LE GUIDE JURIDIQUE POUR CRÉER SA SCI

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1 LE GUIDE JURIDIQUE POUR CRÉER SA SCI

2 Sommaire du guide 1. Généralités 2. Pourquoi opter pour une SCI? 3. Le capital et la gérance de la SCI 4. La rédaction des statuts et l immatriculation de la SCI 5. La dissolution de la SCI 6. Conseils

3 Généralités

4 GÉNÉRALITÉS Avec ce guide, Captain Contrat entre dans le vif du sujet et vous explique l intérêt de recourir à la SCI, les éléments qui méritent votre attention et éventuellement l aide d experts, ainsi que les formalités de création et de dissolution. La société civile immobilière, plus communément appelée SCI, constitue une solution en vue de l acquisition des murs (immeuble ou local) d une entreprise familiale ou commerciale. Elle permet d organiser l acquisition, mais également la gestion commune et la transmission du bien immobilier, tout en le dématérialisant. En effet, le bien en question est alors représenté par des parts sociales. La création d une SCI est une possibilité considérée par de nombreux chefs d entreprise pour sa simplicité et ses avantages sur les plans fiscal et successoral. Néanmoins, cette opération nécessite de bien s y prendre, compte tenu des limitations juridiques entourant ce statut. Ainsi, l analyse des risques et des conséquences est une étape très importante avant d initier le processus de création de SCI.

5 Pourquoi opter pour une SCI?

6 LA NOTION DE SCI La SCI confère un certain nombre d avantages et vient simplifier plusieurs formalités liées à la propriété et à la gestion immobilière. Souvent employée pour gérer une indivision, cette solution est à la portée des familles de particuliers, et des professionnels. En effet, lorsqu un bien immobilier fait l objet d une SCI, celui-ci se retrouve en état d indivision. Il en va de même s il est question de plusieurs biens. Ainsi, les associés sont tenus de s entendre sur tous les actes de gestion et de disposition liés au bien. Aussi, il est important de préciser que chaque associé n est pas propriétaire de l immeuble, mais qu ils en possèdent des parts. C est la SCI en elle-même qui est propriétaire et, en cas de départ ou de décès de l un des associés, le bien appartient toujours à celle-ci.

7 LA GESTION DU PATRIMOINE PRIVÉ La SCI constitue une solution plutôt simple pour la gestion du patrimoine privé. En effet, même si la société est créée par des associés issus d un milieu professionnel, il est possible pour des parents, par exemple, d apporter leur patrimoine immobilier dans une SCI et de faire entrer progressivement leurs enfants dans le capital en leur donnant leurs parts sociales. Aussi, lorsqu il est question de la gestion d un bien entre conjoints, la SCI confère la liberté de répartir les parts de la société, sans qu ils ne soient impactés par le formalisme du régime matrimonial en cas de changement. Dans le cadre familial, la SCI inclut systématiquement des associés issus de la même famille, jusqu au quatrième rang. Elle permet de gérer un bien en famille, de constituer un patrimoine familial et d en faciliter la transmission aux héritiers, tout en offrant un certain nombre d avantages fiscaux. Les mineurs peuvent intégrer la SCI, à condition d être représentés par des représentants légaux tels que les parents, le conseil de famille ou le juge des tutelles. Il en va de même pour les mineurs émancipés qui, eux, sont dotés de la capacité juridique.

