ETUDE LOGISTIQUE 2013 Illustration : Droits réservés Les informations clés du marché de l immobilier logistique France
Une dynamique de développement Acteur majeur de l immobilier d entreprise, EOL loue, vend et fait construire des bâtiments industriels, logistiques, commerciaux et de bureaux. Des équipes expérimentées et réactives réalisent chaque année les opérations les plus significatives sur leurs secteurs respectifs. EOL, a notamment conclu plusieurs opérations de plus de 50 000 m², qui demeurent à ce jour les plus importantes du marché. Groupes internationaux ou PME, nos clients bénéficient de notre retour d expérience, ils réalisent ainsi les opérations immobilières les plus pertinentes aux meilleures conditions, dans un environnement juridique sécurisé. Laurent Sabatucci Unportefeuilledeplusde2000bâtimentsenFrance Plusde2000000dem²disponibles,toutactifconfondu Plusde400000m²detransactionsréussiesaucoursdeladernièreannée Une couverture globale avec 5 bureaux en France Sommaire Illustration : Droits réservés Les paramètres d observation et définitions 3 Le contexte économique 4 Le marché logistique en Ile-de-France et Sud de l Oise 5 Le marché logistique en Nord-Pas-de-Calais 7 Le marché logistique en Rhône-Alpes 9 Le marché logistique en Provence-Alpes-Côte d Azur 10 L investissement logistique en France 12 Tableau récapitulatif 13 Les perspectives pour 2014 14 Contacts 16 www.eolreal.com 2
LES PARAMETRES D OBSERVATION ET DEFINITIONS Les secteurs observés Dans ce document nous étudions les marchés les plus importants sur la dorsale Nord Sud, comme les régions Ile-de-France, Nord-Pas-de-Calais, Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d Azur. Demande placée La demande placée concerne les opérations «réalisées». Les renouvellements de baux et les baux précaires de moins de 18 mois ne sont pas inclus dans la demande placée. L offre Offre disponible: Offre immédiate: Taux de vacance: Les valeurs Valeurslocatives: Charges locatives: L offre disponible concerne les surfaces non occupées et disponibles à la location ou à la vente. L offre disponible à 6 mois. Il concerne uniquement les surfaces non occupées et disponibles à la location ou à la vente. Le taux de vacance est le rapport offre disponible/ parc. Loyersréelssurlemarchéenm²etparanHTHC. En général, l assurance est incluse dans les charges locatives. Classification des entrepôts Hauteur libre Aire de manœuvre Résistance au sol Équipements Classe A > 9,30 m > 35 m > 5 T/m² Chauffés, Sprinklers Classe B > 7,50 m >27 m > 3 T/m² Classe C <7,50 m >27 m >3 T/m² Chargeur Industriel ou grand distributeur. Il gère directement la logistique des produits vendus ou la confie à un logisticien. Logisticien Organisateur et gestionnaire. Il optimise les déplacements, les stockages des biens, matières premières ou produits finis. Le logisticien travaille pour les industriels, les transporteurs ou la grande distribution. Entrepôt«enblanc» Bâtiment dont la construction est lancée sans qu il ait été préalablement loué ou vendu. Clés-en-main Bâtiment dont la construction est lancée avec un engagement définitif de l utilisateur. www.eolreal.com 3
LE CONTEXTE ECONOMIQUE Après quatre trimestres consécutifs de croissance nulle et même négative (cf. graphique 1), au 1 er et 3 e trimestre 2013, la France a enregistré une légère hausse de 0,3% du PIB en volume au 4 e trimestre2013,aprèsunreculde0,2%au4 ème trimestre2012. Le taux de chômage semble se stabiliser en France. Au 4 ème trimestre 2013, il enregistrait une légère baisse et s élevait à 10,2% (DOM y compris). Pour la seule France métropolitaine, il est de 9,8 %, soit 0,4 points de plus par rapport au 4 ème trimestre 2012 et devrait atteindre 10,6% en 2014 d après les prévisions de l INSEE. En décembre 2013, l indice des prix à la consommation a augmentéde0,3%,soit0,7%enunan.l augmentationestliéeaux hausses saisonnières des prix de certains services. Directementliéàl inflation, quiestjugée basse,letaux dulivreta estpasséde1,75%à1,25%.cettedécisiondelabanquedefrance etdugouvernementapriseffetau1 er août2013. Malgré