statistique n était disponible et la ville subissait des pertes sèches en taxes et impôts. En 2012, l interdiction a été abandonnée. A Paris, le principal syndicat hôtelier a fait savoir par écrit qu il considérait que les locations d au moins une semaine, ne comportant pas de service hôtelier (petit-déjeuner), ne concurrençaient pas l activité des hôtels. 9 Les propositions des professionnels La mairie écrit aux petits propriétaires qui l interrogent qu il s agit de réglementer et non d interdire. Mais on a vu que la compensation revient à une interdiction, puisque ce système est inapplicable. Depuis 2 ans, aucune demande de compensation n a d ailleurs été déposée par les propriétaires. De leur côté, les professionnels sont également désireux de disposer d une réglementation efficace afin d éviter que ce marché ne devienne clandestin. Leur intérêt est également de pouvoir contribuer au retour dans le parc des locations des appartements vacants ou inoccupés. Ils proposent des mesures simples et rapides à mettre en place :

7 1) remplacer la compensation liée au logement, inabordable pour des particuliers, par un agrément lié à la personne, comme pour les professions libérales. Dans la pratique, il suffit d ajouter les loueurs en meublés à la liste des professions autorisées à bénéficier de ce régime, 2) exempter de cet agrément les résidences principales et les résidences secondaires (louées à temps partiel) car ces appartements ne sont pas susceptibles d être loués en longue durée. Les propriétaires devront apporter la preuve qu ils occupent réellement ces appartements ; 3) que la mairie précise clairement les conditions d'obtention de l agrément : celui-ci doit être un droit si l'on remplit les conditions et non pas une faveur attribuée au cas par cas. Nous demandons, en particulier, que l attribution soit automatique dans les cas suivant : certains quartiers, certaines périodes de l'année, certains appartements en fonction la situation du propriétaire: retraités et expatriés ayant conservé un pied-à-terre, etc. 4) autoriser dans tous les cas : o les baux de courte durée consentis pour des motifs autres que le séjour touristique. C est le cas des séjours d affaires supérieurs à 1 semaine, des salariés français ou étrangers mutés temporairement, des stagiaires, des étudiants, des accidentés de la vie (divorce, travaux dans la résidence principale, accompagnement d un parent hospitalisé à Paris, etc.), o les séjours touristiques d une durée supérieure à 6 jours, sachant que selon le principal syndicat du secteur, ces séjours ne concurrencent pas l activité hôtelière (les séjours en hôtel ont une durée moyenne de moins de 3 nuits). En contrepartie, les professionnels proposent 1) le versement par les propriétaires d une taxe de séjour annuelle fixée forfaitairement en fonction de l usage déclaré : location saisonnière (quelques mois/an) ou permanente. Cette taxe pourrait éventuellement être collectée par les agences puis reversée à la Mairie. Son produit serait affecté à la rénovation des appartements de la ville actuellement vacants en raison de leur vétusté, 2) L édiction de restrictions précises : normes de confort, de sécurité, environnementales, de qualité, etc. 3) d accorder l autorisation de louer en meublé de courte durée pendant une période donnée tous les appartements vacants depuis au moins 2 ans, afin d inciter les propriétaires à revenir sur le marché de la location.

8 Annexe : Changement d usage et compensation, un système inadéquat pour les particuliers Monsieur Armand, retraité parisien, décide de s installer à la campagne où le coût de la vie est plus abordable. Cependant il souhaite conserver son studio de 20 m2 à Paris (valeur ) pour pouvoir rendre visite à ses enfants parisiens. Il occupe donc lui-même ce studio situé dans le 5 ème arrondissement 4 mois par an répartis sur l ensemble de l année. Afin de couvrir ses charges et de conserver la flexibilité d occupation dont il a besoin, il opte pour la location meublée de courte durée, qui est en réalité sa seule option. La Mairie lui demande alors de changer l usage de son appartement. Pour cela, il doit obtenir l accord de la copropriété, celui de la Mairie et acquérir la commercialité d une surface double de la sienne, c est-à-dire 40 m2, située dans le même arrondissement, une gageure. Au prix plancher dans Paris de le m2, il doit débourser au minimum , soit un surcoût de 45 % de la valeur de son appartement. En principe, il ne pourra plus habiter lui-même son studio puisque celui-ci a perdu sa qualité de «logement». Un an plus tard, Monsieur Armand a des problèmes de santé et renonce à ses séjours parisiens. Il souhaite donc louer son appartement en longue durée, vide ou meublé. Pour cela il doit revendre la commercialité et retrouver, pour son logement, un usage d habitation. Pour cela, il doit à nouveau obtenir l accord de la copropriété et de la mairie. Il s aperçoit alors que, s il a bien acheté une commercialité de 40 m2, il ne peut revendre que 20 m2, la surface réelle du logement. Il a donc déjà perdu 45 % de son investissement. Il doit rechercher un acquéreur situé dans le même arrondissement. Cet acquéreur potentiel, Madame Robert, doit donc avoir besoin d une commercialité de 20 m2 pour obtenir le changement d usage d un logement de 10 m2 (ou moins), c est-à-dire une chambre de bonne. Madame Robert devra donc débourser pour changer l usage de sa chambre de bonne, ce qui est totalement dissuasif. De surcroît, elle réalise qu elle ne pourra jamais revendre sa commercialité, car il lui faudrait trouver dans le même arrondissement le propriétaire d un local de 5 m2 qu il ne serait pas légal de louer! Très sagement, Monsieur Armand et Madame Robert décident alors de louer leurs logements respectifs au noir, car il n existe pas pour eux de solution légale raisonnable.