MARKETBEAT IDF - PARIS QCA BUREAUX

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1 MARKETBEAT IDF - PARIS QCA BUREAUX 3 ème Trimestre 2017 So far, so good!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions 5

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE ET EMPLOI : UNE RECETTE GAGNANTE! Des réformes sur fond de reprise économique Croissance du PIB en France, % Après un début d année ponctué par les incertitudes électorales (présidentielles puis législatives), le 3 ème trimestre 2017 sonne l heure des premières réformes : signature des ordonnances de la loi travail, plan budgétaire et projet de loi de finances pour 2018 (réforme de l ISF en Impôt sur la Fortune Immobilière). Ces changements sont plutôt bien accueillis par les chefs d entreprises (en un trimestre hausse de 2 points de l indice du climat des affaires) mais ils suscitent mécontentements et inquiétudes au sein de la population française (chute de 7 points de l indice de moral des ménages). Grèves générales et protestations sont autant de signes que la mise en œuvre du programme du nouveau Président ne sera pas un long fleuve tranquille. INSEE Le gouvernement possède néanmoins un atout majeur par rapport à ces prédécesseurs : une reprise économique mondiale durable basée sur des fondamentaux robustes. Pour l année 2017, l INSEE prévoit une croissance de +1,8% en France (versus +2,2% en zone euro), un record depuis 2011 (+2,1%). Les taux d intérêts bas constituent le principal moteur de cette reprise française. En effet, ils permettent de soutenir, d une part les investissements des entreprises et d autre part ceux des ménages avec notamment l achat de logements neufs, un élément favorable au secteur de la construction. Enquêtes de conjoncture, indices Dynamique économique porteuse pour l emploi L augmentation du nombre total de créations d entreprises, (+6,2% en France au 1 er trimestre 2017 versus +13,1% en Ile-de-France) couplée à la baisse du nombre de défaillances d entreprises (-9,3% au 1 er trimestre 2017 en France versus -6,7% en Ile-de-France) rend compte d une dynamique porteuse pour l emploi. Il en résulte une création nette d emplois supérieure à l augmentation de la population active, et une probable inflexion durable de la courbe du chômage. INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Ainsi, Oxford Economics prévoit une baisse du taux de chômage d une année sur l autre de 50 pdb (prévision de 9,5% fin 2017). Cette embellie sur le marché de l emploi et le regain d inflation initient également une pression haussière sur les salaires du secteur marchand : +1,9% en 2017 après +1,2% en Cette hausse généralisée au secteur public par l augmentation du point d indice soutiendra le pouvoir d achat et la consommation. Oxford Economics 2

