PROPERTY TIMES Une année 216 déjà record! Paris T3 216 17 Octobre 216 Sommaire Contexte économique 2 Synthèse Paris 3 Paris QCA 4 Paris Nord-Est 6 Paris Sud 8 Définitions 1 Le marché parisien des bureaux enchaîne les records en termes de demande placée : plus de 783 m² de surfaces tertiaires ont été commercialisés dans la capitale au cours des 9 premiers mois de l année, un record absolu depuis 2. La très bonne dynamique de Paris Centre Ouest et QCA est aujourd hui complétée par une forte activité relevée tant à Paris Sud que dans le Nord Est. La capitale devrait donc achever l année sur un volume de transactions supérieur à 1 million de m², là encore un niveau record. Les transactions sur des surfaces de grand gabarit ont encore été nombreuses à Paris ce trimestre (6), essentiellement sur le secteur Sud. Ailleurs, le marché est davantage alimenté par une demande assez soutenue sur les créneaux des petites et moyennes surfaces. A cette forte activité transactionnelle répond une contraction marquée de l offre immédiatement disponible. Elle n a cessé de baisser pour représenter 592 m² à la fin du 3 ème trimestre 216 (à comparer à 769 m² fin 215), soit un taux de vacance de 3,5% pour l ensemble du marché parisien. Dans ce contexte, les valeurs locatives ont entamé leur remontée mais restent cependant relativement loin de leurs points hauts historiques, tant dans le QCA que sur les arrondissements du Sud. L avenir du marché parisien est plutôt prometteur, à en juger par les volumes extraordinairement élevés attendus sur le front des livraisons de bureaux neufs ou restructurés : 46 m² attendus dans des opérations en chantier et livrables en 217. Précommercialisés à hauteur de 54%, ces projets viendront alimenter un marché en manque chronique de surfaces de qualité, un enjeu majeur dans la problématique immobilière des entreprises. Graphique 1 Livraisons de bureaux neufs ou restructurés à Paris, en milliers de m² 6 5 Auteurs Agnès Talène Chargée d Etudes +33 ()1 53 76 95 56 agnes.talene@cushwake.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 ()1 86 46 1 95 magali.marton@cushwake.com 4 3 2 - Livrés En chantier Permis obtenus cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1
Paris T3 216 Contexte économique Des signes d essoufflement La bonne orientation du PIB (+,6%) au 1 er trimestre a donné à l économie française un sursaut d optimisme pour 216. Le coup d arrêt de cette croissance au 2 ème trimestre (-,1%) a jeté un froid sur les prévisions d une reprise graduelle jusqu en 218. La présentation du budget 217 fin septembre, soustendue par une anticipation de croissance de +1,5% pour 216, est jugée optimiste par plusieurs institutions (OCDE, FMI) qui l ont révisée à la baisse (de +1,2% à 1,4%). L acquis de croissance (+1,1%) reste ainsi cantonné à l élan positif du début de l année. La correction inattendue du 2 ème trimestre répercute le recul de la consommation des ménages (-,1%) en mai et en juin, les gains de pouvoir d achat se destinant davantage à l épargne (passée de 14,5% à 14,8% au 1 er trimestre) qu à la consommation. La baisse de l investissement des entreprises (-,4% au 2 ème trimestre) est aussi à signaler. Le scénario privilégié par le gouvernement s appuie néanmoins sur un rythme soutenu de consommation (1,8% en 216), potentiellement entamé par les attentats de cet été. Un léger «mieux», sans franche reprise Plusieurs soutiens structurels de la croissance française restent présents (prix du pétrole «encore» bas, faibles coûts du financement). Conjugués aux mesures du CICE (prime à l embauche, suramortissement), l emploi salarié marchand (+,2%) en est le grand bénéficiaire. Les chefs d entreprise restent optimistes, l indicateur du climat des affaires progressant d un point en septembre (12) tandis que le moral des ménages a résisté en septembre (stable à 97 points). Les premiers signes «d inflexion» de la courbe du chômage se sont matérialisés entre 213 et 214, suivis chaque fois de reprises de la hausse à moyen terme, faute d un carburant suffisant pour alimenter le mouvement. Au 2 ème trimestre, le taux de chômage au sens du BIT est pour la première fois repassé sous la barre des 1%, un niveau inédit depuis 14 trimestres. L Île-de-France, avec un taux de chômage au plus bas depuis 2 ans (8,8%), est la grande bénéficiaire de ces créations d emplois, tirées par le secteur marchand (+1% en un an), qui regagne ses niveaux d avant 28-29. L Île-de-France tient la barre La fin 216 et 217 s annoncent mouvementées, dans un contexte d élections américaine puis française et de mise en œuvre du Brexit. Alimenté par un décrochage de 15% de la livre Sterling depuis juin 216, le Royaume-Uni est récemment «redescendu» derrière la France, qui regagne sa 5 ème place. Au-delà des effets d annonce, l afflux de travailleurs et d entreprises en provenance de Londres, hub financier mondial, risque d être moins spectaculaire qu attendu. La répartition des effectifs de plusieurs entreprises basées à Londres dans plusieurs capitales mondiales est le scénario central. L Ile-de-France possède ainsi une carte à jouer supplémentaire qui s ajouterait à la bonne orientation de son marché locatif depuis 2 ans. Graphique 2 Croissance du PIB en France, %,8,6,4,2, -,2 -,4 Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices 12 11 9 8 7 6 Source: INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11, 1,5 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Source: BIT Climat des affaires Moral des ménages cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2
Paris T3 216 Synthèse Paris Demande placée : QCA oui mais pas que! L année 216 devrait marquer un record en termes de demande placée sur le marché parisien des bureaux: avec plus de 783 m² de bureaux commercialisés, il affiche une progression de 11% sur les 9 premiers mois de l année et signe son meilleur score depuis 15 ans. Les volumes de transactions sont toujours aussi impressionnants à Paris QCA et Centre Ouest (plus de 5 m² traités sur les 9 premiers mois de l année). Ils ne progressent plus d une année sur l autre, à l inverse des secteurs Sud ou Nord Est, où l activité a été nettement plus soutenue tant sur les grands gabarits d immeubles que sur des surfaces de taille plus modeste. La résilience du marché parisien, qui devrait finir l année 216 sur un volume de demande placée supérieur à un million de m², tient à sa diversité tant en termes de localisation que de positionnement de valeurs locatives. Elle permet aux entreprises de trouver un immobilier adapté à leur budget sans sacrifier à la recherche d une certaine forme de centralité. Taux de vacance : au plus bas en attendant les livraisons de 217 et 218 L autre marqueur du marché parisien est à chercher du côté du taux de vacance, passé de 4,5% fin 215 à 3,5% à la fin du 3 ème trimestre 216, soit un niveau très en-deçà de la moyenne régionale (6,6% en Ile-de-France). La pénurie d offres est donc avérée tant à Paris QCA (3,7%) qu à Paris Sud (3,1%) ou dans le Nord Est (3,2%). Il n en fallait pas moins pour redonner aux investisseurs et promoteurs le goût de la construction ou de la réhabilitation dans la Capitale. Ils s apprêtent à livrer un volume record de 46 m² de bureaux en 217, dont 214 m² (46%) sont encore à commercialiser. L offre future devrait être importante dans le QCA essentiellement (111 m² toujours disponibles). Valeurs locatives de 1 ère main : tendance à la hausse confirmée D une année sur l autre les valeurs locatives de transactions de 1 ère main sont orientées à la hausse, avec une progression plus marquée à Paris QCA (66 /m²/an) et à Paris Sud (52 /m²/an). Sur ces deux marchés, les loyers