Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

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1 Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 2013 : UN BON DEUXIÈME SEMESTRE EN PERSPECTIVE 3 e trimestre 2013 Direction des Études Point de conjoncture bureaux marché de l investissement 2013 : TOUJOURS D IMPORTANTES LIQUIDITÉS À PLACER La bonne santé du marché de l investissement se vérifie sur les neuf premiers mois de Ce sont ainsi 10,5 Md qui ont été investis France entière sur le marché de l immobilier d entreprise banalisé (1), volume globalement supérieur de 17 % aux neuf premiers mois de Si la dynamique de l activité d investissement peut paraître paradoxale au regard de la nette décélération du marché locatif français, elle confirme l appétit des investisseurs nationaux et internationaux, qui cherchent à placer des liquidités structurellement abondantes sur le marché. Le retour de quelques fonds opportunistes, en particulier américains lesquels se focalisent sur des opérations de vente forcée ou des portefeuilles à fort rendement, ne modifie en rien le marché, toujours majoritairement orienté vers les actifs dits «sécurisés». Sur les neuf premiers mois de 2013, la tendance est à la diversification sur fond d opportunités, à l inverse de 2012, où plus de 80 % de l investissement global s étaient concentrés sur les bureaux et sur l Île-de-France. La prépondérance des engagements en Île-de-France demeure une constante, avec un volume acté de 7,9 Md depuis le début de l année. Mais les autres marchés régionaux captent de nouveau une part normalisée de l ordre de 25 % du volume national. L année 2013 se place également sous le signe d un rééquilibrage entre les différentes classes d actifs, même si l immobilier tertiaire reste prépondérant (les trois-quarts des volumes), en particulier au travers de la vente de portefeuilles. (1) Bureaux, commerces, entrepôts et locaux d activités. INVESTISSEMENT IMMOBILIER D ENTREPRISE BANALISÉ EN France (en Mde) (Source : CFI/données IPD Immostat.) Volumes engagés mois Répartition géographique des volumes d investissement (en Mde) (Source : CFI/données IPD Immostat.) Régions Île-de-France Perspectives fin d année mois Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 2 e trimestre 2013

2 Point de conjoncture bureaux marché de l investissement À fin septembre 2013, près de 50 cessions de portefeuilles nationaux, toutes catégories d actifs immobiliers confondues, ont été recensées. La plus grosse transaction restera la vente du portefeuille résidentiel Selec, cédé 1 Md au fonds Twenty Two Real Estate. Sur ce total, 27 ont porté sur des actifs à usage de commerces ou de logistique (contre 20 à la même période de 2012). Pour autant, la relative réouverture de marché sur certaines classes d actifs ne se fait qu au prix de décotes importantes ou de rendements à deux chiffres, critères de certains fonds opportunistes étrangers. En logistique, c est la vente du portefeuille Logicad au fonds américain Apollo pour 145 M, qui marquera la période (taux de rendement annoncé de 12 % pour 11 actifs de classe B). Les institutionnels et family office ont par ailleurs plébiscité les portefeuilles de boutiques de centre-ville, comme par exemple : 16 commerces de pied d immeuble acquis 7,7 M par Novapierre en avril 2013 et trois boutiques parisiennes vendues à un fonds privé 2,24 M. En immobilier tertiaire, le fonds luxembourgeois Dereif-Sicav Fis a acquis trois immeubles à Paris et en Première Couronne pour un montant de 120 M. typologie des investisseurs (Source : CFI.) 25 % 35 % 15 % En % En % 15 % 25 % 24 % 25 % 19 % TYPOLOGIE DES INVESTISSEURS Si l intérêt des fonds d investissement étrangers pour les actifs phares parisiens reste d actualité, le marché de l immobilier d entreprise français est, en 2013, très majoritairement animé par les investisseurs nationaux et européens autofinancés, en particulier les collecteurs de type compagnies d assurances, mutuelles et les SCPI/OPCI. Le quatrième trimestre devrait voir la concrétisation d investissements en cours par des fonds souverains. Ainsi, à fin 2013, la part d investisseurs internationaux dépasserait les 40 % du volume global annuel. On peut citer l acquisition annoncée du solde du portefeuille de la foncière des Docks Lyonnais par Abu Dhabi Investment Authorities pour près de 750 M. Le tout nouveau centre commercial Beaugrenelle, mis sur le marché par Gecina, suscite actuellement la convoitise de bien des acteurs internationaux, parmi lesquels la foncière britannique spécialisée Hammerson, mais aussi le fonds souverain chinois Safe, pour un cachet évoqué de plus de 700 M. Autre fonds souverain très à l affût pour investir sur des actifs phares parisiens du Triangle d or, Qatar Holding aurait proposé à la foncière italienne Risanamento (endettée) d acquérir avec le groupe américain Hines ses neuf «joyaux» parisiens de la rue François 1 er, l avenue Montaigne, le boulevard Haussmann (montant évoqué : entre 1 et 1,3 Md ) Le fonds norvégien Norges Bank s oriente, quant à lui, sur les fonds de dettes immobilières, en partenariat avec Axa Real Estate. Assurances/mutuelles SCPI/OPCI Fonds SIIC/autres foncières Autres investisseurs ORIGINE DES INVESTISSEURS (Source : CFI/IEIF.) En 2013 (9 mois) En 2012 Investisseurs français 65 % 35 % 52 % 48 % Investisseurs étrangers 2 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 3 e trimestre 2013

