MARKETBEAT AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE BUREAUX 2ème trimestre 2018 Eté en pente douce!
SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Aix-Marseille 3 03 Agglomération de Marseille 4 04 Pays d Aix 6 05 Définitions 9
CONTEXTE ÉCONOMIQUE INCERTITUDES PESANTES MAIS PAS FATALES Retour à la moyenne La hausse d à peine 0,2% du Produit Intérieur Brut (PIB) français au 1 er trimestre 2018 contraste avec le pic de croissance de l année 2017 (+2,3% en un an). Bien qu attendu, ce ralentissement a toutefois surpris par son ampleur. Des facteurs tant nationaux (consommation des ménages atone, stabilisation des investissements en logements) qu internationaux (forte appréciation de l euro, tensions protectionnistes, etc ) ont jeté une ombre sur l environnement économique. Les récentes positions de l insaisissable président américain et les conséquences des élections italiennes obscurcissent les prévisions de croissance européenne pour la fin d année. En France, le climat des affaires et le moral des ménages ont chacun chuté de respectivement 5,6 et 7 points en 6 mois. Conséquence directe des taxes commerciales américaines, prémices d une «guerre USA-Chine», les entreprises s inquiètent d une dégradation de leurs carnets de commandes. Le pouvoir d achat des ménages français est pour sa part pénalisé par un regain d inflation induit entre autres par une hausse des prix du baril de pétrole, chahuté par les tensions géopolitiques au Moyen Orient et le retrait américain de l accord sur le nucléaire Iranien. La consommation et l investissement des ménages devraient ainsi rester modérés : +1,0% et +1,6% attendus sur l ensemble de l année 2018. Ralentissement en perspective Depuis le début de l année, le nombre d entreprises créées chaque mois a explosé : +59 000 en 2018 à comparer à +49 000 en 2017. La simplification du statut de micro entreprise via la loi de finance 2018 a ainsi eu l effet escompté notamment sur les secteurs du transport et de l entreposage (+ 5 500 créations par mois). Résultat d une croissance moins soutenue, les créations d emplois toujours dynamiques (+83 000 emplois salariés marchands au 1 er semestre 2018) actent cependant une nette décélération (+172 000 au 1 er semestre 2017). Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre l essentiel des créations de postes alors que l interim s essouffle et l industrie reste en zone rouge. Bien que toujours orienté à la baisse (- 3 000) l emploi salarié non marchand devrait dès le prochain trimestre profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences». Le taux de chômage devrait, selon Oxford Economics, à nouveau se contracter et ce, pour la 3 ème année consécutive. Il s établirait ainsi en fin d année à 8,9% au niveau national et 8,2% en Ile-de-France (à comparer respectivement à 9,4% et 8,7% pour l année 2017). Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2
SYNTHESE AIX-MARSEILLE DEMANDE PLACEE Demande placée de bureaux : été en pente douce Demande placée de bureaux à Aix-Marseille, en milliers de m² La Métropole d Aix-Marseille-Provence avait commencé l année 2018 avec de bons résultats en termes de demande placée avec un peu plus de 28 000 m² transactés au cours du 1 er trimestre. Le printemps n aura pas tenu la distance et le marché avec tout juste 49 000 m² consommés pour le 1 er semestre 2018. Ce résultat, qui marque un repli de l ordre de 30% en un an, mérite d être mis en perspective avec le stock de bureaux neufs immédiatement disponibles, en chute libre et sans réelle perspective d amélioration à court terme. Le renouvellement de l offre neuve devient donc un sujet central pour le marché de la Métropole d Aix-Marseille- Provence et l attractivité de ses entreprises aussi bien locales que régionales ou nationales. Un repli à Marseille et un volume stable à Aix Demande placée de bureaux à Aix-Marseille, en milliers de m² La quasi absence au 2ème trimestre de transaction de plus de 1 000 m² tant sur le marché des bureaux de Marseille que de l agglomération aixoise a entraîné une baisse de 20% à 30% du volume de la demande placée d un trimestre à l autre. Aix se stabilise donc autour d un peu moins de 20 000 m² de bureaux commercialisés au 1er semestre, alors que le score marseillais ne dépasse pas 30 000 m². Le contre-coup avec la performance record de 2017 est sévère mais doit être relativiser. Offre immédiate : la pénurie de neuf s installe La tendance baissière de l offre immédiate de bureaux qui avait déjà caractérisé le marché en 2017 s est poursuivie au 1 er semestre 2018; elle affiche désormais un repli de 4% en 6 mois et atteint 13% en ce qui concerne les surfaces neuves ou restructurées. Moins de 30 000 m² de bureaux de classe A sont vacants sur la Métropole d Aix- Marseille-Provence. Offre immédiate de bureaux à Aix-Marseille, en milliers de m² La contraction de l offre est surtout prégnante pour les surfaces neuves de l agglomération aixoise alors que sur Marseille, toutes les qualités de surfaces tertiaires sont concernées par cette baisse des disponibilités. 3
AGGLOMERATION DE MARSEILLE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : petit coup de mou au 2 ème trimestre Demande placée de bureaux à Marseille, en milliers de m² Après un début d année plutôt dynamique, le marché des bureaux de Marseille a enregistré un volume de commercialisation assez faible avec seulement 13 000 m² placés d avril à juin. Ce résultat tranche avec une moyenne sur 10 ans de l ordre de 21 000 m² pour le 2 ème trimestre et plus encore avec la performance du marché l an dernier (plus de 35 000 m² placés). Dans ce contexte, la demande placée depuis le début de l année représente 29 600 m², un chiffre en baisse de 44% en un an et de 14% par rapport à la moyenne observée sur 10 ans. Les transactions d envergure qui avaient porté le marché phocéen en début d année manquent à l appel avec une seule signature sur ce gabarit au 2 ème trimestre (la prise à bail d IN EXTENSO). Sur les autres créneaux de surfaces - celles inférieures à 1 000 m² - les résultats du 2 ème trimestre sont meilleurs, avec un doublement des volumes de transactions pour les segments des 200-499 m² et 500-999 m² et une croissance d un tiers pour les petites surfaces. Demande placée de bureaux à Marseille par tranche de surface De façon assez logique, la répartition géographique de la demande placée reflète le ralentissement des signatures de grand gabarit; elle voit donc la part du quartier d Affaires Euroméditerranée, territoire traditionnel d implantation des grandes entreprises, passer de 76% en 2017 à seulement 55% au 1 er semestre de cette année. A l inverse, le secteur Sud profite d un regain d activité et représente à mi-année quelques 6 200 m² commercialisés, soit 22% du volume total. Valeurs locatives : hausse du neuf, stabilité pour la 2 nde main Evolution des valeurs locatives de bureaux à Marseille, /m²/an La pression haussière sur les valeurs locatives relevée en 2017 a continué de produire ses effets : les prises à bail du 1 er semestre 2018 reflètent un loyer moyen de première main de 265 /m²/an (fin de la commercialisation de la tour «La Marseillaise»), un niveau nettement supérieur aux 230 /m²/an relevés en 2017. Selon les secteurs, cette valeur varie de 180 à 280 /m²/an. Les valeurs locatives de transaction pour les locaux de seconde main affichent, quant à elles, une moyenne de 150 /m²/an au 1 er semestre 2018, soit un niveau quasi stable d une année sur l autre. La répartition à parts quasi égales des signatures ce semestre entre Euroméditerranée (170 /m²/an en moyenne) et les autres secteurs (de 120 à 150 /m²/an) explique cet ajustement minime. 4