une légère hausse des prix, notamment les prix des services, la consommation des ménages est resté stable. Les dépenses en biens sont en légère hausse (+0,1 %, après -0,5 % en 2012). Chiffres clés de l économie française 4T 2012 4T 2013 PIB -0,2% 0,3% Taux de chômage France 10,6% 10,2% Taux de chômage France métropolitaine 10,2% 9,8% Taux d inflation (IPC) 1,3% 0,7% Prix du pétrole ($par baril) 110 $ 80,7 $ OAT 10 ans (ø année) 2,1% 2,3% Graphique 1-L historique du PIB en % 3 2 1 0 % -1-2 -3 Sources: INSEE, EOL Le marché de la logistique en France Le secteur du transport et de la logistique est l une des branches qui résiste le mieux à la crise, grâce notamment à l e-commerce. En 2013, le commerce sur internet a connu une croissance de 13,5%, sur un an soit 51,1 milliards d euros dépensés durant l année. Ces dernières années, les centres de distribution des e- commerçants se sont développés dans l Europe entière. Ils correspondent à des grandes plates-formes logistiques (> 50 000 m²). La logistique urbaine, sujet d actualité, particulièrement dans les grandes agglomérations, a pour objectif de diminuer les émissions de CO₂ et les distances à parcourir pour les livraisons du «dernier kilomètre». L e-commerce, notamment, nécessite l implantation de plates-formes logistiques au centre de zones urbaines pour effectuerdeslivraisons«btob»ou«btoc». Selon Afilog, le volume de tonnage transporté a diminué de 8% en 2012. Le transport routier subit également une baisse. En général, l activité logistique en France devrait rester faible mais positive en fin 2013. Le marché du e-commerce en croissance constante En milliard d 60 50 40 30 20 10 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Chiffres clés du secteur logistique Sources: Fevad evad, EOL Le marché de la logistique en France représente environ 120 milliards d euros 420 000 emplois en France 5 des 15 principaux ports d Europe se trouvent en France : Marseille LeHavre Dunkerque Nantes-St-Nazaire Bordeaux Les marchés logistiques les plus importants en France se concentrent sur la dorsale Nord Sud www.eolreal.com 4
LE MARCHE LOGISTIQUE EN ILE-DE-FRANCE ET SUD DE L OISE Le parc logistique de plus de 10 000 m² Le parc immobilier logistique est en croissance constante. Les opérations«clés-en-main»signéesen2011 etlivréesen2012ont accru la taille du parc en Ile-de-France d environ 400 000 m² (près de 20 bâtiments). LatailleduparcenIle-de-FranceetSuddel Oisedeplusde10000 m² est désormais de 12 100 0000 m² environ, soit un total de 500 entrepôts. Le parc d entrepôts est réparti essentiellement sur les secteurs Sud (40%)etNord(34%). Les logisticiens occupent une grande partie du parc (33%), suivis des retailers/ e-commerçants(18%) et des industriels(17%). Graphique 2 -Constructions d entrepôts de plus de 10 000 m² en Ile-de-France depuis 2009 En m² 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Les implantations d entrepôts en Ile-de-France Les plus grands pôles logistiques en IDF Sénart-Parisud:1730000m²(environ70entrepôtsdeplusde 10000m²) Cergy- Saint-Ouen-l Aumône: 900 000 m²(env. 40 entrepôts) MarnelaVallée-Pariest:500000m²(env.30entrepôts) Mitry-Mory:500000m²(env.20entrepôts) St Witz - Marly la Ville - Moussy le Neuf : 910 000 m² (env. 30 entrepôts) m² Graphique 3 - L évolution de la demande placée 900000 800000 700 000 600000 109971 500000 473129 154027 400000 98271 300000 76200 98453 200000 100000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 4T 3T 2T 1T La demande placée L année 2013 présente des résultats contrastés par rapport à 2011 et 2012. Le nombre de bâtiments existants vendus ou loués baissent de plusde26%parrapportà2012. Le nombre de clefs en main conclus (contrat signé PC obtenus ou en-cours) progresse et représente 50 % de la demande placée en 2013. Au total, 9 Clefs en mains représentant une surfacedeplusde280000m²ontétéconcluscetteannée. Quelques transactions significatives au 1 er semestre 2013 Commune Surface en m² Type d opération Logisticien/ Chargeur Gennevilliers (92) 21 000 Location Chargeur Vémars(95) 25 000 Location Chargeur St-Fargeau-Ponthierry (77) 48 000 Location Chargeur Moissy Cramayel(77) 65 000 Location Logisticien Moissy Cramayel(77) 30 000 Location Logisticien Le marché de l Ile-de-France reste globalement actif. Nous recensons sur l année 2013, 26 opérations signées et réalisées essentiellement par des chargeurs(65%). La demande s est concentrée principalement sur les secteurs Sud et Est, représentant 69% des opérations franciliennes. Lessurfaceslesplusdemandéesvarientde15000à30000m². www.eolreal.com 5
LE MARCHE LOGISTIQUE EN ILE-DE-FRANCE ET SUD DE L OISE Graphique 4-La répartition de l offre immédiate par secteur en pourcentage et en nombre de bâtiments 58% 22 2% 1 24% 11 14% 6 1 2% Nord Sud Oise Est Sud Ouest L offre disponible Au 31 décembre 2013, le stock d offres immédiatement disponibles affiche environ 1 050 000 m² soit 51 bâtiments. Les surfaces disponibles se concentrent sur les secteurs Sud (54%) et Nord(42%) de la région francilienne. Les entrepôts de seconde main représentent près de 90% de l offre immédiate. Le pourcentage indique la proportion de la surface en m² Graphique 5-La classification de l offre immédiatement disponible 3% 10% 15% A, neuf Le taux de vacance s élève à environ 8% en surface et à 10% en nombre de bâtiments. Compte tenu des difficultés de financement actuel, les projets dits«enblanc»ontdisparudumarché.touteslesconstructions quiseconcrétisentenidfsontenmajoritédesprojets«clés-enmain», ce qui explique leniveau extrêmement bas de l offre de «premièremain». A, seconde main B, seconde main Les principaux développements en Ile-de-France se trouvent à Saint-Mard(77), Moissy-Cramayel(77) et à Réau(77). n.c. 74% Les valeurs locatives En 2013, les loyers réels sont restés stables par rapport à 2012 sur lesecteursudetsontdel ordrede35à52 /m²/anhthc,hormis le secteur autour d Orly. Pourlesentrepôtsdeplusde10 000 m²enborduredel autoroute A86,lesvaleurslocativesvarientde55à60 /m²/anhthc. Les loyers les plus élevés correspondent au secteur Nord-Ouest de l A86, dus notamment à la proximité du port de Gennevilliers (deuxième port fluvial européen après Duisbourg en Allemagne). Les valeurs locatives par secteur Nord et Sud Oise Est Sud Valeurs locatives 35-60 40-52 35-52 Charges locatives 4-10 2-5 3-8 Taxe foncière 3-7 8-20 6-19 Les loyers «prime» sur la francilienne (l autoroute A104) sont comprisdansunefourchettede45à52 /m²/anhthc. Lesloyersdesbâtimentsdemessagerievarientde70à90 /m²/an HT HC pour les sites localisés sur la francilienne et de 110 à 130 /m²/anhthcpourceuxsituéssurlesecteura86. Les propriétaires consentent toujours des franchises de loyer de l ordrede1,5à2moisparannéed engagement. Le coût de construction d un entrepôtvarie de 350 à400 /m² HT. L évolution de la fiscalité liée au Grand Paris augmente les coûts de construction de 10% environ. Illustration : Droits réservés www.eolreal.com 6
LE MARCHE LOGISTIQUE EN NORD-PAS-DE-CALAIS Le marché logistique au Nord-Pas-de-Calais La région Nord-Pas-de-Calais bénéficie d une situation géostratégique privilégiée au cœur des plus importants bassins économiques européens (Bruxelles, Paris, Londres, la Randstad néerlandaise*, la Ruhr et le Luxembourg). Les entrepôts qui y sont implantés desservent non seulement la région Nord-Pasde-Calais mais aussi les marchés de l Europe du nord. Grâce à une infrastructure de bonne qualité, un bassin d emplois important(42 000 emplois dans le secteur logistique), un prix du foncier attractif et plus de 100 millions de clients potentiels à moins de 300 km, la région Nord-Pas-de-Calais se situe au 3ème rang français en matière de stockage. Plusieurs enseignes y sont installées: Leroy-Merlin ID-Groupe Decathlon Boulanger LIDL KIABI Amazon a ouvert son 4ème centre de distribution en France d environ 90 000 m² sur la commune de Lauwin-Planque (59), surlequeluneextensionde12000m²estprévueen2014. GIFI a annoncé la construction d une plate-forme de 72 000 m² sur la commune de Sin-le-Noble(59), qui sera livrée d ici 2015. Les principaux emplacements logistiques se trouvent à l intersection de Lille, Douai et Lens, secteurs desservies par différentes infrastructures de transport (ferroviaire, autoroutier et fluvial). Graphique 6-La répartition du parc par secteur d activité en surface et en nombre de bâtiments 15% 5% 3% 10% 7% 20% 32% Logisticien Retailer Le pourcentage indique la proportion de la surface en m² Grande Distribution Alimentaire Industriel E-Commerce Autres Vide Graphique 7 -La répartition du parc par propriétaire en surface et en nombre de bâtiments 19% 32% 6% 43% Le pourcentage indique la proportion de la surface en m² Institutionnel Non Institutionnel Utilisateur N.c Les pôles logistiques les plus performants comme «Delta 3», sontsituésausuddelille,àproximitédel autoroutea1. Les implantations d entrepôts Leparclogistiquedeplusde10000m² Le parc d entrepôts de plus de 10 000 m², dans le Nord-Pas-de-Calais (sur le secteur observé), représente plus de 3,5 millions de m², soit environ 130 entrepôts dont 2 entrepôts dernièrement livrés à Rouvignies(62)et Lauwin-Planque(59). Les logisticiens occupent une grande partie du parc (33%), suivis des retailers (24%), des industriels (15%), la grande distribution alimentaire(10%). 45% du parc est détenu par les institutionnels, 32% par les non-institutionnels, et 18% par les utilisateurs. * La Randstadnéerlandaise est un ensemble de villes : Amsterdam, Utrecht, La Haye et Rotterdam. www.eolreal.com 7
LE MARCHE LOGISTIQUE EN NORD-PAS-DE-CALAIS La demande placée L année 2011 était une année exceptionnelle pour quasiment toutes les régions françaises au niveau des transactions locatives. Depuis, la demande placée a légèrement baissée. Au31décembre2013,levolumedelademandeplacée(«clésen-mains» compris) affiche 245 000 m² commercialisés sur le marché logistique, soit au total 9 opérations de plus de 10 000 m². Sous cet angle, le marché augmente(+8%). Toutefois, au niveau des bâtiments existants, on note que le volume des transactions locatives en m² a baissé de 25%. Le volume des transactions «clés-en-main» en m² représente 59%destransactionsdeplusde10000m²,soituntotalde145 000 m². Une part nettement supérieure au volume de 2012, durant laquelle une seule opération de 90 000 m² avait été signée. Au total, 3 transactions «clés-en-main»ont été signées : deux opérations ont été réalisées par deux chargeurs, à La Chapelled Armentières (59) et à Sin-le-Noble (59). La troisième opération a été signée par un logisticien à Lauwin-Planque(59). Les livraisons de ces bâtiments sont prévus au cours de l année 2014. m² Graphique 8 -L historique des transactions en surface et en nombre de bâtiments 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 7 2 3 2008 2009 2010 2011 2012 2013 NPDC - 59 - Nord 2 NPDC - 62 - Pas-de-Calais Graphique 9- Répartition des opérations (en m²) entre 2012 et 2013 245 000 m² 52% 5 224 000 m² 48% 1 8 2 3 Clés en main Bâtiment Existant 2 7 Graphique 10 - La classification de l offre disponible 11% 17% A, seconde main C, seconde main n.c. Graphique 11 -La répartition de l offre par taille en pourcentage et en nombre de bâtiments 22% 1 78% 72% Le pourcentage indique la proportion de la surface en m² 11 10 000-20 000 30 000-50 000 L offre disponible L offre immédiatement disponible est en hausse par rapport à l offre du 4ème trimestre 2012. Environ 190 000 m² (12 bâtiments logistiques) sont disponibles à la location. Letauxdevacancerestetoutefoistrèsbas,del ordrede5%en surfaceetde6,5%ennombredebâtiments. La métropole lilloise affiche un réel manque d entrepôts de bonne qualité et adaptés à la demande. L offre neuve est inexistante. Les entrepôts de classe A, seconde main représentent une surface disponible d environ 134 000 m². Environ 800 000 m² sont à construire. Ces programmes de construction ne vont pas enrichir le stock d offres dans le futur proche, car il ne s agit que des projets «en gris» dit «clés-enmain».lesprojets«enblanc»resteinexistantsdepuisdéjàun certain temps. Valeurs locatives Les valeurs locatives ne diffèrent pas du niveau national (sauf en Ile-de-France). Elles varient de 36 à 45 /m²/an HT HC. Comparé aux pays voisins où les valeurs sont plus élevées (Belgique: plus de 55 /m², Allemagne : 50 à 110 /m²), le Nord-Pas-de-Calais affirme sa compétitivité au niveau européen. www.eolreal.com 8