8 L ENCADREMENT DE LA SCI Quel que soit le motif de la création d une SCI, il est important de prendre un certain nombre de précautions avant de concrétiser cette démarche. En effet, la SCI n est encadrée que par très peu de règles d un point de vue comptable : les associés ne sont tenus que de communiquer les livres ainsi que les documents sociaux, une fois par an. Comme évoqué plus haut, l entente est primordiale dès la formulation des statuts, notamment en ce qui concerne l établissement et la tenue des comptes. De plus, la SCI est quelquefois perçue comme une solution par certains particuliers et professionnels dont l intention est de «cacher» une partie de leur patrimoine en soustrayant un ou plusieurs biens à leurs créanciers. Ce contournement peut être préjudiciable à tous les associés, d autant plus qu il n est pas sans risque. En effet, utiliser la SCI pour cacher un bien en le vendant ou en l apportant au capital de la société constitue une fraude. Dans le cas où celle-ci serait découverte, les créanciers ont la possibilité d attaquer le débiteur grâce à l action paulienne. Elle a pour but de sanctionner les auteurs pour le préjudice causé aux autres associés de la société. Enfin, il est possible pour les associés d apporter une nue-propriété à une SCI, puis d en donner des parts. Cela constitue un avantage fiscal, notamment pour les parents souhaitant transmettre un ou plusieurs biens à leurs enfants, en minimisant les droits de mutation. Néanmoins, si l administration fiscale juge et parvient à démontrer que cet apport a un objet purement fiscal, il s agit d un abus de droit. Ce constat peut conduire à un redressement fiscal, pouvant coûter une forte somme aux associés ayant fait le choix d appliquer cette option.

9 Le capital social de la SCI

10 LES APPORTS ET LA CONSTITUTION DE CAPITAL La souplesse accordée au statut de la SCI s étend par ailleurs au capital. En outre, la SCI doit comporter deux associés ou plus, pouvant être des personnes physiques ou morales. Quant au capital, il peut être fixe ou variable et le montant est décidé librement par les associés. Pour constituer le capital de la SCI, les apports peuvent être effectués en nature ou en numéraire. En contrepartie de leurs apports, les associés reçoivent des titres (parts sociales). En cas d apport en nature, l associé disposera d une part calculée en fonction de la valeur estimée du bien. A noter que si un emprunt est transmis à la SCI, des déductions seront effectuées. La SCI à capital fixe assure pour sa part la protection du bien immobilier. En cas de décès, à aucun moment il n est question d un changement de propriétaire. Néanmoins, ce type de société n offre pas de souplesse au niveau de la modification des associés, des départs, des arrivées et de la révision du montant du capital social. En effet, ce type de changement doit être visé par une déclaration, une modification des statuts et une annonce légale. La SCI à capital variable offre pour sa part plus de souplesse et moins de formalités à remplir en cas de modification au niveau de la répartition du capital social. De plus, elle préserve l anonymat des associés, dont l identité n apparaît pas dans les statuts. Enfin, si cette société ne réalise pas de bénéfice, elle n est pas imposable.

11 Lorsqu il est question d apports en numéraire, les modalités de libération sont définies librement par les associés. Par ailleurs, si les autres sociétés telles que les SARL imposent un délai de 5 ans pour la libération du capital souscrit, tel n est pas le cas pour la SCI. Par conséquent, celui-ci peut être libéré à tout moment, en fonction des besoins de la société. En ce qui concerne les apports en nature, ils doivent être intégralement libérés par l apporteur dès la constitution de la société. Pour les apports en industrie, c est à dire la mise à disposition par l associé de ses connaissances professionnelles, son travail, ses services, leur libération peut être ultérieure à la constitution de la SCI. En effet, cet apport ne concoure pas à la formation du capital social. Néanmoins, l associé apporteur en industrie a tout de même droit aux dividendes, dans la même mesure que l associé qui a le moins apporté. LA LIBÉRATION DU CAPITAL Important : Les associés ont tout intérêt à ne pas fixer un capital trop faible ou trop élevé par rapport à l activité projetée. Pour cause, le capital social se présente comme une garantie des créanciers de la société. Si le montant est trop faible, les établissements bancaires peuvent tout à fait exiger une caution personnelle des dirigeants ou associés de la SCI. Aussi, en cas de faillite, la responsabilité de ces derniers pourrait être engagée.