4 PARIS QCA DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : toujours aussi haut! Les m² de bureaux commercialisés au cumul des 3 premiers trimestres de 2017 dans le Quartier Central des Affaires frisent le temps de passage de l an passé (-1%). Les 2 ème et 3 ème trimestres puis m² - auront rattrapé un démarrage à bas régime ( m² au 1 er trimestre). Ce rythme d activité, qui mérite d être apprécié à l aune de deux exercices 2015 et 2016 records ( m² chacun) et de stocks au plus bas promet une fin d année 2017 au-delà des m² commercialisés. Le QCA confirme non seulement son pouvoir d attraction, mais aussi son potentiel de résilience dans des conditions d offre historiquement faible. Grandes transactions à la manœuvre La prise de vitesse du QCA depuis bientôt 3 ans s accompagne en 2017 de plusieurs nouveautés. Les accélérations de l activité en 2015 et 2016 avaient pour moteur principal les surfaces inférieures à m². Ces positionnements d utilisateurs sont aujourd hui à l origine de plus de 80% de la demande placée, mais l étroitesse de l offre immédiate tend à écrêter leur performance, avec des reculs de 8% à 11%. A l inverse, la bride est lâchée pour les transactions d envergure (+75% en un an), qui devraient dépasser leur score de l année précédente ( m²). A ce titre, les prises à bail d ALTAREA COGEDIM ( m²) et de WEWORK (5 950 m²) au 3 ème trimestre placent au coude à coude l Etoile et le Centre ( et m² respectivement). La forte proportion des précommercialisations sur ce créneau de surfaces (70%) traduit une volonté de sécuriser les meilleurs immeubles sans attendre leur livraison. Elle témoigne aussi du caractère décisif de la centralité et de la mixité des usages dans leurs choix d implantation. Valeurs locatives : poussées haussières Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Immostat Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface - T1-T TRANCHE DE SURFACE Immostat M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -8% De à m² % -11% Plus de m² % +75% Surface totale % -1% Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, /m²/an La demande soutenue des entreprises pour des bureaux bien placés et qualitatifs, confrontée à l étroitesse de l offre disponible immédiatement ou à moyen terme, met sous pression les valeurs locatives. La barre symbolique des 800 /m²/an a été franchie pour le prime et plusieurs signatures au-delà de 750 /m²/an confirment cette rupture de seuil. Cette poussée haussière se vérifie d ailleurs hors des produits d exception; elle est soutenue par le caractère limité des choix d implantations ouverts aux utilisateurs. Le loyer moyen des bureaux restructurés s établit à 670 /m²/an (+2% en un an), tandis que les surfaces de seconde main se traitent en moyenne à des valeurs faciales de 560 /m²/an (+4%), un point haut depuis Sources : Immostat - Cushman & Wakefield 3

5 PARIS QCA OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : plancher inédit! Depuis 2014, l accélération transactionnelle aura divisé par deux les stocks disponibles (environ m²). Ce rythme soutenu et prolongé depuis près de 3 ans a fait reculer l offre de bureaux immédiatement disponibles du QCA à des niveaux planchers inédits, de l ordre de m² au 3 ème trimestre L étroitesse de ce volume d offre vacante, révélateur du succès du QCA, met aussi à l épreuve la fluidité du marché pour toutes les typologies de surfaces. Tous créneaux de surfaces confondus, l offre immédiate limite les possibilités d implantation des entreprises et oblige les utilisateurs à se positionner en amont des livraisons. Au rythme d écoulement observé au cours 12 derniers mois, le stock de bureaux disponibles correspond à 5 mois seulement de commercialisation. La géographie de l offre du QCA se concentre notamment sur le secteur de l Etoile (8 ème, 16 ème et 17 ème arrondissements), qui totalise près de 75% des bureaux immédiatement disponibles. Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Taux de vacance Taux de vacance : plus bas que Paris Le taux de vacance du QCA poursuit son mouvement de repli pour s établir à 2,6% au 3 ème trimestre 2017, en deçà du niveau déjà très faible de Paris (3,1%). Autre marqueur d une centralité resserrée sur le quartier d affaires, le creusement de l écart avec le secteur de Paris Centre Ouest, où ce même indicateur se positionne à 6,8%. Offre future : un pipeline record! Les m² de bureaux actuellement en chantier dans le QCA, répartis sur près de 25 projets livrables jusqu en 2020 sont à la mesure de la pénurie d offre actuellement observée. Le succès des commercialisations d immeubles livrés en et la propension des grands utilisateurs à se projeter sur des implantations en amont de leur livraison confortent investisseurs et promoteurs à lancer en blanc leurs chantiers. Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris QCA, en milliers de m² Sur les m² attendus au cumul de l année 2017, la majorité (55%) a fait l objet d une pré-commercialisation et à peine m² sont encore disponibles au 4 ème trimestre. Pour 2018, plusieurs grands utilisateurs ont déjà pris position. Les deux prochaines années seront cruciales et afficheront un point culminant en 2019 pour le QCA. Ces disponibilités futures sont en grande majorité localisées dans le secteur de l Etoile, qui compte m² de bureaux en cours de restructuration, auxquels s ajoutent m² dotés d un permis de construire. Cushman & Wakefield 4

6 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 5

7 CONTACTS AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com Pierre d Alençon Chargé d études +33 (0) pierre.dalençon@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés