O13 étude IMMOBILIeR d entreprises le marché 2013 : bilan & perspectives FéVRIeR 2014
O13 Le MaRché 2013 : BILaN & PeRSPectIVeS LeS BuReaux demandes & commercialisations 07 L OFFRe & Le StOcK 08 LeS VaLeuRS 09 transactions 10 PeRSPectIVeS 11 LeS LOcaux d activités La demande 13 LeS commercialisations & L OFFRe 14 LeS VaLeuRS 15 transactions 16 PeRSPectIVeS 17 Le RetaIL BILaN 2013 & LeS VaLeuRS LOcatIVeS 19 emplacements 20 PeRSPectIVeS 22 L INVeStISSeMeNt chiffres 23 ReNdeMeNtS & typologies 24 transactions 25 PeRSPectIVeS 26 2
GRENOBLE DEVIENT LA SECONDE MÉTROPOLE DE RHÔNE-ALPES Nous avons le plaisir de vous présenter l édition 2014 de l étude de l immobilier d entreprises réalisée par la FNAIM 38. dépendante d'une activité économique marquée par la complexité et l'incertitude, le marché de l'immobilier professionnel à Grenoble souffre d'un manque de visibilité, Si certains secteurs marquent le pas, d'autres en revanche présentent des tendances positives. Grenoble Alpes Métropole affiche désormais clairement son ambition tant sur le plan économique que sur le plan urbanistique. Ainsi, la nouvelle métropole offre tous les atouts pour affirmer son potentiel d'innovation et d'imagination avec un schéma d'urbanisme nouveau réaliste et cohérent, une intégration de la technologie au cœur de la ville grâce aux projets de quartiers connectés enfin, au cœur de la réflexion, une définition nouvelle et sans tabous du schéma de déplacement urbain et interurbain. Autant de perspectives qui offrent à nos métiers de nouvelles opportunités et des potentiels de croissance. Avec cet outil notre ambition reste : - D apporter notre contribution à la compréhension de nos marchés avec un outil objectif et fiable, - de vous délivrer les grands indicateurs factuels ; volumes de transactions, stocks, répartitions géographiques, - de dégager les grandes tendances en mettant ces éléments en perspective de manière synthétique. Bien évidemment, il s agit de vous proposer un support d échange. Nous aurons le plaisir de le commenter ensemble et accueillerons bien volontiers toutes vos observations questions ou suggestions. L'intégralité de l'étude ainsi que l'interview de l'invité de cette édition 2014 Jean Souchal Président de POMA seront disponibles dès demain sur le site de la FNAIM Vincent DELAUNOIS Président de la FNAIM ISÈRE Robert DI FOGGIA Président de la FNAIM ENTREPRISES 38 FNaIM entreprises étude 2013
REMERCIEMENTS 4
REMERCIEMENTS MeMBReS & PaRteNaIReS MEMBRES groupe AGDA i m m o b i l i er PARTENAIRES SOuRCE D INfORMATION FNaIM entreprises étude 2013 5
LES BuREAuX 6
LES BuREAuX La demande & LeS commercialisations - 2013 a été une année en trompe l œil avec 51 335 m 2 de bureaux commercialisés (42000 m 2 en 2012) soit une hausse de 22 %. en effet, nous avons réalisé 3 transactions exceptionnelles de plus de 3 000 m 2 - La moyenne est d environ 51 200 m 2 commercialisés sur les 10 dernières années. - un premier semestre 2013 difficile avec 22 000 m 2 actés et un deuxième semestre plus dynamique. - Les administrations ont été quelque peu absentes du marché hormis deux transactions de + 1 000 m 2-250 m 2 représente toujours la transaction moyenne (hors grandes transactions) - 10 transactions de plus de 1 000 m 2 (habituellement 6 à 7) dont 2 de plus de 6 000 m 2 sur Grenoble. - une demande atone sur l ensemble de l agglomération sur les créneaux de surfaces de 300 à 600 m 2. - demande dynamique pour les demandes inférieures à 100 m 2. Moyenne 51200 m 2 38 300 12 681 67 900 17 900 58 000 14 730 5 865 15 127 4 000 42 000 3 700 3 000 51 335 11 916 6 271 - Précommercialisation très difficile des nouveaux programmes tertiaires. - Grenoble intramuros a représenté 51 % des surfaces transactées et reste le 1 er marché de l agglomération - Meylan et Montbonnot en légère baisse (24 % de la demande placée). Meylan concentre la majorité des commercialisations. La rénovation d Inovallée est engagée et commence à porter ses fruits. - 72 % des transactions de bureaux se concentrent sur Grenoble et Meylan. - de nombreux arbitrages d immeubles anciens à Meylan qui bénéficient de rénovation. - Les critères principaux de recherche des entreprises sont: la localisation, les transports en commun et accès routiers, les loyers, l image, les stationnements, les prestations et des immeubles performants au niveau énergétique et accessibilité. - La location a représenté 62 % des transactions contre 38 % seulement à la vente. Les ventes auraient pu être plus nombreuses s il y avait eu plus de biens à la vente. - du fait de la crise, les entreprises ont privilégié les immeubles qualitatifs, bien placés et récents au détriment des bâtiments neufs plus onéreux et aux stationnements contraints. TOTAL DONT NEuf DONT CLÉS EN MAINS 22 % DE HAUSSE DE LA DEMANDE faits MARQuANTS MaRché LaRGeMeNt dominé PaR LeS GROSSeS StRuctuReS GReNOBLe INtRaMuROS ReSte Le 1 er MaRché de L agglo avec 51 % GReNOBLe et MeYLaN RePRéSeNteNt 72 % des transactions LeS critères SONt: L accessibilité/l IMaGe/ LeS PReStatIONS et LeS NOuVeLLeS NORMeS DEMANDE PLACÉE 51 335 m 2 L OffRE DE BuREAuX 116828 m 2 TRANSACTIONS > 3 000 m 2 TROIS LE PLuS RECHERCHÉ EuROPOLE 2009 2010 2011 2012 2013 LA DEMANDE PLACÉE exprimée en m 2 FNaIM entreprises étude 2013 7
LES BuREAuX L OFFRe & Le StOcK - Le stock en légère hausse, passe de 109500 m 2 à 116828 m 2 en 2013 (+ 6.7 %) - Stock toujours principalement proposé à la location (65 %) - constat d un manque de produits de qualité disponibles notamment à la vente. toujours inadéquation entre l offre souvent de mauvaise qualité et la demande recherchant des biens récents ou neufs. - aucune livraison en 2013 d immeuble neuf, précommercialisation toujours difficile. - très peu d offres sur le quartier europole et centre ville, secteurs recherchés pour les transports en communs en particulier (tramway, gare SNcF) - L offre de grandes surfaces est quasi inexistante hormis un immeuble à Bouchayer-Viallet. 6,7 % DE HAUSSE DU STOCK 65 % DU STOCK EST DESTINÉ À LA LOCATION faits MARQuANTS LéGèRe hausse du StOcK 130 000 132 000 115 000 109 500 116 828 StOcK ancien et INadaPté À La demande aucun IMMeuBLe NeuF LIVRé en 2013 carence des GRaNdeS SuRFaceS > 1000 m 2 24 000 26 000 16 000 18 290 15 414 2009 2010 2011 2012 2013 L OffRE DE BuREAuX exprimée en m 2 (Source aepi) TOTAL DONT NEuf DONT CLÉS EN MAINS STOCK 2012 109 500 m 2 STOCK 2013 116 828 m 2 8
LES BuREAuX VaLeuRS LOcatIVeS & PRIx de VeNte LOyERS - Valeurs stables, les entreprises restent de plus en plus opportunistes et cherchent à bénéficier de mesures d accompagnement (franchises, travaux, etc.) - Les loyers du neuf sont à 160 dans le centre de Grenoble (caserne de Bonne et hors parking) et 155 ht/m 2 /an en périphérie - Les loyers de seconde main en périphérie se situent autour de 100 ht/m 2 /an - Les valeurs de vente des immeubles neufs, compte tenu des nouvelles règlementations et contraintes, progressent entre 2 200 à 2 350 ht/m 2 - Les prix de vente pour les bureaux de seconde main autour de 900 à 1 300 ht/m 2 suivant l état. LeS VaLeuRS LOcatIVeS ReSteNt StaBLeS POuR LeS IMMeuBLeS NeuFS et Le SecONde MaIN. exprimés en euros ht/m 2 /an CENTRE-VILLE - NeuF 155 à 160 PÉRIPHÉRIE - NeuF 140 à 165 CENTRE-VILLE - ancien 135 à 145 PÉRIPHÉRIE - ancien 90 à 110 0 50 100 150 200 PRIX DE VENTE loyers STABLES StaBILIté POuR LeS IMMeuBLeS NeuFS et Le SecONde MaIN. exprimés en euros /m 2 - ancien: hors droits - Neuf: hors taxe CENTRE-VILLE - NeuF 2300 à 2760 PÉRIPHÉRIE - NeuF 2100 à2350 prix de Vente HAUSSE POUR LE NEUF 2 200 À 2 350 HT/M 2 CENTRE-VILLE - ancien 1800 à2000 PÉRIPHÉRIE 900 à1300 0 750 1500 2 250 3 000 FNaIM entreprises étude 2013 9
LES BuREAuX LOYeRS PRIMeS en PROVINce VALEuRS LOCATIVES LeS VaLeuRS LOcatIVeS ReSteNt StaBLeS POuR LeS IMMeuBLeS NeuFS et Le SecONde MaIN. LyON 220-280 AIX MARSEILLE 200-270 GRENOBLE 145-160 TOuLOuSE 150-170 NICE-SOPHIA 180-220 DIJON 140-160 GRENOBLE NANTES LILLE ANNECy 160-210 NANCy 140-180 BORDEAuX LILLE 160-200 MONTPELLIER 150-160 TOuLOuSE NICE STRASBOuRG 160-190 CHAMBÉRy 140-160 ROuEN CHAMBÉRy DIJON RENNES ANNECy RENNES 140-160 VALENCE 130-150 VALENCE MPTL STRASBOuRG LyON NANTES 160-180 ROuEN 130-140 CLT-fD NANCy AIX MARSEILLE 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 240 250 260 270 280 BORDEAuX 150-180 LOyERS PRIMES en ht/m 2 /an CLERMONT-fD 130-140 PRINCIPALES TRANSACTIONS LOyER en ht/m 2 /an PRIX DE VENTE en ht/m 2 ag2r La MONdIaLe* 6 271 m 2 GReNOBLe 145 SchNeIdeR electric 3 139 m 2 eybens 95 POLe emploi** 2 574 m 2 MeYLaN 157 univeria*** 1 800 m 2 GReNOBLe 130 VILLe de MeYLaN 1 790 m 2 MeYLaN 642 BetRec 1 331 m 2 GReNOBLe 127 applied MateRIaLS** 1 330 m 2 BeRNIN 145 cedrat technologies 1 253 m 2 MeYLaN 110 acto 1 100 m 2 GReNOBLe 1 160 * clé en main locatif ** immeuble neuf *** travaux inclus 10
LES BuREAuX PeRSPectIVeS 2014 + - = La demande toujours des demandes à l acquisition par les utilisateurs notamment secteur Grésivaudan. Le niveau faible des taux d intérêt favorisera de plus en plus les ventes. attention aux difficultés de financement qui peuvent limiter les transactions. toujours des renégociations de baux et des accompagnements. L offre toujours un manque d offre neuve. ceci est dû au fait qu il n y ait aucune construction en 2013. Seuls deux immeubles dans le Grésivaudan ont été pré commercialisés et seront livrés fin 2014. Les offres en centre-ville ou europole seront toujours trop rares et en particulier pour les demandes de + de 1000 m 2. Poursuivre l effort collectif entre les communes et les promoteurs pour rénover les bureaux obsolètes ou les raser (exemple d un immeuble à Meylan) et reconstruire afin d appauvrir le stock existant souvent hors marché. LeS VaLeUrS Loyers stables globalement. Légère augmentation des prix à la vente sur Meylan/Montbonnot et europole dans le seconde main, due à la rareté des offres. FNaIM entreprises étude 2013 11
LES LOCAuX D ACTIVITÉS 12
LES LOCAuX D ACTIVITÉS La demande faits MARQuANTS INStaBILIté LéGISLatIVe et FIScaLe difficulté À OBteNIR des FINaNceMeNtS demande PaRtIcuLIèReMeNt FaIBLe SuR LeS PetIteS et MOYeNNeS SuRFaceS FORte demande POuR des SuRFaceS > 1000 m 2, MaIS Peu de BIeNS disponibles La demande enregistrée est en Bien que la demande des utili- SeCTeUrS demandés Les «niveaux faibles de trans- forte baisse par rapport à 2012. sateurs ait été plus faible, Les communes ayant enregistré actions» de certaines com- cette tendance provient essen- il n en demeure pas moins que le plus grand nombre de m 2 munes ne résultent pas de la tiellement : la recherche des utilisateurs commercialisés : Moirans : faiblesse de la demande, - d une absence de visibilité au pour des biens à l acquisition 10 727 m 2 placés (6 024 m 2 bien au contraire, mais plutôt niveau de l économie, sur tous reste très élevée. en 2013) échirolles : 7 828 m 2 d une offre de locaux quasi les secteurs d activités (ce qui Fait nouveau : les demandes de (4 437 m 2 en 2012, niveau inexistante: Seyssins (1050 m 2 ), complique notamment la réa- petites et moyennes superficies, élevé également, compte tenu Seyssinet (580 m 2 ), eybens lisation d opérations dites entre 100 et 800 m 2 ont été d une localisation stratégique) (1 236 m 2 ) entre autres. «clés en main» nécessitant particulièrement faibles durant Grenoble : 4 610 m 2 (5 436 m 2 de se projeter à 1 voire 2 ans, toute l année, alors que les années en 2012) Fontaine : 3 860 m 2 délai nécessaire pour la livraison précédentes ces demandes (2660 m 2 en 2012) de nouveaux locaux). représentaient le gros du marché. St-Martin d hères : 3 672 m 2 - de la difficulté d obtenir a contrario, au cours du second (3 128 m 2 en 2012). des financements semestre les demandes de - du manque de stabilité grandes surfaces, supérieures au niveau législatif. à 1000 m 2 ont été importantes avec malheureusement peu de biens pour y répondre. 115 096 102 621 103 000 100 300 70 415 88 500 94 200 65 320 17 716 93 379 76 441 18 % DE BAISSE DE LA DEMANDE 20 600 17 700 9 235 8 500 8 800 6 615 6 267 2 277 TOTAL 4 224 DONT NEuf 14 200 4 402 5 960 DONT CLÉS EN MAINS 2004 2005 2 006 2 007 2 008 2009 2010 2011 2012 2013 LA DEMANDE PLACÉE exprimée en m 2 Soit en moyenne 90 330 m 2 sur 10 ans FNaIM entreprises étude 2013 13
LES LOCAuX D ACTIVITÉS LeS commercialisations & L OFFRe SUrfaCeS CommerCiaLiSÉeS - en 2013, le nombre de m 2 placés s élève à 76411 m 2, les professionnels ayant participé à cette étude ont commercialisé 55134 m 2 (ce chiffre ne tient pas compte des opérations de construction «clés en mains» dont la surface totale est de 5960 m 2 pour 5 transactions). À comparer avec: Les 93379 m 2 en 2012, Les 115096 m 2 en 2011 Les 65320 m 2 en 2010 Les 90330 m 2 sur 10 ans cette baisse des surfaces s explique par: - le manque de produits à la vente - la demande locative de petites et moyennes surfaces qui baisse très fortement. - le contexte économique qui complique la réalisation d opérations «clés en main», et le lancement de programmes neufs. répartition de La CommerCiaLiSaTion - Locations: 72 % (dont 7 % en neuf et 93 % en ancien) - Ventes: 28 % (dont 32 % en neuf et 68 % en ancien) À comparer avec 2012 : - Locations: 42 % (dont 5,9 % en neuf et 94,10 % en ancien) - Ventes: 58 % (dont 12, I4 % en neuf et 87,6 % en ancien) Un stock plus important de locaux à la vente (locaux de seconde main, à un prix cohérent), aurait permis des résultats meilleurs. en vente, la surface moyenne est de 684 m 2 en 2013 (contre 1172 m 2 en 2012). en location, la surface moyenne est de 716 m 2 en 2013 (contre 461 m 2 en 2012). 78 transactions ont été recensées (vente et location confondues). répartition géographique de La demande placée BaISSe: Seyssinet, Seyssins, claix, eybens hausse: Moirans, Voreppe, Noyarey, échirolles L entrée Nord de l agglomération est dorénavant un secteur essentiel, qui bénéficie désormais de zones d activités lisibles (acti Nord, acti Sud, Vence éco Parc ), de réserves foncières (terrains privés, et quelques parcelles maitrisées par la collectivité). Le constat effectué en 2012, perdure en 2013, à savoir: une zone géographique plus étendue où se sont recensées les transactions. les zones dites «Prime», n ont plus capacité à répondre à la demande, les entreprises n ayant d autre choix que de s excentrer. L offre - Stock total: 120481 m 2 soit une baisse de 11,8 % par rapport à 2012. - dont seulement 5131 m 2 de locaux d activités neufs soit 4,2 % du stock. - diminution de 50 % par rapport à 2012 du stock de locaux neufs. - Il n y a plus que 3 grandes surfaces disponibles de plus de 5000 m 2. - toujours une prédominance pour la location qui représente 59 % de l offre. 11,8 % DE BAISSE DU STOCK 180 000 156 000 156 500 faits MARQuANTS 137 000 112 500 136 700 120 500 MaNQue de PROduItS À La VeNte commercialisation: VeNteS MaJORItaIReS: 58/42 % BaISSe du StOcK total de 11,8 % 98 000 86 000 80 000 FORte OFFRe en LOcatION a contrario du MaRché (59 %) 2004 2 005 2 006 2 007 2 008 2009 2010 2011 2012 2013 LOCAuX DISPONIBLES exprimés en m 2 (source aepi)
LES LOCAuX D ACTIVITÉS LeS VaLeuRS LOyERS exprimés en euros ht/m 2 /an NEuf 73 à 82 ANCIEN < 300 m 2 50 à 60 loyers STABLES ANCIEN 300 m 2 à 600 m 2 42 à 50 ANCIEN > 600 m 2 25 à 48 0 25 50 75 200 PRIX DE VENTE exprimés en euros/m 2 ancien: hors droits - Neuf: hors taxe, bâtiment brut de béton fluides en attentes NEuf 750 à 950 ANCIEN < 300 m 2 800 à1000 prix de Vente HAUSSE POUR LE NEUF 750 À 950 HT/M 2 ANCIEN 300 m 2 à 600 m 2 600 à 750 ANCIEN > 600 m 2 350 à 600 0 250 500 750 1 000 FNaIM entreprises étude 2013 15
LES LOCAuX D ACTIVITÉS QueLQueS transactions IMPORtaNteS EXEMPLES DE TRANSACTIONS POuR L année 2013. PROGRAMME SuRfACE VILLE LOyER en ht/m 2 /an OBSERVATIONS VILLe de MOIRaNS 6365 m 2 MOIRaNS 95 ectra 3000 m 2 NOYaReY 42 WIttMaNN 2902 m 2 MOIRaNS 67 VILLe de GReNOBLe 2 382 m 2 GReNOBLe 33 Bâtiment vétuste à reconditionner totalement Bâtiment en bon état, bien visible (non chauffé) Bâtiment qualitatif récent 2008, bail 6/9 Bâtiment ancien avec grande surface en s/sol tpo 1 940 m 2 échirolles 36 SaB 1 883 m 2 St étienne de St GeOIRS 21 RexeL FRaNce 825 m 2 GIèReS 62 climatic 710 m 2 SeYSSINS 821 Bâtiment ancien ensemble de 4 bâtiments anciens à destination de production Bâtiment d activité transformé en surface de vente aux professionnels type de bâtiment extrêmement rare à la vente très bonne localisation PRIX DE VENTE en ht/m 2 16
LES LOCAuX D ACTIVITÉS PeRSPectIVeS 2014 + - = La demande La préférence pour l acquisition demeure forte malgré les difficultés d obtention de financements. La majorité des candidats ont vu leur banquier avant leur recherche et connaissent leur capacité d investissement. une prédominance pour Grenoble et les communes limitrophes est confirmée ; la problématique des déplacements est omniprésente dans le choix d une future implantation. L augmentation de la demande pour les grandes surfaces, en seconde partie de l année 2013, permet d espérer un redémarrage d activités pour les PMe et les artisans et une hausse de la demande pour les petites et moyennes surfaces. Les taxes foncières ayant fortement augmenté ces dernières années, cette charge qui pèse sur le locataire est un critère important au moment du choix de l implantation. une exigence accrue en matière de prestations et de qualité pour les biens existants et négociation financière en forte augmentation pour les locations (franchise, loyer progressif, etc.) L offre Le stock de biens disponibles de 120 481 m 2 est relativement faible, surtout pour le secteur des locaux d activités ou l adéquation type d activités/configuration du bâtiment est très forte. difficulté à louer des bâtiments trop vétustes, sans prestations particulières et n étant plus aux normes, cela même avec des conditions tarifaires attractives. La seule issue sera la vente. Manque criant de surfaces disponibles supérieures à 1000 m 2. LeS VaLeUrS un juste équilibre doit être trouvé pour les bâtiments neufs, car les contraintes environnementales augmentent leur coût de construction et les prospects désirent maitriser voire limiter au maximum leurs dépenses, d où une stagnation probable des valeurs. Poursuite de la baisse des valeurs locatives pour les petites et moyennes surfaces et accompagnement des bailleurs pour faciliter l implantation des futurs preneurs (franchise de loyer, réalisation de travaux, etc.). À l acquisition la demande étant forte les valeurs se maintiennent. FNaIM entreprises étude 2013 17
LE RETAIL 18
LE RETAIL Le BILaN 2013 & LeS VaLeuRS LOcatIVeS des ChiffreS TrompeUrS pourquoi les chiffres peuvent-ils être trompeurs? - un grande disparité tant au niveau des offres que de la demande, - une conjoncture qui accentue les problèmes structurels des entreprises (problèmes de trésorerie, de positionnement, des marges qui rétrécissent, etc ). - une consommation qui évolue avec internet. - un comportement de plus en plus opportuniste. - un marché très concurrentiel entre les commerçants, avec une chute des marges, des résultats qui réduisent considérablement le taux d effort des preneurs et impactent les valeurs locatives. - Le secteur du commerce est en pleine mutation avec une accélération en 2013. La VaLeUr LoCaTiVe de BoUTiqUeS il n y a plus de prix! C est le règne de «l offre» et de la «demande» Seuls les emplacements N 1 PReMIuM résistent Les règles de calcul pour la Valeur locative restent malgré tout les mêmes, elles dépendent : - de la situation dans le quartier, dans la rue - de la surface et configuration du local : façade, vitrines, étages et sous/sol - de la commercialité du secteur avec la présence ou non d enseigne locomotive et/ou complémentaires - des activités autorisées ou pas par le règlement de copropriété, les règlements en zone commerciale - de la nature des activités déjà implantées (secteurs orientés équipement de la maison, de la personne, alimentaire, automobile, etc.) Un secteur en MUtAtion. Un MArCHé disparate. règle de CAlCUl pour les VAleUrs locatives inchangée CHAnGeMent des CoMporteMents sur la ConsoMMAtion faits MARQuANTS disparité entre OFFRe et demande L IMPact du e-commerce: LOYeR annuel +10 % MONtaNt droit au BaIL SuRFace PONdéRée accélérations des tendances OBSeRVéeS en 2012 SuR 2013 SeuLS LeS emplacements N 1 PReMIuM RéSISteNt LA VALEuR LOCATIVE DE MARCHÉ exprimée en ht/m 2 /an FNaIM entreprises étude 2013 19
LES RETAIL emplacements & exemples de LOYeRS VAleUrs AJUSTEMENT DES VALEURS LOCATIVES SELON LES DEMANDES EMPLACEMENT N 1 EMPLACEMENT N 1 BIS CENTRE-VILLE PLace VIctOR hugo (côté zara) Rue de BONNe Rue FéLIx POuLat CENTRE-VILLE GRaNd-Rue, Rue SaINt-JacQueS Rue clot BeY, Rue docteur Mazet Rue LaFaYette, Rue de La POSte PLace VaucaNSON ZONE COMMERCIALE comboire entrée NORd (échirolles) cap des «h» avenue L ILe BRuNe de (S t égrève). av. GaBRIeL PéRI (S t MaRtIN d hères) Bd PauL LaNGeVIN À FONtaINe ZONE COMMERCIALE comboire entrée Sud (échirolles) cap des «h» avenue L ILe BRuNe (SaINt-éGRèVe). LOyERS EMPLACEMENT & ACTIVITÉ SuRfACE PONDÉRÉE en/m 2 SuRfACE angle/face LINÉAIRE VITRINE en m DROIT Au BAIL en K LOyER ANNuEL HT en VALEuR LOCATIVE en ht/m 2 /an Rue de BONNe PRêt-À-PORteR Rue MILLet SaLON de thé, GaLeRIe Rue très cloitres ReStauRatION Rue LaFaYette PRêt À PORteR Rue BaRNaVe PetIte ReStauRatION Rue auguste Gaché BaR, ReStauRatION cours JeaN JauRèS alimentation Rue LOuIS NéeL ReStauRatION (MONtBONNOt) 52 m 2 Face 4m 350 K 42000 1480 150 m 2 Face - 30 K 19200 173 109 m 2 Face - 20 K 18000 180 60 m 2 Face 7m 240 K 10560 100 54 m 2 Face 6m 40 K 18190 388 135 m 2 angle - 165 K 15000 259 90 m 2 Face 5m - 24000 267 147 m 2 Face - 235 K 20400 309 20
LE RETAIL PeRSPectIVeS 2014 + + = La demande Reprise des demandes Repositionnement au centre-ville des enseignes présentes en périphérie (bricolage, équipement de la maison ). L offre Les repositionnement de certaines enseignes augmente l offre Marché plus de demandes que d offres. LeS VaLeUrS des valeurs locatives plus rationnelles. Réajustement obligatoire sur certains produits surévalués. FNaIM entreprises étude 2013 21
L INVESTISSEMENT 22
L INVESTISSEMENT BILaN 2013 - L investissement a tenu ses promesses en atteignant en 2013 le chiffre historique de 95 M soit 184 % de plus que 2012. c est de loin la meilleure performance de ces 10 dernières années. ce chiffre confirme la confiance des investisseurs sur les valeurs immobilières malgré un contexte économique des plus compliqués. À prendre en compte les cessions de 2 portefeuilles de 5 sites industriels représentant un total de 43 % du montant investi. - en baisse par rapport à l an passé, les Bureaux représentent toujours une large majorité des acquisitions (environ 65 %) - Nette amélioration des taux de rendement du fait de la rareté des produits neufs «prime» sur le marché et des nouvelles règlementations thermiques. - La grande majorité des transactions se situe entre 1 et 6 M - Le profil des