AGGLOMERATION DE MARSEILLE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : nouvelle séquence de marché! D un trimestre à l autre, l offre immédiate de bureaux sur le marché marseillais n a pas beaucoup évolué et représente un peu moins de 137 000 m² (-6% en 6 mois). La contraction de l offre est surtout sensible pour les petites surfaces, où les disponibilités ont reculé de 30% pour les bureaux de moins de 500 m². Passé ce seuil, les disponibilités se sont stabilisées et s élèvent à près de 113 500 m². La grande majorité de cette offre de grande taille est composée de surfaces de seconde main. C est surtout le cas à Euroméditerranée qui doit aujourd hui faire face à une pénurie d offres de Classe A, offres qui avaient fait son succès l an dernier. La cité phocéenne entre donc dans une nouvelle séquence de marché avec une offre plus abondante hors du quartier d affaires propice à faire émerger de nouvelles polarités tertiaires à des niveaux de loyers plus accessibles pour les entreprises. Offre immédiate de bureaux à Marseille, en milliers de m² Taux de vacance des bureaux à Marseille Le taux de vacance est orienté sans surprise à la baisse; celui-ci est passé de 3,4% relevé fin 2017 à 3,1% à la fin du 1 er semestre 2018. Production neuve : bascule en 2020? Le renouvellement de l offre de première main est un enjeu majeur pour le marché des bureaux de Marseille qui doit assurer les conditions de son attractivité : à l heure actuelle, à peine 95 000 m² de surfaces neuves ou restructurées sont en chantier ou disposent de leur autorisation de construire pour une livraison d ici fin 2020. C est peu compte tenu des capacités d absorption d un marché dopé par les transactions de surfaces de classe A en 2017. Dans le détail, Euroméditerranée tient son rôle de pôle tertiaire majeur en concentrant près de 45% des surfaces phasées comme suit : 7 000 m² de bureaux attendus au 2 nd semestre 2018, près de 21 000 m² en 2019 («Castel Office», «Eko Active» et aussi «Le Bougainville») et 9 500 m² dont l «Adamas» en 2020. Disponibilités de première main (de plus de 1 000 m²) en chantier ou autorisées à Marseille, en milliers de m² Si tous les programmes annoncés sont finalement exécutés dans le timing prévu, les livraisons seront à cette date plus importantes hors d Euroméditerranée, dans le Sud et au Nord dans l agglomération - que dans le quartier d Affaires. 5
PAYS D AIX DEMANDE PLACÉE Demande placée : dans les pas de 2017 Après un 1 er trimestre plutôt réussi en termes de demande placée, le marché des bureaux de l agglomération d Aix a enchainé sur une séquence assez faible avec à peine 8 100 m² commercialisés. Le marché aixois affiche donc à mi-année une performance de l ordre de 19 800 m², un niveau stable d une année sur l autre mais en retrait de celui observé en 2016 (29 200 m² au 1 er semestre). Le nombre de signatures est pourtant resté identique d un trimestre sur l autre (environ 40); c est donc du côté de la taille des surfaces placées qu il faut chercher l explication de ce ralentissement. Aucune prise à bail ou acquisition supérieure à 1 000 m² n a été enregistrée dans l agglomération d Aix au cours du 2 ème trimestre. Rappelons qu au 1 er trimestre, 3 mouvements de ce gabarit avaient été relevés. A l inverse, le segment des petites surfaces - celles inférieures à 200 m² - qui avait connu un démarrage assez lent en début d année, revient en force avec plus de 25 signatures recensées au 2 ème trimestre et 4 000 m² placés depuis le début de l année. Ce rééquilibrage s est fait au détriment d un segment 200-500 m² moins actif ce trimestre; ce créneau de surfaces reste néanmoins le plus grand contributeur de la demande placée depuis le début de l année avec plus de 6 000 m² transactés, soit 31% du total. Demande placée de bureaux dans le Pays d Aix, en milliers de m² Demande placée de bureaux dans le Pays d Aix par tranche de surface, en % des surfaces Le pôle d activité concentre près de 60% des surfaces placées Le marché tertiaire aixois se structure traditionnellement autour du Pôle d Activité. Ce secteur continue d être la force motrice de la demande placée et a concentré, au 1 er semestre 2018, près de 60% au global des surfaces. Le centre ville d Aix occupe la 2 ème place de ce classement avec un peu moins de 20% des transactions sur les 6 premiers mois. L actualité de ce micro marché aura été, ce trimestre, celle de mouvements en-deçà de 500 m². Demande placée de bureaux dans le Pays d Aix par secteur au 1 er semestre 2018, en % des surfaces Sur les autres secteurs les volumes de commercialisation enregistrés depuis le début de l année sont nettement plus faibles : 13% dans l Est et 11% pour le Sud-Rives de l Etang de Berre (REB) et l Ouest, qui compte la transaction la plus importante du 2 ème trimestre avec l installation de SPIE sur 955 m² à Vitrolles. 6
PAYS D AIX VALEURS LOCATIVES Valeurs locatives de 160 /m²/an pour le neuf à 135 /m²/an en seconde main Les valeurs locatives de transactions de bureaux neufs ou restructurés (1 ère main) sont restées stables d une année sur l autre, avec une moyenne de 160 /m²/an relevés au 1 er semestre 2018 sur l ensemble du Pays d Aix. Les loyers de seconde main, qui avaient enregistré une progression de 4% en 2017, se stabilisent au 1 er semestre 2018 autour de 135 /m²/an. Les valeurs de transactions relevées dans le Centre de l agglomération se positionnent à un niveau nettement plus élevé (autour de 170 /m²/an) alors qu à l inverse, le secteur Sud + REB + Ouest affiche des loyers compris entre 115 et 120 /m²/an. Le Pôle d Activité, moteur de l activité transactionnelle, conserve ainsi son rôle médian avec des loyers autour de 125 /m²/an pour des surfaces de seconde main. Valeurs locatives de transactions par secteur dans le Pays d Aix - 1 er semestre 2018, en /m²/an Secteur 1 ère main 2 nde main Aix Centre - 170 Pôle d activité 160 125 Sud + REB + Ouest - 115-120 Secteur Est - 140 Tous secteurs 160 135 7
PAYS D AIX OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : vents contraires Peu de changements sont à signaler quant au volume d offre immédiate de bureaux du pays d Aix qui représente, début juillet 2018, quelques 57 000 m², un volume stable par rapport à celui observé fin 2017. Pour autant, les tendances sont inverses selon la qualité des surfaces considérée : hausse pour les bureaux de seconde main, qui concentrent près de 90% des surfaces vacantes recensées à mi-année, et baisse du neuf, tombé à moins de 9 000 m². Offre immédiate dans le Pays d Aix, en milliers de m² L offre se concentre sur le pôle d activité et au Sud-REB-Ouest La recomposition géographique de l offre immédiate dans le pays d Aix opérée en 2017 reste d actualité mi-2018 : les disponibilités de bureaux à un an se concentrent donc sur le pôle d activités avec 49% du volume total et sur le secteur Sud-REB-Ouest (35%), où l offre neuve revient en force avec un peu plus de 21 000 m² attendus d ici mi- 2019. Sur le pôle d activité, l essentiel de la vacance se concentre dans le parc de Pichaury-la Robole (12 600 m²), mais aussi sur le parc de La Duranne et dans la ZA de l Arbois, avec 9 000 m² chacun. La majorité de cette offre se compose de surfaces de seconde main et les possibilités d implantation dans des solutions immobilières neuves se réduisent à une poignée d immeubles. Offre de bureaux à un an par secteur dans le Pays d Aix, en m², Juillet 2018 Des projets mais trop peu de chantiers! La relance de la production neuve sur le marché du Pays d Aix est bienvenue compte-tenu de la faiblesse de l offre immédiate pour cette qualité de surfaces, à peine 9 000 m² recensés mi-2018. Les opérations en chantier représentent aujourd hui un volume total de 21 000 m² de bureaux, dont un peu plus de 13 300 m² restent à commercialiser. D ici la fin de l année 2018, un peu moins de 8 000 m² seront livrés dont les 3 600 m² de «Cap Horizon» à Vitrolles (Sud-REB-Ouest) et les 4 000 m² des «Allées de Pomone». Un volume additionnel d environ 10 000 m² supplémentaires dotés de permis de construire pourrait compléter cette offre future. Offre immédiate et future de bureaux de 1 ère main (supérieurs à 1 000 m²) par secteur dans le Pays d Aix, en milliers de m² 8
DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 9
AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency Office & Industrial +33 (0)1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Eric Costamagno Head of Agency Office & Industrial Marseille / Aix-en-Provence +33 (0)4 91 25 46 46 eric.costamagno@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2018 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés