IMMOBILIER D ENTREPRISE

IMMOBILIER D ENTREPRISE Bilan 2015 Conjoncture, environnement et enjeux 2016 AGGLOMÉRATION LYONNAISE 15 janvier 2016 FNAIM ENTREPRISES : 16 CABINETS À VOTRE SERVICE 1

MARCHÉ DES LOCAUX INDUSTRIELS Présenté par : Olivier Durif -JLL 2015 ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF 350 000 300 000 296 629 321 319 292 567 276 093 282 744 309 712 310 149 322 468 320 415 282 452 LOCAUX INDUSTRIELS 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 30% 23% 21% 12% 11% 15% 17% 19% 11% 14% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 demande placée part du neuf 2

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE EN VOLUME ET EN NOMBRE 340 000 m² 340 LOCAUX INDUSTRIELS 320 000 m² 305 262 m² 300 000 m² 280 000 m² 283 260 000 m² 240 000 m² 320 313 300 280 282 452 m² 260 240 220 000 m² 220 200 000 m² 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 200 ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION VENTE LOCAUX INDUSTRIELS 44% 56% 51% 49% 46% 44% 54% 56% 51% 49% 49% 51% 37% 63% 50% 50% 45% 55% 35% 65% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 location vente 3

RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2015 (EN M²) Grand NORD 10% CÔTIERE 6% LOCAUX INDUSTRIELS OUEST 11% NORD EST 19% EXTER. EST 9% AUTRES 9% SUD EST 32% NORD ISERE 4% RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2015 PAR TAILLE M² NOMBRE LOCAUX INDUSTRIELS 60% 50% 40% 30% 20% 10% 15% 50% 19% 24% 37% 21% 29% 5% 0% < ou = 500 m² De 500 à 1 000 m² De 1 000 à 3 000 m² > à 3 000 m² 4

QUELQUES TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2015 PRENEUR SURFACE LIEU VIGNAL SYSTEMS 11 100 m² CORBAS LOCAUX INDUSTRIELS DURAND SERVICES 6 450 m² CHASSIEU FELIX TRANSPORT 6 220 m² DECINES CHARPIEU BROSSETTE 6 100 m² CORBAS CAPSA 6 000 m² MEYZIEU HOTEL MEGASTORE 5 400 m² ANSE PRATICDOSE 5 300 m² REYRIEUX NEUVISTAC 4 900 m² MONTLUEL SNC INEO RESEAUX 4 600 m² SAINT QUENTIN FALLAVIER COURBIS THERMOFORMAGES 4 400 m² MIRIBEL LES ECHETS EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES (EN / M²) 85 80 82 75 LOCAUX INDUSTRIELS 70 65 60 55 50 45 67 57 53 40 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 loyer moyen seconde main loyer moyen neuf 5

EVOLUTION DES VALEURS A L ACQUISITION (EN ) 1 040 940 970 840 LOCAUX INDUSTRIELS 740 640 540 440 340 240 717 432 563 140 40 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 prix moyen seconde main prix moyen neuf OFFRE DE LOCAUX D ACTIVITÉ DISPONIBLES À MOINS DE 6 MOIS (M²) 800 000 LOCAUX INDUSTRIELS 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 380 000 480 000 530 000 570 000 670 000 590 000 600 000 650 000 100 000 0 21% 15% 12% 15% 10% 10% 12% 98 000 fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 fin 2014 fin 2015 Part du neuf 6

BILAN 2015 ET PERSPECTIVES 2016 LA DEMANDE PLACÉE En dépit d un retrait marqué du volume placé, l année 2015 a été plus dynamique que les années précédentes avec un nombre de transactions proche du niveau historique de 2007. La proportion de demande placée sur les locaux neufs s est renforcée avec + de 20 % du volume global identique en valeur absolue Augmentation de la proportion de location en réponse à la demande croissante de flexibilité des entreprises LOCAUX INDUSTRIELS LES VALEURS Les valeurs moyennes se maintiennent dans l ancien et continuent d augmenter pour les locaux neufs Les valeurs dans le neuf sont tirées aussi par les transactions en locaux mixtes L OFFRE L offre en locaux anciens se maintient autour de 530/550 000 m² et l offre dans le neuf à 6 mois devrait nous permettre de répondre aux attentes. Pénurie d offres en locaux mixtes pour répondre à la demande croissante de ce type de bien Toujours des difficultés pour trouver des sites de grande taille PERSPECTIVES 2016 Nous constatons un rallongement des délais de transactions. Ceci s explique non pas par un attentisme supérieur des décideurs mais par un durcissement du contexte réglementaire et juridique des prises ou bien encore acquisition Un marché qui devrait encore bon en transactions sur les locaux neufs pour les surfaces inférieures à 1500 m² Quelques belles implantations, à prévoir sur le premier trimestre, sont d ores et déjà signées En parallèle, l offre foncière à destination industrielle est insuffisante et plus particulièrement en première couronne MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE Présenté par : Olivier Durif - JLL 2015 7

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF 500 000 450 000 431 468 LOGISTIQUE 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 248 499 315 261 72% 364 561 227 009 300 319 377 321 281 073 299 517 382 530 100 000 50 000 0 55% 56% 65% 39% 42% 29% 38% 33% 14% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 part du neuf ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION VENTE 21% 18% 20% 33% 20% 20% 11% 17% 42% 8% LOGISTIQUE 79% 82% 80% 67% 80% 80% 89% 83% 58% 92% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 location vente 8

QUELQUES TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2015 PRENEUR SURFACE LIEU BUT INTERNATIONAL 59 300 m² PUSIGNAN XPO 34 420 m² SATOLAS ET BONCE LOGISTIQUE SONEPAR 30 000 m² SAINT VULBAS PROBIKESHOP 29 180 m² CHAPONNAY CHARVIN 25 250 m² SAINT QUENTIN FALLAVIER SPARTOO 22 830 m² SAINT QUENTIN FALLAVIER ND LOGISTICS 22 270 m² SAINT SORLIN EN BUGEY EASYDIS 21 700 m² SAINT LAURENT DE MURE KÜHNE & NAGEL 16 000 m² SATOLAS ET BONCE POMMONA 13 500 m² SAINT QUENTIN FALLAVIER RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2015 (EN M²) PLAINE DE L AIN 22% LOGISTIQUE EXTER. EST 21% EXTER. SUD 8% SUD EST 8% NORD ISERE 41% 9

OFFRE LOGISTIQUE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) 700000 616 000 600000 520 000 546 000 500000 450 000 420 000 LOGISTIQUE 400000 300000 200000 340 000 340 000 260 000 100000 0 fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 fin 2014 fin 2015 15% 9% Part du neuf BILAN 2015 ET PERSPECTIVES 2016 LOGISTIQUE LA DEMANDE PLACÉE Année très dynamique en volume et en nombre d implantations avec 24 transactions (2ème année la plus forte depuis 10 ans) Hausse de la demande placée de 28 %, proche du niveau de 2012 avec 382 000 m². Demande orientée presque exclusivement sur le locatif: 1 seule transaction en acquisition. Une seule transaction supérieure à 40 000 m² faute de disponibilités immobilières. Attractivité du pôle logistique de l Isle d Abeau s expliquant par les offres disponibles mais également par sa notoriété avérée (1 ère plateforme logistique France). Stabilité des valeurs locatives et réduction des mesures d accompagnement. La part du neuf est très faible : une seule transaction. Ceci s explique par l absence de lancement de nouvelles opérations sur 2014. L OFFRE Un niveau de disponibilité au plus bas: 260 000 m² dont 70 000 m² déjà contractés. Un seul et unique lancement d opérations neuves à St Quentin Fallavier livrable rapidement. Nécessité de lancer rapidement d autres développements pour répondre aux demandes exprimées. L offre de qualité est plus rare avec notamment plus aucune disponibilités sur la Plaine de l Ain. Quelques rares disponibilités sur la première couronne et une offre insuffisante sur St Quentin Fallavier. PERSPECTIVES 2016 Quelques transactions significatives sont déjà signées sur le premier trimestre. Le retour des 2 opérations en blanc (PROLOGIS et AVIVA) pour 50 000m² reste un évènement. L inadéquation entre offre et demande va s avérer encore plus flagrante en 2016, d autant plus que les bâtiments de très grande taille ( supérieurs à 40 000m²) sont quasi inexistants. Cela va profiter aux opérations alternatives plus lointaines ( nord de Lyon, valence ). 10