12 LA GÉRANCE ET LES ASSOCIÉS La gérance de la SCI

13 LE GÉRANT DE SCI La SCI doit impérativement comporter deux associés au minimum. Pourtant, il est possible qu un associé unique détienne toutes les parts sociales suite à une vente ou une cession des titres. Il se peut également que plusieurs gérants soient désignés dans les statuts de la SCI, ou à l issue d un vote des associés. Le pouvoir du gérant de la SCI se limite au niveau interne dans les statuts. Si aucune mention n est faite à ce sujet dans les statuts de la SCI, il est en mesure d accomplir tous les actes de gestion dans l intérêt de la société. D une manière générale, le gérant s occupe des affaires courantes telles que la comptabilité, les projets d acquisition ou de vente d un bien immobilier, etc. Il n est toutefois pas le seul décisionnaire, puisque les décisions liées à la vente ou l acquisition de biens sont également soumises à l accord des associés en assemblée générale. À noter, par ailleurs, que le gérant peut être un associé ou un tiers. Il est révocable à la majorité des associés. Néanmoins, sa révocation n entraîne pas la dissolution de la société, sauf si le contraire est indiqué dans les statuts.

14 LES ASSOCIÉS DE LA SCI Quant aux associés, ils disposent d une certaine liberté pour ce qui a trait à la gérance de la société. En ce qui concerne le régime de responsabilité, ils sont responsables sur leurs biens propres, des dettes de la société, en fonction de la proportion des parts qu ils détiennent dans le capital social. Important : Aucune clause contraire ne peut être prévue dans les statuts en ce qui concerne la responsabilité des associés. La SCI entre époux 3 types d associés se distinguent La SCI avec mineurs L acquisition inter-sci

15 LA SCI ENTRE ÉPOUX ET ENTRE SCI La SCI entre époux En cas de séparation d un couple ayant fondé une SCI entre époux, les parts sociales de la SCI sont partagées. De même, en cas de décès de l un des époux, ses héritiers n héritent que de ses parts sociales. Elles peuvent également être rachetées ou vendues. Pour les époux mariés sous le régime de la séparation des biens, la SCI permet de cumuler les particularités du régime, avec pour autant la mise en commun d un bien immobilier. Aussi, la SCI entre époux assure la protection du patrimoine au sens commercial, et un rééquilibrage des patrimoines respectifs des deux partenaires, par des avantages consentis à la SCI et dont peuvent bénéficier tous les associés. On parle notamment de la sousévaluation des biens immobiliers apportés, de l augmentation du capital et des apports en compte courant non rémunérés. L acquisition de parts inter SCI Une SCI peut tout à fait acquérir les parts d une autre SCI. En effet, cela est conforme à son objet social. D un point de vue fiscal, le régime applicable dépend de chacune des deux sociétés (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés). En fonction de ce paramètre, les dividendes distribués peuvent être imposables en tant que revenus de capitaux mobiliers, ou ne pas être imposables.

16 Comme évoqué précédemment, les mineurs peuvent être comptés parmi les associés de la SCI. Cette qualité s acquiert: - par apport au moment de la constitution (avec le consentement du juge des tutelles), - par achat des parts sociales de la SCI (avec la signature des représentants légaux), - par succession ou par donation (devant notaire). LA SCI INCLUANT LES MINEURS Néanmoins, un mineur associé ne peut être gérant de la société, même si son patrimoine est engagé dès lors qu il fait partie des associés. Aussi, sa présence ne modifie pas les règles relatives à la prise de décision pour le fonctionnement de la SCI. En ce qui concerne la distribution des bénéfices, elles sont recueillies par les parents, qui ont la jouissance des biens du mineur. En revanche, les réserves et les plus-values liées à la vente de parts sont, pour leur part, acquises au mineur et le demeurent. Pour ce qui est des parts sociales du mineur, leur cession ne dépend pas de l autorisation du juge des tutelles mais celle-ci reste recommandée. Important : Lorsqu une SCI implique la présence d associés mineurs, la plupart des futurs acheteurs d immeubles se trouvant dans la SCI cherchent à obtenir des garanties de financement de la part des représentants légaux.

17 LES DROITS PATRIMONIAUX DES ASSOCIÉS La SCI a ceci de particulier que c est la structure qui devient propriétaire d un bien désigné. Elle permet également de séparer le patrimoine privé du patrimoine professionnel, en toute légalité. Afin d optimiser la succession suite au décès de l un des associés, il est possible de faire un don de la nue-propriété des parts. Ainsi, les associés vivants continuent de disposer de la jouissance du bien (l usufruit), et les parts ne sont transmises qu à leur décès. Cette solution est désignée par la donation des parts, dans les statuts de la SCI. Par ailleurs, si la donation ou la cession des parts sociales n est pas inscrite dans les statuts, elle doit impérativement être validée par tous les associés. Il est également important de noter que les parts sociales de la SCI peuvent faire l objet d un nantissement constaté dans un acte authentique ou établi sous seing privé. Ce nantissement s inscrit comme étant une garantie du financement d une acquisition, oud une opération immobilière. Enfin, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la SCI, conformément aux conditions prévues dans les statuts ou sur autorisation par une décision unanime des associés. Il a droit au remboursement de la valeur de ses parts, en fonction d un commun accord ou définie par un expert. Important L objet de la SCI est principalement de simplifier la gestion et la transmission d un patrimoine, que celui-ci soit familial ou professionnel. A ce titre, il est important de bien analyser la situation patrimoniale des associés, afin de mesurer l intérêt de la constitution d une telle société.

18 LES DROITS POLITIQUES DES ASSOCIÉS Droit à l information Droit de vote Droits financiers Avec le droit à l information, les associés ont la possibilité de consulter et de prendre copie de tous les documents établis et reçus par la SCI (contrats, factures, procèsverbaux d assemblées générales, livres, documents sociaux, etc.). Ils sont également en droit de poser des questions écrites au sujet de la gestion sociale. Le délai de réponse est d un mois. Le droit de vote offre quant à lui la possibilité aux associés de participer aux décisions de la SCI en assemblée générale. Ils peuvent également solliciter une consultation des autres associés sur une question donnée, en effectuant une demande en ce sens au gérant et par courrier recommandé. Dans le cadre de l exercice de son droit de vote, il est important de préciser qu un associé peut se faire représenter par un autre. En termes de droits financiers, les associés participent aux bénéfices et aux pertes annuelles de la SCI à hauteur de leur participation dans le capital social. Toutefois, des clauses peuvent prévoir une répartition des bénéfices selon une autre proportion des apports, différente pour chaque associé. Quoi qu il en soit, ces clauses ne peuvent pas attribuer la totalité des bénéfices et des pertes de la SCI à un seul associé.

19 La rédaction des statuts et l immatriculation de la SCI

20 L IMPORTANCE DE LA RÉDACTION DES STATUTS Malgré un encadrement certain au niveau des droits des gérants et des associés, le statut juridique de la SCI confère une grande liberté au niveau des modalités de fonctionnement. Par conséquent, les statuts sont très importants, en ceci qu ils viennent encadrer l association des membres d une famille ou de professionnels, pour l acquisition d un ou plusieurs biens immobiliers. Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé : nul besoin, donc, de faire appel à un notaire. Néanmoins, il faudra apporter la plus grande attention à la rédaction des termes, car ils fixeront les pouvoirs, les droits et les devoirs de chacune des parties. Il est donc fortement recommandé de faire appel à un expert lors de cette étape cruciale de rédaction. En outre, les statuts de la SCI doivent contenir les éléments suivants : Fréquence des assemblées générales Mode de consultation des associés Droits des usufruitiers Formalités liées aux prises de décisions Modalités de rédaction du rapport de gestion annuel (obligatoire et imposé par la loi) Modalités de communication dudit rapport aux associés

21 L IMMATRICULATION DE LA SOCIÉTÉ Dans le cadre de la constitution d une SCI, les statuts rédigés doivent être enregistrés auprès de l administration fiscale avant l immatriculation de la société. Aussi, une annonce légale doit être réalisée dans un journal du département du siège social. Le contenu de ces formalités doit être précis et exact ; une simple erreur pourra entrainer le rejet auprès du Greffe. Important : La constitution d une SCI a un coût. Il faut notamment prévoir entre 150 et 250 euros pour le dépôt d une annonce légale, euros pour les frais d immatriculation, et euros pour le dépôt du document relatif au bénéficiaire effectif. A cela s ajoutent les frais induits par le recours à un professionnel (avocat ou expertcomptable) pour la rédaction des statuts, qui reste fortement recommandé pour une collaboration sereine. Le dossier d immatriculation auprès du Greffe du tribunal de Commerce, doit comporter les éléments suivants : Un exemplaire des statuts daté et signé, puis enregistré auprès des impôts Un procès-verbal de nomination de la gérance Un formulaire Cerfa M0, dûment rempli et signé par le gérant ou un mandataire désigné Un justificatif de siège social (attestation de domiciliation, bail, etc.) Une copie recto-verso de la pièce d identité du gérant de la SCI Une attestation de non condamnation et de filiation Un document relatif au bénéficiaire effectif de la société

22 La dissolution de la SCI

23 LA DISSOLUTION DE LA SCI Plusieurs situations peuvent conduire à la dissolution de la SCI L échéance de sa durée de vie légale (99 ans) La nullité du contrat de société Une clause statutaire prévoyant la dissolution (le décès d un associé, par exemple) La réalisation de l objet social La décision de la dissolution anticipée par les associés en assemblée générale La prononciation de la dissolution par le tribunal suite à une mésentente affectant le fonctionnement de la SCI Le placement de la SCI en liquidation judiciaire par la justice Le rachat des parts de la SCI par un associé (tout en sachant que la SCI nécessite au moins deux associés)

24 LA PROCÉDURE DE DISSOLUTION DE LA SCI 1. La convocation de l assemblée générale 2. Le procès verbal de dissolution 3. La dissolution Lors de cette étape les associés votent la dissolution de la société. La convocation de l assemblée générale peut avoir lieu à l initiative de l un des associés, et la demande est à la charge du gérant. A l issue du vote de la dissolution à l unanimité, le gérant perd ses fonctions et la nomination d un liquidateur (par les associés ou, à défaut, le tribunal) est alors nécessaire. Son rôle sera de mener le processus de dissolution et de liquidation de la SCI. Une fois que la société est dissoute par le vote en assemblée générale, le gérant doit dresser un procès-verbal de dissolution. Le liquidateur se charge alors de l enregistrement de l acte, à la recette des impôts du domicile de l un des associés de la SCI. Cette procédure entraîne le paiement d un droit fixe de 375 euros. Important : La rédaction du procèsverbal de dissolution est une étape très importante dans la procédure de dissolution de la SCI. L intervention d un professionnel tel qu un juriste ou un avocat est donc fortement recommandée. Enfin, le liquidateur fait enregistrer le procès-verbal de dissolution de la SCI auprès du Greffe du tribunal de Commerce auquel est rattachée la société. Il se charge ensuite de publier l avis de dissolution dans un journal d annonces, puis le fait paraître au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC). Ce n est qu une fois que la SCI est radiée du registre des commerces et des sociétés (RCS) qu elle est officiellement dissoute.

25 ET APRÈS LA DISSOLUTION? Après la dissolution de la SCI, les associés continuent d être redevables envers l administration fiscale. En effet, ils doivent se soumettre à l imposition des plus-values réalisées lors de la vente des biens. Ils doivent également s acquitter de l impôt sur le résultat de la SCI, au cours de l année de dissolution. Aussi, le liquidateur est chargé de rembourser les dettes sur les biens immobiliers. Il utilise pour cela le fruit de la vente du bien de la SCI, ou les fonds disponibles sur le compte courant de la société. A défaut, les associés doivent supporter le remboursement de ces dettes, à hauteur de leur apport dans la SCI. Une fois que les biens ont été vendus, le fruit de la vente est déposé sur le compte de la SCI, et le montant doit être réparti entre les associés par le liquidateur. Une nouvelle fois, le montant est versé en fonction de leurs parts dans la société. À la suite de la répartition de la trésorerie, le liquidateur publie à nouveau un avis de liquidation de la SCI dans un journal d annonces légales, puis il procède à la radiation de la SCI au RCS. C est alors que la SCI n existe plus. Si des biens subsistent après la dissolution et la radiation, les associés en deviennent propriétaires indivis et se partagent les biens restants, en payant des droits de partage de 2,50%.

26 CONSEILS

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