Vente HLM Aides locales PTZ CCMI Précarité énergétique Zone ANRU Location-accession Copropriété Rénovation VEFA Comment favoriser l accession à la propriété Les transactions immobilières dans les Bouches-du-Rhône pour les appartements anciens en 2016 des Bouches-du-Rhône
2 Les transactions immobilières dans les Bouches-du-Rhône Les transactions immobilières dans les Bouchesdu-Rhône pour les appartements anciens Le prix de vente médian des appartements anciens tous types confondus dans le département des Bouches-du-Rhône est de 145 000, soit 2 423 /m² pour une surface habitable médiane de 63 m² (soit l équivalent d un T3). De fortes disparités entre les territoires et les communes peuvent être constatées. Les prix à la transaction sont, comme pour la location d ailleurs, moins élevés à l ouest du département, et plus élevés sur la Côte Bleue et sur la côte Est du département. La distance domicile-travail, l accès aux axes autoroutiers, ou aux transports locaux, la composition familiale et la taille du ménage sont des critères importants dans le choix des ménages pour l achat d un bien. Ils influent nécessairement sur les prix de vente des logements. Prix de vente des logements anciens dans les Bouches-du-Rhône en 2016 Châteaurenard Arles Salon-de-Provence Les Saintes-Maries-de-la-Mer Miramas Saint-Chamas Istres Rognac Aix-en-Provence Venelles Plus de 3500 /m² de 3000 à 3500 /m² de 2500 à 3000 /m² de à 2500 /m² Moins de /m² Non significatif : moins de 20 ventes enregistrées Fos-sur-Mer Gardanne Vitrolles Les Pennes- Port-de-Bouc Marignane Mirabeau Châteauneuf-les- Septèmes-les-Vallons Martigues Martigues Plan-de- 16 ème 15 ème Cuques Carry-le- 14 ème 13 ème Allauch Rouet 2 ème 3 ème 12 Aubagne Sausset-les-Pins Marseille 4 ème 1 ème 11 ème 6 7ème ème er 5 ème 10 ème La Penne-sur -Huveaune 8 ème 9 ème Cassis La Ciotat L appartement de type 3 constitue le bien le plus vendu avec une surface habitable de 63 m². Il représente 36 % du total des transactions enregistrées par PERVAL sur le département. Par ailleurs, il y a autant de ventes de T2 que de T4 (environ 20 % pour chaque type). Les studios et T1 représentent 12 % des ventes, les T5 et +, 8 %.
Les transactions immobilières dans les Bouches-du-Rhône 3 Les ventes d appartements anciens dans les Bouches-du-Rhône Nombre de pièces 2016 Prix de vente Prix m² Surface habitable médiane Studios/1 pièce 12 % 73 500 2 850 26 m² 2 pièces 23 % 117 000 2 723 43 m² 3 pièces 36 % 150 000 2 367 63 m² 4 pièces 22 % 170 000 2 204 78 m² 5 pièces et + 8 % 225 000 2 238 98 m² Évolution des prix de vente depuis jusqu à aujourd hui Sept territoires enregistrent suffisamment de ventes pour donner lieu à une analyse. Il s agit d Arles Crau Camargue Montagnette, du Pays Salonais, d Istres-Ouest Provence, du Pays d Aix, de Marseille Provence, du Pays de Martigues et du Pays d Aubagne et de l Étoile. Évolution du prix de vente (en ) sur la période - 2016 par territoire Répartition des ventes par type de biens (en %) et par territoire Pays Salonais 51 833 2008 150 000 138 947 2013 142 000 2016 125 000 7% 19% 40% 25% 9% Arles Crau Camargue Montagnette 2011 118 600 118 000 2016 109 000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 27% 37% 38 891 Pays d Aix 2001 2002 2003 2004 2005 2006 67 078 2006 170 250 2010 102 750 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 164 000 2016 172 000 17% 12% 7% 30% 24% 18% 20% 8%
4 Les transactions immobilières dans les Bouches-du-Rhône Évolution du prix de vente (en ) sur la période - 2016 par territoire Répartition des ventes par type de biens (en %) et par territoire Pays d Aubagne 46% 74 700 2007 174 500 2011 175 000 2016 152 900 158 500 5% 18% 23% 9% Pays de Martigues 2007 159 475 2010 150 000 2016 140 975 19% 30% 30% 56 406 133 000 8% 13% Marseille Provence 2007 150 000 2011 149 000 2016 134 500 23% 36% 21% 54 882 Istres-Ouest Provence 60 980 2006 151 250 140 000 138 960 2012 148 000 2016 135 000 12% 8% 43% 28% 19% 4% 7% Évolution de la courbe des prix de vente sur la période - 2016 Les courbes d évolution des prix se comportent à peu près de la même façon selon les territoires du département. On observe une hausse continue et rapide des prix sur la période à 2006 ou 2008 selon les zones (145 % d augmentation, c-à-d. des prix multipliés par 2,5). Puis, en, les prix ont subi une baisse de l ordre de 6,6 % gommée par la hausse enregistrée en 2010 (+ 6,3 %). Enfin, sur la période 2011-2016, une nouvelle baisse des prix de l immobilier a pu être constatée, plus ou moins importante et constante selon les territoires (entre - 2,8 % et - 12,6 % / moyenne départementale : - 7,3 %).
Les transactions immobilières dans les Bouches-du-Rhône 5 Les prix pratiqués au début des années (période -2002/2003 selon les zones) ne sont pas comparables aux prix du marché actuel. Les transactions, pour des surfaces habitables médianes égales, sont entre 2 et 3 fois plus chères aujourd hui qu il y a 15 ans. Alors que la fourchette des prix oscillait entre 38 891 (prix de vente) et 67 078 en, elle a dépassé les 100 000 pour l ensemble des territoires en 2006, et varie aujourd hui entre 109 000 et 172 000. Le niveau des prix atteints par les territoires en 2016 sont comparables aux prix pratiqués en 2005 pour le Pays Salonais, le Pays d Aubagne et de l Étoile et Marseille Provence ; en 2006 pour Arles Crau Camargue Montagnette et le Pays d Aix. Le Pays de Martigues et Istres-Ouest Provence enregistrent en 2016 des montants de vente proches de ceux pratiqués en 2005 et 2006. Si l on se concentre sur les deux dernières années observées, les territoires dont les prix sont stables entre 2015 et 2016 sont : Arles Crau Camargue Montagnette, Le Pays d Aix, Le Pays de Martigues, Marseille Provence, Istres-Ouest Provence. Les territoires dont les prix on baissé entre 2015 et 2016 sont : Le Pays Salonais, Le Pays d Aubagne et de l Étoile. Analyse des ventes par type de biens et par territoire Quel que soit le territoire étudié, le bien le plus vendu est l appartement de 3 pièces. La seule exception est le Pays de Martigues où il se vend autant de T3 que de T4 (30 % pour chaque type). L analyse des ventes par type de biens laisse apparaître deux groupes de territoires distincts : Le Pays d Aix, Marseille Provence, Arles Crau Camargue Montagnette et Istres-Ouest Provence se caractérise par un marché porté par les petits appartements (studios/t1/t2). Cette spécificité peut s expliquer par divers facteurs, mais la problématique étudiante à Aix et Marseille et la part importante des personnes seules résidant dans les villes-centre de ces territoires semblent constituer les raisons principales. Le Pays de Martigues, le Pays Salonais, et le Pays d Aubagne et de l Étoile, se distinguent par des marchés portés davantage par les grands appartements (T4 et +). Répartition des prix de vente par type de biens et par territoires en 2016 40% 37% 30% 27% 28% 24% 23% 18% 19% 19% 18% 12% 12% 7% 8% 5% 4% 46% 43% 36% 30% 30% 25% 23% 20% 21% 19% 17% 13% 9% 7% 8% 9% 8% 7% Pays Salonais ACCM Pays d'aix Pays d'aubagne Pays de Martigues Marseille Provence Istres-Ouest Provence
6 Les transactions immobilières dans les Bouches-du-Rhône Zoom sur quelques micros marchés aux problématiques différentes Le littoral Il n existe non pas une zone littorale mais plusieurs dans les Bouches-du-Rhône. Toutes les gammes de prix sont présentes sur ce périmètre, la fourchette de prix allant de 1451 /m² à Port-de-Bouc à 5908 /m² à Cassis. Les communes littorales les de 3000 à 3500 /m² 9 ème Cassis de 2500 à 3000 /m² plus chères sont situées sur la La Ciotat de à 2500 /m² Côte bleue et sur la côte Est Moins de /m² du département (Sausset-les- Non significatif : moins de 20 ventes enregistrées Pins, Carry-le-Rouet, La Ciotat, Cassis, entre 3 500 et 6 000 le m²). Dans les 7 ème et 8 ème arrondissements de Marseille, les prix peuvent être qualifiés «d intermédiaires» car situés entre 2 800 et 3000 /m². Viennent ensuite des communes situées sur la côte Ouest du littoral, comme Fos-sur-Mer et Martigues, mais aussi les 9 ème et 16 ème arrondissements de Marseille. Les prix s étalent entre et 2300 /m². La commune de Port-de-Bouc, également située à l ouest du département, enregistre les prix de vente les plus bas des communes littorales avec un prix au m² de 1 451. À noter : les surfaces habitables médianes des communes situées sur la Côte Bleue et la côte Est sont bien en deçà de ce qui s observe à l échelle du département (moins de 50 m² dans ces communes contre 63 m² dans les Bouches-du-Rhône, soit l équivalent d une pièce supplémentaire). Le pourtour de l Étang-de-Berre Sur le pourtour de l Étang-de-Berre, générateur de nombreux emplois dans le département, l essentiel des transactions s est fait dans une fourchette de prix resserée d environ 1 900 à 2 300 /m². Les prix sont tout de même légèrement inférieurs dans les communes de Saint-Chamas et Miramas. Plus que jamais sur cette zone, les critères de choix des ménages liés à la distance domicile-travail, à la desserte autoroutière ou aux transports, à l environnement et autres facteurs sont déterminants. Les villes-centre Fos-sur-Mer Port-Saint- Louis-du-Rhône Plus de 3500 /m² Port-de-Bouc Martigues Le Rove Ensuès-la- Redonne Carry-le-Rouet Sausset-les-Pins Les villes-centre du département offrent les différentes gammes de de à 2500 /m² prix. La ville-centre la plus chère est Aix-en-Provence avec des prix Moins de /m² supérieurs à 3 800 /m². En seconde position, nous trouvons un groupe de communes dont les prix de vente sont compris dans une fourchette allant de 2 000 à 2 500 /m² ; il s agit d Aubagne, Marseille, Martigues et Istres. Enfin, à l Ouest du département, Arles, Salon-de-Provence et Châteaurenard enregistrent des prix de vente inférieurs à 2 000 /m². 16 ème 7 ème 8 ème Istres Miramas Saint-Chamas Châteauneuf- Martiguesles-Martigues Saint-Mitreles-Remparts Berre-l'Etang Rognac Vitrolles Marignane Non significatif : moins de 20 ventes enregistrées