LE MARCHE LOGISTIQUE EN RHÔNE-ALPES Le parc logistique de plus de 10 000 m² Située sur la dorsale européenne, la région lyonnaise bénéficie d un emplacement stratégique pour le flux de marchandises Nord/Sud. Le parc d entrepôts de plus de 10 000 m² dans la région Rhône- Alpesestestiméàenviron4millionsdem². 3 grands pôles logistiques sont identifiés dans la région: La demande placée Isle d Abeau(38) Plainedel Ain(01) RocadeEst(69) Après deux années très dynamiques, l activité au cours de l année 2013 a fortement ralenti par rapport aux chiffres enregistrés en 2012.Lademandeplacéeachutéde14%environ. En 2012, deux transactions «clés-en-main» avaient été signées, alors qu en 2013, les opérations locatives se sont portées essentiellement sur les bâtiments existants. Comme sur la plupart des marchés français, ce sont les chargeurs (notamment les industriels en Rhône-Alpes) qui animent les marchés logistiques. Le parc Isle d Abeau(38) : 1 800 000 m² Plaine de l Ain (01) : 640 000 m² Rocade Est (69) : 1 000 000m² Autres secteurs : 460 000 m² Graphique 12 - L historique des transactions en surface En m² 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 201 645 241 069 189 440 324 158 Quelques transactions significatives Zone 384 938 240 120 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Surface en m² Type Logisticien / Chargeur Plaine de l Ain 12 000 Location Chargeur L Isle d Abeau 21 000 Location Chargeur L Isle d Abeau 22 000 Location Logisticien L Isle d Abeau 26 000 Location Logisticien Graphique 13 -La répartition des transactions par secteur d activité 41% Les loyers de présentation par secteur en /m² HT HC Secteur 5% Classe A neuf 54% A, seconde main B, seconde main C, seconde main Classe A seconde main Classes B et C L Isled Abeau 42 à 47 36 à 42 25 à 40 Plaine de l Ain 42 à 44 42 à 43 32 à 35 Rocade Est 44 à 46 42 à 45 42 L offre disponible Depuis quelques années, le stock d offres disponibles est en recul constant. Au 31 décembre 2013, il est d environ 250 000 m² reparti sur 10 bâtiments. Le taux de vacances s élève à environ 6% en surface. L offre varie principalement entre des bâtiments de classe A et de classe B, de seconde main. Les bâtiments disponibles bénéficient d un bon emplacement dans les grandes zones logistiques lyonnais(nord Isère et Plaine de l'ain), mais ont un risque d obsolescence. Les mises en chantiers sont arrêtées depuis 3 ans, ce qui explique la rareté de l offre neuve sur le marché lyonnais. Au cours des deux dernières années, les valeurs locatives se sont légèrement dégradées, tant sur le neuf que sur la seconde main. Les franchises de loyer accordées par les propriétaires sont de l ordre de 1,5 à 2 mois par année d engagement ferme. www.eolreal.com 9
LE MARCHE LOGISTIQUE EN PROVENCE-ALPES-CÔTE D AZUR Le parc de plus de 10 000 m² Dans les 2 dernières années, de nombreuses opérations «clésen-mais» ont été effectuées dans la région PACA et ont provoqué une augmentation du parc de 8%. Ces opérations se situent dans les départements du Vaucluse(84), des Bouches du Rhône (13) et du Var (83). Le parc de plus de 10 000 m² représente environ 3,4 millions de m². Il est composé environ 150 bâtiments. Les principaux pôles logistiques sont: Cavaillon (dans le Vaucluse sur l axe Orange - Avignon): 650000m²d entrepôtsenvironsurunterritoirede600km². Le secteur «prime» qui forme le cœur du marché logistique (danslesbouchesdurhône): Miramas, Saint-Martin-de-Crau, Arles et Salon de Provence(1,4Mdem²surunterritoirede140km²). Fos sur Mer (Distriport), zone portuaire directement connectée aux zones de Saint-Martin-de-Crau et Miramas(500 000 m²). Le secteur est à l est de Marseille, sur les axes A8 et A52, un territoire plus hétérogène d Aubagne à Toulon et d Aix-en- Provence à Draguignan(450 000 m²). Le pôle de Marseille, sur l axe de Marignane à Berre l Etang (400 000 m²). Avec 1,4 million m², le secteur «prime» est équivalent au pôle de Roissy ou de Sénart en Ile-de-France. Il se trouve sur une zone géographique très concentrée et affiche un taux de vacance d environ 9%. Les logisticiens occupent une grande partie du parc de la région PACA (38%), suivis des retailers (21%) et de la grande distribution alimentaire(8%). La demande placée L année 2011 était une année exceptionnelle pour presque toutes les régions françaises au niveau des transactions locatives. En 2012, la demande placée a été divisée par deux.pour l année 2013, 6 transactions locatives ont été enregistrées sur le marché delarégionpaca,dont4opérations«clés-en-main». Graphique 15- La demande placée par département 500 000 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 1 3 2 2 4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 PACA -13 -Bouches-du-Rhône 2 12 1 5 PACA -84 -Vaucluse 6 Graphique 14 -La répartition du parc par secteur d activité en surface et en nombre de bâtiments 1% 10% 6% 3% 10% 13% 20% 37% Logisticien Retailer n.c. Le pourcentage indique la proportion de la surface en m² Les implantations d entrepôts Grande Distribution Alimentaire Industriel E-Commerce Autres Vide Comme en 2012, les principaux projets et transactions en 2013 se sont concentrés sur lesecteur «prime».la zone Ecopole de Saint-Martin de Crau a enregistré la plus grande opération logistique en France : 116 000 m². Les zones de Fos-sur-Mer et de St-Martin-de-Crau offrent encore du potentiel pour le développement de grands projets. Clésud-Miramas en contrepartie ne dispose plus de beaucoup de foncier. La région PACA est la 1ère région en terme de transactions «clés-en-main», avec plus de 300 000 m² réalisésen2ans. www.eolreal.com 10
LE MARCHE LOGISTIQUE EN PROVENCE-ALPES-CÔTE D AZUR L offre disponible L offre disponible totalise près de 215 000 m², repartis sur 12 bâtiments. Le taux de vacance est de l ordre de 4% en surface et de6%ennombredebâtiments. L offre disponible se concentre sur le secteur «prime» (hors Distriport)avec175 000m²,soitenviron85 %del offre. Lereste est reparti sur l ensemble de la région. Les valeurs locatives Les valeurs locatives au 1 er semestre 2013 sont stables et varient de38à43 /m²/anhthc. Graphique 16 -La classification de l offre immédiatement disponible 8% 9% 10% 17% 10% 2 1 13% 75% 58% 9 A, seconde main B, seconde 10000 - main 20000 m² En cours 20000 de - construction 30000 m² En cours 30000 de - livraison 50000 m² n.c. Valeurs locatives 38 à 43 Charges locatives 4 à 5 /m²/an HT HC Les opérations logistiques réalisées en 2012 et en 2013 Taxe foncière 5,50 à 8,90 Illustration : Droits réservés www.eolreal.com 11
ETUDE LOGISTIQUE FRANCE 2013 POINT MARCHE - INDUSTRIEL/ACTIVITE - 1er semestre 2011 L INVESTISSEMENT LOGISTIQUE EN FRANCE Graphique 17 - Le volume investi en logistique en France 3 000 2 500 2 000 M Après une année 2012 satisfaisante avec plus de 900 millions d euros investis en logistique, environ 700 millions d euros ont été placés en 2013 sur les entrepôts logistiques de plus de 10 000 m², représentant 19 transactions sur toute la France. Un recul d environ 13% du volume d investissement a été enregistré pour l année écoulée. Différents types d investisseurs sont actuellement actifs sur le marché de l investissement en logistique : Les pure-players, qui dominent ce marché comme Argan, Prologis, Parcolog, Segro, Montea, etc. Les opportunistes comme Rockspring, Tristan Capital Partners, Blackstone qui sont entrés sur le marché l année dernière pour profiter des opportunités sur des actifs «value added» 1 000 500 En 2013, 5 ventes/acquisitions de portefeuilles ont été enregistrées, dont 2 en Ile-de-France. Les transactions se font en grande majorité sur la dorsale Nord-Sud. 1 500 0 Graphique 18 - Le taux de rendement «prime» 12,00% 11,00% 10,00% 9,25% 9,00% De nouveaux investisseurs institutionnels, comme AG Real Estate, Axa Real Estate qui souhaitent intégrer le marché de la logistique et se focalisent sur des actifs «prime». 