bien qu en hausse restent encore loin de leurs points hauts. A Paris Nord Est, les prises à bail de l année 216 se sont réalisées à une valeur moyenne de 385 /m²/an, un niveau plus élevé qu en 215. L afflux de surfaces neuves tant en 217 qu en 218 pourrait contrarier la progression des valeurs locatives, sauf dans le QCA où les livraisons se concentrent sur le secteur de l Etoile, théoriquement plus cher. Graphique 5 Demande placée à Paris, en milliers de m² 1 8 6 4 2 Graphique 6 Taux de vacance à Paris 8% 6% 4% 2% % Graphique 7 Cushman & Wakefield Valeurs locatives de 1ère main à Paris, /m²/an 8 7 6 5 4 3 2 T1 T2 T3 T4 Paris QCA Paris Nord-Est Paris Sud Paris Ile-de-France Paris QCA Paris Nord-Est Paris Sud cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3
Paris T3 216 Paris QCA Demande placée et valeurs locatives Demande placée : le marché marque une pause au 3 ème trimestre Après avoir enchainé 4 trimestres à plus de m² placés, le marché des bureaux de Paris QCA marque une pause avec 8 2 m² commercialisés au 3 ème trimestre 216, un résultat en baisse de 39% d une année sur l autre. Au cumul de l année, plus de 311 m² de surfaces tertiaires auront été commercialisés, un volume en hausse de 2% d une année sur l autre. Cette baisse de régime temporaire est due à un ralentissement de l activité observée surtout sur le segment des surfaces de bureaux supérieures à 5 m² tant depuis le début de l année qu au 3 ème trimestre (32 m² placés et une baisse de 22% en un an). A titre d exemple, la seule transaction d envergure du trimestre est la prise à bail de CBRE sur l immeuble de COVEA rue de Prony. Sur les autres segments de surfaces, le marché marque une pause après, il est vrai, quatre trimestres de très forte activité. L acquis de croissance enregistré au 1 er semestre permet au QCA d afficher des performances en hausse pour les surfaces intermédiaires (+12%) et à l équilibre d une année sur l autre pour les petites surfaces (+1%). Les dynamiques de commercialisation sont contrastées selon les sous marchés considérés dans le QCA : en progression sur le secteur de l Etoile (+1% d une année sur l autre), boostée par le placement des surfaces supérieures à 1 m², mais en recul de 9% sur le secteur Centre où les grandes transactions sont plus rares cette année. Notons cependant la forte activité relevée sur les surfaces inférieures à 5 m² qui font jeu égal d une année sur l autre, sur fond de raréfaction de l offre immédiate. Valeurs locatives : hausse tant pour la 1 ère que la 2 nde main La remontée des valeurs locatives de transactions de 1 ère main observée sur le QCA depuis 212 s est confirmée en 216 avec une moyenne autour de 66 /m²/an pour les prises à bail enregistrées depuis le début de l année. Ces loyers restent encore en deçà des valeurs hautes de 211 et 212, autour de 7 /m²/an. Le retour en force d une offre restructurée en 217 et 218 autour de l Etoile pour des valeurs de présentation entre 7 et 8 /m²/an devrait logiquement accompagner la hausse de ces loyers sur les prochaines années. La tendance est également orientée à la hausse pour les valeurs de transactions des bureaux de 2 nde main; elles s établissent à 54 /m²/an en moyenne (+4% d une année sur l autre). Le secteur de l Etoile enregistre une croissance importante de ces valeurs, avec une moyenne à plus de 56 /m²/an. Quelques transactions de surfaces significatives, réalisées sur des adresses prestigieuses se sont signées pour des valeurs proches de 7 /m²/an, et donc supérieures à celles de 1 ère main. Graphique 8 Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² 6 5 4 3 2 Source: Tableau 1 Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface T1-T3 216 TRANCHE DE SURFACE M² PART EVOL SUR UN AN Moins de m² 172 2 55% +1% De 1 à 5 m² 17 34% +12% Plus de 5 m² 32 1% -22% Surface totale 311 3 % +2% Source: Graphique 9 Valeurs locatives à Paris QCA, /m²/an 9 8 7 6 5 4 3 Loyer moyen de 2nde main Loyer prime T1 T2 T3 T4 Loyer moyen de 1ère main Source: - Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4
