Le plan de gestion de l actif (Carnet d entretien) COSSETTE & TOUCHETTE INC.

Transcription

1 Le plan de gestion de l actif (Carnet d entretien)

2 Qui sommes-nous Cossette & Touchette inc. est une firme de professionnels spécialisés dans la réalisation de plan de gestion de l actif visant à établir des fonds de prévoyance pour les copropriétés et les immeubles publics.

3 Nos réalisations

4 Nos réalisations

5 Nos réalisations

6 Parcours professionnel Fonction publique fédérale durant 26 ans 16 ans TPSGC 10 ans Agence spatiale canadienne PGA de 300 immeubles totalisant 900M$ (copropriétés) Implication professionnelle Vice-président de l Ordre des technologues professionnels du Québec Président du Conseil canadien des techniciens et technologues Accord de mobilité nationale Accord de reconnaissance internationale

7 Le plan de gestion de l actif (carnet d entretien)

8 Le carnet d entretien Le carnet d entretien est un terme de la législation française (décret ). Il doit donner les informations suivantes: L adresse de l immeuble; l identité du syndic; les références des contrats d assurance; l année de réalisation des gros travaux; l échéance des contrats d entretien; l échéancier du programme pluriannuel des travaux décidé par l assemblée générale des copropriétaires; les études techniques. Conçu pour l information du candidat-acquéreur.

9 Le carnet d entretien Le carnet d entretien est un document réducteur qui est l un des éléments d un ensemble plus grand et plus complet qu on appelle un plan de gestion de l actif. Le PGA est utilisé dans l ensemble de la communauté de la gestion immobilière et a pour objectif d établir, à partir de l inventaire et du rapport d état d immeuble, une stratégie globale visant à préserver et à valoriser l actif immobilier.

10 Le plan de gestion de l actif L élaboration du plan de gestion de l actif et sa mise en œuvre devraient être les objectifs principaux d un conseil d administration ayant la garde d un bien immobilier. Dans le cas d une copropriété, à la suite du transfert de la garde du bien immobilier venant du promoteur vers le Syndicat de la copropriété, le plan de gestion de l actif visant à établir la stratégie de gestion de l actif devrait être élaboré dans les plus brefs délais.

11 Le plan de gestion de l actif À l exception de l acquisition et de l aliénation, le plan doit couvrir tous les aspects de la gestion d un bien immobilier: Les opérations; l entretien et les réparations; la maintenance (fonds de prévoyance); les améliorations; les transformations.

12 Dispositions légales Art C.c.Q.: le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, ( )

13 Dispositions légales Art al. 1 C.c.Q. (suite): annuellement le conseil d administration fixe, après consultation de l assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé ( ) les sommes à verser au fonds de prévoyance.

14 Dispositions légales Art al. 2 C.c.Q. (suite): la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d au moins 5% de leur contribution aux charges communes

15 Dispositions légales Le 5% des charges communes est donc un minimum et n enlève pas l obligation conférée au conseil d administration d effectuer le calcul des coûts estimatifs des réparations majeures et du coût de remplacement dans le but d établir un niveau de cotisation juste et raisonnable visant à s assurer que les générations futures n aient pas à supporter, à elles seules, le fardeau financier entourant les travaux majeurs en maintien de l actif.

16 Plan de gestion de l actif Bien immobilier Transformations Améliorations Modernisation Maintien Restaurations de l actif Rép. majeures Entretien et réparations mineures Opérations Copropriété Fonds de capitalisation Fonds de prévoyance Fonds d opération

17 Valeur de remplacement égale à 100% de la valeur d usage Fonds de capitalisation Zone grise Transformation ou changement de vocation Amélioration ou mise aux normes Fonds de prévoyance Restauration majeure (sauvegarde de la valeur d usage) Entretien et opérations Fonds d opération Courbe de démolition Année 0 40 ans

18 Valeur de remplacement égale à 100% de la valeur d usage Fonds de capitalisation Fonds de prévoyance Zone grise Transformation ou changement de vocation Amélioration ou mise aux normes Entretien et opérations Fonds d opération Restauration majeure (sauvegarde de la valeur d usage) Courbe de démolition Année 0 40 ans

19 Valeur de remplacement égale à 100% de la valeur d usage Fonds de capitalisation Zone grise Transformation ou changement de vocation Amélioration ou mise aux normes Fonds de prévoyance Restauration majeure (sauvegarde de la valeur d usage) Fonds d opération Entretien et opérations Courbe de démolition Année 0 40 ans

20 Plan de gestion de l actif Lorsque l entretien est insuffisant ou inadéquat (soit par ignorance ou pour des considérations économiques), il est possible que ces carences aient une incidence sur le comportement et la longévité des composants. On peut donc passer, d une façon prématurée, du fonds d opération au fonds de prévoyance.

21 Plan de gestion de l actif

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25 Plan de gestion de l actif La stratégie d entretien et d opération a une incidence sur les périodicités de remplacement et de restauration (fonds de prévoyance). Les deux stratégies doivent être établies de façon concurrente dans le cadre de la rédaction d un plan de gestion de l actif. Fonds de prévoyance Fonds des opérations

26 Le contenu d un plan de gestion de l actif

27 Plan de gestion de l actif Rapport d état d immeuble Inventaire Évaluation de la condition Évaluation de l exposition Évaluation du niveau d entretien Évaluer l espérance de vie résiduelle et établir une stratégie de maintenance

28 Plan de gestion de l actif Plan pluriannuel d entretien 5 ans

29 Plan de gestion de l actif Plan pluriannuel en maintien de l actif 25 ans Après 25 ans

30 Plan de gestion de l actif Plan pluriannuel en maintien de l actif

31 Plan de gestion de l actif Plan pluriannuel en maintien de l actif

32 Plan de gestion de l actif Plan pluriannuel en maintien de l actif

33 Plan de gestion de l actif Financement requis par mois pour un projet de $ d une copropriété de 50 appartements Inflation 2% Rendement 4,5% 25 ans 20 ans 15 ans 10 ans 5 ans $ 27$ 37$ 59$ 103$ 225/mois

34 Plan de gestion de l actif Stratégie de financement Trouver l équilibre entre les besoins financiers, la capacité de payer des propriétaires et la compétitivité de la copropriété par rapport à ses concurrentes.

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38 40K$/ prop.

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40 Le plan de gestion de l actif Les compétences professionnelles

41 Plan de gestion de l actif Une approche générale qui vise à évaluer l espérance de vie des composants et à établir une stratégie de gestion (opérations, entretien, maintenance, remplacement). Expérience technologique pour évaluer le comportement des composants au fil du temps. Expositions des surfaces Sollicitations Qualité initiale

42 Plan de gestion de l actif Expérience en gestion immobilière pour établir une stratégie d entretien et de maintenance réaliste Ressources disponibles Allocations budgétaires Compétitivité de l installation Législations Responsabilités liées à la garde d un bien immobilier

43 Plan de gestion de l actif Une connaissance des méthodes et des contraintes de restauration Valeur du marché Les contraintes de réalisation, surtout pour les bâtiments occupés. La durabilité des interventions.

44 Plan de gestion de l actif Un généraliste désintéressé. Connaissance générale du comportement des biens immobiliers. Se fie à des études complémentaires préparées par des spécialistes. Aucun intérêt à précipiter des investissements, au contraire il cherche à prolonger l espérance de vie des composants par une stratégie d entretien et de maintenance soutenue.

45 Plan de gestion de l actif Un généraliste désintéressé. Séparation étanche entre préparer un plan de gestion de l actif et la mise en œuvre du plan. PGA doit être révisé périodiquement, normalement tous les 5 ans.

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