Marché immobilier en Ile-de-France

Marché immobilier en Ile-de-France Contexte des marchés locatifs et de l investissement Virginie Houzé Directeur Etudes et Recherche France 18 juin 2015

Paris? Liquidité & Risque

Liquidité & risque 10 premiers parcs de bureaux mondiaux (en m²) Chicago Toronto Los Angeles New-York Washington DC London Paris Berlin Munich Tokyo Top 10 (m²) 1 Tokyo 91 millions 6 Los Angeles 25 millions 2 New-York 65 millions 7 Chicago 22 millions 3 Paris 52 millions 8 Munich 20 millions 4 London 33 millions 9 Berlin 17 millions Source: JLL 5 Washington DC 30 millions 10 Toronto 16 millions 2

Liquidité & risque Ventilation des investissements en bureaux en Europe au 4 e trimestre 2014 Rest of Europe 17% Other German cities 6% Central London 28% CEE 4% Other UK 9% Nordics 11% German Big 5 11% Paris 15% Source: JLL (4T 2014)

Liquidité & risque Nombre de m² de bureaux placés en 2014 dans les principales villes européennes En milliers de m² 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Source: JLL (4T 2014)

Liquidité et risque Taille des différents marchés français de bureaux 55 000 000 Parcs de bureaux Consommation de m² de bureaux en 2014 50 000 000 2 500 000,00 45 000 000 2 250 000,00 40 000 000 2 000 000,00 35 000 000 1 750 000,00 30 000 000 1 500 000,00 25 000 000 1 250 000,00 20 000 000 1 000 000,00 15 000 000 750 000,00 10 000 000 500 000,00 5 000 000 250 000,00 - Paris Lyon Lille Marseille Toulouse Bordeaux - Paris Lyon Lille Marseille Toulouse Bordeaux Source: JLL / Immostat 5

Liquidité et risque Valeurs locatives et taux de rendement bureaux Loyers haut-de-gamme au 4T2014 6,5% Rendements prime au 4T2014 Bordeaux 6,0% Toulouse 5,5% Marseille Lille Lyon 5,0% 4,5% 4,0% Paris 0 100 200 300 400 500 600 700 800 3,5% 3,0% Paris Lyon Lille Marseille Toulouse Bordeaux Source: JLL 6

Liquidité et risque Volumes d investissement en immobilier d entreprise en France (bureaux, commerces, industriel) En milliers Ventilation des volumes investis en France 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000-2011 2012 2013 2014 Paris Lyon Reste France Source: JLL / Immostat 7

Bas de cycle pour le locatif début 2015

Eléments méthodologiques Le découpage du marché francilien 9

Un marché locatif qui peine à retrouver une dynamique Evolution de la demande placée sur 12 mois glissants (1T 2015) En m² 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 10 1T 2008 2T 2008 3T 2008 4T 2008 1T 2009 2T 2009 3T 2009 4T 2009 1T 2010 2T 2010 3T 2010 4T 2010 1T 2011 2T 2011 3T 2011 4T 2011 1T 2012 2T 2012 3T 2012 4T 2012 1T 2013 2T 2013 3T 2013 4T 2013 1T 2014 2T 2014 3T 2014 4T 2014 1T 2015 Sources : JLL/ImmoStat

Les grandes entreprises en retrait depuis le début de l année Répartition de la demande placée par tranche de surface en % des surfaces (1T 2015) 26% 36% 42% 38% 36% 42% 40% 36% 43% 39% 48% 65 t 87 t 77 t 79 t 56 t 71 t 69 t 73 t 55 t 62 t 30% 11 t pour ~ 98 000 m² 35% 32% 32% 26% 29% 31% 28% 24% 30% 27% 30% 32% 31% 32% 29% 28% 32% 29% 32% 32% 44% Pour rappel 1T 2014 : 15 transactions > 5 000 m² pour ~ 215 000 m² 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1T 2015 Sources : JLL/ImmoStat < 1 000 m² 1 000-5 000 m² > 5 000 m² 11

L offre disponible reste stable par manque de croissance économique Evolution de l offre immédiate et du taux de vacance (1T 2015) En m² 4 000 000 3 500 000 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 3 976 000 m² 7,6% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 21% 22% 1% 21% 0% 4T 2006 4T 2007 4T 2008 4T 2009 4T 2010 4T 2011 4T 2012 4T 2013 4T 2014 1T 2015 Offre immédiate neuve/restructurée Offre immédiate 2nde main Taux de vacance Sources : JLL/ImmoStat 12

Un marché de l offre à deux vitesses Répartition du taux de vacance par sous-secteur (1T 2015) Sources : JLL/ImmoStat 13

Les loyers haut-de-gamme sont en bas de cycle Répartition des loyers prime par secteur (1T 2015) Source : JLL Loyer prime calculé : moyenne pondérée des 10% des transactions, supérieures à 500 m², les plus élevées sur les 12 derniers mois ou à défaut, moyenne des trois plus hautes valeurs des 12 derniers mois 14

Les mesures d accompagnement sont élevées Niveau des mesures d accompagnement par secteur en % du loyer du bail (1T 2015) Loyer prime calculé : moyenne pondérée des 10% des transactions, supérieures à 500 m², les plus élevées sur les 12 derniers mois ou à défaut, moyenne des trois plus hautes valeurs des 12 derniers mois Source : JLL / Immostat 15

Peu de projets de bureaux encore disponibles dans les 3 prochaines années Part des précommercialisations dans les livraisons mises en chantier > 5 000 m² (1T 2015) 3 000 000 En m² 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 1 040 000 585 000 409 000 73% 68% 34% 0 2015 2016 2017 1T 2018 ~65% des surfaces en construction sont déjà pré-louées Projets loués avant livraison Projets disponibles avant livraison Source : JLL 16

Investissement, dans la dynamique des marchés de capitaux

Un marché en hausse quasi-constante depuis 2010 Montants investis en Ile-de-France par trimestre En M 22 000 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 12 013 4 664 20 377 19 238 2 818 3 886 6 644 5 293 3 537 4 260 1 966 2 775 1 919 2 447 7 377 5 799 1 823 2 128 2 744 8 451 8 746 11 878 12 122 11 650 17 629 6 131 4 766 3 556 2 821 5 633 4 241 5 262 2 404 3 685 5 525 +13% 2 739 2 623 2 154 3 509 2 651 2 145 1 373 1 451 3 152 3 565 820 445 900 1 361 1 443 1 758 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 3 565 Sources : JLL/ImmoStat T1 T2 T3 T4 18

Un marché porté par les grandes transactions Montants investis en Ile-de-France par tranche de montants (en nombre) En nombre 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2 7 41 94 54 36 41 25 3 4 3 19 7 25 50 31 34 29 34 26 34 1 44 22 37 42 42 30 12 263 23 199 195 204 166 169 150 159 157 122 2 11 7 25 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1T 2015 Sources : JLL/ImmoStat < 50 M De 50 à 100 M De 100 à 300 M De 300 à 500 M > 500 M 19

Des investisseurs qui restent focalisés sur les produits peu risqués Profil d investissement en Ile-de-France des transactions > 30 M (1T 2015) 2014 (en volume) 1T 2015 (en volume) 23% 15% 12% 14% 63% 73% Core Core + Value add / Opportuniste Core Core + Value add / Opportuniste Source : JLL Source : JLL 20

Les taux prime restent sous pression d une forte demande Répartition des taux de rendement prime* par secteur au 1 er trimestre 2015 Source : JLL * est considéré comme prime, un immeuble neuf ou restructuré, avec un bail ferme de 6 ou 9 ans, situé dans la meilleure localisation de son marché, et commercialisé à une valeur de marché. 21

Mais la prime immobilière est au plus haut Evolution des taux de rendement prime et de l OAT En % 7 6 5 4 3 2 1 0 Sources : JLL/France Trésor 22 1T 2005 2T 2005 3T 2005 4T 2005 1T 2006 2T 2006 3T 2006 4T 2006 1T 2007 2T 2007 3T 2007 4T 2007 1T 2008 2T 2008 3T 2008 4T 2008 1T 2009 2T 2009 3T 2009 4T 2009 1T 2010 2T 2010 3T 2010 4T 2010 1T 2011 2T 2011 3T 2011 4T 2011 1T 2012 2T 2012 3T 2012 4T 2012 1T 2013 2T 2013 3T 2013 4T 2013 1T 2014 2T 2014 3T 2014 4T 2014 1T 2015 Taux Prime Bureaux OAT 10 ans

Quelles prévisions? Prévisions 23

Proche du pic? Pas si on considère le cycle actuel par rapport aux précédents Western Europe Office Capital Value Index (Log) Western Europe +301% 10 Years Paris +69% 5 Years +66% 4 Years +47% 6 Years Source: JLL 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 24

Les loyers sont encore inférieurs à leur pic de pré-crise Positionnement des valeurs locatives actuelles par rapport à leur précédent maximum 1Q 2015 vs. Pre-GFC Peak Chicago London Shanghai Frankfurt Paris 7% 2% 2% -5% -13% New York Hong Kong Sydney Singapore Tokyo -18% -21% -25% -33% -41% Figures relate to the main submarket in each city Source: JLL, 1Q15

A Paris les prix sont encore inférieurs à leur niveau de pré-crise Position des valeurs vénales par rapport à leur précédent maximum 1Q 2015 vs. Pre-GFC Peak Hong Kong Shanghai Chicago New York Sydney 51% 35% 29% 12% 8% London Singapore Frankfurt Paris Tokyo 0% -3% -4% -12% -41% Figures relate to the main submarket in each city Source: JLL, 1Q15

Europe : les investissements encore en-deçà du précédent pic Volumes investis sur les 12 derniers mois vs pic du marché (en mds ) bn 100-4% 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Source: JLL 2006 2007-31% -20% -28% -26% -38% 2007 2006 2007 2007 4 derniers trimestres -20% -18% -75% 2007 06 11 UK Allemagne France Nordiques Europe du Sud Benelux Autres Europe de l'est Russie 27

En Europe, la hausse ne s est faite que sur le paramètre «taux» de l équation Contribution des loyers et des taux à l évolution des valeurs vénales en Europe 30 20 10 0-10 -20-30 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Rental impact Yield impact Total CV growth Source: JLL, April 2015 28

Paris : une vraie corrélation entre activité économique et locative Croissance du PIB et demande placée en IDF (variation en % sur n-1) Evol PIB en % 8,0 Evol demande placée en % 40,0 6,0 30,0 4,0 20,0 2,0 10,0 0,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0,0-2,0-10,0-4,0-20,0-6,0-30,0 Evolution du PIB Evolution de la demande placée Source : Oxford Economics / INSEE / Immostat / JLL 29

Des perspectives de croissance positives pour la région Croissance économique (variation % sur n-1) 1,9 Prévisions de croissance du PIB en Ile-de-France 1,9 1,8 1,8 1,7 1,7 1,6 1,6 1,5 1,5 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Source : Oxford Economics 30

Les loyers en bas de cycle depuis 1 an Cycle de «l Horloge des loyers JLL» depuis la crise 4T 2008 850 Loyer prime IDF 4T 2011 2T 2012 4T 2012 2T 2013 800 750 Rental Growth Slowing Rents Falling 2T 2009 700 650 Rental Growth Accelerating Rents Bottoming Out T4 2008 T2 2009 T4 2009 T2 2010 T4 2010 T2 2011 T4 2011 T2 2012 T4 2012 T2 2013 T4 2013 T2 2014 T42014 T12015 4T 2009 2T 2011 2-4T 2010 4T 2013 Note 2T 2014 1T2015 Source: Jones Lang LaSalle IP This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle from Q4 2008 to Q4 2014 Markets can move around the clock at different speeds and directions The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle, their position is not necessarily representative of investment or development market prospects. 31 Their position refers to Prime Face Rental Values

L équilibre offre / demande devrait s améliorer dans les prochaines années Corrélation entre équilibre offre/demande et loyers 2,50 900 800 2,00 700 1,50 600 500 1,00 400 300 0,50 200 100-2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0 Ratio offre demande (an) Loyer prime IDF Source : JLL 32

Que retenir?

Ce qu il faut en retenir Paris, de par sa taille et sa maturité, garantit aux investisseurs un niveau d activité récurrent élevé aussi bien sur le marché locatif que de l investissement ainsi qu un bon niveau de liquidité pour les actifs immobiliers. Le marché locatif est le 1 er marché européen. Il pèse plus du double de Londres en termes de nombre de m² consommés annuellement par les entreprises. Le marché locatif est actuellement en bas de cycle : la demande est alimentée par une demande de remplacement et non pas de croissance, l offre reste stable à un niveau supérieur à la moyenne historique et les loyers sont en zone basse avec des mesures d accompagnement élevées. Le marché locatif devrait se redresser dans le sillage de l économie mais les valeurs ne devraient pas évoluer dans l immédiat. Les perspectives vont toutefois vers une amélioration à horizon 2016-2017. Le marché de l investissement est le 2 e en Europe après Londres. Paris concentre 75 à 80% des volumes d investissement en France chaque année. L Ile-de-France est un marché très ouvert aux investisseurs internationaux qui représentent annuellement 40 à 50% des investissements. Le marché de l investissement est dynamique. Il est corrélé aux marchés des capitaux et profite de la baisse de la rémunération des actifs concurrents comme les supports obligataires. La demande est dynamique et les taux de rendement ont eu tendance à baisser depuis 1 an. Le marché de l investissement, est sur une phase de stabilisation après avoir vu les valeurs portées par les baisses de taux. En volumes et en prix, les marchés restent encore à des niveaux inférieurs à ceux qui ont précédé la crise. C est le redémarrage du marché locatif qui devrait porter l évolution des valeurs du marché de l investissement à l avenir alors que les taux de rendement devraient se stabiliser. Source : JLL 34

Virginie Houzé Directeur Etudes et Recherche France JLL +33 1 40 55 15 15 Virginie.houze@eu.jll.com Merci COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014