Paris T3 216 Offre La baisse s accélère L offre immédiate de bureaux n en finit plus de baisser dans le QCA, qui ne compte aujourd hui que 26 m² de surfaces vacantes immédiatement disponibles. Il faut remonter à 28 pour retrouver un tel niveau d offres. C est là la conséquence directe du niveau élevé de transactions depuis 7 trimestres alors que le renouvellement de l offre se fait au comptegouttes. La contraction de l offre immédiate est surtout sensible sur les surfaces supérieures à 1 m² : elles affichent des reculs de 16% pour celles de taille intermédiaire et de 56% pour celles supérieures à 5 m². A l inverse le stock de petites surfaces est, quant à lui, stable. Dans ce contexte, le taux de vacance continue de baisser pour se positionner à 3,7% pour le QCA dans son ensemble, légèrement au-dessus de celui de la capitale (3,5%). La pénurie d offres observée aujourd hui sur le QCA pourrait brider l activité du marché en 217 ; à l inverse elle crée les conditions propices à une remontée des valeurs locatives par le jeu de l offre et de la demande. Offre future : à la croisée des chemins Après une année 215 riche en livraisons, le marché du QCA n aura livré que 45 m² de surfaces tertiaires neuves ou restructurées en 216. Cette baisse de la production est à relativiser au regard des projections pour les années 217 et 218. Selon nos estimations, le QCA va devoir absorber près de 112 m² de surfaces encore disponibles en 217 et potentiellement près de 2 m² en 218. C est là une situation totalement inédite pour le quartier d affaires parisien. Depuis un an, les lancements en blanc d opérations ont été nombreux dans le QCA mais aussi à Paris Centre Ouest, les investisseurs montrant un réel appétit pour la restructuration de leur patrimoine. L offre future restructurée revient en force sur le secteur Etoile, les propriétaires et promoteurs pariant sur les capacités d attraction d immeubles à des adresses de prestige. Reste à connaître la réponse des utilisateurs face à ces loyers ambitieux. Les livraisons de 217, plus importantes que par le passé sur le secteur de l Etoile, donneront une indication précieuse, via la commercialisation d opérations comme «le 21 Kléber», le «79 Champs Elysées» ou encore le «Seizame». Graphique 1 Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² 5 4 3 2 Source: Graphique 11 Taux de vacance 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Source: - Cushman & Wakefield Graphique 12 Disponibilités de 1 ère main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Paris QCA et Centre Ouest, en milliers de m² 175 15 125 75 5 25 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Paris QCA Paris Ile-de-France T4 216 217 218 219 Paris QCA Paris Centre-Ouest (Hors QCA) Source: Cushman & Wakefield. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5
Paris T3 216 Paris Nord-Est Une demande placée déjà record! Après un 1 er trimestre très dynamique (54 3 m²), le marché des bureaux de Paris Nord-Est est revenu à des niveaux plus faibles mais plus usuels pour ce marché, avec plus de 3 m² de surfaces commercialisées au 2 ème et 3 ème trimestre 216. Au cumul de l année, le volume de la demande placée atteint 121 6 m², en progression de 37% d une année sur l autre. Ce résultat est très nettement supérieur à la moyenne annuelle des transactions observée entre 26 et 215 sur ce marché, de l ordre de 19 m². Les bons résultats s expliquent par la conjonction de différents facteurs : - Une meilleure tenue globale du marché comme en atteste la progression des commercialisations sur l ensemble des segments de surfaces, en hausse de 27% à 