Les Marchés immobiliers français. Une publication Cushman & Wakefield

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1 Les Marchés immobiliers français Une publication Cushman & Wakefield 2013

2 Janvier 2013 sommaire ÉDITORIAL 3 ÉCONOMIE 5 MARCHÉ FRANçAIS DE L INVESTISSEMENT 6 Volumes investis 7 Acteurs 8 Investissements en bureaux 9 Investissements en commerces 11 Investissements en locaux industriels 13 Taux de rendement 14 Perspectives 14 MARCHÉ DES BUREAUX D ÎLE-DE-FRANCE 16 Demande des utilisateurs 17 Valeurs locatives 20 Offre disponible et à venir 21 Perspectives 23 MARCHÉ FRANçAIS DES GRANDS ENTREPÔTS 24 Contexte économique national et international 24 Demande des utilisateurs 24 Valeurs locatives 27 Offre disponible et future 27 Perspectives 28 MARCHÉ FRANçAIS DES COMMERCES 29 Environnement économique, juridique et politique 29 évolution de la demande 31 évolution de l offre 34 Valeurs locatives 38 Perspectives 39 GLOSSAIRE 40 CONTACTs 42 2

3 Les marchés immobiliers français éditorial Olivier Gérard Président Si de grands risques ont jusqu à présent été évités (éclatement de la zone euro, «falaise budgétaire» américaine, transition politique chinoise, etc.), l actualité récente ne permet pas d espérer une amélioration franche de la conjoncture internationale à courtterme. L Europe, surtout, demeure au cœur des préoccupations et devrait le rester tout au long de 2013, affectée par le ralentissement de la croissance en Allemagne, son moteur économique, et les mesures drastiques adoptées par les états de l Union pour réduire les déficits. De fortes incertitudes pèsent ainsi sur l Espagne, l Italie et, dans une moindre mesure, la France. La forte hausse du chômage, une pression fiscale accrue et le décrochage de son industrie pourraient notamment exposer notre pays à de nouveaux accès de French bashing qui, justifiés ou non, n en seront pas moins révélateurs d une réelle défiance des investisseurs à l égard d une économie soumise à de forts vents contraires. d Amazon en Bourgogne et près de Lille, ou de l avancée d opérations tertiaires exemplaires en termes de standards environnementaux et de qualité des espaces de travail (Green Office à Rueil-Malmaison, nouveau siège d Unilever, ou la tour Carpe Diem à La Défense) ; l année, encore, du buzz créé par l inauguration de magasins d enseignes ou de concepts inédits au sein de nouveaux équipements commerciaux innovants (Marks & Spencer ou Lego dans So Ouest à Levallois-Perret) ou celle de la multiplication d ouvertures de grands noms du luxe (Hermès rue Grignan à Marseille ou Berluti rue du Faubourg Saint-Honoré). Impliquées dans la plupart des transactions susnommées, les équipes de Cushman & Wakefield France ont largement contribué à animer les marchés de l immobilier d entreprise en Cet afflux de noms et de projets prestigieux nous permet de dresser un bilan plus positif de l année écoulée. Il ne devrait pas, en outre, se tarir en 2013 comme l annonce la concrétisation prochaine de nouvelles opérations emblématiques telle l acquisition du 8 Place Vendôme par le fonds pétrolier de l état d Azerbaïdjan. L Hexagone et la région parisienne en particulier demeureront ainsi des destinations de choix pour de grands investisseurs riches en fonds propres, et des enseignes et de grands utilisateurs désireux de consolider leur activité au sein d un marché apprécié pour la qualité de ses infrastructures, sa stabilité et son rayonnement touristique international. Une reprise molle et graduée de l activité économique semble plus probable qu un scénario du pire. Les prochains mois ne verront pas, toutefois, le redressement généralisé des marchés français de l immobilier d entreprise. Plusieurs des tendances observées en 2012 devraient ainsi se prolonger en 2013, confirmant en particulier la désaffection des investisseurs et des utilisateurs pour les actifs et marchés secondaires. Si l on s en tient à ses aspects les plus négatifs, 2012 a de fait été l année de la baisse générale du nombre de transactions, des volumes investis ou de la demande placée, du durcissement des conditions de négociation entre bailleurs et locataires ou des difficultés d enseignes historiques, affectées par la chute de la consommation et la concurrence du e-commerce. Mais ces éléments ne forment que l une des deux faces d un même marché, profondément contrasté, dont les évolutions reflètent l apparition de nouveaux acteurs économiques, la transformation des modes de travail et le bouleversement des modes de consommation. Ainsi, 2012 a également été l année de l acquisition par le Qatar ou d autres fonds souverains d actifs phares du marché parisien, comme la Cité du Retiro, de ces projets logistiques géants 3

4 Les meilleurs actifs de l Hexagone restent immunes à la crise, prisés par des investisseurs à la recherche de placements sécurisés ou par de grands utilisateurs soucieux d économies, d efficacité et de visibilité. Olivier Gérard Président Cushman & Wakefield France

5 Les marchés immobiliers français économie Le ralentissement de l économie mondiale s est accentué au cours d une année 2012 dominée par la tenue d élections majeures (France, états-unis, Russie, etc.) et la persistance de tensions géopolitiques qui ont pour partie contribué à la volatilité des cours des matières premières. L année 2013 s annonce un peu plus dynamique. Toutefois, la croissance mondiale ne devrait que légèrement augmenter, passant de 2,9 % en 2012 à 3,2 % en 2013 tandis que le commerce mondial de marchandises ne progresserait que de 4,5 %, un rythme inférieur à la moyenne des 20 dernières années (5,4 %) 1. Cette faible progression est pour partie révélatrice du ralentissement de l activité dans les pays émergents, qui ont notamment souffert du fléchissement de la demande intérieure comme du manque de vigueur ou de l absence des réformes structurelles mises en place. Leurs faiblesses politiques, financières et économiques ont ainsi été mises au jour, renforçant la prudence des investisseurs. Tel est le cas de l Inde, du Brésil ou de la Turquie, mais aussi de la Chine, dont l économie a pâti du resserrement du crédit. Cependant, les mesures de soutien adoptées ces derniers mois et le regain de confiance lié au renouvellement des dirigeants chinois ont déjà commencé à porter leurs fruits. Augurant d une activité plus soutenue en 2013, cette évolution profitera à l ensemble de l Asie, même si les rythmes de la production manufacturière des pays émergents resteront affectés par le fléchissement de la demande des pays avancés. Les incertitudes qui pèsent sur l Europe et les états-unis demeurent en effet le principal facteur de risque pour l économie mondiale. Aux états-unis, le scénario du pire, celui d une chute de la «falaise budgétaire» et d une entrée en récession liée à la forte augmentation de la pression fiscale et à la chute de la consommation privée, a cependant été évité. Confirmant la légère amélioration observée au cours des derniers mois (résistance de la demande intérieure, baisse du taux de chômage, augmentation des prix de l immobilier, etc.), une reprise molle et graduée de l activité paraît ainsi plus probable. En Europe, le principal risque pesant sur l activité celui d un éclatement de la zone euro semble lui aussi écarté. Le Vieux continent n en demeure pas moins au cœur des préoccupations. La perte de parts de marché au niveau mondial, les difficultés de certains pays comme l Espagne et les effets sur la croissance des efforts menés pour réduire les déséquilibres budgétaires ne laissent pas en effet présager d amélioration en L attentisme des entreprises et les difficultés de ménages affectés par la très forte hausse du taux de chômage devraient donc se prolonger dans les prochains mois. Contrairement à certains de ses voisins, la France n est pas entrée en récession en Son économie a fait preuve d une certaine capacité de résistance, notamment attestée par le très léger gain de croissance enregistré au troisième trimestre (+ 0,1 %). Sur l ensemble de l année, le ralentissement de l activité a pourtant été net, reflétant le recul des échanges avec le reste de l Europe et une demande intérieure atone. Le décrochage de l industrie française a par ailleurs été illustré par la succession des plans sociaux, parfois très médiatisés, de grandes entreprises. Les perspectives pour 2013 ne sont guère plus réjouissantes, avec une croissance comprise entre - 0,5 et 0,5 % selon les prévisionnistes. L assainissement drastique des finances publiques coûtera en effet quelques points de croissance à la France, confirmant l effet récessif d une politique d austérité jugée trop forte par certains économistes. La hausse des prélèvements pèsera en particulier sur l investissement des entreprises, même si l entrée en vigueur du «Pacte national pour la croissance, la compétitivité et l emploi» pourrait leur redonner quelques marges de manœuvre. En outre, si certains Français puiseront dans leur épargne pour maintenir leur niveau de dépenses, la consommation restera loin de sa moyenne de longue période, dans un contexte de forte progression du chômage (10,5 % mi-2013 contre 9,7 % un an auparavant 2 ). prévisions économiques (évolution en %) Activité économique de la France INDICATEUR ZONE EURO ÉTATS-UNIS JAPON PIB 2012 * - 0,4 2,2 1,7 PIB 2013 ** 0,0 1,9 0,6 Chômage 2012* 11,7 7,8 4,2 Chômage 2013** 12,4 7,6 4,1 Solde des administrations - 3,3-7,3-9,8 publiques 2012*** Solde des administrations publiques 2013*** - 2,6-6,1-9,2 Croissance du PIB (annuelle, en %) 3,2 Inflation (annuelle, en %) 4,5 4,5 3,5 3,5 PIB % 2,5 1,5 0,5-0,5-1, e -2,5-3,5 2,5 1,5 0,5-0,5-1,5-2,5-3,5 Inflation % *Estimations/**Prévisions. Source : Crédit Agricole (le solde des administrations publiques est calculé en pourcentage du PIB). Source : INSEE 1 Source : Crédit Agricole, Perspectives Macro, Décembre 2012/OMC. 2 Source : INSEE Chiffres pour la France métropolitaine. 5

6 Janvier 2013 LE MARCHÉ Français de L INVESTISSEMENT Avec 14,9 milliards d euros investis en 2012, le marché français de l immobilier d entreprise affiche une baisse de 10 % sur un an mais un volume proche (- 2 %) de la moyenne des 10 dernières années (15,2 milliards d euros). Cette performance, largement supérieure à celle enregistrée en 2009, reste honorable si l on songe à l ampleur de la crise de la zone euro et à la détérioration des marchés locatifs. Tirant parti du statut de valeur refuge de la pierre, l immobilier figure de fait en bonne place dans les stratégies d allocation de grands institutionnels riches en fonds propres et d acteurs étrangers aux capacités d investissement parfois considérables, attestant de l attractivité des biens phares de l Hexagone. Le net resserrement du marché n en est pas moins évident, illustré par la baisse du nombre de transactions inférieures à 100 millions d euros et le rôle important des très grandes opérations. Ainsi, l aversion au risque s est encore accrue, jouant en faveur des placements les plus sécurisés et expliquant, notamment, la prépondérance du marché parisien. Les biens et les marchés secondaires ont quant à eux souffert de la désaffection d investisseurs de plus en plus sélectifs et des divergences de vue croissantes entre vendeurs et acquéreurs s agissant de la valorisation des actifs non core. VOLUMES INVESTIS EN FRANCE (MDS ) ,1 9,8 12,2 17,5 24,4 28,5 13,0 7,8 11,0 16,5 14, Moyenne (15,2 Mds ) Faubourg One, rue du Faubourg Saint-Honoré - Paris 8 e 6

7 Les marchés immobiliers français VOLUMES INVESTIS évolution des volumes investis 14,9 milliards d euros ont été investis sur l ensemble de l année 2012 dont 5,2 milliards d euros au cours du seul quatrième trimestre. Il s agit du deuxième meilleur trimestre enregistré depuis le début de la crise, encore loin toutefois du record du quatrième trimestre 2011 (6,6 milliards d euros), qui avait été fortement animé par l abrogation du dispositif SIIC. Favorisant la cession d actifs dans le but de bénéficier d une plus faible imposition, cette abrogation avait notamment permis de pallier le manque d offres proposées aux investisseurs. 39 transactions de plus de 100 millions d euros totalisant 7,9 milliards d euros ont été enregistrées en 2012 (contre 43 totalisant 8,3 milliards d euros en 2011) comptant pour 53 % de l ensemble des montants engagés dans l Hexagone. En outre, trois transactions supérieures à 500 millions euros, toutes réalisées au deuxième trimestre, ont animé le marché parisien : la vente par Groupama au Qatar du avenue des Champs-élysées et les deux portefeuilles de bureaux cédés par KanAm au Qatar (immeubles Néo et Cité du Retiro) et par Eurosic à JP Morgan (immeubles Avant-Seine et 52 Hoche). Totalisant 1,7 milliard d euros, ces transactions représentent 11 % de l ensemble des volumes investis en La concrétisation de grandes opérations a permis de compenser la raréfaction générale d offres de qualité, la désaffection des investisseurs pour les biens et marchés secondaires et la baisse d activité sur le segment des petites et moyennes transactions, pénalisé par le resserrement des conditions d octroi du crédit et la réduction du nombre et des types d investisseurs présents sur le marché. Les opérations comprises entre 50 et 100 millions d euros ont, au final, représenté 17 % de l ensemble des volumes engagés en 2012 contre 20 % en TRANSACTIONS PAR TAILLE EN FRANCE 100% 80% 60% >200 M M M Répartition géographique TRANSACTIONS PAR TYPES D ACTIFS 100% 100% 80% 80% 60% 60% 40% 40% 20% 20% 0% 0% Île-de-France Avec 11 milliards d euros, les volumes investis en 2012 en Ile-de- France sont en baisse de 13 % sur un an. Comptant pour 74 % du total des montants engagés dans l Hexagone, l Ile-de-France n en demeure pas moins le moteur du marché français. Jouissant d un vaste parc tertiaire, de sa situation au cœur d un des plus vastes bassins de consommation d Europe et d un tissu économique diversifié, l Ile-de-France reste particulièrement appréciée des investisseurs étrangers, qui en font l une de leurs principales destinations mondiales au coude à coude avec Londres. Les bureaux demeurent la classe d actifs la plus prisée de région parisienne, en dépit d une baisse de leur part dans le total des montants investis d une année sur l autre (80 % en 2012 contre 87 % en 2011). Ce recul tient à la diminution du nombre de grandes opérations dans certains pôles tertiaires des Hauts-de-Seine. Il s explique également par la forte hausse de 38 % des volumes investis en commerces, dont la part sur l ensemble du marché d Ile-de-France est passée de 10 % en 2011 à 16 % en 2012 avec la vente de plusieurs ensembles emblématiques (52-60 Champs-élysées, Faubourg One, Carré Saint-Germain). Les locaux industriels représentent eux 4 % des montants engagés en région parisienne. Province 67% 67% 24% 24% 9% 9% 2012 France 2012 France 75% 75% 20% 20% 5% 5% 2011 France 2011 France 30% 28% 33% 33% 49% 49% 21% 23% 2012 Province 2012 Province 55% 55% 12% 12% 2011 Province 2011 Province Bureaux Commerces Industriel Bureaux Commerces Industriel % en volume, tous produits 40% 20% 0% M 1-15 M Avec 3,9 milliards d euros en 2012 (26 % de l ensemble des montants engagés en France), les volumes investis en province sont relativement stables d une année sur l autre et supérieurs de 21 % à la moyenne des dix dernières années. Ce dynamisme est lié à la vente de plusieurs portefeuilles de commerces (portefeuille cédé par ANF à Grosvenor à Lyon, portefeuille Mercialys acquis par Primonial Reim) et d entrepôts (portefeuille Prologis cédé à Blackstone). % en volume, tous produits 7