8,00% 7,40% 7,00% 6,00% 5,00% 4,50% 4,00% 3,75% 3,00% 2,38% 2,00% En général, le taux de rendement en logistique est très élevé. En effet, le taux de rendement est de 4,5 % pour les bureaux «prime» sur la région parisienne alors qu il atteint 7,35% pour les entrepôts «prime» en Ile-de-France. Industriel Bureaux OAT 10 ans Logistique (Ile-de-France) Commerce Quelques transactions en investissement significatives Acheteur Vendeur Surface Ile-de-France et Lyon (69) SEGRO Foncière Europe Logistique 255 000 m² Gennevilliers (92) Axa Real Estate Foncière Europe Logistique 65 000 m² St Martin de Crau (13) AG Real Estate PRD 116 000 m² St Martin de Crau (13) Tristant Capital Partners Carnivor 160 000 m² Portefeuille Blackstone Prologis 480 000 m² Illustration : Droits réservés Commune www.eolreal.com 12
TABLEAU RECAPITULATIF Ile-de-France Nord-Pas-de- Calais Rhône-Alpes Provence-Alpes- Côte d Azur TOTAUX Parc en m² 12 000 000 m² 3 700 000 m² 4 000 000m² 3 480 000 m² 22 980 000 m² Parc en nombre de bâtiments 500 entrepôts 139 entrepôts 200 entrepôts 148 entrepôts 987 entrepôts* Demandeplacée en m² * 570 000 m² 245 000 m² 240 000 m² 243 000 m² 1 703 000 m² Nombre de transactions 26 9 15 6 56 Offre disponibleen m² 1 050 000 m² 188 000 m² 360 000 m² 215 000 m² 1 635 000 m² Offre disponible en nombre de bâtiments 51 12 8 81 Taux de vacance en surface 8% 5% 3% 4% 7% Taux de vacanceen nombre de bâtiments 10% 9% 6% Valeur locative HT HC 35 à 60 /m²/an 30 à 55 /m²/an * clés-en-main» compris (bail signé Pc obtenus ou en-cours d instruction) 36 à 47 /m²/an 38 à 43 /m²/an Conclusion La dorsale Nord Sud Unreculdelademandeplacée(-15%)auniveaudes bâtiments existants sur l ensemble de la dorsale, saufenrégionpaca. La plus grande opération logistique en France a été réaliséeàst-martindecrau(13):116000m². Le marché français de l immobilier logistique est en croissance structurelle. De nombreuses opérations «clés-en-main» dans les 4 régions phares ont fait augmenterleparcdeprèsde6%. Les chargeurs sont les acteurs les plus dynamiques sur la quasi-totalité des marchés. La grande distribution et les acteurs du e-commerce font évoluer leurs implantations logistiques et sont les principaux intervenants du marché. L offre immédiatement disponible est légèrement à la hausse. Les loyers sont restés stables et toujours accompagnés de franchises longues. Après une année satisfaisante, le volume d investissement a reculé de 13%. www.eolreal.com 13
LES PERSPECTIVES POUR 2014 Evolution du marché logistique Dans une période où l économie est troublée, les développements «en blanc» sont devenus plus problématiques. Le niveau de transactions a baissé sur la quasi-totalité des marchés français en 2012 et en 2013. Toutefois, les opérations «clés-en-main» sont en croissance sur l ensemble des marchés et aboutissent à une augmentation de près de 6% du parc des bâtiments logistiques en France sur les deux dernières années. Le marché de la logistique est donc structurellement croissant. Surfaces moyennes des immeubles La tendance générale à l augmentation de la taille des bâtiments logistiques se confirme. L e-commerce et la grande distribution recherchent de très grands bâtiments (> 50 000 m²). En 2012, les transactions de plus de 50 000 m² représentent près de 10% de la demande placée contre 3% seulement en 2009. Actuellement, 4 opérations de plus de 100 000 m² sont en projet. L anticipation de la hausse des coûts du transport (Ecotaxe..) incite les opérateurs à se rapprocher des bassins de consommation. Graphique 19 -La demande placée* en 2011 et 2012 33% 67% Bâtiments existants Clés-en-main *Demande placée en Ile-de-France, Nord-Pas-de-Calais, Rhône-Alpes et PACA Les principaux acteurs (grande distribution et distribution spécialisée) ont tous vu leur surfaces d entreposages augmenter au cours des 3 dernières années. Par ailleurs, l activité e-commerce, des «pure player» (Amazon, Sarenza, Vente-Privée ) et des distributeurs historiques (FNAC.com, Darty.com ) ne cesse de progresser sur l ensemble des marchés. Au cours des trois dernières années, les principales platesformes logistiques destinées à l e-commerce ont été développées pour Vente-Privée à Saint-Vulbas (01), FNAC à Wissous(91) ou encore Amazon à