NOTE DE PREFIGURATION PROJET HOTEL 3*** Les atouts du site de LAON et de l ancienne abbaye Saint Vincent

Transcription

1 NOTE DE PREFIGURATION PROJET HOTEL 3*** Les atouts du site de LAON et de l ancienne abbaye Saint Vincent La ville de LAON LAON occupe une position stratégique au cœur du département, au niveau d un croisement routier. La ville est tout particulièrement desservie par l autoroute A 26, dite «des anglais», qui constitue l un des principaux axes de pénétration des clientèles étrangères en France 1. La ville est par ailleurs desservie par la RN2 (mise en 2 x2 voies jusqu à Paris dans les années à venir), au confluent de deux grands axes internationaux Nord / Sud Est / Ouest qui traversent la région. Bruxelles Charleroi Cambrai LAON 2h18 2h00 1h05 Paris centre Paris porte de Disneyland la Chapelle LAON 1h53 1h40 1h29 Londres Center Parcs Amsterdam LAON 4h20 22 mn 4h20 Reims Lille Aéroport CDG LAON 0h50 1h38 1h30 Source : viamichelin.com Durées calculées depuis la rue du Maréchal Juin à LAON sans optimiser le gain de temps lié à la transformation de la N2 en voie express. Un localisation géotouristique très intéressante La ville de LAON se situe à l intersection de deux axes majeurs en terme de flux de clientèle étrangère et de clientèles d affaires. Cette situation est donc très favorable à l implantation d un nouvel équipement hôtelier (voir également la carte en couverture). 1 Les trois axes principaux concernés par des flux d étrangers dans l Aisne sont les autoroutes A4 et A26, et la N2. Une estimation extrapolée en 2000 à partir des comptages routiers DDE/Conseil Général 2000, d une étude ONT/SETRA fait apparaître les ordres de grandeur suivants : une proportion de véhicules étrangers supérieure aux moyennes nationales : près de 6% sur la N2 (contre 3,5% sur les routes nationales en moyenne), et surtout 25% ou plus sur autouroutes (contre 10% en moyenne) un flux de clientèles étrangères annuel estimé à 2,8 millions de véhicules étrangers et 8,4 millions de personnes (base d une moyenne : 3 personnes par VL) sur les trois principaux axes du département : 5 millions sur l A4, 3 millions sur l A26, sur la N2.

2 Le site de l ancienne abbaye Saint Vincent Cette ancienne abbaye hélas ruinée est sise sur l une des extrémités de la ville haute de LAON, formant un promontoire au dessus de la Cuve Saint Vincent (autrefois couverte de vignes). L abbaye bénédictine d origine conserve encore ses propres fortifications, le logis abbatial du 18, des celliers et caves (dont certains d origine gothique), un ancien étang monastique et une poudrière (19 ) en parfait état de conservation. Le site jouit d une position en belvédère remarquable avec une vue étonnante sur la ville historique de LAON, et sa cathédrale. Il offre un panorama pratiquement circulaire. Par ailleurs, et contrairement au reste de la ville ancienne, le site ne présente aucune contrainte en matière d accessibilité et de stationnement. Reconverti par l Armée en Arsenal, ce site a été démilitarisé il y a une dizaine d année puis mis en vente récemment par la trésorerie Générale de l Aisne. Il a été acquis en septembre 2006 par un groupement piloté par la société PALM PROMOTION, filiale du groupe de BTP RABOTDUTILLEUL. Faisant l objet d une révision du plan de sauvegarde, ce site va bénéficier d une programmation urbanistique de haut niveau.

3 Etat d avancement des procédures d aménagement De nombreux hangars métalliques couvraient cet espace. Un permis de démolir a été déposé et obtenu. une autorisation de lotir sera déposée début juin (en fonction de la révision du plan de sauvegarde) le permis de construire des logements sera déposée avant l été le projet hôtelier fera l objet de demandes ultérieures Les différentes composantes du programme sont les suivantes : Le site abbatial représente une surface aménageable d environ 5 hectares. E : entrée du site 1 Résidence (non touristique) d une SHON de m²(+/ 38 appartements) 2 Jardins à la française 3 Ancien logis abbatial résidence (non touristique) d une SHON d environ m² 4 22 maisons individuelles (7 de 120 m² de SHON, 8 de 140 m², 7 de 150 m²) 5 Hôtel (SHON de à m²). Format à définir. 6 parkings résidences, hôtel et visiteurs 7 Roseraie 8 Ancienne poudrière semi enterrée (lieu d animation potentiel) 9 Tours et remparts 10 ancien étang monastique E Zonage AFR favorable Le site abbatial Saint Vincent bénéfice d un classement en zone permanente dans le cadre du nouveau zonage des aides à finalités régionales validé par la commission Européenne (période ). Ce zonage détermine le taux maximum des aides publiques sur des projets à vocation économique. Dans le cas présent, le taux maximum est de 35% pour les petites entreprises, 25% pour les moyennes entreprises et 15% pour les grandes entreprises.