3 2013 : TOUJOURS D IMPORTANTES LIQUIDITÉS À PLACER ÎLE-DE-FRANCE Avec un volume acté de 7,9 Md depuis le début de l année, en hausse de 8 % par rapport à la bonne performance de 2012, la région Île-de-France a capté les trois-quarts de l investissement national, part dans la moyenne historique. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES INVESTISSEMENTS EN ÎLE-DE-France (en %) (Source : CFI/données IPD Immostat.) 2 e Couronne Part 2012 (9 mois) Part 2013 (9 mois) 8 % 9 % PARIS TOUJOURS TRÈS CONVOITÉE 1 re Couronne 12 % 20 % L intérêt des investisseurs pour la «belle pierre» parisienne est intact. La capitale concentre près de 3,2 Md d investissements sur les neuf premiers mois de 2013 et 41 % des engagements en Île-de-France. Toutefois, l année se profile différemment. Ce score, inférieur de 31 % à celui des neuf premiers mois de 2012, n est pas significatif, et c est bien là la limite de l exercice statistique. L année 2012 a été atypique car marquée, il faut le dire, par des opportunités exceptionnelles saisies par les fonds souverains étrangers, pour un total engrangé de 4,6 Md à la même époque et une part insolente dans l investissement francilien de 63 %. Croissant Ouest La Défense Paris 3 % 11 % 10 % 20 % 41 % 63 % Avec seulement 268 M comptabilisés, le troisième trimestre 2013 a finalement vu aboutir peu de transactions d investissements dans le Quartier Central des Affaires, ce qui ne préjuge pas de la fin de l année. Ainsi, sur neuf mois, le secteur phare parisien enregistre un total de 1,8 Md investis, sans comparaison avec les 3 Md engagés sur la même période faste de Paris Centre Ouest enregistre 297 M investis sur neuf mois, essentiellement grâce à un très bon démarrage en début d année, qui se traduit par un volume en hausse de 30 % par rapport aux neuf mois de En revanche, Paris Sud (961 M ), deuxième pôle parisien s illustrant souvent par de grosses transactions, rattrape en partie son retard au troisième trimestre 2013 (420 M ) ; mais le volume investi y est en retrait de 19 % sur neuf mois par rapport à l an dernier, à la même époque. À Paris 13 e, Primonial Reim a acquis pour 165 M l ensemble immobilier restructuré de l îlot dit «Panhard» ( M entièrement loués, principalement à la SNCF). Rappelons également la transaction notable du premier semestre 2013 à Paris Sud, l acquisition de la Tour Mirabeau (Paris 15 e ) par la foncière Gecina pour 186 M. Enfin, avec 144 M en 2013 contre 216 M sur les neuf premiers mois de 2012, l investissement décline de 6 % sur un an glissant pour le secteur Paris Nord-Est, volume dicté par une offre structurellement contrainte. VOLUMES D ENGAGEMENTS À PARIS SUR LES 9 PREMIERS MOIS (en ME) (Source : CFI/données IPD Immostat.) Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 3 e trimestre 2013