Les transactions immobilières dans les Bouches-du-Rhône 7 Châteaurenard Arles Salon-de- Provence Istres Aix-en-Provence Plus de 3500 /m² de à 2500 /m² Moins de /m² Martigues Marseille Aubagne Les arrondissements de Marseille La ville de Marseille affiche un prix médian des transactions de 2 237 /m², tous types et arrondissements confondus. Toutefois, il existe de fortes disparités d un arrondissement à l autre. Le 8 ème arrondissement de Marseille est le plus cher de la ville, le prix médian y dépasse les 3 000 /m² (3 076 ). Un peu moins chers mais dans la tranche haute des prix enregistrés, se situent les 6 ème et 7 ème arrondissements avec des montants compris dans une fourchette de 2 500 à 3 000 le m². Dans une gamme de prix intermédiaire (entre 2 000 et 2 500 / ), qui inclut le prix médian à la vente tous arrondissements confondus (2 237 ), on retrouve les 1 er, 5 ème, 9 ème, 10 ème, 12 ème et 16 ème arrondissements. Enfin, les transactions dont le prix de vente est inférieur à 2 000 /m² se situent dans les 3 ème, 4 ème, 11 ème, 13 ème, 14 ème et 15 ème arrondissements de la ville. 16 ème À noter : les surfaces habitables des biens qui sont vendus dans le 3 ème arrondissement de Marseille (47 m²) sont plus petites que dans les autres arrondissements de la ville (61 m²) et qu à l échelle du département (63 m²). 15 ème 8 ème 14 ème 3 ème 2 ème 4 ème 1 er 5 ème 6 ème 7ème 13 ème 10 ème 9 ème 12 ème 11 ème de 3000 à 3500 /m² de 2500 à 3000 /m² de à 2500 /m² Moins de /m²
8 Les transactions immobilières dans les Bouches-du-Rhône À budget égal, quelle surface habitable peut-on acheter dans les Bouches-du-Rhône en 2016? L exercice proposé ci-dessous consiste à savoir combien de m² il est possible d acheter à budget égal (140 000 ) et dans quelle commune du département. Exemple 1 : les extrêmes Pour un budget de 140 000 (primo accession dans l ancien), il est possible d acheter un 24 m² à Cassis (prix au m² = 5 908 ) ou un appartement de 123 m² dans le 15 ème arrondissement de Marseille (prix au = 1 143 ). Marseille - 15 ème 123 Salon-de-Pce 72 BdR 58 Cassis 24 Exemple : les villes-centre Toujours avec un budget de 140 000 il est possible d acquérir un appartement de 37 m² à Aix-en- Provence, ou de 78 m² à Arles, soit 41 m² de différence. Il s agit du plus gros écart enregistré entre deux villes-centre. On trouve en position intermédiaire Aubagne, Istres, Martigues et Marseille dans une fourchette allant de 59 m² à 63 m². Pour le même budget, il est possible d acquérir un appartement de 72 m² à Salon-de-Provence. Surface habitable maximale pour un budget de 140 000 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 T1 T2 T3 T4 Cassis Sausset-les-Pins Carry-le-Rouet Aix-en-Provence La Ciotat Venelles Les Saintes-Maries-de-la-Mer Gardanne La Penne-sur-Huveaune Plan-de-Cuques Septèmes-les-Vallons Allauch Aubagne Rognac Les Pennes-Mirabeau Istres Martigues Vitrolles Marseille Châteauneuf-les-Martigues Fos-sur-Mer Marignane Saint-Chamas Salon-de-Provence Miramas Arles Châteaurenard Port-de-Bouc
ADIL 13 / Agence Départementale d Information sur le Logement des Bouches-du-Rhône L ADIL 13 est conventionnée par le Ministère chargé du logement. Ses missions et son fonctionnement sont prévus à l article L 366-1 du Code de la Construction et de l Habitation. Elle est présidée par le Conseil Départemental des Bouches-du-Rhône, son principal partenaire, et vice-présidée par le Préfet des Bouches-du-Rhône. 7, cours Jean Ballard - CS 10117-13231 MARSEILLE CEDEX 1 Tél. : 04 96 11 12 00 - Site Internet : www.adil13.org