58%. Après BNP sur «Le Millénaire 4» d ICADE, GRDF signe la plus grande transaction du 3 ème trimestre sur «Europea» (7 9 m²) dans le 1 ème arrondissement. - Une forte activité sur les arrondissements centraux (3-4-1 et 11 ème arrondissements) qui enregistrent près de 73 m² de demande placée, dont 41 m² sur des surfaces inférieures à 1 m². La raréfaction de l offre sur le secteur Centre de Paris QCA ramène les entreprises vers ces localisations certes alternatives, mais moins onéreuses. Valeurs locatives : une baisse due au déplacement des transactions La baisse des valeurs locatives de 1 ère (-14%) et de 2 nde main (-1%) observée sur le marché des bureaux de Paris Nord Est est à relativiser. Pour les bureaux neufs ou restructurés, cette évolution est à mettre en perspective avec le déplacement des transactions vers le 19 ème arrondissement où les valeurs sont plus faibles que dans les arrondissements centraux. Dans ce contexte, la correction de la valeur moyenne, passée de 44 /m²/an en 215 à 385 /m²/an en 216, s apparente davantage à un retour à un niveau plus classique. Les loyers de transactions des surfaces de 2 nde main ont suivi une tendance identique mais moins marquée (-1% d une année sur l autre). La moyenne de 35 /m²/an relevée pour les prises à bail de 216 masque des positionnements très différents : entre 25 /m²/an pour le secteur 18-19-2 ème arrondissements et 36 /m²/an sur les 3-4-1 et 11 ème arrondissements. Graphique 13 Demande placée à Paris Nord-Est, en milliers de m² 16 14 12 8 6 4 2 Tableau 2 Segmentation de la demande placée par tranche de surface T1-T3 216 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART EVOL SUR UN AN Moins de m² 52 43% +27% De 1 à 5 m² 37 6 31% +38% Plus de 5 m² 32 26% +58% Surface totale 121 6 % +37% Graphique 14 Valeurs locatives à Paris Nord-Est, /m²/an 6 5 4 3 2 Loyer moyen de 2nde main Loyer prime T1 T2 T3 T4 Loyer moyen de 1ère main Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 6
Paris T3 216 Offre immédiate : un marché de plus en plus tendu Le décrochage de l offre immédiate s accélère sur le secteur de Paris Nord Est : le stock y est passé de 153 m² recensés fin 214 à 92 m² au 3 ème trimestre 216, soit un taux de vacance de 3,2%, le plus faible sur le marché parisien. Ce volume d offre paraît aujourd hui nettement insuffisant à satisfaire la demande des entreprises (11 m² placés par an en moyenne sur la décennie écoulée). Au rythme actuel, l offre immédiate de bureaux correspond à moins de 1 mois de commercialisations, un signe révélateur d un marché sous haute tension. Tous les segments de surfaces sont impactés par cette tendance baissière des disponibilités immédiates, qui se concentrent sur des surfaces de petite taille (44 5 m²) alors que l offre est très réduite sur les grands gabarits (14 3 m² répartis sur 2 immeubles seulement). Les bureaux de taille intermédiaire comptent pour 44 m², répartis de façon homogène entre les arrondissements centraux et ceux périphériques. Offre future : retour dès 217 La bonne tenue du marché locatif (demande placée en hausse et taux de vacance au plus bas) donne des idées de nouveaux développements aux promoteurs et aux investisseurs. Leurs efforts sont sensibles sur l ensemble du secteur via des restructurations sur les arrondissements centraux et des constructions de bâtiments neufs en périphérie. Leur arrivée sur le marché se fait au compte-goutte avec 2 réalisations pour un total de 47 m² livrables d ici la fin de l année 216. Les lancements en blanc se sont multipliés au cours des derniers trimestres, portant l offre future de 1 ère main à quelques 39 m² livrables en 217, dont la moitié sise dans le 3 ème arrondissement («Fhive» - 5 7 m² - et «Cœur Marais» - 12 5 m² -, deux restructurations menées par ALTAREA COGEDIM). A cette offre centrale viennent s ajouter