4 Contexte départemental Une étude a été menée par le cabinet COACH OMINUM en 2001 pour le compte du Comité Départemental du Tourisme de l Aisne qui portait sur l analyse de l hébergement marchand et la définition d une stratégie de développement. L étude concluait notamment à la carence en équipements hôteliers de catégorie supérieure et soulignait la capacité moyenne trop faible des établissements, qui pèse directement sur la rentabilité de ces derniers. le secteur a évolué très fortement depuis quelques années : séparation de plus en plus systématique dans les montages entre des sociétés patrimoniales qui portent les murs et des sociétés d exploitation (illustrée récemment par la vente des murs des hôtels du groupe ACCOR) en corollaire, l apparition assez récente mais massive en France de nouveaux fonds d investissement et de pension anglosaxons spécialisés dans l hôtellerie changement de stratégie de certaines chaînes, saturation des implantation dans les grandes villes L étude menée par le cabinet COACH OMINUM en 2001 concluait notamment à la carence en équipements hôteliers de niveau 3 étoiles /4 étoiles positionnés sur le créneau du séminaire et estimait que «le département doit pouvoir accueillir 4 hôtels 3 étoiles à LAON, CHATEAU THIERRY, SAINT QUENTIN et SOISSONS, hors projets en milieu rural d hôtels spécifiques» 2 Ce rapport insistait tout particulièrement et explicitement sur le potentiel du site abbatial Saint Vincent à LAON. «Création d un hôtel au Grand Saint Vincent de LAON : sous réserve de conclusions favorables issues d une étude de faisabilité hôtelière, la création d un hôtel de type 3*** avec salles de réunions et restauration, semble représenter une bonne idée. Le site historique, à la fois au vert et en ville, avec un accès facile, devrait pouvoir se prêter avantageusement à la réalisation de séminaires et de grandes réunions.» La carence d hébergements touristiques d un niveau de gamme, d une capacité et d une qualité suffisantes en ville haute de LAON est indiquée de façon récurrente par les experts qualifiés, les clientèles, les décideurs Contexte concurrentiel local Il convient de préciser que le secteur de LAON est assez bien pourvu en hôtellerie économique mais présente une déficience criante d hébergement d un niveau de gamme supérieur. L analyse ciaprès s est concentrée sur la ville de LAON en raison de la localisation du projet et l absence d autres établissements à proximité, à l exception d un Logis de France (2**, 8 chambres) situé à Marle (qui se singularise par son positonnement charme et sa très faible capacité). Il convienté galement de signaler l existence de l hôtel Mercure (60 chambres environ) situé sur le lac de l Ailette à 15 km au sud de LAON qui bénéficie des atouts du site et notamment de la présence d un golf 18 trous. 2 Cf. extraits de l étude COACH OMNIUM relative à l hôtellerie orientée séminaire en annexe.

5 Hôtellerie classée à LAON 3 HOTEL Localisation Classement Nombre de chambres Capacité totale (en lits) Type La Bannière de France Laon ville haute *** Hôtellerie Les Chevaliers Laon ville haute ** Hôtellerie Le commerce Laon ville basse ** Hôtellerie Le Welcome Laon ville basse TSE Hôtellerie Hostellerie St Vincent Laon ville basse ** Chaîne volontaire Le Marmotte Laon ville basse * Chaîne Première Classe Laon ville basse TSE Chaîne Campanile Laon ville basse ** Chaîne IBIS Laon ville basse ** Chaîne (après extension) TOTAL Réseau CITOTEL et Tarverne Maître Kanter Hôtels restaurants Marmotte Louvre Hôtels (Starwood) Louvre Hôtels (Starwood) ACCOR TSE : classé tourisme sans étoile. Répartition Répartition selon le niveau de gamme (capacité exprimée en nbre de lits) 60% 6% 24% 10% Répartition selon le type d'exploitation (capacité exprimée en nbre de lits) 67% 20% Indépendants Chaines volontaires Chaîne s 13% Les principaux enseignements les hôtels de chaînes s concentrent les 2/3 de la capacité d accueil globale (taux de pénétration très supérieur à la moyenne nationale de 39%) la catégorie 2** (représentée surtout par les chaînes s) représente 60% de la capacité un seul établissement 3*** situé en ville haute qui représente 5,5 % de la capacité d accueil absence d établissement 3*** de «grande» capacité et d établissements 4**** pas d établissement de type «Logis de France» Il convient d être prudent sur l analyse de la répartition hôtelière et ne pas interprèter ces données selon une vision arithmétique (analyse de l offre) mais tenir compte du marché. La surreprésentation de l hôtellerie de chaîne et classée 2** correspond à un positionnement marché réaliste. Celuici s appuie notamment sur l atout logistique du secteur en captant une clientèle d étape conséquente en loisirs et affaires. 3 Données fin 2006 (intégrant extension de l Hôtel IBIS en cours d agrandissement).

6 Il n en demeure pas moins que cette analyse du parc conforte certaines orientations ou interrogations relatives au développement de l hôtellerie laonnoise : le marché peutil encore absorber de nouveaux hôtels positionnés gamme économique (0 )à 2 **)? il manque très probablement un établissement de gamme supérieure 3*** ou 3***+ de «grande» capacité Sur ce dernier point, l étude sur l hébergement marchand dans le département de l Aisne réalisée en 2001 par le cabinet COACH OMNIUM pointait clairement les carences sur certains créneaux hôteliers : le manque d hôtels présentant une capacité suffisante le manque d établissements formatés pour l accueil de séminaires dans les principales villes positionnés en 3***+/4****