Lauwin-Planque(59) et à Orléans(45). Secteurs géographiques En région Ile-de-France, près de 2 millions de m² peuvent être développés: Nord:800000m² Est:440000m² Sud:640000m² Ouest:70000m² Les communes offrant les plus grands fonciers sont Moissy- Cramayel (300 000 m²), Crisenoy (140 000 m²), Wissous (170000m²)etMeaux(110000m²). À ce jour, les zones les plus actives en matière de transactions et de constructions en cours sont Ferrières-en- Brie (77), Le Coudray-Montceaux (91), Moissy-Cramayel (77), Saint-Mard(77) et Vémars(95). Investi plus particulièrement par des distributeurs historiques du Nord-Pas-de-Calais, la région attire désormais des acteurs d autres secteurs géographiques : GIFI, Amazon, BIG BEN. Grâce à la disponibilité de grands fonciers, ce marché devrait connaître une évolution importante dans les années à venir. Les zones qui se développent le plus, à ce jour, sont Lauwin- Planque(59), Dourges(62) et Brebières(62). En région Rhône-Alpes, le taux de vacance baisse depuis deux ans. Le manque de fonciers disponibles pourrait limiter le développement du marché. Sur la région PACA, les emplacements prisés se trouvent sur le secteur «prime» (Clésud et Saint-Martin-de-Crau), qui s affirment comme le pôle logistique régional. www.eolreal.com 14
LES PERSPECTIVES POUR 2014 Valeurs locatives La financiarisation de l immobilier logistique et l évolution erratique des taxes locales aboutissent à une forte hétérogénéité des valeurs locatives. Elles peuvent être revues à la baisse rapidement en fonction du stock d offres disponibles. ILE-DE-FRANCE En Ile-de-France, les valeurs locatives varient de 30à60 /m²hthc. Les situations sont assez contrastées en Ile-de-France. Le Sud-Est et notamment Sénart, regroupe l essentiel de l offre(30% de l offre totale) et des fonciers disponibles. Les loyers sont donc faibles et risquent de le rester durablement. L axe A6 (Evry) propose peu de solutions immobilières et foncières. Les loyers restent donc soutenus (plus de 48 /m²hthc). Les grands projets du secteur Sud n auront pas d autres solutions que de se déplacer vers Sénart. Le taux de vacance au Nord de l Ile-de-France est faible. Toutefois, le nombre de fonciers disponibles à moyen terme (2 ans) n a jamais été aussi élevé (> 150 ha). Les valeurs locatives pourraient donc baisser. Région En région, les valeurs locatives sont plus stables de l ordre de 36 à 47 /m² HT HC. Certains secteurs vont connaitre une hausse à moyen terme des valeurs locatives. LYON La réduction du stock d offres disponibles depuis 2 ans et l absence de foncier capable d accueillir de nouveaux projets va faire progresser la valeur locative des bâtiments existants(del ordrede47 /m²hthc). PACA Secteur «prime» (Miramas, St-Martin-de-Crau, Salon-de- Provence) LatendanceestcomparableàcelledeLyonavecunebaisse du stock, une absence de fonciers disponibles et une augmentation progressive des valeurs locatives (45à48 /m²hthc). Secteur Distriport Les possibilités de développement, nombreuses sur ce micromarché, devraient garantir une stabilité des valeurs locatives(42à44 /m²hthc). LILLE Si le stock d offres immédiatement disponibles est faible, la multiplication du nombre de terrains disponibles au sud de Lille pourrait aboutir à une baisse des loyers à moyen terme(2 ans). Région Ile-de-France Evolution des valeurs locatives à moyen terme Illustration : Droits réservés Nord-Pas-de-Calais Rhône-Alpes PACA www.eolreal.com 15
SERVICE ETUDES Juan-Manuel RAMIREZ jmramirez@eolreal.com EOL -ILE DE FRANCE 10, quai de Bercy 94220 CHARENTON LE PONT Tél.: +33 (0)1 41 79 77 77 Fax: +33 (0)1 43 75 80 36 EOL -NORD 238, boulevard Clémenceau 59700 MARCQ-EN-BAROEUL Tel : +33(0)3 20 40 00 00 Fax : +33(0)3 20 75 07 94 EOL -OUEST 12, avenue Carnot 44017 NANTES CEDEX Tel : +33(0)2 40 36 32 16 Fax : +33(0)2 72 64 40 99 EOL -SUD OUEST Les bureaux du Lac II Rue Robert Caumont 33049 BORDEAUX CEDEX Tel : +33(0)5 56 11 77 19 Fax : +33(0)5 56 39 51 12 EOL -SUD EST 83, boulevard de l Europe BP 60263-10747 VITROLLES CEDEX Tel : +33(0)4 42 10 18 38 Fax : +33(0)4 42 10 18 50 www.eolreal.com