deux opérations dans les 19 ème et 2 ème arrondissements («Tempo» et «Lilas Meurice»), présentées sur la base de valeurs locatives comprises entre 35 et 38 /m²/an. On citera aussi l opération «View», plus de 21 m² de bureaux neufs autorisés et livrables au mieux en 218, sous réserve que sa mise en chantier soit confirmée. A plus long terme, près de 375 m² de bureaux aujourd hui non dotés d autorisation de construire pourraient être réalisés sur ce marché. Cette offre potentielle est très majoritairement localisée dans les 18, 19 et 2 ème arrondissements alors que le rythme des restructurations va se ralentir dans le centre du secteur. Graphique 15 Offre immédiate à Paris Nord-Est, en milliers de m² 18 16 14 12 8 6 4 2 Graphique 16 Taux de vacance 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Graphique 17 - Cushman & Wakefield Disponibilités de 1 ère main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Paris Nord-Est, en milliers de m² 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Paris Nord-Est Paris Ile-de-France T4 216 217 218 219 Paris 3 Paris 4 Paris 1 Paris 11 Paris 18 Paris 19 Paris 2 Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 7
Paris T3 216 Paris Sud Demande placée : un 3 ème trimestre porté par les grands mouvements Le marché des bureaux de Paris Sud confirme ses bons résultats du 2 ème trimestre, en enregistrant près de m² placés au 3 ème trimestre. Dans ce contexte, le volume des commercialisations s élève à près de 261 m², en hausse de 23% d une année sur l autre, et d ores et déjà au-delà de la moyenne décennale (23 m²). Cette bonne tenue du marché est à mettre au crédit de mouvements toujours nombreux sur le segment des surfaces de grand gabarit : 4 au cours du dernier trimestre avec des transactions observées tant à Paris Rive Gauche dans le 13 ème que dans le 15 ème arrondissement (DCI, EUROPE 1, LES ECHOS). Un dynamisme identique est à relever sur les surfaces intermédiaires, qui après un 1 er trimestre atone, sont en progression régulière depuis lors. Au nombre de 14 au 3 ème trimestre, les transactions de 1 à 5 m² ont été plus nombreuses qu au cumul du 1 er semestre. La répartition géographique de ces transactions fait la part belle aux arrondissements périphériques avec un volume traité de 245 m² depuis le début de l année, soit plus de 9% du total du secteur. A l inverse, les 5-6-7 ème arrondissements connaissent un passage à vide, comme en attestent les 15 7 m² de bureaux consommés. Ce secteur est aujourd hui assez éloigné de ces ratios usuels (près de 42 m² commercialisés par an au cours de la dernière décennie). Les banques et les assurances avaient été particulièrement actives sur le segment des transactions d envergure ; ce sont aujourd hui les entreprises de la communication qui animent le marché. Valeurs locatives : hausse généralisée La valeur locative moyenne de transaction de bureaux de 1 ère main dépasse désormais la barre des 52 /m²/an au cumul des 3 premiers trimestres en 216 et ce, après un fléchissement en 215. La concentration des prises à bail dans des immeubles neufs ou restructurés sis dans le 15 ème arrondissement explique cette tendance haussière. La valeur moyenne des prises à bail de surfaces de 2 nde main est elle aussi orientée à la hausse mais dans des proportions plus modestes (+2% en un an). Selon les micros marchés considérés, ces bureaux se sont commercialisés pour des loyers compris entre 35 /m²/an dans le 12-13 ème et 49 dans le secteur de Paris 5-6-7 ème. Graphique 18 Demande placée à Paris Sud, en milliers de m² 35 3 25 2 15 5 Tableau 3 Segmentation de la demande placée par tranche de surface T1-T3 216 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART EVOL SUR UN AN Moins de m² 55 3 21% +4% De 1 à 5 m² 42 5 16% -19% Plus de 5 m² 163 63% +54% Surface totale 26 9 % +23% Graphique 19 T1 T2 T3 T4 Valeurs locatives à Paris Sud, /m²/an 8 7 6 5 4 3 Loyer moyen de 2nde main Loyer moyen de 1ère main Loyer prime - Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 8
