table DeS MatIèreS Préface La vente publique

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1 Table des matières Préface 5 La vente publique 7 Dirk Michiels I. Vendre de gré à gré ou publiquement? 7 II. Base légale 9 III. Définition 10 IV. Types 13 A. La vente publique volontaire B. La vente publique judiciaire C. Différences V. Procédure 17 A. Loi du 15 mai B. Mise à prix C. Prime D. Séance unique sous (sans) condition suspensive de surenchère E. Adjudication définitive après surenchère VI. Le déroulement de la vente publique 21 A. La mise en vente publique Le cahier des charges général et le cahier des charges spécial La publicité B. La concurrence publique C. L adjudication VII. La déclaration de command 29 VIII. La vente publique électronique 32 IX. Ventes (publiques) purgeantes 33

2 182 Table des matières X. Clauses particulières dans les conditions de vente 37 XI. Incidents lors de la vente publique 42 Le cahier des charges général uniforme : analyse de quelques points communs à toutes les ventes publiques 51 Etienne Beguin Introduction 51 I. Origine du cahier des charges général uniforme 52 II. Pourquoi un cahier des charges général uniforme? 53 III. Devoir de conseil et vente publique 54 IV. Examen de quelques clauses communes à toutes les ventes publiques 55 A. Le transfert de propriété de jouissance et des risques La situation locative Le principe La clause Analyse a) Transfert de la propriété b) Transfert de la jouissance c) Transfert des risques B. L expulsion de l occupant Le principe La clause Analyse C. La garantie des vices cachés (ventes volontaires, ventes judiciaires, loi sur les pratiques du marché) Le principe La clause Analyse D. La superficie Le principe La clause Analyse E. Les servitudes Le principe La clause Analyse F. La subrogation légale Le principe La clause Analyse G. Le porte-fort Le principe La clause Analyse... 70

3 Table des matières 183 H. Le dossier d intervention ultérieur Le principe La clause Analyse I. Le certificat PEB Le principe Analyse J. Le contrôle de l installation électrique Le principe La clause a) Vente volontaire b) Vente forcée : impossibilité de procéder au contrôle K. Les droits de préemption (les différents droits de préemption) et les droits de préférence Le principe a) Les droits de préemption b) Le droit de préférence c) Opposabilité d) Les clauses d inaliénabilité La clause Analyse L. Le paiement du prix (ventes volontaires, ventes judiciaires) Le principe La clause Analyse M. Les frais : l usage Le principe La clause Analyse N. Appendice : pollution et ventes judiciaires (saisie, faillite) Conclusion 88 A. Utilité d un cahier de charges général uniforme B. Nécessité d adapter les clauses au type de vente C. Opportunité de cahiers distincts pour les ventes publiques volontaires et les ventes publiques judiciaires Les spécificités pratiques des différents types de ventes publiques 91 Bastien Delmotte et Augustin de Lovinfosse Introduction 91 A. Schéma-type de la notion de vente publique B. Avantages et inconvénients I. La vente publique volontaire «ordinaire» 93 A. Check-list de départ B. Dresser le cahier des charges... 97

4 184 Table des matières C. La séance d adjudication publique D. La sûreté réelle par l inscription d office, et sa levée ultérieure E. Liberté hypothécaire et caractère purgeant F. Les formalités postérieures II. La vente publique judiciaire des biens d un incapable 100 A. Considérations générales B. La vente des biens d un enfant mineur sous autorité parentale ou sous tutelle Lorsque la demande est introduite à l initiative de l incapable ou de son représentant (art C. jud.) Lorsque la demande est introduite à l initiative des co-indivisaires de l incapable (art C. jud.) C. La vente des biens d un présumé absent D. La vente des biens de personnes sous administration provisoire et déclarées incapables d aliéner conformément à l article 492/1, 2, du Code civil E. La vente des biens de personnes internées, et s étant vue désigner un administrateur provisoire sur pied de l article 29 de la loi de défense sociale F. La vente des biens relevant de successions acceptées sous bénéfice d inventaire ou de successions vacantes G. La vente des biens relevant de successions acceptées sous bénéfice d inventaire en présence d une personne placée sous le régime de l administration provisoire H. La conjonction de procédures entre les ventes publiques judiciaires amiables et les ventes judiciaires suite à exécution forcée ou à règlement collectif de dettes I. Les formalités spécifiques aux ventes publiques judiciaires J. L alternative : le recours à la vente de gré à gré K. La réception de la portion du prix de vente revenant à l incapable III. Vente publique de biens dans le cadre d une liquidation-partage 112 A. Principes B. La (nouvelle) pratique du notaire-liquidateur Toutes les parties sont d accord Les parties ne sont pas d accord a) Le rôle du notaire-liquidateur b) Le rôle des parties IV. Vente publique de biens ruraux 114 A. Contours de l exposé B. Les droits de préemption Une approche globale et transversale