MARCHÉ DES Présenté par : Dominique Doutaz-Moine BNP PARIBAS REAL ESTATE 2015 ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 194 000 200 000 41% 41% 285 937 60% 236 000 59% 163 540 219 488 54% 39% 259 445 53% 184 715 45% 251 967 252 000 61% 52% 272 153 61% 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 demande placée part du neuf 11

TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2015 PRENEUR SURFACE LIEU EDF SEPTEN 21 160 m² GERLAND RTE 14 100 m² GERLAND ADECCO 12 580m² CARRE DE SOIE UPIL 7 630 m² VAISE CAPGEMINI 7 500 m² GERLAND ICADE CIRMAD 7 040 m² PART DIEU SUEZ ENVIRONNEMENT 6 470 m² VAISE FIDUCIAL 6 265 m² VAISE ECONOCOM 6 050 m² TONKIN SANOFI 5 680 m² GERLAND RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE 2015 PAR TAILLE M² NOMBRE 45% 40% 35% 40% 42% 38% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 7% 21% 13% 10% 7% 14% 3% 3% 2% 0% 12

ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION VENTE 100% 90% 80% 28% 32% 25% 24% 26% 18% 18% 21% 32% 29% 70% 60% 50% 40% 30% 72% 68% 75% 76% 74% 82% 82% 79% 68% 71% 20% 10% 0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 location vente ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE EN VOLUME ET EN NOMBRE 300 000 m² 600 280 000 m² 553 272 153 m² 550 260 000 m² 240 000 m² 501 500 220 000 m² 200 000 m² 180 000 m² 200 000 m² 450 400 350 160 000 m² 140 000 m² 300 120 000 m² 250 100 000 m² 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 200 13

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (EN M²) TECHLID 6% VAISE 12% PREQU ILE 3% CONFLUENCE 3% LYON 6 + TONKIN 10% PART DIEU 15% CARRE DE SOIE 10% GL EST 9% GERLAND 26% AUTRES INTRAMUROS: 4% AUTRES EXTERIEURS: 2% EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES (EN ) 220 200 196 195 180 171 178 160 140 144 156 120 100 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 loyer moyen loyer moyen seconde main loyer moyen neuf 14

COMPARAISON DES PERFORMANCES Demande placée (m²) Évolution 2014/2015 Offre immédiate (m²) Loyer HT/m²/an PRIME Paris IDF 2 209 804 +1% 3 906 000 745 Francfort 391 200 +3% 1 077 200 426 Milan 323 180 +21% 1 694 800 480 Amsterdam 295 520 +29% 1 001 720 345 Barcelone 398 090 +41% 650 920 240 LYON 272 153 +12% 456 200 295 Marseille / Aix 145 000 +15% 229 000 270 Toulouse 116 000 17% 211 927 204 Manchester 223 000 14% 296 210 495 Lille 170 000 +3% 198 108 220 Sources: Jones Lang Lasalle / Bnp Paribas Real Estate OFFRE DE DISPONIBLES À MOINS DE 6 MOIS (M²) 456 200 253 000 300 000 396 400 382 000 355 000 380 000 283 000 310 000 278 000 22% 27% 32% 32% 29% 32% 33% 35% 39% 32% Part du neuf 15