Paris T3 216 Offre immédiate : -38% en 9 mois La progression régulière des disponibilités immédiates de bureaux observée depuis 213 sur le marché de Paris Sud s est inversée mi-216 et cette tendance s est confirmée au 3 ème trimestre de l année. On compte désormais 166 m² de bureaux vacants, en baisse de 38% par rapport à fin 215. Sans surprise, les grandes surfaces ont vu leur stock fondre ; c est là une conséquence directe des nombreuses prises à bail dans des immeubles existants relevées sur ce secteur depuis le début de l année. On ne compte aujourd hui que 5 immeubles proposant des surfaces supérieures à 5 m² pour un total de 64 m², dont 2 m² pour le 2 ème bâtiment de la tranche 1 de «Qu4drans» qui devrait accueillir prochainement le groupe SFR. Le resserrement des disponibilités est aussi sensible sur le segment des bureaux de taille intermédiaire, qui reculent de près de 3% en 9 mois. A l inverse le stock des petites surfaces est, quant à lui, stable. A l image du marché parisien dans son ensemble, le taux de vacance de Paris Sud est parmi les plus faibles de la région, à 3,1% à la fin 3 ème trimestre 216. Il faut remonter à 28 pour retrouver un niveau aussi faible. Offre future : record de livraisons attendu en 218 Avec moins de 6 m² de bureaux livrables d ici la fin de l année, la production d une nouvelle offre de 1 ère main marque une pause en 216, après une année 215 de tous les records en termes de livraisons (235 m² de surfaces inaugurées). Cette pause sera de courte durée et dès 217 les livraisons devraient reprendre de plus belle avec près de 25 m² de bureaux attendus. Ces projets ont d ores et déjà trouvé preneur pour la majorité d entre eux et les surfaces encore disponibles sont relativement faibles, de l ordre de 63 m² répartis sur 5 opérations. C est dire l emballement des utilisateurs sur ce secteur, traditionnellement peu offreur de surfaces de cette qualité. La confiance des opérateurs dans le potentiel du marché du Sud parisien se mesure aussi au volume d offres à commercialiser en 218 : les projets en chantier et ceux dotés d une autorisation de construire totalisent plus de 15 m² dont 4 m² à Paris 15 ème (tranche 2 de «Qu4drans»). Ailleurs les opérations seront moins importantes en termes de taille mais bien présentes dans des arrondissements où l offre neuve est généralement produite de façon irrégulière : «Ilot des Mariniers» dans le 14 ème ou encore «Tour Van Gogh» dans le 12 ème. Graphique 2 Offre immédiate à Paris Sud, en milliers de m² 35 3 25 2 15 5 Graphique 21 Cushman & Wakefield Taux de vacance 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 22 Paris Sud Paris Ile-de-France - Cushman & Wakefield Disponibilités de 1 ère main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Paris Sud, en milliers de m² 12 8 6 4 2 T4 216 217 218 219 Paris 5 Paris 6 Paris 7 Paris 12 Paris 13 Paris 14 Paris 15 Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 9
Paris T3 216 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de 1 ère main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1
EMEA John Forrester Chief Executive +44 ()2 3296 22 john.forrester@cushwake.com France Antoine Derville Président +33 ()1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Chairman +33 ()1 53 76 95 74 olivier.gerard@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 ()1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : www.cushmanwakefield.com Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone +1 312 424 8 fax +1 312 424 88 email info@cushwake.com Cushman & Wakefield France 21 rue Balzac 758 Paris France Phone +33 ()1 53 76 92 92 cushmanwakefield.com