8 Janvier 2013 Totalisant 1,6 milliard d euros, les portefeuilles ont représenté 41 % des engagements réalisés hors d Ile-de-France en La répartition des investissements selon la typologie d actifs reste plus homogène en province qu en région parisienne, d autant que la cession de plusieurs grands portefeuilles logistiques a accru la part de l immobilier industriel. S établissant à 23 % en 2012 contre 12 % l année précédente, cette part reste encore inférieure à celle des bureaux (28 %) et, surtout, des commerces (49 %). La répartition géographique des montants engagés en province est en revanche assez inégale, traduisant la prudence des investisseurs à l égard de marchés provinciaux plus exposés à la crise que celui de l Ile-de- France. Les pôles tertiaires les plus stables ont donc été logiquement privilégiés, tel celui de Lyon où 890 millions d euros ont été investis en 2012 grâce à la réalisation de très grandes opérations (portefeuille de commerces cédé par ANF, Tour Oxygène acquise par AEW Europe auprès d Unibail-Rodamco). ACTEURS Typologies TYPOLOGIEs d ACQUÉREURS Foncières 11% Utilisateurs OPCI 4% 6% SCPI 15% Privés Autres 4% 1% Fonds d'investissement 15% Assureurs / Mutuelles 24% Fonds souverains 20% % en volume, tous produits Les conditions de marché restent favorables aux acheteurs en fonds propres, peu sensibles au resserrement du crédit du fait de capacités d investissement parfois considérables. Ceux-ci privilégient le marché immobilier pour diversifier leurs allocations d actifs. Représentant près d un quart de l ensemble des montants investis en 2012, les caisses de retraites et les compagnies d assurances françaises et étrangères se sont notamment illustrées, comme la CNP, à l origine de plusieurs transactions de bureaux supérieures à 100 millions d euros en 2012 (Terra Nova IV à Montreuil acquis auprès de Generali ou Axe France à Paris 13 e acquis par la MACIF et la CNP auprès de Deka). Ils devancent les fonds souverains, dont l intérêt pour le marché français se confirme. Ces acteurs (NBIM, QIA, ADIA, etc.) ont totalisé 20 % des montants engagés dans l Hexagone en 2012, avec plusieurs opérations marquantes portant sur des biens d exception, qu il s agisse d immeubles de bureaux emblématiques (siège de Cartier Cité du Retiro ou d Amundi boulevard Pasteur) ou d actifs mixtes à forte composante commerce sur des artères de premier ordre (52-60 avenue des Champsélysées). Ces investisseurs se sont vus offrir de rares opportunités proposées par des vendeurs contraints par un environnement économique défavorable et cherchant à réduire leur endettement, comme Groupama ou le Crédit Agricole, exposés à la crise grecque, PSA dont l activité s est nettement ralentie ces derniers mois, ou encore des fonds allemands obligés de liquider leurs actifs. Les foncières ont par ailleurs poursuivi leurs arbitrages et sont venus alimenter le marché avec des actifs de grande taille recherchés également par les assureurs (cession à Axa par Gecina du Carré Saint-Germain, vente par Klépierre à Allianz d Equilis et de la Tour Oxygène à la CNP par Unibail-Rodamco). De grands investisseurs ont également proposé des participations dans des patrimoines comme l a fait cette année Generali avec NBIM. Si la palette d acteurs reste peu variée, d autres types d investisseurs sont restés actifs en Tel est notamment le cas des SCPI et des OPCI qui, bénéficiant de niveaux de collecte importants, ont continué de privilégier les marchés de bureaux et de commerces, tant en Ile-de-France qu en province. Les investisseurs opportunistes ont, eux, concrétisé peu d opérations, à l exception notable de Blackstone qui a profité des cessions opérées par Gecina et Prologis sur le marché de la logistique (portefeuilles Arrow et Mercure). Origines géographiques à l origine de 18 des 39 transactions supérieures à 100 millions d euros en 2012, les étrangers concentrent 43 % des montants engagés en France. Principalement représentés par le Qatar et Abu Dhabi, les Moyen-Orientaux ont été parmi les étrangers les plus actifs en 2012, concentrant 14 % du volume des acquisitions en raison de quelques très grandes transactions réalisées, de façon quasi exclusive, dans la capitale. Plus présents qu en 2011, les Anglo- Saxons ont vu leur part de marché s élever à 10 % en 2012 en raison, notamment, du retour de Blackstone ou de Segro sur le segment de la logistique mais aussi du poids constitué par l acquisition par Ivanhoé Cambridge du siège de PSA au 75 avenue de la Grande Armée (245 millions d euros). 8

9 Les marchés immobiliers français Les Allemands ont quant à eux représenté 9 % des montants investis au cours de l année écoulée, une part stable sur un an mais bien inférieure à celle de 2010 (19 %) du fait de la fermeture de plusieurs fonds. Ils ont néanmoins contribué à animer le marché, étant à l origine de quelques acquisitions significatives (Cityzen, acquis par Union Investment à Bois-Colombes) et de la mise sur le marché de biens de qualité, à Paris ou en province (le portefeuille Neo-Retiro à Paris et le 65 Croisette à Cannes, tous deux cédés par Kanam). La part des Français est en baisse d une année sur l autre (57 % en 2012 contre 62 % en 2011) mais ils restent majoritaires, principalement représentés par les assureurs, les caisses de retraite, les foncières et les SCPI. La part des Français est encore plus importante en province (69 %), où les investisseurs étrangers ont été moins présents du fait, notamment, du nombre limité d offres correspondant à leurs critères d acquisition. La répartition géographique du volume investi en bureaux en Ile-de- France est moins équilibrée que l an passé. Ainsi, Paris intra-muros compte pour 61 % des sommes investies sur ce segment en Ile-de- France contre 47 % en Cette évolution est principalement liée à la baisse de l activité dans le croissant ouest et au dynamisme de Paris Rive Gauche et du quartier central des affaires parisien (QCA), secteur refuge par excellence. Avec 5,3 milliards d euros investis à Paris en 2012, les volumes ont été gonflés par de grandes opérations émanant d investisseurs étrangers ciblant les biens les plus liquides et les plus prestigieux de la capitale. Ils ont notamment acquis quelques immeubles de bureaux des 8 e et 16 e arrondissements (Cité du Retiro, siège de PSA). Ils ont également acheté quelques immeubles sécurisés du 9 e arrondissement, comme le siège de L Express (23-29 rue de Châteaudun). origine géographique DES ACQUÉREURS Amérique du Nord 7% Asie 4% Moyen-Orient 14% France 57% Europe 18% INVESTISSEMENTs EN BUREAUX évolution des volumes investis Avec 10 milliards d euros investis en France en 2012, le marché des bureaux affiche une baisse de 19 % par rapport à 2011 et de 11 % par rapport à la moyenne annuelle des dix dernières années (11,2 milliards d euros). Passée de 75 % en 2011 à 67 % en 2012, sa part dans le total des montants engagés en France a diminué d une année sur l autre en raison, notamment, du fléchissement de l activité sur le segment des opérations comprises entre 50 et 100 millions d euros. Répartition géographique % en volume, tous produits Avec 8,9 milliards d euros, l Ile-de-France a concentré 89 % de l ensemble des montants engagés en bureaux en France en 2012 et 27 des 29 transactions bureaux de plus de 100 millions d euros. Opéra-Italiens Paris 9 e Les secteurs parisiens situés en dehors du QCA ont aussi été le théâtre de grandes opérations. C est en particulier le cas de Paris Rive Gauche, où huit transactions de bureaux de plus de 100 millions d euros ont totalisé 1,3 milliard d euros en 2012 (+ 30 % sur un an). Plusieurs transactions importantes ont porté sur les immeubles les plus prestigieux du 7 e arrondissement, joyaux patrimoniaux récemment restructurés (ancien immeuble des Douanes, acquis par CNP et Prédica) ou sièges de grands groupes français (ancien siège de Michelin avenue de Breteuil acquis par Covea ou siège de Casino, cédé à Swiss Life). D autres opérations ont été réalisées dans des secteurs moins prestigieux mais qui n en sont pas moins des pôles tertiaires majeurs, comme les quartiers de Montparnasse (siège d Amundi boulevard Pasteur, vendu à Adia) ou de la ZAC Rive Gauche (Sequana, acquis par Covea). Enfin, la poursuite de grandes opérations d aménagement a continué d animer certaines zones de Paris Centre Est, comme l a notamment illustré l acquisition par la Sogecap d un nouvel immeuble de m² occupé par BNP Paribas ZAC Claude Bernard, dans le 19 e arrondissement. 9

