GARANTIE PERMIS DE CONSTRUIRE

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1 GARANTIE PERMIS DE CONSTRUIRE

2 Plan de la présentation Présentation du dispositif existant Retour d expérience Présentation du nouveau dispositif 2/15

3 L objectif visé par le contrat «permis de construire» : Lancer l, engager les travaux, poursuivre l malgré la présence d un recours abusif 5. La garantie des acquéreurs 6. La garantie du promoteur Pour ce faire, il est apparu nécessaire : D identifier les recours abusifs, De sécuriser l ensemble des acteurs : Les acquéreurs afin que les ventes soient réalisées, et par là même sécuriser les notaires et les financeurs des acquéreurs. Le promoteur contre les conséquences pécuniaires de l aléa juridique occasionné par les contentieux de l annulation du permis de construire, et par là même sécuriser les financeurs de l. C est sur ces bases qu a été bâti le contrat Permis de Construire 3/15

4 Permis de Construire Établissement d un schéma d assurance-cadre au profit des adhérents de la FPI CONTRAT TYPE Le texte du contrat type est référencé et non modifiable, sauf accord préalable des parties 5. La garantie des acquéreurs 6. La garantie du promoteur La mise en place et le suivi du contrat type fait l objet d un comité de suivi auquel participent : FPI 4/15

5 De quel recours parle t on? Des recours en annulation du permis devant le juge administratif Pour quelles s? Aux s en VEFA Aux s de construction dont le montant TTC du bien q é e immobilier est inférieur à 30M 5. La garantie des acquéreurs 6. La garantie du promoteur Aux s à usage d habitation ou mixte 5/15

6 FONCTIONNEMENT DU CONTRAT «PERMIS DE CONSTRUIRE» 1 Étape L analyse du 2 Étape La garantie par Analyse juridique du permis Couvre les conséquences et des recours par un expert pécuniaires de l annulation q é e juridique indépendant ou la suspension du permis 5. La garantie des acquéreurs 6. La garantie du promoteur du promoteur des acquéreurs 6/15

7 La 1 ère Étape du contrat consiste en une analyse juridique de la légalité du permis, de la constructibilité du terrain et du bien fondé des moyens de recours 5. La garantie des acquéreurs 6. La garantie du promoteur Cette analyse sera réalisée par un expert juridique indépendant conventionné et agréé par l assureur Le promoteur est remboursé à hauteur de 50% des honoraires nécessaires à l analyse juridique Montant de la cotisation annuelle Déterminée par l application d un taux fonction du volume de chiffre d affaires annuel du promoteur (0,1% HT sur CA inférieur à 50M et 0,05% HT sur le CA supérieur à 50M ) La garantie «analyse juridique» porte sur les recours exercés durant la période de validité du contrat. Une reprise du passé peut être réalisée. 7/15

8 Lorsque l analyse de montre la légalité du permis, la délivre la garantie par 4. La garantie par 5. La garantie des acquéreurs 6. La garantie du promoteur 2 ème Étape : la garantie par Couvre l ensemble des conséquences pécuniaires dues à l annulation ou à la suspension du permis Deux types de garanties délivrées : Garantie au bénéfice des acquéreurs (caution en cas de résolution de la vente) Garantie au bénéfice du promoteur (garantie pertes pécuniaires) Cotisation : Application d un dun taux ( 0,5%, 1% ou 2% hors taxes d assurance) déterminé selon l analyse du effectuée dans le cadre de la 1 ère étape au montant TTC du bien immobilier Durée de la garantie : La garantie s applique à l de construction jusqu à l épuisement de l ensemble des voies de recours relatives à l annulation du permis de construire. Elle n est pas résiliable. 8/15

9 5. La garantie des acquéreurs Garantie des acquéreurs L acte notarié doit mentionner le recours et prévoir une clause résolutoire de la vente en cas de suspension ou d annulation définitive d un permis de construire non régularisable portant sur le bien concerné par la vente g p p 5. La garantie des acquéreurs 6. La garantie du promoteur En cas d exercice de la clause résolutoire par l acquéreur dans les deux ans qui suivent la suspension ou l annulation définitive La garantie se déclenche alors et la se porte garante du remboursement du prix de la vente (ou de la part du prix versé au jour de la résolution, avant livraison). La garantie prévoit en complément le remboursement sans franchise : des frais de notaire des intérêts bancaires des frais de déménagementé des indemnités de remboursement anticipé du prêt bancaire 9/15

10 5. La garantie des acquéreurs Délégation de paiement Lorsque l acquéreur a contracté un prêt bancaire pour l acquisition d un lot, l assureur s engage à respecter la délégation de paiement consentie en faveur de l établissement de crédit prêteur dans la limite des garanties du contrat Exclusions Ne sont jamais garanties les conséquences résultant : 5. La garantie des acquéreurs d un dun fait intentionnel, d un dun dol, d une faute lourde ou d une fraude de la part de l acquéreur ; 6. La garantie du promoteur de l acquisition de la clause résolutoire du fait du refus de régularisation du permis de construire par l acquéreur. Ne sont jamais garanties : les sanctions pénales et leurs conséquences. 10 /15