4 Point de conjoncture bureaux marché de l investissement CROISSANT OUEST ET LA DÉFENSE En périphérie, le Croissant Ouest rivalise avec la Première Couronne, jeu égal à 20 % sur les neuf premiers mois de L activité d investissement s est renforcée au fil des trimestres (172 M au premier trimestre, 468 M au deuxième puis 929 M au troisième) pour représenter 1,57 Md sur neuf mois contre 844 M sur la même période de Parmi les transactions significatives, rappelons la vente au premier trimestre 2013 des m 2 de l immeuble Crédit Agricole à Courbevoie, cédé 180 M. Sur l opération du Trapèze, à Boulogne-Billancourt (92), l immeuble La Factory ( m 2 de bureaux) a fait l objet d une promesse de vente au prix de 103 M net vendeur au deuxième trimestre. Pour le troisième trimestre, l acquisition de «Perspective Défense», à Colombes (2008, m 2 de bureaux) est signée par une SPPICAV contrôlée par un Reit (1) américain, pour 126,5 M. REPRISE DES INVESTISSEMENTS SUR LA DÉFENSE ET LE CROISSANT OUEST sur les 9 premiers mois (en Me) (Source : CFI/données IPD Immostat.) La Défense Croissant Ouest La Défense : redémarrage de l investissement après plusieurs années atones. La réouverture du marché de l investissement sur le pôle d affaires de La Défense secteur emblématique de tours à plusieurs centaines de millions d euros semble se confirmer depuis le deuxième trimestre Un volume encourageant de 758 M est acté au troisième trimestre, en particulier via le rachat, pour 450 M, par Primonial Reim des parts de la société espagnole Tesfran, détenant la tour Adria ( m 2, occupée par Technip selon bail ferme expirant en 2021). La revente, au deuxième trimestre, de la Tour Pacific ( m 2 ) par Ivanhoe Cambridge à Tishman Speyer sur la base de 215 M avait déjà marqué le retour à une relative liquidité locale. Mais ce micro-marché peine, par ailleurs, à attirer de nouvelles signatures du CAC 40 pour retrouver des volumes d activité locative en rapport avec les très grandes surfaces disponibles. La mise en vente annoncée du paquebot «Coeur Défense», ensemble de cinq tours livré en 2011 acquis 2,1 Md par la structure Hold en 2007, focalisera l attention de tous les acteurs. (1) Real Estate Investment Trust. 4 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 3 e trimestre 2013

5 2013 : TOUJOURS D IMPORTANTES LIQUIDITÉS À PLACER PREMIÈRE ET DEUXIÈME COURONNES La Première Couronne capte le plus grand volume trimestriel de l Île-de-France puisque plus de 1 Md s y sont placés entre juillet et septembre 2013 (données provisoires). Ce secteur phare de la périphérie francilienne en 2012 totalise ainsi près de 1,6 Md d investissements sur les neuf premiers mois de 2013, après un premier semestre bien moins dynamique. Sur ce total, citons, notamment, deux opérations du premier semestre, signées par Primonial, qui s est porté acquéreur de l immeuble «Porte du Parc», à Saint-Ouen ( m ), moyennant 71,5 M et l immeuble de bureaux Okabé ( m 2 ), au Kremlin-Bicêtre, pour 120 M. Au troisième trimestre, la transaction phare porte sur l écocampus de Châtillon, qui sera occupé par l opérateur Orange dès sa livraison, en 2015, acquis pour environ 350 M par Prédica. En Deuxième Couronne, le bilan à fin septembre 2013 permet de conclure à un maintien des volumes investis (697 M contre 620 M sur les neuf mois de 2012 ; + 12 %), toujours en deçà des montants moyens engagés sur la période autour de 1 Md. INVESTISSEMENTS en première et deuxième couronnes sur les 9 premiers mois (en Me) (Source : CFI/données IPD Immostat.) re Couronne 2 e Couronne Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 3 e trimestre 2013

6 Point de conjoncture bureaux marché de l investissement RÉGIONS L investissement en régions se révèle plus porteur depuis le deuxième trimestre. Au total, près de 2,6 Md sont comptabilisés sur les neuf premiers mois de 2013, soit une légère hausse en volumes par rapport à Mais surtout, après n avoir représenté que 20 % sur les trois premiers mois de l année, le niveau d engagement retrouve sa part de représentation nationale usuelle, d un quart du volume d investissement. Comme déjà évoqué, les cessions de portefeuilles tertiaires, commerciaux ou logistiques, diversifiés géographiquement, contribuent largement à ce volume. À Bordeaux, le fonds néerlandais Vastned Retail a acquis un portefeuille bordelais de cinq boutiques (emplacements n 1) moyennant 47 M. Sur le segment des petites et moyennes surfaces commerciales en centre-ville ou en zone urbaine dense, on peut citer, par exemple, l investissement de Primonial Reim de 18,3 M dans un immeuble mixte de bureaux et commerces à Lille, 13 boutiques dans la galerie commerciale Centre Sud 3, à Grand-Quevilly, et deux magasins à Champagne-au-Mont-d Or (69). Enfin, sur le segment des retail parks, pour ce qui concerne l externalisation de murs de grandes enseignes, Sofidy a acquis en début d année un portefeuille Jardiland sur la base de 35,4 M ; au troisième trimestre, la Française AM s est positionnée sur un portefeuille de trois Conforama situés à Beauvais, Compiègne et Charleville-Mézières, moyennant 32 M. Pour ce qui concerne la vente d actifs unitaires bureaux, la plus grosse vente du troisième trimestre porte sur la vente de «Incity», à Lyon, développant plus de m 2 de bureaux, acquis 250 M par BPCE. Le «Danica», immeuble de m 2 situé avenue Georges-Pompidou, toujours à Lyon, a changé de main au profit de Viveris Reim sur la base de 58,4 M. Au deuxième trimestre, NF (65 %), Caisse d Epargne Rhône-Alpes (30 %) et DCB International (5 %) ont co-investi 100 M dans le «Silky», futur siège d Alstom Transport de m 2 (bail ferme de 12 ans) situé au Carré de Soie, à Villeurbanne. Autre exemple en régions, la Française REM a acquis près de m 2 de bureaux au sein du parc Club du Millénaire, à Montpellier (34), moyennant 40,6 M HT acte en main. 6 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 3 e trimestre 2013