10 Janvier 2013 et, pour certains, d une excellente accessibilité encore renforcée par les projets d extension de réseaux de transport en commun, la plupart de ces secteurs bénéficient d une conjoncture favorable du fait de la volonté des grands utilisateurs de conjuguer réduction de leurs coûts et modernisation de leurs bureaux. Une importante VEFA a notamment été enregistrée en 2012, portant sur un immeuble pré-loué à la Coface et à GRT Gaz (CityZen à Bois- Colombes, acquis par Union Investment). L Est s est par ailleurs illustré, avec deux transactions de plus de 100 millions d euros : les acquisitions de Liberty II à Charenton-le-Pont par Cardif Assurance Vie et de Terra Nova IV à Montreuil par la CNP. VOLUMES INVESTIS EN BUREAUX EN FRANCE (MDS ) % 16 80% 12 60% 8 40% 4 20% 0 7,7 8,0 10,2 14,0 18,2 19,5 10,3 5,3 6,7 12,3 10, % Carré Saint-Germain - Paris 6 e Très dynamique en 2011, le département des Hauts-de-Seine a enregistré une baisse sensible de son activité en Ainsi, six transactions de plus de 100 millions d euros totalisant 1,05 milliard y ont été dénombrées en 2012 contre 14 transactions totalisant 3,3 milliards d euros l année précédente. De très grandes opérations ont notamment fait défaut. Cette chute est également imputable à la frilosité de certains investisseurs, échaudés par le fléchissement du marché locatif et l arrivée prochaine d un volume conséquent d offres neuves-restructurées sur le marché (plan de relance de La Défense, deuxième tranche du Trapèze à Boulogne- Billancourt, etc.). Ainsi, la plupart des pôles tertiaires sont à la peine, comme La Défense, où 231 millions d euros ont été investis en 2012 (274 millions en 2011), le quartier des affaires de l ouest, où 912 millions d euros ont été investis en 2012 (1,2 milliard en 2011) ou encore le Sud Ouest, où la chute des montants engagés est de 50 % d une année sur l autre. Certains marchés moins établis des Hauts-de-Seine ou d autres départements de première couronne ont tiré leur épingle du jeu. Dotés d une offre neuve ou récente de qualité, de loyers compétitifs Investissements en bureaux (Mds ) Part dans le volume total investi (%) Avec près d 1,2 milliard d euros en 2012, les volumes investis en bureaux en province sont en léger retrait de 8 % par rapport à L activité a notamment été portée par les transactions réalisées à Lyon, deuxième pôle économique de l Hexagone et plus important marché des bureaux de province en termes de parc et d activité locative. Avec 425 millions d euros investis en 2012, la capitale de la région Rhône-Alpes a capté 36 % des montants engagés en bureaux hors de l Ile-de-France et vu sa part progresser d une année sur l autre du fait, notamment, de l acquisition par AEW Europe de la Tour Oxygène pour 130 millions d euros. D autres métropoles régionales ont été ponctuellement animées par quelques opérations de bureaux neufs ou restructurés de plus de 40 millions d euros (Le Marengo à Toulouse, acquis par la Communauté urbaine), certaines d entre elles bénéficiant de la poursuite du développement d opérations urbaines d envergure (comme Euroméditerranée à Marseille, où le Balthazar a été acquis par AG2R La Mondiale). 10

11 Les marchés immobiliers français exemples d acquisitions d actifs de bureaux en 2012 TYPOLOGIE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR SURFACE (M²) Bureaux Portefeuille Neo-Retiro Paris 8 e / 9 e KanAm QIA Bureaux Bureaux/Commerces Bureaux Portefeuille Avant Seine- 52 Hoche Portefeuille de 5 actifs parisiens (50%) Liberté II Paris 13 e / 8 e Eurosic JP Morgan AM Paris 8 e / 9 e / 12 e Generali NBIM Charenton-Le-Pont (94) PRIX (M ) Axa Reim CNP/Cardif Bureaux 90 Boulevard Pasteur Paris 15 e Crédit Agricole Immobilier LIM (ADIA) Bureaux/Commerces rue de l Université Paris 7 e Carlyle Predica / CNP (est.) Bureaux Siège de PSA / 75 av. de la Grande Armée Paris 16 e PSA Peugeot Citroën Ivanhoé Cambridge ,5 Bureaux Cityzen Bois-Colombes (92) Axa Reim Union Investment Bureaux Axe France Paris 13 e Deka CNP / Macif Bureaux NVH Neuilly-sur-Seine (92) ING Reim Foncière Masséna Bureaux/Commerces Carré Saint-Germain Paris 6 e Gecina Axa Bureaux Equilis Issy-les-Moulineaux (92) Klepierre Allianz INVESTISSEMENTS EN commerces évolution des volumes investis Avec 3,6 milliards d euros investis en commerces en 2012, la hausse est de 9 % sur un an et de 64 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Ce volume fait de 2012 la meilleure année de l histoire après 2007, une performance liée pour l essentiel à la concrétisation de plusieurs transactions de centre-ville de plus de 100 millions d euros portant sur des actifs commerciaux ou des immeubles mixtes. Au nombre de 10, celles-ci totalisent 47 % des engagements en immobilier de commerces. Deux opérations de plus de 300 millions d euros ont notamment été enregistrées : la cession à Grosvenor d un portefeuille de boutiques rue de la République à Lyon et la vente au Qatar du avenue des Champs-élysées. Les volumes investis en commerces ont du reste été gonflés par le dynamisme du marché francilien et de Paris intramuros en particulier, où ont été concrétisées plusieurs transactions importantes. Ainsi, l Ile-de-France a concentré 47 % des montants engagés en immobilier de commerces en 2012 contre 37 % en La province a vu sa part passer de 55 % en 2011 à 49 % en 2012 du fait du recul de l activité sur le segment des centres commerciaux et des parcs d activités commerciales. VOLUMES INVESTIS EN COMMERCES EN FRANCE (MDS ) ,9 0,8 1,2 1,9 2,3 4,8 1,2 1,9 3,6 3,3 3, Investissements en commerces(mds ) Part dans le volume total investi (%) 100% 80% 60% 40% 20% 0% 11