VENTILATION DE L OFFRE DE DISPONIBLES À MOINS DE 6 MOIS 350 000 300 000 250 000 200 000 69% Ancien 71 % 150 000 90 % 100 000 50 000 0 10 % 31% Lyon intra muros 68% 32% Extérieur Neuf Ancien Neuf Lyon intra muros 215 700 m 2 98 500 m 2 Extérieur 95 600 m 2 46 300m 2 TOTAL 311 300 m 2 144 900 m 2 BILAN 2015 ET PERSPECTIVES 2016 LA DEMANDE PLACÉE Le 4 ème trimestre affiche un rattrapage spectaculaire propulsant 2015 comme l une des plus hautes performances de la décennie, au niveau de l année 2007. Avec 272 000 m² placés, le volume de transactions est en hausse de 12% sur 2014. Les Bureaux Neufs qui répondent aux exigences incontournables de performances tant techniques qu environnementales et surtout d efficience des utilisateurs dominent le marché à 61% de la demande placée. Ce très beau résultat est imputable au retour des grandes transactions sur le marché : 12 opérations de plus de 5 000 m² dont une seule en seconde main, pèsent pour 105 000 m², soit près de 40% du volume, dont 3 deals de plus de 12 000 m². La moitié de ces deals significatifs sont des clefs en main ou des comptes propres conçus spécifiquement pour l utilisateur et n ont pas consommé l offre existante. Le nombre des transactions est également en hausse très significative avec 501 mouvements contre 435 en 2014. L attractivité de Lyon et la maturité de son marché tertiaire désormais bien ancrées ont conduit de nombreuses sociétés de résonnance internationale à engager de nouvelles implantations phares : On peut citer : Un nouveau siège social d ADECCO France sur 12 500 m² livrable en septembre au Carré de soie. Le regroupement des 5 entités du groupe CAPGEMINI sur un site unique de 7 500 m² à Gerland (IVOIRE) 2 megadeals RTE et EDF SEPTEN qui ont choisi Gerland pour respectivement 14 000 m² sur un site de la Poste et 21 000 m² sur le site GECINA du 75 Gerland. Le marché tertiaire lyonnais s exprime désormais sur un marché beaucoup plus large avec un poids renforcé des secteurs alternatifs. En 2015, Gerland devient le premier secteur de l agglomération :avec 26% du volume placé le quartier est plébiscité par une société sur 2 dans le créneau des plus de 5 000 m², par la qualité de son offre immobilière et de ses dessertes, avec des valeurs locatives offrant un bonus de 15 à 25% sur celles de la Part Dieu. La Part Dieu a capté 4 transactions de plus de 1 000 m² en Neuf et notamment BPCE sur Equinox ainsi que le transfert des promoteurs ICADE et CIRMAD sur Sky 56 (7 000 m²) et reste le secteur le plus actif et recherché en seconde main (82 opérations pour 22 000m² ) avec une vraie profondeur de marché assurant le renouvellement des locations après libération à des valeurs qui restent soutenues pour les actifs de qualité (230 ) L OFFRE Le lancement en blanc d opérations réparties sur l ensemble des 4 grands secteurs majeurs atteste de la confiance des opérateurs et des investisseurs dans le dynamisme du marché : Sur la Part Dieu : TERRALTA (10 500 m²) en cours de livraison et 3 nouvelles opérations sont en chantier SILEX 01 (10 500m²) La restructuration du 107 SERVIENT (5 600 m²) et le lancement du prochain IGH, SKY 56 Sur Carré de soie : VIEWONE proposera 15 7 00 m² à partir de 2017 Sur Gerland : Le RUBIK arrive en livraison avec une pré-commercialisation à 95%, SEVEN et LINK préparent la relève. Enfin le lancement de la tranche 2 de Confluence est acté avec 3 opérations vendues à investisseurs : 2 immeubles sur l ilot Ynfluences Square (2 800 et 6800 m²) et la restructuration du King Charles (9 400m²) 16