11 6. La garantie du promoteur Garantie au bénéfice du promoteur Garantie pertes pécuniaires de type «Tout sauf» Contenu de la garantie Réparation des pertes pécuniaires subies par le promoteur du fait de : la suspension du permis de construire l annulation l totale t ou partielle du permis de construire Limite de garantie épuisable : 5. La garantie des acquéreurs q é e Prix de vente de l ensemble des lots et dans la limite de 30 M 6. La garantie du promoteur La garantie de remboursement au bénéfice des acquéreurs vient épuiser la garantie au bénéfice du promoteur 11 /15

12 6. La garantie du promoteur Exclusions Ne sont jamais garantis : Les dommages résultant de stipulations contractuelles acceptées par le promoteur allant au-delà des dispositions légales; 5. La garantie des acquéreurs 6. La garantie du promoteur Les frais généraux permanents engagés par le promoteur; Les réclamations des constructeurs en cas d arrêt du chantier; Les honoraires de l architecte ayant déposé le permis suspendu ou annulé aux fins de régularisation de ce dernier; Les pertes de commercialisation du promoteur et tout autre dommage intervenus avant la décision de justice; Tout préjudice non directement imputable à la décision de justice d annulation ou de suspension du permis; Les conséquences du retard ou de la part de retard non directement imputable à l annulation ou à la suspension du permis; Les sanctions pénales et leurs conséquences; Les conséquences pécuniaires du fait de la réclamation des tiers à l de construction; Les conséquences pécuniaires dues au non respect des mesures correctives formulées par écrit par l assureur ou le juge administratif. Le promoteur s engage à mettre en œuvre toutes les préconisations et mesures correctives aux fins de prise en charge financière par l assureur. 12 /15

13 6. La garantie du promoteur Exclusions Ne sont jamais garanties les conséquences résultant : d un fait intentionnel, d un dol, d une faute lourde ou d une fraude de la part du promoteur ; des recours devant la juridiction civile. il 5. La garantie des acquéreurs 6. La garantie du promoteur 13 /15

14 Il n a pas vocation à contourner la réglementation. Il a vocation à faire en sorte que les s de construction conformes à la réglementation puissent être lancées malgré la présence de recours abusifs. 14 /15

15 RETOUR D EXPERIENCE Ce nouveau contrat est disponible depuis le 9 novembre / Niveau d intérêt des promoteurs 2/ Les dossiers Analysés 3/ La mise en place des contrats a/ Retour des Notaires b/ Retour des Banquiers c/ Retour des Promoteurs ADAPTATION DU DISPOSITIF A COMPTER DE CE JOUR 15 /15

16 MISE EN PLACE D UN NOUVEAU DISPOSITIF Ce nouveau dispositif concerne : L évolution du fonctionnement du contrat L évolution du texte et de la nature de la Garantie. 16 /15

17 Nouveau dispositif Ce nouveau dispositif est applicable à compter de ce jour et est valable uniquement pour 2012 : Suppression de la facturation de la garantie d abonnement ( La garantie de Base est facturé 1 statutaire (150 ) annuellement) Suppression de la notion de reprise du passé Les frais de l analyse juridique est à 100% à la charge des promoteurs Remboursement des primes pour les sociétaires existants si accord de leur part. Nécessité à terme d avoir une démarche d assurance globale du promoteur ( RC Promoteur, DO, TRC ). 17 /15

18 Nouveau dispositif Le process : 1/ Le promoteur nous présente l qui fait l objet d un recours abusif 2/ 1 Analyse par la pour préselectionner les dossiers 3/ Missionnnement de l expert juridique afin d analyse du dossier payé à 100% par le promoteur ( forfait TTC) 4/ Prise de position de la (accord et tarif, ) 5/ Coordination de l ensemble des acteurs au vu de la finalisation du dossier (banque, notaire, acqereurs, ) 6/ Si GO Mise en place du contrat d et paiment de la prime par le promoteur. 18 /15

19 EVOLUTION JURIDIQUE Finalisation des clauses de délégation de paiement au profit des préteurs Garantie au bénéfice des Acquéreurs Mise en place d une clause résolutoire type Reformulation des Garanties au bénéfice des acquéreurs : Indemnité de revalorisation du bien basé sur l ICC Prise en charge des intérêts intercalaires Délais pour la régulisation des permis 12 mois Evolution du Montant de garantie ( non recours sur les indemnités complémentaires ) Garantie au bénéfice des Promoteurs Explicitation de la garantie concernant sur le remboursement du financeur de l en cas d annulation définitive non régularisable Suppression de certaines exclusions redondantes Reformulation de l engagement du promoteur dans le respect des mesures correctives Reformulation de la limite de garantie 19 /15

20 5. La garantie des acquéreurs MERCI DE VOTRE ATTENTION 6. La garantie du promoteur 20 /15