12 Janvier 2013 Typologies d actifs 2012 a été l année des rues commerçantes, reflétant l appétit d acteurs long-terme pour un segment de marché moins ou peu exposé au fléchissement de la consommation. Totalisant plus de 1,8 milliard d euros, celles-ci ont représenté 51 % des montants engagés en commerces dans l Hexagone au cours de l année écoulée grâce à la concrétisation de quelques grandes ou très grandes transactions de boutiques de pieds d immeubles et de biens mixtes. La cession du avenue des Champs-élysées, qui abrite le Virgin Megastore et est situé sur la meilleure portion de la principale artère commerçante de France, compte à elle seule pour 28 % de l ensemble des montants investis en rues commerçantes. D autres artères, également dynamisées par l essor du tourisme et les ouvertures de flagships d enseignes internationales et de luxe, ont été plébiscitées en 2012, comme Faubourg One, rue du Faubourg Saint-Honoré (acquis par Ramsbury) ou le 144 rue de Rivoli, emplacement du futur flagship parisien de Forever 21 (acquis par Invesco Real Estate). La province n a pas été en reste, comme l ont illustré l acquisition par Thor Equities du 65 Croisette à Cannes ou la cession à Grosvenor d un portefeuille de commerces situés rue de la République, principale artère lyonnaise. Autre segment de marché relativement résistant à la crise, le commerce de proximité a vu son succès confirmé par plusieurs acquisitions de galeries commerciales et la cession, en particulier, d un portefeuille Mercialys à Primonial Reim. Les investisseurs se sont aussi portés sur des actifs unitaires sécurisés, comme l ont montré quelques cessions de centres existants, ouverts récemment (La Cour des Capucins à Thionville) ou ayant fait l objet d une opération d extension ou de rénovation. Cependant, ces opérations n ont pas empêché la diminution de 15 % des volumes investis en centres commerciaux en Lié à l absence d offres de grands centres régionaux disponibles à la vente, ce recul marque aussi la défiance des investisseurs pour les centres de taille intermédiaire, une typologie souffrant d une désaffection plus marquée des consommateurs et de la forte concurrence du e-commerce. Totalisant 510 millions d euros, les sommes investies sur le marché des parcs d activités commerciales restent peu importantes et en retrait par rapport à Les investisseurs restent de fait très sélectifs, ciblant en priorité les produits core neufs ou existants qui jouissent de vastes zones de chalandise, de la présence d enseignes reconnues et de durées fermes d engagement (Alpha Park II aux Clayes-Sous-Bois). Les sites en cours de développement dans des régions non saturées sur le plan de l offre commerciale et disposant d un potentiel de consommation important, se sont également attirés les faveurs des investisseurs, comme ce projet acquis par Eurocommercial Properties à Chasse-sur-Rhône, au sud de Lyon. 65 Croisette Cannes (06) exemples d acquisitions d actifs de commerces en 2012 TYPOLOGIE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR SURFACE (M²) Rues commercantes/ Bureaux Champs-élysées Paris 8 e Groupama Immobilier QIA > 500 Rues commercantes Portefeuille Lyon (69) ANF Grosvenor Rues commercantes Rues commercantes/ Bureaux Faubourg One / Fbg Saint-Honoré 116 bis avenue des Champs-élysées Paris 8 e Paris 8 e Hammerson LBO France Galeries Portefeuille - Mercialys Retail park Alpha Park II Les Clayes-sous- Bois (78) Compagnie de Phalsbourg Rues commercantes 65 Croisette Cannes (06) KanAm Ramsbury AB Emir du Qatar Primonial Reim Invesco Real Estate Thor Equities PRIX (M ) ,

13 Les marchés immobiliers français INVESTISSEMENTS EN LOCAUX INDUSTRIELS évolution des volumes investis VOLUMES INVESTIS EN LOCAUX INDUSTRIELS EN FRANCE (MDS ) ,1 0,9 0,8 2,6 2,1 3, Investissements en industriel (Mds ) Part dans le volume total investi (%) 1,5 0,6 0,7 0,8 1,3 100% 80% 60% 40% 20% 0% site de taille équivalente loué à Célio dans l Oise. Plusieurs clés-enmains ont aussi été enregistrés (plateforme de m² du groupe Casino à Wissous, acquise par Argan auprès de Pitch Promotion), illustrant l adoption par les utilisateurs de nouvelles contraintes techniques ou règlementaires dans un contexte de détérioration de la qualité de l offre disponible. Le marché de l immobilier industriel reste malgré tout pénalisé par la prudence des investisseurs, toujours échaudés par les risques inhérents à ce type d actifs (forte vacance liée à la précarité croissante des contrats des logisticiens, rapide obsolescence liée à des standards de sécurité très stricts et des exigences techniques de plus en plus pointues). Les produits et marchés secondaires continuent par ailleurs de souffrir de difficultés de financement persistantes et d une offre généralement inadaptée aux stratégies de rationalisation des utilisateurs. Les investisseurs continuent donc de se positionner prioritairement sur des plateformes neuves ou récentes, situées au plus près des grands bassins de consommation et des principaux axes de transport. Avec 1,3 milliard d euros, les volumes investis en immobilier industriel en 2012 restent très légèrement en-deçà de la moyenne des dix dernières années (1,4 milliard d euros). Ils affichent toutefois une forte hausse de 44 % sur un an et concentrent 9 % l ensemble des montants engagés en France contre 5 % en Cette évolution tient essentiellement à la vente, au second semestre, de trois grands portefeuilles d entrepôts. Cédés par Gecina, Prologis et Foncière Europe Logistique à Blackstone et Segro, ces trois transactions totalisent 589 millions d euros, soit 45 % de l ensemble des montants engagés en immobilier industriel. Les ventes d actifs unitaires ont par ailleurs été plus nombreuses en 2012 qu en Ces ventes concernent en majorité des entrepôts de classe A sécurisés, à l exemple de la cession à BNP Paribas Reim d une plateforme de près de m² louée à La Poste à Saint- Laurent-de-Mure près de Lyon ou de l acquisition par Argan d un Répartition géographique La répartition géographique des volumes investis confirme la domination des quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sud (Lille, Paris, Lyon et Marseille). Ces pôles, qui concentrent traditionnellement près des trois quarts de la demande placée de grands entrepôts, ont représenté 64 % des sommes investies en immobilier industriel en 2012 (hors portefeuilles nationaux). D autres marchés se sont illustrés. Tel est notamment le cas de la Normandie avec la cession de deux plateformes sécurisées, situées non loin de Rouen (Criquebeuf-sur-Seine, Heudebouville), illustrant l intérêt des investisseurs pour des pôles qui pourraient à terme bénéficier de la croissance des échanges internationaux et des projets de développement de la Vallée de la Seine. Quelques opérations de sale and leaseback ont également animé la province, à l exemple d une plateforme neuve acquise par Amundi auprès du Groupe Oxylane (Décathlon) près de Mulhouse. exemples d acquisitions d actifs industriels en 2012 TYPE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR SURFACE (M²) PRIX (M ) Logistique Portefeuille Mercure - Gecina Blackstone Logistique Portefeuille Arrow - Prologis Blackstone Logistique Portefeuille Axiom - Foncière Europe Logistique Segro ,7 Logistique Parc logistique Paris Oise Longueil-Sainte-Marie (60) LIM Rockspring ,7 Locaux d'activités Parc Mûre Ivry-sur-Seine (94) Mure Capstone Logistique Entrepôt* Wittenheim (68) Décathlon Amundi * Sale and leaseback 13

14 Janvier 2013 TAUX DE RENDEMENT La concurrence entre investisseurs pour les meilleurs actifs de l Hexagone a pesé sur les taux de rendement prime, dont la compression a suivi la chute des taux d intérêt. Ainsi, l Euribor 3 mois est passé de 1,42 % en décembre 2011 à 0,19 % un an plus tard. Dans le même temps, le taux d emprunt à 10 ans de l État Français, qui dépassait les 3 % à la fin décembre 2011, s établissait fin 2012 à 1,98 %. Le niveau bas des taux directeurs et l attrait persistant dont jouissent les meilleurs actifs ne présagent pas d une remontée à court-terme des taux de rendement prime. Le spread avec l OAT 10 ans demeure toutefois attractif (227 points de base au 1 er janvier 2013) en raison de taux d intérêt long terme historiquement bas, confirmant le statut de valeur refuge de l immobilier. Les transactions récentes d actifs de bureaux font ressortir des taux de rendement tombés à 4,50 % à Paris QCA voire en-deçà pour les biens exceptionnels et inférieurs à 5,25 % dans Paris Rive Gauche. Dans le QAO, ils sont compris entre 5,50 et 5,75 %. Ils sont restés stables en province, même s ils subissent, ponctuellement, une pression à la baisse. à Lyon, le taux de rendement prime s établit ainsi à 6 % et à 6,25 % à Marseille et Lille. Les taux de rendement des meilleurs actifs industriels ont enregistré une hausse d environ 30 points de base d une année sur l autre, liée à l aversion au risque des investisseurs et à des conditions de financement plus difficiles. Ainsi les taux prime de grands entrepôts se situent entre 7,30 % et 7,40 % dans les régions de Paris et de Lyon, et sont supérieurs à 7,50 % à Marseille et à Lille. S agissant des locaux d activités, les meilleurs actifs s échangent autour de 8,50 %. La moyenne des taux de rendement prime des commerces s établit à 5,08 % à la fin de 2012 contre 5 % un an plus tôt, soit une augmentation de 8 points de base. Ils n ont pas suivi la même évolution selon les types d actifs. Ainsi, les meilleurs emplacements des grandes artères de la capitale ont vu leur taux baisser pour s établir à 4 % quand ceux des centres commerciaux régionaux (5-5,25 %) et des retail parks (6,25 %) ont subi une pression à la hausse. taux de rendement prime en france (%) JANVIER 2012 JANVIER 2013 ÉVOLUTION (EN PDB)* BUREAUX Paris QCA 4,50 4,25-25 Province (Lyon) 6,00 6,00-0 COMMERCES Boutiques 4,50 4,00-50 Centres commerciaux 4,75 5,00 25 Retail parks 5,75 6,25 50 INDUSTRIEL Logistique 7,00 7,30 30 Locaux d activités 8,00 8,50 50 PERSPECTIVES L actualité récente ne laisse pas entrevoir d amélioration franche de la conjoncture économique internationale. L Europe, surtout, demeure au cœur des préoccupations et devrait le rester tout au long de De fortes incertitudes pèsent notamment sur la France, où la forte hausse du chômage et une pression fiscale accrue entretiendront la défiance des investisseurs à l égard d une économie et d un modèle soumis à de forts vents contraires. Plusieurs des tendances de 2012 devraient donc se prolonger en 2013 sur le marché français de l investissement. Les actifs et marchés secondaires pâtiront notamment du ralentissement de l activité locative, des difficultés de financement et de la mise à niveau nécessaire des biens inadaptés aux dernières normes environnementales. Comme en 2012, de nouvelles opérations et de nouveaux noms prestigieux animeront toutefois les principaux pôles tertiaires et les grandes artères commerçantes de l Hexagone, confirmant que la France et la région parisienne demeurent des destinations de choix pour de grands investisseurs riches en fonds propres et avides de sécurité, désireux de consolider leur présence ou de faire leur entrée sur un marché apprécié pour la qualité de ses infrastructures, sa stabilité et son rayonnement touristique international. 14

15 Les marchés immobiliers français

16 Janvier 2013 LE MARCHé des BUREAUX D ILE-DE-FRANCE LES SECTEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER DES BUREAUX D ILE-DE-FRANCE Sud Ouest Sud Est Quartier des Affaires de l Ouest (QAO) Boucle de Seine Nord Paris Rive Gauche Paris QCA Paris Centre Est La Défense Rueil- Malmaison A12 A86 A14 Nanterre Suresnes Saint- Cloud Sèvres Bezons Meudon A86 XVI A15 Villeneuve- Gennevilliers la- Garenne Colombes Asnières- St-Denis Bois- sur- Colombes Seine A1 La Garenne- Colombes St-Ouen Clichy Courbevoie Levallois- La Perret Paris Défense Neuillysur-Seine XVII XVIII Puteaux Issy-les Moulineaux La Seine XV Vanves VIII VII XIV VI Boulevard Périphérique IX I II V IV X III XIII Malakoff Montrouge Gentilly Le Kremlin Arcueil Bicêtre Châtillon Bagneux Cachan Villejuif XI La Courneuve Aubervilliers XIX XII Pantin XX Le Bourget Le Pré- St-Gervais Les Lilas Bagnolet Drancy Bobigny A3 Montreuil Nogentsur-Marne Vincennes St- Mandé Gonesse Le Blanc- Mesnil A86 A4 Aulnaysous-Bois Charentonle-Pont Ivry-sur-Seine Fontenaysous-Bois Boulogne- Billancourt Roissyen-France A86 A3 Rosnysous-Bois Neuilly- Plaisance A1 Champignysur-Marne Tremblayen France Villepinte Neuilly-sur- Marne Noisy-le- Grand A104 A6 La croissance de l économie française est restée au point mort en 2012 tandis que le taux de chômage a fortement progressé, retrouvant son niveau de Accentuant le manque de visibilité des utilisateurs, cette forte détérioration du climat économique a limité la consommation de surfaces de bureaux. Les incertitudes ont en outre été accrues par la tenue d élections majeures qui ont, du moins temporairement, limité la demande émanant du secteur public. Cette conjonction d éléments défavorables ne s est pourtant pas traduite par un recul important de l activité. Ainsi, 2,1 millions de mètres carrés de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France en 2012, soit une baisse de 10 % par rapport à 2011 mais de 1 % à peine par rapport à la moyenne des dix dernières années. Le resserrement du marché n en est pas moins évident, notamment illustré par la forte baisse du nombre total de transactions. Ses performances ont ainsi dépendu pour une large part de la volonté de grandes entreprises de réduire leurs coûts immobiliers tout en modernisant leurs sites, jouant en faveur des pôles tertiaires A6 disposant d une offre adaptée aux stratégies de rationalisation des utilisateurs. A10 A86 16

17 Les marchés immobiliers français DEMANDE DES UTILISATEURS demande placée en Ile-de-France (m²) % 42% 49% % 45% 51% 150% % 44% 43% 42% 49% 45% % 45% 50% 46% 44% 43% 45% demande placée par motivations (> m²) 1% 10% Regroupement-Consolidation 42% Rationalisation Extension 47% Divers Demande placée (m²) Demande placée >4000 m² (part en %) Nombre de transactions Demande placée (m²) Demande placée >4000 m² (part en %) Nombre de transactions m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en 2012, soit une baisse de 10 % par rapport à l année précédente ( m²) et un niveau légèrement supérieur à celui enregistré en 2010 ( m²). Les difficultés des plus petites entreprises, davantage exposées à la crise, ont plus particulièrement pesé sur l évolution de la demande placée. Ainsi, le recul général de la demande est directement imputable au fléchissement du segment des petites et moyennes surfaces et à la forte diminution du nombre total de transactions (2 271 en 2012 contre en 2011). Cette baisse a été partiellement compensée par la bonne tenue du segment des transactions supérieures à m², dont le volume est resté stable d une année sur l autre. L année 2012 a en effet confirmé le rôle décisif des grandes transactions, reflétant la poursuite des stratégies de regroupement et de rationalisation des entreprises. Les 91 mouvements supérieurs à m² dénombrés en 2012 (92 en 2011) représentent ainsi 50 % de la demande placée totale, soit un volume de m² par ailleurs constitué à 67 % de bureaux neufs-restructurés et d un nombre conséquent de clés-en-mains (CNET/Orange sur m² à Châtillon, Thalès sur m² à Vélizy-Villacoublay, Casino sur m² à Vitry-sur-Seine, Unilever sur m 2 à Rueil-Malmaison). Après une année 2011 marquée par plusieurs acquisitions significatives (Google rue de Londres et SCOR avenue Kléber à Paris, Natixis à Charenton-le-Pont, etc.), le marché des ventes utilisateurs a en revanche été atone en 2012, en dépit d un climat économique accentuant le caractère refuge de l immobilier. Ainsi, le volume des ventes affiche une forte baisse de 69 % sur un an, liée aux difficultés de financement, aux divergences de vues entre cédants et acquéreurs et au recul marqué de l activité à Paris, où se concentrent traditionnellement ces opérations. La détérioration du climat économique a confirmé que la France était engluée dans une crise durable. Ainsi, plusieurs indicateurs économiques ont viré au rouge ces derniers mois augurant, au mieux, d une très faible croissance en 2013 et ne laissant guère de doutes sur une nouvelle envolée du taux de chômage. Dans ce contexte, le nombre limité d opérations d extension n a guère surpris. Celles-ci ont constitué 10 % des mouvements supérieurs à m² en 2012 accompagnant, dans de rares cas, la croissance de certaines entreprises dans des secteurs d activités dynamiques tel Internet (Criteo sur m² au rue Blanche dans Paris 9 e ). Mais les mouvements enregistrés sur le marché ont surtout montré que la tendance était, bien plus qu à la prise à bail de surfaces supplémentaires, au regroupement et à la rationalisation des sites d entreprises pressées de réduire leurs charges et de préserver leur rentabilité. à l origine de 89 % de la demande placée totale supérieure à m² en 2012 contre 87 % un an auparavant, ces deux motivations ont pris diverses formes, concernant un très large éventail de secteurs d activités, de pôles tertiaires et de types d actifs. De façon générale, elles ont toutefois mené à la réduction du nombre de sites occupés par les entreprises, au profit de grandes surfaces neuves (CNET/Orange à Châtillon) ou de bureaux de seconde-main de qualité (Défense Ouest pris par Oberthur Technologies à Colombes). Signes de la faiblesse persistante du niveau d absorption des bureaux d Ile-de-France, ces tendances expliquent en partie la multiplication des libérations d actifs obsolètes et contribuent à creuser le fossé avec des surfaces notamment respectueuses des dernières normes environnementales. Elles favorisent également le départ de grands utilisateurs de secteurs établis, à l instar des mouvements opérés par la SNCF pour installer certains de ses collaborateurs parisiens à Saint-Denis. Mais alors que l importance 17

18 Janvier 2013 de la question des déplacements domicile-travail et du poids des instances représentatives du personnel ne se dément pas, les délocalisations demeurent somme toute limitées, confirmant une relative inertie des entreprises. Celles-ci ont le plus souvent privilégié leur secteur d origine ou des secteurs proches, leur permettant d atteindre leurs objectifs de rationalisation tout en préservant leur climat social ou leur image de marque. Quelques utilisateurs ont aussi profité de l optimisation de leur immobilier pour se rapprocher du cœur de l agglomération, comme l ont illustré l annonce par le groupe Casino du déménagement de ses fonctions supports de Marne-la-Vallée à Vitry-sur-Seine et la prise à bail par Disney de m² dans Seinergy (Paris13 e ). demande placée par tranches de loyers (> m²) 17% 22% 10% 3% 11% 37% <150 /m² /m² /m² /m² /m² >550 /m² 200 % nombre de transactions d envergure à Paris après une année 2011 qui avait vu la prise à bail de plusieurs grandes surfaces restructurées ou de seconde-main de qualité dans Paris Centre Est et Paris Rive Gauche (ministère de l Intérieur dans Le Lumière, Eau de Paris dans Modul 19, AON dans Carré Suffren, etc.). La baisse de cette tranche montre aussi que les marchés les plus établis des Hauts-de-Seine, comme Neuilly-sur-Seine ou La Défense, ont été généralement peu actifs, à l exception notable de celui de Boulogne-Billancourt où plusieurs utilisateurs ont tiré parti d une offre neuve, restructurée ou de seconde-main de qualité pour concilier prestige de l adresse, bâtiments modernes et loyers inférieurs aux valeurs des meilleures offres de ce département (Sodexo dans Horizons, Reed Midem et Medtronic dans Ileo, Canal + dans Arcs de Seine, etc.). La part des transactions de plus de 550 /m²/an est restée peu importante, constituant 10 % du volume total des transactions supérieures à m² en 2012 (13 % l année précédente). Comme en 2011, cette part modeste ne traduit pas tant une désaffection des utilisateurs pour les biens les plus haut-de-gamme que le nombre très restreint de grandes transactions signées à ce niveau de prix et la pénurie d offres de bureaux de qualité dans les secteurs les plus prisés de la capitale. Ainsi, les prises à bail par Hogan Lovells du 17 avenue Matignon ou par Roland Berger du Magistère ont de nouveau permis d apprécier la valeur des meilleurs actifs parisiens. évolution de la demande placée par secteurs géographiques (2011/2012 en %) L évolution la plus sigificative en termes de valeurs locatives concerne la forte progression de la part des transactions inférieures à 350 /m²/an. Celles-ci ont représenté 51 % du volume de la demande placée totale (34 % l année précédente) sous l effet conjoint de grands projets clés-en-mains signés à ce niveau de loyer et du nombre important de transactions enregistrées hors de la capitale. Cette évolution est le signe évident du succès des secteurs de report offrant un bon rapport qualité/prix, qu il s agisse d immeubles rénovés ou de seconde-main proches des secteurs établis des Hauts-de-Seine (BNP Paribas dans Défense Avenue 2 à Nanterre) ou de bureaux neufs de secteurs moins établis de 1 ère couronne (ECE dans B Initial à Montreuil) ou de 2 e couronne (Système U dans le Montréal à Rungis, EDF dans le Citalium à Marne-la-Vallée). 150 % 100 % 50 % 0 % -50 % -100 % 141 % Sud 1ère couronne 46 % La Défense 21 % Boucle de Seine 4 % QAO Nord - 7 % Paris QCA -12 % Reste de l'ile de France -13 % Paris Rive Gauche -13 % Est - 21 % Sud Ouest - 35 % Paris Centre Est - 58 % L augmentation de la part des transactions inférieures à 350 /m²/an traduit également, de façon mécanique, la baisse de l activité constatée sur le segment des opérations comprises entre 350 et 549 /m²/an. En 2012, celles-ci n ont représenté que 39 % du volume de la demande placée totale supérieure à m² contre 53 % en Cette évolution est principalement liée à la diminution du En 2012, le nombre de mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurs a diminué dans six des dix principaux secteurs tertiaires d Ile-de- France. La baisse a été particulièrement marquée dans la capitale (- 24 %), qui n a représenté que 33 % de la demande placée totale en Ile-de-France contre 39 % en

19 Les marchés immobiliers français Le marché de Paris intra-muros a à la fois souffert du fléchissement du segment des petites et moyennes surfaces et de la réduction du volume des transactions supérieures à m² ( m² en 2012 contre m² en 2011). Ces deux tendances, qui sont révélatrices des difficultés des petites et moyennes entreprises et de la baisse de la demande d acteurs traditionnels comme la finance ou l administration, sont surtout la conséquence d une raréfaction de l offre neuve-restructurée disponible. Cette pénurie a poussé plusieurs utilisateurs des beaux quartiers à accélérer la rationalisation de leur outil immobilier tout en maintenant le prestige de leur implantation (Hogan Lovells dans le QCA ou AT Kearney au 23 rue de l Université, dans le 7 e arrondissement) et contribué au succès de biens remis sur le marché après leur restructuration (Le Magistère, loué à Roland Berger, ou Oïkos, loué à BPI Group dans le 8 e ). D autres acteurs, souhaitant demeurer ou s établir dans la capitale mais pas nécessairement dans ses secteurs les plus huppés, ont privilégié son offre de seconde-main de qualité dans certains quartiers limitrophes et moins onéreux du QCA (Rexel dans Vision 17, Banque de France dans Paris Bourse) ou dans la ZAC Rive Gauche (RFF dans Equinoxe). La baisse de la demande a par ailleurs été limitée par l activité soutenue de certains secteurs d activités en forte croissance, comme l ont illustré de nombreuses transactions de moyennes et de grandes surfaces d entreprises des nouvelles technologies (Criteo rue Blanche, Meetic rue Auber, Dailymotion dans Horizons 17, etc.) ou le luxe (PPR dans Laënnec, Puig au avenue des Champs-élysées, Van Cleef & Arpels au 2 rue du Quatre Septembre, etc.). Hors de Paris, certains marchés ont également souffert du manque de solutions offertes à des entreprises avides de grandes surfaces de qualité à prix compétitif et de l atonie de secteurs d activités traditionnellement importants, comme la finance. C est le cas de La Défense, où la baisse de la demande placée a toutefois été limitée en fin d année par la décision d Allianz d installer ses équipes parisiennes dans la Tour Athéna, dont l entreprise est propriétaire, et la location par le ministère de l écologie de m² dans la Tour Esplanade. Plusieurs prises à bail de moyennes ou grandes surfaces rénovées ou de seconde-main ont aussi montré que ce marché continuait d offrir de réelles opportunités d extension ou d optimisation à ses utilisateurs (RTE dans Cœur Défense ou Total dans la Tour SCOR) ou aux entreprises de communes voisines (Aelia dans la Tour Prisma). Le QAO est pour sa part apparu comme l un des marchés tertiaires établis les plus résistants en 2012, avec une légère hausse de 2 % de la demande placée par rapport à la moyenne des dix dernières années. Cette bonne tenue tient notamment au dynamisme du marché de Rueil-Malmaison où la demande placée a atteint un plus haut historique en raison de la concrétisation de projets neufs (Unilever dans Green Office, Schneider Electric dans Art & Fact) et du succès de grandes surfaces rénovées (Cofiroute dans Seine Way, Alphabet dans Atria). Green Office Rueil-Malmaison (92) Enfin, les secteurs de reports de 1 ère couronne aisément accessibles et disposant d importantes opportunités foncières et immobilières ont été logiquement prisés par des entreprises désirant conjuguer réduction drastique de leurs coûts et modernisation de leurs sites. Certains de ces secteurs, théâtres de quelques-unes des plus grandes transactions de 2012, se sont plus particulièrement illustrés. C est le cas du Sud 1 ère couronne, où la progression de 141 % de la demande placée sur un an tient pour une très large part au regroupement du CNET/Orange à Châtillon sur m², un projet qui représente à lui seul un volume supérieur de 16 % au total des mètres carrés commercialisés dans le secteur en En dépit d une baisse de 7 % du volume placé par rapport à l année précédente, le Nord confirme par ailleurs son dynamisme avec un nombre important de grandes transactions dans différentes communes (SNCF dans City One ou Siemens dans Le Sisley à Saint-Denis, Euro RSCG dans l ancien bâtiment des Douanes à Pantin, Samsung dans Ovalie à Saint-Ouen, etc.). Si ce secteur avait bénéficié en 2011 de la transaction géante réalisée par SFR à Saint- Denis, la demande y a de fait été répartie de façon plus équilibrée en L année écoulée augure ainsi de lendemains qui chantent, d autant que le Nord continuera de profiter dans les prochaines années de l avancée de projets urbains majeurs et du renforcement de son réseau de transports en commun (ZAC des Docks à Saint- Ouen, prolongement des lignes 12 et 14 du métro, etc.). demande placée par secteurs d activités (> m²) 12% 43% 7% 16% 5% 15% 2% Administration Banque-Assurance Communication Conseil Industrie-Distribution IT-Telecom Services 19

20 Janvier 2013 Si le secteur financier reste l un des grands contributeurs de l économie francilienne, la crise a eu de fortes incidences sur son activité immobilière. Ainsi, les utilisateurs de la banque-assurance n ont été à l origine que de 11 mouvements supérieurs à m² en 2012 pour un volume total de m² contre m² en moyenne depuis dix ans. Ces transactions ont accru le desserrement géographique des emplois du secteur financier, illustré en 2012 par le renforcement de la présence de BNP Paribas dans la ZAC des Grands Moulins à Pantin et l installation dans Défense Avenue 2, à Nanterre, d équipes de la BNP provenant de La Défense. Pour le quartier d affaires, le solde sur un an est toutefois positif, Allianz ayant annoncé le rapatriement de son siège de la Rue de Richelieu (Paris 2 e ) dans la tour Athéna. Ce nouveau départ important d effectifs du cœur historique de la finance française est emblématique de la perte d influence relative de Paris intra-muros, dont la part dans le total des emplois du secteur financier en Ile-de-France est passée de 62 % en à moins de la moitié aujourd hui. La plupart des mouvements enregistrés dans la capitale en 2012 émanent en outre d utilisateurs «captifs» de la place parisienne, qu il s agisse de l extension de la Banque de France dans la Cité financière (5 000 m² dans Paris-Bourse) ou de la prise à bail par le GIE informatique du groupe BPCE de m² (immeuble ADF2) dans la ZAC Rive Gauche, pôle financier dont cet acteur est l un des utilisateurs principaux. L administration est le deuxième acteur du marché des bureaux d Ile-de-France avec une part relativement stable d une année sur l autre (16 % en 2012 contre 18 % en 2011). Quelques mouvements significatifs ont été enregistrés, comme la prise à bail par RFF des m² d Equinoxe dans Paris 13 e ou la location par la SNCF de m² dans deux immeubles à Saint-Denis (City One, Innovatis 2). Mais les grandes transactions ont, au total, été peu nombreuses (11 en 2012 après 17 en 2011). Cette évolution est principalement imputable à la tenue d échéances électorales majeures, qui ont freiné la politique immobilière de l état. Comptetenu de la nécessaire réduction des dépenses publiques, la reprise de cette politique est toutefois plus que probable, par le biais d une diminution des surfaces occupées ( m² entre 2007 et 2010), de la renégociation ou de la dénonciation de nombreux baux et de la cession d une partie de son patrimoine (500 millions d euros de recettes prévues en 2013). Dans ce contexte, de nouveaux mouvements d envergure, émanant des services centraux de l état et de ses opérateurs, sont à prévoir, comme l indique la concrétisation récente du projet de regroupement sur m² des services du ministère de l écologie à La Défense, dans un immeuble conforme aux critères de loyer économique (plafond de 400 /m²/an) et de ratio de surface (12 m²/poste de travail 2 ) édictés par France Domaine. Le recul des secteurs de la banque-assurance et de l administration explique la surreprésentation de l industrie-distribution qui, avec 43 grandes transactions sur un total de 91 enregistrées en Ile-de- France, a concentré 43 % du volume de la demande placée totale supérieure à m² en La grande hétérogénéité des utilisateurs de ce secteur d activités explique la diversité des motivations à l origine de leurs mouvements ainsi qu une grande variété de loyers, de types de biens et de secteurs géographiques d implantation. Quelques grandes tendances peuvent toutefois être identifiées, qui mettent notamment au jour l activité soutenue de groupes du luxe (PPR, Chanel dans Le Madeleine et Céline dans l Hôtel Tubeuf à Paris), du e-commerce (Amazon dans Les Ateliers du Parc à Clichy, Pixmania dans O² à Asnières-sur-Seine) ou de la grande distribution (Système U à Rungis, Casino à Vitry-sur-Seine). Mais la domination de l industrie-distribution reste avant tout liée aux nombreuses transactions émanant de grands groupes industriels, notamment dans les secteurs de l aéronautique (Safran, Thalès, ECE) ou de l énergie (Schneider Electric, EDF, GDF Suez). Plusieurs industriels se sont par ailleurs distingués en 2 e couronne (Mercedes-Benz à Montigny-le-Bretonneux, Thalès à Vélizy- Villacoublay, Volskwagen à Roissy-en-France), au travers d opérations clés-en-mains et de campus qui, par la qualité de leur architecture et les services offerts aux salariés, valorisent l image de l entreprise tant en interne qu auprès de ses clients. VALEURS LOCATIVES loyers prime par secteurs géographiques ( /m 2 /an) Ile de France Paris QCA Paris Paris Rive Centre Est Gauche La Défense QAO S établissant à 838 /m²/an à la fin de 2012, le loyer prime d Ile-de- France est resté stable d une année sur l autre. La raréfaction de l offre de qualité s est en effet accentuée, incitant les utilisateurs de secteurs à forte valeur ajoutée (avocats, conseils en stratégie) à payer le prix fort pour saisir les dernières opportunités des beaux quartiers de la capitale. Ainsi, les cabinets d avocats étrangers ont, tels Hogan Lovells au 17 avenue Matignon ou SJ Berwin dans Ozone Boucle de Sud Ouest Est Nord Sud 1ère Seine couronne 1 Source : CCIP, Le secteur financier parisien, quelle réalité aujourd hui?, Février Surface utile net - Source : Assemblée nationale, Rapport sur la gestion du patrimoine immobilier de l état, 10 octobre