grecam BASES DE DONNÉES OBSERVATOIRE IMMOBILIER DE L'HABITAT COLLECTIF ILE-DE-FRANCE N 69 Septembre 2015 Conjoncture du estre 2015 page 3 GROUPE DE RECHERCHE SUR L'ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'AMENAGEMENT
GROUPE DE RECHERCHE SUR L ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION ET DE L AMENAGEMENT OBSERVATOIRE IMMOBILIER DE L HABITAT COLLECTIF NOTE DE CONJONCTURE 82, AVENUE MARCEAU - 75008 PARIS - TEL 01.47.55.99.00 FAX 01.47.55.65.09 www.grecam.com S.A.S CAPITAL 97 182 - RC PARIS 312 612 534 1
2 Un cahier de conjoncture facilitant l analyse des marchés. L OBSERVATOIRE IMMOBILIER DE L HABITAT comporte, chaque semestre, un cahier de conjoncture, à l échelle de l Ile-de-France, puis des huit départements, et de l'ensemble des villes nouvelles. Cette note de conjoncture fait le point, dans un premier temps, des principaux flux du semestre : Mises en vente, Réservations nettes, Stock disponible. Elle en présente une évolution sur les quatre dernières années, semestre par semestre. Elle met ensuite en évidence, une batterie d indicateurs, suivis dans le temps, révélateurs des différentes dynamiques du marché : Nombre de programmes en cours de commercialisation, Taille des programmes, en nombre de logements, Rythme de vente mensuel par programme, constaté sur le dernier semestre, Taux d écoulement du stock par. Prix moyen du m² habitable, parking inclus. L évolution récente des prix est rapprochée de celle des écoulements, afin d apprécier l élasticité des rythmes de vente par rapport aux prix. Dans un deuxième temps, une analyse plus détaillée des flux du semestre permet d apprécier les équilibres du marché et d en étudier les opportunités. Ainsi les résultats du semestre sont-ils segmentés : Par types de logements, avec la mise en évidence des durées d écoulement des logements restant disponibles, et des prix unitaires moyens par types. Par ancienneté du stock, en fonction des dates de livraison, avec la mise en évidence des durées d écoulement des logements restant disponibles, et des prix moyens au m² par tranches d âge. Ces indications font l objet d une comparaison par rapport à l année précédente.
LES APPARTEMENTS NEUFS AU 1er SEMESTRE 2015 LES CHIFFRES-CLES EN ILE-DE-FRANCE Mises en vente évo./an* Ventes évo./an* Stock fin période évo./an* 75 570 +19% 510 +24% 937-14% 92 1 719 +4% 1 829 +1% 2 973-8% 93 2 346 +25% 2 145 +7% 3 177 +3% 94 1 674 +43% 1 547 +22% 2 652 +16% PC 5 739 +22% 5 521 +9% 8 802 +3% 77 1 370-3% 1 458 +18% 2 664-13% 78 1 685 +10% 1 427 +28% 2 699 +7% 91 1 126-14% 1 217 +1% 2 637-13% 95 1 420-2% 1 350 +20% 2 268-1% GC 5 601-3% 5 452 +16% 10 268-6% IDF 11 910 +9% 11 483 +13% 20 007-3% * évol entre périodes Septembre 2014 - / Septembre 2013 - Septembre 2014 Prix moyen au m² ** évo./an Taux d'écoul. Ventes/prog/ 75 10 684-1,3% 5,87% 1,02 92 6 838 +1,7% 6,35% 1,41 93 4 188-5% 6,72% 1,50 94 5 181 +3% 6,14% 1,39 PC 5 382-1,1% 6,42% 1,44 77 3 842-2% 5,90% 1,40 78 4 463-0,2% 5,76% 1,45 91 3 807-3,27% 5,26% 1,40 95 4 035-0,3% 6,22% 1,72 GC 4 039-1,1% 5,78% 1,48 IDF 4 941-1,26% 6,08% 1,43 ** Les prix moyens sont tous en TVA 20% et s'entendent parking inclus appts 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 LE MARCHE DES APPARTEMENTS EN ILE-DE-FRANCE AU 1er SEMESTRE 2015 PARIS HAUTS-DE-SEINE SEINE-SAINT-DENIS VAL DE MARNE SEINE-ET-MARNE YVELINES ESSONNE VAL D'OISE ventes stock 3
LES APPARTEMENTS NEUFS AU 1er SEMESTRE 2015 IMPACT DE LA TVA REDUITE Après la fin du dispositif Pass Foncier fin 2010, la TVA réduite n'a plus été accessible que dans le cadre des opérations de rénovation urbaine ANRU, et son taux est passé de 5,5% à 7% en janvier 2012. Depuis Janvier 2014, la zone d'éligibilité à la TVA réduite a été limitée à 300 m, contre 500 auparavant, autour de la zone ANRU. Les programmes situés dans une zone ANRU, ou à moins de 300 m, sont désormais éligibles à la TVA 5,5%. Les opérations dont le permis a été déposé avant le 31 décembre 2013, et qui sont localisées entre 300 et 500 m de la zone ANRU demeurent éligibles à la TVA 7%. Sur les 1 336 programmes d appartements en cours/terminés/suspendus au premier semestre 2015, 335 programmes (soit 25%) offraient la possibilité d'acquérir en TVA réduite, sous conditions de ressources. Ces opérations représentent 25 % des ventes totales du estre en Ile-de-France (contre 28% au second semestre 2014, et 20% au premier semestre 2014). Après avoir atteint leur plus haut niveau au second semestre 2014, les ventes en TVA réduite ont connu une diminution au cours de ce semestre. 53% des ventes du semestre se concentrent en Seine-Saint-Denis (33%) et dans le Val-de-Marne (20%). Ce volume de vente en TVA réduite y est plus important que les années précédentes, grâce aux nombreuses mises en vente situées sur les communes d'alfortville, Aubervilliers, Blanc-Mesnil, Bondy, Bonneuil-sur-Marne, La Courneuve, Choisy-sur-Marne, Creteil, Drancy, Montreuil, Saint-Denis, Stains. Le tableau ci-dessous regroupe les communes ayant réalisé le plus de ventes pour des programmes proposant la TVA réduite (7% et 5,5%). 4
LES APPARTEMENTS NEUFS AU 1er SEMESTRE 2015 ILE-DE-FRANCE En Ile-de-France, les ventes d'appartements neufs, ont connu une hausse signifcative au cours du semestre, avec 11 483 réservations d'appartements (+13% par rapport au premier semestre 2014). Cet important rebond des ventes au détail s'explique, en partie, par la mise en place du dispositif de défiscalisation Pinel (plus incitatif que le Duflot), et par des taux d'intérêt historiquement bas (autour de 2,2% sur 20 ans en juillet 2015), Ce qui a naturellement favorisé la décision d'acquisition des primo-accédants. Cependant, cette embellie est toujours principalement portée par les 2 et 3 pièces à moins de 300 000 PI, qui représentent 70% des reservations de ce semestre. Les promoteurs ont lancé de nombreux programmes, de taille plus importante (52 logements en moyenne), et comprenant des appartements de surfaces plus compactes, qui leur permettent de capter, à la fois, une clientèle d'investisseurs et de primo-accédants (pour la Grande Couronne, la Seine- Saint-Denis et le Val-de-Marne). Le stock disponible reste stable, à un niveau élevé, autour de 20 000 logements proposés à la vente, soit 11 de commercialisation au rythme actuel. En revanche, le prix moyen de l'offre francilienne diminue légèrement, autour de 4 941 /m² PI (-1,26% sur un an), contre 5 200 /m² PI fin 2012. Toutefois, les écarts s'avèrent importants d'un secteur à l'autre. A Paris, au sein d'un marché étroit, les ventes ont rebondi (+24% sur un an), grâce au lancement de 13 nouveaux programmes (+19% sur un an) dont 5 opérations de plus de 50 logements situées dans les 5ème, 14ème, 17ème, et 19ème arrondissements. L'essentiel des réservations au cours du semestre (56%) ont été réalisées sur des studios et 2 pièces à moins de 460 000. Notons que les 3 pièces se sont mieux écoulés au cours de ce semestre (+48% sur un an), grâce à des surfaces plus compactes (55-59 m²) entraînant des prix unitaires moins élevés (665 000 en moyenne). Ces bons résultats ont