7 2013 : TOUJOURS D IMPORTANTES LIQUIDITÉS À PLACER ÉVOLUTION DES TAUX DE RENDEMENT Les taux de rendement immobiliers prime sont stables depuis le début de l année 2013, avec un taux plancher actuel de 4,25 % pour les meilleurs actifs de Paris intra-muros. Malgré une légère remontée de 20 points de base sur un trimestre, les conditions de spread entre le taux dit «sans risque», l OAT à 10 ans, et les taux de rendement bureaux planchers de Paris restent très favorables à l immobilier (209 points de base), surtout dans le contexte d incertitudes et de volatilité des autres classes d actifs. La recherche de sécurisation des investissements demeurera le moteur de l activité des investisseurs, lesquels privilégient la minimalisation du risque locatif. Sur le segment des actifs immobiliers dits «secondaires», l exigence d une prime de risque immobilière significative reste d actualité. Les taux de rendement actés de 12 % lors des cessions de portefeuilles logistiques anciens l illustrent bien. La transparence est moins évidente sur la baisse de valorisation des bureaux. ÉVOLUTION DE SPREADS OAT À 10 ANS ET TAUX DE RENDEMENT IMMOBILIER PARIS Q.C.A. (en %) (Sources : AFT, BDF, CFI.) 6,0 5,5 Taux OAT TEC à 10 ans ; moyenne calculée à partir des taux mensuels Écart en PB Taux de rendement Paris Q.C.A. 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 1,47 1,65 1,09 0,51 0,51 0,76 1,85 1,63 1,39 1,71 2,09 4,25 2,5 2,0 2,16 1, mois 7 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 3 e trimestre 2013

8 Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS crédit foncier immobilier Nos métiers du conseil et de l expertise Christian de Kerangal, directeur général délégué Tél. : [email protected] Direction des Études Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : [email protected] Crédit Foncier Conseil et Audit Sandrine Fougeirol du Boullay, directrice Tél. : [email protected] Crédit Foncier Expertise Philippe Taravella, directeur général Tél. : [email protected] Serexim, avis de valeur Richard Walter, directeur général Tél. : [email protected] Nos métiers de la transaction Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : [email protected] Ad Valorem Investissement Conseil à l investissement Gilles Pruvost, directeur Tél. : [email protected] AD VALOREM BUREAUX Vente et location de bureaux Laurent Vignon, directeur Tél. : [email protected] MILLESIME BY AD VALOREM Immobilier haut de gamme Dominique Beguet, directeur Tél. : [email protected] Ad Valorem RÉSIDENTIEL Vente d immobilier neuf Nicolas de Bucy, directeur Tél. : [email protected] Grégory Moreaux, directeur adjoint Tél. : [email protected] Ad Valorem Gestion Éric Lucia, directeur Tél. : [email protected] Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines Paris. RCS Paris Photononstop. Conception-réalisation :. 15 implantations, autant de marques d attention RENNES ROUEN PARIS LILLE NANCY Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : NANTES BORDEAUX TOURS LYON DIJON CHAMBÉRY TOULOUSE MONTPELLIER MARSEILLE NICE Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, vis-à-vis de tiers, quels qu ils soient, est interdite. La présente étude représente la vision de Crédit Foncier Immobilier sur le marché spécifique abordé et selon les informations disponibles à la date de rédaction. Notre responsabilité ne saurait être engagée en aucune manière en cas de pertes, dommages, coûts ou dépenses subis suite à l utilisation de ces informations. 8 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 3 e trimestre 2013