BILAN 2015 ET PERSPECTIVES 2016 LES VALEURS Malgré quelques réajustements nécessaires sur certains actifs où les investisseurs avaient tenté un positionnement de valeur ambitieux au-dessus du marché, les valeurs faciales de transactions sont dans l ensemble restées stables, gage d un marché raisonnable assurant une vraie visibilité aux utilisateurs et aux investisseurs. On notera le retour des signatures au loyer Prime Part Dieu qui s affiche à 250 /m². Les mesures d accompagnement restent élevées mais sans dérive, adaptées à chaque situation. PERSPECTIVES 2016 Un marché très maitrisé en terme d offres avec un développement très structuré en accord avec la Métropole sur les 4 secteurs tertiaires majeurs. La perspective d un marché équilibré entre Offres et Demandes en 2016. Un retour attendu du poids de la Part Dieu en 2016 avec le mega deal d ORANGE de 25 000 m² sur leur site historique de Lacassagne. Les délais de négociation s allongent toujours quel que soit le seuil de surface avec un véritable décalage entre l intention exprimée d un transfert et sa validation définitive. On peut pointer la complexité des sujets immobiliers qui recouvrent des problématiques d engagements financiers, des autorisations ou formalités administratives accrues et le poids des consultations IRP. Dans ce contexte complexe, l expertise des conseils immobiliers permet de fluidifier la prise de décision avec un rôle de conseil de plus en plus marqué pour faciliter l ajustement entre les prétentions des offreurs et la pression forte des utilisateurs. INVESTISSEMENT Présenté par : Chloé Teixeira - CBRE 2015 17

RÉPARTITION PAR TYPOLOGIE (EN MILLIONS D EUROS) Près de 1,3 milliards d euros investis: 1 259 M 60 M 147 M INVESTISSEMENT 845 M 34 M 109 M 193 M 900 M 81 M 58 M 89 M 874 M 86,5 M 48,5 M 128 M 29 M 292 M 509 M 672 M 582 M 760 M 2012 2013 2014 2015 COMMERCE LOGISTIQUE INDUS ET MIXTE SANTE TYPOLOGIE DES INVESTISSEMENTS 2015 Répartition par tranches de montants investis (% du nb de transactions) : 13% < 5 M INVESTISSEMENT 11% 23% 53% 5 à 15 M 15 à 30 M > 30 M 18

REPARTITION GEOGRAPHIQUE DES INVESTISSEMENTS 2015 Répartition du volume investit par secteur: 350 M 300 M 295 M INVESTISSEMENT 250 M 200 M 150 M 100 M 250 M 214 M 90 M 88 M 79 M 104 M 50 M 45 M 44 M 21 M 10 M 10 M 9 M M ÉVOLUTION DES TAUX PRIMES 9,0% 8,0% INVESTISSEMENT 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 6,8% 7,0% 6,5% < 5,0% 3,0% 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 bureaux logistique 19

BILAN 2015 ET PERSPECTIVES 2016 INVESTISSEMENT ACTIVITÉ : 2015 est donc une année exceptionnelle pour l Investissement pour la Métropole de Lyon. Le dynamisme de l économie lyonnaise, La profondeur de marché, L offre immobilière de qualité L importance des capitaux disponibles, Lefaiblecoûtdel argent, La confiance des investisseurs français et étrangers dans notre marché, => Sont autant d'éléments qui ont permis d atteindre ces niveaux d investissement record, notamment en ce qui concerne la classe d actifs des Bureaux. SECTEURS : La Part Dieu reste le quartier central des affaires à Lyon mais connait actuellement une pénurie d offres tant sur le plan locatif qu à la vente. Ce qui profite à Gerland, excellente alternative aux yeux des utilisateurs comme des investisseurs. En effet, Gerland s est encore démarqué des autres secteurs tertiaires pour la deuxième année consécutive, en accueillant la plus importante demande placée et en actant le nouveau taux prime lyonnais. Les autres secteurs tertiaires comme Confluence et Carré de Soie sont également très appréciés et scrutés de près par les investisseurs. ACTEURS : Les grands acteurs de l investissement restent les institutionnels, à savoir essentiellement les SCPI, les assurances vie, les mutuelles, les fonds d investissement et les foncières. Du point de vue de l offre, on peut également souligner en 2015 le dynamisme des promoteurs, avec le lancement de nombreuses opérations en VEFA et de belles restructurations. TENDANCES: Tous les indicateurs cités plus haut restent au vert pour 2016 et laissent présager une nouvelle bonne année. Seule finalement la rareté des biens mis sur le marché pourrait impacter et relativiser les niveaux d investissement attendus. FNAIM ENTREPRISES : 16 CABINETS À VOTRE SERVICE Téléchargez cette présentation sur www.cecimobs.net ou sur www.fnaim69.com 20