Evolution du chiffre

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1 FOCUS SUR LES LOYERS DES COMMERCES 18 JUIN 2009

2 I ETUDE DU CONTEXTE GENERAL CONSTATS ET PERSPECTIVES

3 1 UNE CONJONCTURE ECONOMIQUE ACTUELLE DEFAVORABLE Contexte de crise économique mondiale. En France : Ralentissement ménages. de la consommation des En 2008, l'indice des prix à la consommation a augmenté de 0,1 % (il faut remonter à 1957 pour trouver une progression aussi faible).

4 2 L'ACTIVITE DES COMMERCES EN FRANCE Evolution du chiffre Années d'affaires des enseignes de centre ville et de centre commercial ,9 % ,1 % ,2 % ,4 % ,1 % ,4 % Source : PROCOS

5 Evolution du chiffre Années d'affaires des enseignes de moyennes surfaces des parcs d'activité ,3 % ,0 % ,7 % ,7 % ,0 % ,7 % Source : PROCOS

6 Baisse de la fréquentation des centres commerciaux. Fréquentation des centres commerciaux Janvier ,8 % Février ,7 % Mars ,9 % Avril ,7 % Source : CNCC.

7 3 L'EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES DE MARCHE Ville Paris Av. des Champs Elysées Paris Rue du faubourg Saint Honoré Paris Rue de Passy Paris Rue du Commerce Valeur locative "prime" en le m² (pair) le m² (impair) Valeur locative "prime" en juin le m² (pair) le m² (impair) Evolution + 9 % + 52 % le m² le m² + 52 % le m² le m² + 0 % le m² le m² + 43 % Source : CBRE Surface en m² pondérés (pondération commercialisateur) Valeur locative pour des nouvelles locations sans cession ni droit d'entrée.

8 Ville Nice Avenue Jean Médecin Strasbourg Rue du Vieux Marché aux Poissons Toulouse Rue Rémusat Valeur locative "prime" en 2001 Valeur locative "prime" en 2008 Evolution 980 le m² le m² + 53 % 990 le m² le m² + 1 % 457 le m² 800 le m² + 75 % Source : ATISREAL. Surface en m² pondérés (pondération commercialisateur) Valeur locative pour des nouvelles locations sans cession ni droit d'entrée.

9 4 L'EVOLUTION DES LOYERS DES BAUX EN COURS Au cours de ces dernières années, l'indice du coût de la construction sur lequel sont indexés ou révisés la plupart des loyers commerciaux, a connu une forte hausse : + 25,4 % en 5 ans (du 4ème trimestre 2003 au 4ème trimestre 2008). + 43,0 % en 9 ans (du 4ème trimestre 1999 au 4ème trimestre 2008). Pour certains emplacements, la valeur locative de marché (loyers constatés pour les nouvelles locations) a moins augmenté que l'évolution de l'indice.

10 CAS PRATIQUE CA en 2002 : Loyer annuel en 2002 : Taux d'effort en 2002 : 9 %. CA Loyer annuel (évolution PROCOS) (indexation ICC) Taux d effort ,0 % ,1 % ,1 % ,3 % ,6 % ,5 % ,3 % Evolution entre 2002 et ,9 % + 29,2 % + 14,4 %

11 II LA VALEUR LOCATIVE DE MARCHE ET LA VALEUR LOCATIVE DE RENOUVELLEMENT

12 Pour les boutiques, il existe deux valeurs locatives : 1 La valeur locative de marché qui correspond aux loyers constatés pour des nouvelles locations. 2 La valeur locative de renouvellement qui correspond aux montants des loyers constatés lors des renouvellements de baux. Pour les bons emplacements, la valeur locative de marché est généralement supérieure à la valeur locative de renouvellement.

13 III LES POSSIBILITES DE FIXATION DU LOYER A LA VALEUR LOCATIVE DE RENOUVELLEMENT

14 PRINCIPE Le principe général ne permet de faire varier le loyer des boutiques que dans la limite de l'évolution de l'indice du coût de la construction (ou de l'indice contractuellement choisi). EXEPTIONS Cependant, le statut des baux commerciaux permet dans certains cas de fixer le loyer à la valeur locative.

15 LES POSSIBILITES DE FIXER LE LOYER A LA VALEUR LOCATIVE Lors du renouvellement : Si le loyer plafonné renouvellement. est supérieur à la valeur locative de S'il existe un motif de déplafonnement (durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans, durée effective du bail supérieure à 12 ans, locaux à usage exclusif de bureaux, locaux monovalents, modification des facteurs locaux de commercialité ). Lors des révisions triennales : S'il existe une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative (article L du Code de Commerce). A tout moment : Si les conditions de l'article L du Code de Commerce sont remplies : -Indexation annuelle du bail et variation du loyer indexé de plus de 25 % depuis sa dernière fixation contractuelle ou judiciaire.

16 CAS PRATIQUE Boutique située dans la meilleure partie de la rue de Passy. Nouvelle location par une enseigne de prêt-à-porter porter en Bail de 12 ans. -Indexation annuelle du loyer. -Loyer en 2001(valeur locative de marché) : le m² P par an. - Evolution de l'icc du 4ème trimestre 2001 au 4ème trimestre 2008 : + 33,6 %. Montant du loyer actuellement réglé : ,6 % = le m² P/an. Valeur locative actuelle de renouvellement judiciaire : Environ / le m² P/an. Soit un différentiel de loyer de près de 50 % entre la valeur locative de marché et la valeur locative de renouvellement. Cette baisse "potentielle" est applicable sans délai sur demande du locataire fondée sur l'article L du Code de Commerce.

17 IV LA SYNTHESE

18 La période de crise économique entraîne une baisse de la charge locative admissible par les commerçants. Il peut donc exister un risque pour des locataires dont le taux d'effort est déjà élevé (notamment dans certains centres commerciaux). Le nombre limité de bons emplacements, les cessions ou pas de porte souvent versés par les locataires, ainsi que les aménagements intérieurs qu'ils ont financés, réduisent le risque de vacance. De plus, contrairement à d'autres actifs (bureaux), la clientèle des commerces est attachée à l'emplacement. Les commerces situés sur des emplacements de commercialité secondaire, seront plus touchés que le commerces situés sur des emplacements «primes».

19 Certains baux dont le loyer d origine était déjà élevé, font ressortir actuellement (par l'application de l'icc) un loyer supérieur à la valeur locative de renouvellement. Dans ce cas, le loyer pourra être fixé à la valeur locative de renouvellement à l'expiration du bail ou à tout moment si les conditions de l'article L sont remplies.

20 FOCUS SUR LES LOYERS DES COMMERCES 92 rue de la Tour Paris Tel