favorisé un dégonflement du stock (-14% sur un an), soit 937 appartements proposés à la vente, ce qui représente 11 de commercialisation au rythme actuel. Cette tendance devrait se poursuivre, car les prochains lancements significatifs ne sont prévus qu'à la fin du estre 2016. Du fait d'un renouvellement important de son offre (+22% sur un an), le marché de la Petite Couronne connaît une progression des ventes (+9% sur un an). Cette augmentation est directement liée aux bons résultats de l'offre nouvelle des départements de la Seine-Saint-Denis (+7% sur un an) et du Val-de-Marne (+22% sur un an), qui offrent des prix plus abordables (respectivement 4 188 /m² PI et 5 181 /m² PI) que les Hauts-de-Seine (6 838 /m² PI).Le stock se maintient autour de 8 802 logements, soit 10 de commercialisation au rythme actuel. Contrairement aux autres départements de Petite Couronne, le marché des Hauts-de-Seine, connaît depuis deux ans une diminution de son stock passant de 3 411 logements disponibles en septembre 2013 à 2 973 en septembre 2015. Cette baisse s'explique par un volume de ventes supérieur aux mises en vente. Cinq communes du Nord Hauts-de-Seine (Asnières-sur-Seine, Colombes, Garennes-Colombes, Nanterre, Puteaux), réalisent plus d'un tiers des ventes à l'echelle du département. Avec 15% des reservations, les marchés de Châtillon et Châtenay- Malabry sont quant à eux les plus actifs du Sud Hauts-de-Seine. Avec un taux d'écoulement de près de 7%, le marché de la Seine-Saint-Denis ne cesse de prendre de l'ampleur. L'encadrement des prix, la TVA réduite et, surtout, l'importance du foncier disponible permettent aux promoteurs de proposer des programmes à des prix attractifs, tant aux investisseurs Pinel qu'aux primo-accédants bénéficiant du PTZ+. Cette tendance devrait se poursuivre, de nombreux lancements étant prévus au sein des futures ZAC d'aubervilliers, Montreuil, Romainville, Rosny-sous-Bois, Saint-Denis et Saint-Ouen. Le stock total, bien qu'en augmentation (+3% sur un an), voit néanmoins sa part de stock physique se réduire. Les 3 177 appartements, qui composent le stock du département, se répartissent donc au sein de 239 programmes, soit 9 de commercialisation au rythme actuel. Dans le Val-de-Marne, l'importance des mises en vente au cours du semestre (+43% sur un an), a stimulé les ventes (+22% sur un an), qui se sont concentrées principalement à l'ouest du département à Alfortville, Créteil, Ivry-sur-Seine, Maisons-Alfort et Villejuif. De par leur localisation (proche Paris et désservis par le métro), ces nouveaux programmes tirent le prix moyen du département à la hausse (+3% sur un an). En revanche, une partie significative du stock se concentre à l'est du département, notamment sur les communes de Nogent-sur-Marne et Villiers-sur-Marne (représentant 14% du stock). Ces communes peinent à absorber l'offre neuve, en raison de niveaux de prix inadaptés à la clientèle locale. Les 2 652 appartements proposés à la vente, représentent 10 de commercialisation au rythme actuel En Grande Couronne, à l'exception des Yvelines qui a connu une progression de son offre neuve (+10% en un an), le reste des départements ont vu leurs mises en vente diminuer (-2% pour le Val d'oise, -3% pour la Seine-et-Marne et -14% pour l'essonne). Les promoteurs ont davantage favorisé l'ecoulement de leurs opérations en cours, plutot que de développer de nouveaux programmes. Cette stratégie, associée au dispositif Pinel, a permis de relancer les ventes au sein de chaque département, et surtout de diminuer le stock (-6% sur un an). Si l'essentiel des réservations ont porté sur des 2 et 3 pièces compacts à moins de 250 000 PI, près de 45% du stock actuel se compose de 3 pièces. Les promoteurs sont confrontés à la solvabilité limitée de la clientèle de primoaccédants au sein de marchés "étroits ", qui ne parviennent pas à capter les prospects de Première Couronne. Ainsi, à l'exception du Val d'oise, aucun des départements n'atteint le seuil des 6% de taux d'écoulement. Ce sont surtout l'essonne et la Seine-et-Marne qui connaissent les plus mauvais taux d'écoulement, s'expliquant à la fois par des caractéristiques territoriales (manque d'infrastructures, éloignement des zones d'emplois) et économiques (concurrence de la maison individuelle) de ces territoires. 5
LES APPARTEMENTS NEUFS AU 1er SEMESTRE 2015 / ILE-DE-FRANCE Analyse du marché par types de logements Studios 2 Pièces 3 Pièces 4 Pièces 5 Pièces et + Total Mises en vente 1 248 3 898 4 406 1 988 370 11 910 évo. sur six +13% +10% +7% +2% -13% +7% Ventes 1 166 3 907 4 198 1 821 391 11 483 évo. sur six 13% +9% +14% +27% +56% +15% Stock 1 515 4 976 8 273 4 412 831 20 007 évo. sur six +1% -4% -0% +1% -8% -1% Nb écoulement 6 6 10 11 15 8 évo. sur six -8% +33% +49% +65% +38% +40% Prix unitaire moyen 190k 219k 288k 398k 614k 301k évo. sur six -2% -1% 1% -0% +2% -1% 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Studios 2 Pièces 3 Pièces 4 Pièces 5 Pièces et + Mises en vente Ventes Stock Analyse de l'âge du stock de logements stock livré depuis stock à livrer dans Total Mises en + 6-6 - 6 + 6 Stock Vente sept-15 452 580 1 124 17 851 20 007 11 910 sept-14 325 280 861 19 118 20 584 10 475 Nb écoulement 12 10 8 8 8 évo. sur un an (en ) +4 +1 +1-0 +0 prix/m² habitable (*) 4 495 4 817 5 223 4 938 4 941 4 897 évo. sur un an +2% -4% +12% -2% -1% -2% (*) Les prix moyens s'entendent parking inclus 89% 2% 3% 6% 93% 2% 1% 4% livré depuis plus de 6 livré depuis moins de 6 à livrer dans moins de 6 à livrer dans plus de 6 6
LES APPARTEMENTS NEUFS AU 1er SEMESTRE 2015 ILE-DE-FRANCE Evolution du Marché Logements. 2015 évo./sem. évo./an.* Mises en vente 11 910 +7% +9% Ventes 11 483 +15% +13% Stock fin période ** 20 007-1% -3% * évol entre périodes Septembre 2014 - / Septembre 2013 - Septembre 2014 ** stock / stock Septembre 2014 Appts * 22 000 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2011 2012 2012 2013 2013 2014 mises en vente ventes stock 2014 * échelle différente selon les départements Evolution des écoulements et des prix 2015 L'activité des différents départements les plus actifs du estre 2015 VENTES % de IDF Seine-Saint-Denis 2 145 18,7% Hauts-de-Seine 1 829 15,9% Val-de-Marne 1 547 13,5% Seine-et-Marne 1 458 12,7% Yvelines 1 427 12,4% Val-d'Oise 1 350 11,8% Essonne 1217 10,6% Paris 510 4,4% sept-14 mars-15 sept-15 Nbre programmes 1 272 1 315 1 336 Les différents départements Taille programme 51 51 52 concentrant l'offre la plus importante Ventes/prog/ 1,23 1,27 1,43 Prix moyen au m² (*) 5 004 4 944 4 941 STOCK % de IDF Taux d'écoulement 5,23% 5,51% 6,08% Seine-Saint-Denis 3 177 15,9% Hauts-de-Seine 2 973 14,9% (*) Les prix moyens s'entendent parking inclus Yvelines 2 699 13,5% Prix en /m² 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 TE 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2015 Seine-et-Marne 2 664 13,3% Val-de-Marne 2 652 13,3% Essonne 2 637 13,2% Val-d'Oise 2 268 11,3% Paris 937 4,7% Prix moyen au m² (parking inclus)""" Taux d'écoulement *Prix donné en TVA à 20% 7
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