5 Table des matières Droit de préemption de la Région wallonne Principes a) Définition du droit de préemption b) Les biens visés c) Exceptions au droit de préemption Procédure d exercice du droit de préemption de la Région wallonne en cas de vente publique a) Notification b) Exercice du droit de préemption C. L obligation de notifier certaines informations à l observatoire foncier La vente sur saisie exécution immobilière face à ses tourments : les procédures d insolvabilité 121 Maria Carbone Introduction 121 I. Le sort de la procédure de vente publique sur saisie exécution immobilière face à la faillite du saisi 122 A. Généralités B. Vente initiée par les créanciers chirographaires ou privilégiés généraux : application de l article 25 de la loi sur les faillites C. Vente initiée par les créanciers hypothécaires (à l exclusion du créancier hypothécaire premier inscrit) ou privilégiés inscrits : application de l article 100, alinéas 1 er et 4, de la loi sur les faillites Poursuite en expropriation commencée avant le jugement déclaratif de faillite : application de l article 100, alinéa 4, de la loi sur les faillites Poursuite en expropriation non commencée avant le jugement déclaratif de faillite : application de l article 100, alinéa 1 er, de la loi sur les faillites D. Initiative de la vente par le créancier hypothécaire premier inscrit : application de l article 100, alinéas 1 er et 2, de la loi sur les faillites Poursuite en expropriation commencée après le prononcé du jugement déclaratif de faillite : application de l article 100, alinéa 2, du Code judiciaire Poursuite en expropriation commencée avant le jugement déclaratif de faillite E. Attitude du notaire Vente initiée par un créancier chirographaire ou privilégié général Vente initiée par un créancier hypothécaire autre que le premier inscrit ou privilégié inscrit Vente initiée par un créancier hypothécaire premier inscrit

6 186 Table des matières II. Le sort de la procédure de vente publique sur saisie exécution immobilière face à l admission du saisi au bénéfice de la procédure en règlement collectif de dettes 132 A. Généralités B. Analyse de l article 1675/7, 2, du Code judiciaire C. Sort des poursuites en expropriation sur saisie exécution immobilière diligentées à l encontre d une pluralité de personnes face à l admission d un des saisis au bénéfice du règlement collectif de dettes Les saisis sont mariés a) Les saisis sont mariés sous le régime légal b) Les saisis sont mariés sous le régime de la séparation de biens Les saisis ne sont pas mariés (cette hypothèse vise tous les cas où les saisis sont copropriétaires indivis du bien saisi) Cas concrets de saisie exécution immobilière diligentée à l encontre d une pluralité de personnes susceptibles d engendrer des difficultés pratiques dans l hypothèse où un des saisis est admis à la procédure de règlement collectif de dettes et sort des poursuites en expropriation Sort des poursuites en expropriation Attitude du notaire III. Le sort de la vente publique sur saisie exécution immobilière au regard d une procédure en réorganisation judiciaire 140 A. Généralités B. Effets attachés au dépôt d une requête en ouverture d une procédure de réorganisation judiciaire : article 22 de la LCE C. Effets attachés au jugement d ouverture d une procédure de réorganisation judiciaire D. Attitude du notaire IV. Concours procédure de faillite/procédure de règlement collectif de dettes 147 Aspects pratiques de l adjudication 149 Laurent Barnich Introduction 149 I. La mise en vente 150 II. La séance de vente 151 III. Les enchères et l adjudication 152 IV. Primes de mise à prix ou d enchères 153 V. Le procès-verbal de l adjudication 154 VI. La faculté de surenchère 155

7 Table des matières 187 VII. Le porte-fort 157 VIII. La déclaration de command 158 Les formalités hypothécaires 161 Emile Roelen I. Le certificat hypothécaire préalable 161 II. La transcription de l acte 162 III. Transcription d une vente publique en l absence de surenchère 165 IV. Transcription d une vente publique en cas de surenchère 166 V. Vente publique de plusieurs biens dont certains font l objet d une surenchère et d autres pas 166 VI. En matière de vente publique sur saisie Acquisition par porte fort 168 VII. Délai de validité de la saisie 170 VIII. L inscription d office 172 IX. Les ventes publiques qui n emportent pas purge 172 X. Les ventes publiques qui emportent purge 174 XI. La revente sur folle enchère 176 XII. Effets de la revente sur folle enchère 178 XIII. Formalités hypothécaires 178 Table des matières 181

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