investisseurs reste majoritairement des fonds privés 95M FORTE AUGMENTATION DES INVESTISSEMENTS 95 faits MARQuANTS 52 explosion des INVeStISSeMeNtS avec 95 M INVeStIS 48 36 37,6 33,5 MaLGRé une BaISSe PaR RaPPORt À 2012, LeS BuReaux RePRéSeNteNt 65 % des acquisitions 18 Nette amélioration du ReNdeMeNt PRIMe QuI atteint 6,5 % PROFIL: MaJORItaIReMeNt des FONdS PRIVéS 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 LES CHIffRES exprimés en millions d euros 23 FNaIM entreprises étude 2013 23
L INVESTISSEMENT taux de ReNdeMeNt & typologies 6,5 % DE RENDEMENT SUR LE NEUF PRIME TAuX DE RENDEMENT ACTIVITÉS «PRIME» Le marché au niveau des valeurs «Prime» e confirme avec la cession de 2 immeubles neufs sur Meylan et Grenoble chacun loué en 9 ans fermes. Les acteurs nationaux recherchent exclusivement des immeubles récents (Rt 2000 et 2005). exprimés en % par année 10 % BuREAuX RÉCENTS BuREAuX «PRIME» 8,8 % L activité, quant à elle, reste très soutenue grâce à la réactivité des investisseurs et de leur partenaire bancaire. 8,25 % 9,0 % 7,9 % 8% 6,5 % 6,7 % 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 30 % 29 % 41 % 20 % 32 % 80 % 66 % 2% PAR MONTANTS INVESTIS % ReLatIF au NOMBRe de transaction PAR CLIENTS % ReLatIF au NOMBRe de transaction PAR PRODuITS % ReLatIF aux 95 M INVeStIS 0 M 1M 5M INStItutIONNeLS PRIVéS commerces 1,7 M activités 31 M BuReaux 66 M 24
L INVESTISSEMENT PRINcIPaLeS transactions PRINCIPALES TRANSACTIONS BuREAuX POuR L année 2013. PROGRAMME VILLE SuRfACE TAuX ÉTAT LOCATION ACQuÉREuR PRIX DE VENTE EN POLYtec (tramontane) GReNOBLe 2929 m 2 8,5 % LOué À 90 % ScPI 5 659 000 NOVa MONtBONNOt 4829 m 2 9% LOué INStItutIONNeL 7 300 000 POLYtec (alizés) GReNOBLe 3074 m 2 8,5 % LOué ScPI 5 940 096 dom PLuS eybens 951 m 2 11 % LOué PRIVé 1 017 000 apave eybens 984 m 2 10,5 % LOué À 90 % PRIVé 1 000 000 St MaRtIN LOué POLe emploi d hères 2478 m 2 7% Baux FeRMeS INStItutIONNeL 5 189 000 Rue RaYMONd BaNK LOué GReNOBLe 4500 m 2 8% PaRtIeLLeMeNt PRIVé 5 500 000 MeYLaN MeYLaN 5740 m 2 6,5 % LOué ScPI 15277000 FNaIM entreprises étude 2013 25
L INVESTISSEMENT PeRSPectIVeS 2014 + + + activité L activité en 2014 devrait être assez proche de celle de 2013, avec toutefois une légère baisse des montants engagés car cette année même si de beaux sujets sont en cours, aucun n atteindra le volume des actifs vendus en 2013. rentabilité Le rendement «prime» devrait encore s accentuer pour franchir la barre des 6.5 %. Même constat pour les immeubles de seconde main bien entretenus et bien loués, leur rendement devrait passer en dessous des 8 %. Les locaux anciens, étant la cible privilégiée des privés, verront leurs taux se stabiliser autour de 9,5 %. offre & demande La prudence est toujours de mise chez les investisseurs. La pression fiscale permanente pèse lourd sur les petites structures privées. toutefois avec 80 % des acquisitions, ils dominent toujours notre marché. Si leurs cibles restent généralement les actifs de 200 000 à 2 000 000, certains se positionnent sur des portefeuilles atteignant jusqu à 35000000. L accès au financement bancaire reste limité ou plutôt sélectif, selon le profil de l acquéreur, la qualité, l emplacement de l actif et son rendement. 26
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