Le neuf booste le marché

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1 DTZ Research PROPERTY TIMES Le neuf booste le marché Toulouse Bureaux T Février 215 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre immédiate et future 4 Définitions 5 Après le repli enregistré en 213, le marché des bureaux de Toulouse renoue avec la croissance avec une progression de 8% de ses transactions en 214. Avec un volume placé de 142 m², il retrouve ainsi son niveau de commercialisations antérieur. Cette hausse s explique par le grand retour des transactions sur les grandes surfaces ; elles ont représenté plus de la moitié du volume total des transactions cette année. Les valeurs à la location des bureaux neufs ou récents sont stables et se positionnent respectivement autour de 15 et 135 /m²/an. Dans le même temps la valeur moyenne de transactions des bureaux de 2 nde main a, quant à elle, grimpé de 9% pour retrouver son niveau d avant 213, à 12 /m²/an. Après une forte résorption en 212, l offre immédiatement disponible à Toulouse s était sensiblement réduite en 213. L année 214 marque une rupture de cette tendance baissière et voit les disponibilités immédiates acter une hausse de 9%. Le stock dépasse ainsi la barre des 2 m² fin 214, avec un taux de vacance à 5,1%. Le stock de 2 nde main enregistre la plus forte progression pour atteindre un niveau d offre important avec près de 154 m² disponibles. Dans le même temps, le stock neuf a continué de se résorber (-11% en un an) pour tomber à 59 3 m² de bureaux vacants fin 214. Auteur Hélène Boreau Chargée d études +33 () helene.boreau@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Les livraisons ont été importantes cette année avec 35 7 m² de bureaux neufs livrés dont un petit tiers était encore disponible à son achèvement. Les chantiers en cours sont nombreux à Toulouse mais les clés en main et les comptes propres sont aujourd hui la règle. Ainsi à peine 1 m² sont actuellement disponibles dans les opérations en chantier. Les projets à l étude sont pour la plupart soumis à une précommercialisation en tout ou partie avant leur mise en chantier. Ainsi, malgré une offre immédiate de 1 ère main très faible, les acteurs du marché restent très prudents. Graphique 1 Demande placée et offre immédiate à Toulouse, en milliers de m² Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com Source : DTZ Première main Seconde main Offre immédiate Property Times 1

2 Toulouse Bureaux T4 214 Contexte économique Inertie à la française Le surplace de l économie française s est poursuivi au 3ème trimestre avec un taux de croissance faible (+,3%) alors que les chiffres du 2ème trimestre ont fait l objet d une révision à la baisse (-,1% contre % lors de la 1ère publication) (graphique 2). La consommation des ménages continue d augmenter de façon modérée (+,3% après +,2%), alors que celle des administrations est en hausse de,8% sur la même période. Ce sont ces dernières qui tirent aujourd hui la croissance de l économie. Dans ce contexte pour le moins morose, deux éléments viennent donner une certaine crédibilité aux projections de croissance de 1% en 215, présentées par l INSEE et relayées par le gouvernement. Le moral des ménages a gagné 2 points pour le deuxième mois consécutif et se positionne à 9 points. Il atteint son plus haut niveau depuis novembre 21 mais reste toujours endessous de sa moyenne historique (graphique 3). Il faut bien sûr rester prudent sur l interprétation de ce frémissement de l opinion des ménages, qui bénéficie d une conjonction d éléments porteurs (baisse du prix du pétrole, faible inflation et taux d emprunt historiquement bas). Le climat des affaires reprend, lui aussi, quelques couleurs, et l indicateur paru en novembre a montré un gain de 3 points pour atteindre 94, un niveau stabilisé en décembre. La majorité des climats sectoriels sont d ailleurs restés stables, à l exception du commerce de détail qui perd un point. L'indicateur de retournement pour l ensemble des secteurs reste, quant à lui, dans la zone favorable et porte l espoir d un retour de la confiance chez les entrepreneurs, en particulier dans le secteur des services. Nouvelle hausse du chômage La baisse du nombre de chômeurs enregistrée au mois d août 214 (-,3%) n aura pas été suivie d effet, et, dès septembre la courbe du chômage a repris sa triste hausse. Le nombre de chômeurs reste à des niveaux record et approche aujourd hui 3,5 millions de personnes sans emploi (graphique 4). Depuis 3 mois, la progression de ce chiffre est de l ordre de,7% par mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe s inverser à court terme. En Ile-de-France, le nombre des demandeurs d emploi a lui aussi augmenté dans une proportion d ailleurs plus élevée que sur l ensemble du territoire métropolitain (+6,2% en un an données de septembre 214 à comparer à +4,3% pour la France métropolitaine). Les dernières enquêtes de conjoncture font état de difficultés croissantes dans l industrie, d une dégradation dans le commerce, d un secteur des services à la peine, et d une détérioration du chiffre d affaires de la construction. Dans ces conditions, la demande des PME-PMI devrait rester fragile alors que la confiance semble revenir pour les grandes entreprises (c.f. DTZ Odessa Décembre 214). Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 4 Demandeurs d emploi en France, en milliers, catégorie A Source: INSEE Property Times 2

3 Toulouse Bureaux T4 214 Demande placée et valeurs locatives Le retour du neuf Après le repli de 213, le marché des bureaux toulousain est de nouveau en progression en 214 avec un volume placé de 142 m². Il retrouve ainsi son niveau moyen de commercialisations enregistré entre 29 et 212. Cette hausse est grande partie due au retour des transactions de 1 ère main, peu nombreuses en 213. La tendance s est inversée en 214 et les transactions neuves représentent désormais 58% de la demande placée, contre 32% en 213. Si le volume de la demande placée a progressé de 26% en un an, le nombre de transactions a, quant à lui, reculé en un an passant de 242 en 213 à 234 en 214. Les transactions de l année ont en effet porté sur des surfaces plus grandes (65 m² en moyenne contre 465 m² en 213). Ainsi, les surfaces de plus de 1 m², qui ont représenté 1% des transactions, ont capté les 2/3 des surfaces commercialisées. Les 3 premières transactions sont supérieures à 1 m² et ont porté sur des immeubles à construire dans la zone aéroportuaire de Blagnac. Il s agit de : SAFRAN sur 25 m², du «campus» d AIRBUS sur 17 7 m² et enfin le siège régional d AKKA TECHNOLOGIE sur 12 m² dans la ZAC Andromède. Les mouvements suivants sont compris entre 3 et 5 m². Ils ont profité à l ensemble de l agglomération mais ont tout de même été majoritairement à l Ouest, principalement sur des immeubles de 1 ère main. Hausse des valeurs locatives de seconde main Pour la deuxième année consécutive, les valeurs locatives des bureaux neufs ou restructurés ainsi que des bureaux récents sont stables. Ainsi la moyenne pour des bureaux neufs sur l agglomération toulousaine se situe autour de 15 /m²/an et celle des bureaux «récents» autour de 135 /m²/an. Graphique 5 Demande placée de bureaux à Toulouse, en milliers de m² Première main Seconde main Sources: OTIE-AUAT, DTZ Graphique 6 Valeurs locatives de bureaux à Toulouse, en /m²/an Neuf ou restructuré Récent Ancien Sources: OTIE-AUAT, DTZ En revanche, la valeur moyenne pour les bureaux de 2 nde main fluctue beaucoup plus. Après avoir baissé en 213, elle remonte en 214 pour atteindre 12 /m²/an. Borderouge affiche la valeur locative moyenne la plus élevée pour le neuf, autour de 16 /m²/an. Pour la 2 nde main, certaines valeurs en centre-ville sont très proches de la moyenne du neuf (15 /m²/an). A contrario, le Sud-Est enregistre les valeurs moyenne de 2 nde main les plus basses, autour de -11 /m²/an. Tableau 1 Principales transactions de bureaux à Toulouse en 214 Localisation Preneur Surface Etat BLAGNAC SAFRAN 25 m² En chantier BLAGNAC AIRBUS GROUP 17 7 m² En chantier BLAGNAC ZAC ANDROMEDE AKKA TECHNOLOGIE 12 m² En chantier TOULOUSE BASSO COMBO CGI 5 m² Ancien TOULOUSE ST MARTIN DU TOUCH ECA SINTERS 3 7 m² En chantier Sources: OTIE-AUAT, DTZ Property Times 3

4 Toulouse Bureaux T4 214 Offre immédiate et future Graphique 7 Offre immédiate de bureaux à Toulouse, en milliers de m² Progression du stock de 2 nde main 3 Après une forte résorption en 212, l offre immédiatement disponible à Toulouse enregistre une augmentation en 214 (+9%). Le stock a ainsi dépassé les 2 m² fin 214 avec un taux de vacance désormais à 5,1%. Cet accroissement du stock vient essentiellement des disponibilités de 2 nde main (+18% en un an) qui affichent un niveau de sur-offre similaire à celui de 211 avec près de 154 m² disponibles. A l inverse, le stock de bureaux neufs continuent de se résorber, et ce malgré près de 1 m² vacants livrés en 214. Les surfaces de 1 ère main qui constituaient la moitié du stock en 21 n ont cessé de reculer pour tomber à 59 3 m² fin 214 (-11% en un an) Première main Seconde main Cette contraction du stock de 1 ère main met deux secteurs de Toulouse sous tension : le Nord-Ouest, où seulement 12 m² de bureaux neufs sont disponibles, et le Centre-ville, où l offre neuve immédiate est désormais inexistante. L offre de bureaux neufs reste en revanche importante sur le Sud-Ouest (35 m²) mais elle va progressivement basculer dans le stock de bureaux de plus de cinq ans dès 215. L offre massive de 2 nde main se répartit, quant à elle, principalement entre le Sud-Est (32%), le Sud Ouest (26%) et le Nord-Ouest (23%). Alerte sur l offre future! Huit opérations ont été livrées en 214 pour un total de 35 7 m² dont près de 1 m² disponibles à la livraison. Malgré un nombre de chantiers important (environ 95 m²), un seul immeuble propose des surfaces disponibles : la 3ème tranche du Golf Park à Basso Combo, soit seulement 5 8 m². La construction de bureaux à Toulouse est en effet dominée par les clés en main ou les comptes propres (Airbus, Akka Technologie, Safran ). De nombreux projets ont reçu leurs autorisations de construire ; ils représentent un volume total de 74 m² potentiellement livrables dans les 2 ans, mais soumis à une précommercialisation. Malgré une offre immédiate de 1 ère main très faible, les acteurs du marché restent donc toujours très prudents. Tableau 2 Projets significatifs de bureaux à Toulouse Graphique 8 Taux de vacance à Toulouse 8% 6% 4% 2% % Graphique 9 Offre de 1 ère main (> 1 m²) à Toulouse, en milliers de m² En chantier Avec Permis Sans Permis Opération Secteur Promoteur/investisseur Surface Année de livraison GOLF PARK tr.3 BASSO COMBO DOUGHTY HANSON 5 76 m² 215 VERDAUJA BALMA GRAMONT PITCH PROMOTION 5 2 m² 216 LES AMARANTES 6 tr.3 BORDEROUGE GA PROMOTION 9 2 m² 216 ELYPSIS CENTRE VILLE VIAE/CFA ATLANTIQUE 4 8 m² 216 AIR D ENVOL ZAC ANDROMEDE ICADE PROMOTION TERTIAIRE 17 3 m² Property Times 4

5 Toulouse Bureaux T4 214 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Property Times 5

6 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville PDG +33 () antoine.derville@dtz.com Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 () marc-henri.bladier@dtz.com Toulouse Pascale Cieutat Directrice +33 () pascale.cieutat@dtz.com Investissement Nils Vinck Directeur +33 () nils.vinck@dtz.com Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 () jean-philippe.carmarans@dtz.com Asset Management Alban Liss Président +33 () alban.liss@dtz.com Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 () jean-louis.guilhamat@dtz.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ 215 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () fax +33 () info@dtz.com DTZ Toulouse 154 Bis, Allée de Barcelone 3 Toulouse France phone +33 () fax +33 ()