Lettre immobilière du GRAND LYON Note de conjoncture > 8 ème édition Année Marché Tertiaire Dans un contexte de reprise lente de l économie au niveau national, la région lyonnaise continue à maintenir et renforcer son tissu économique avec des implantations tertiaires clés dans les domaines des sciences de la vie, du transport et des services urbains. Cette dynamique se traduit par une hausse de la demande placée de l immobilier d entreprise de 36,6 % par rapport à. est une année record. Demande placée, année record portée par des transactions d ampleur Avec une demande placée de 251 967 m² en, le marché lyonnais affiche une hausse de 36,6% par rapport à. Le nombre de transactions reste stable : 465 en contre 468 en. Le 1 er semestre a été marqué par quelques transactions supérieures à 20 000 m² qui ont favorisé la dynamique du marché : Alstom 36 600 m² dont 29 100 m² de bureaux, SNCF 22 000 m² et Sanofi 18 500 m². + 36,6 % Évolution de la demande placée tertiaire (en m 2 ) Source : CECIM Ces grandes transactions qui deviennent la règle témoignent autant de la force des grands acteurs industriels sur le territoire que de la maturité du marché de la métropole. À noter un léger recul en termes de surface pour le nombre de transactions de taille moyenne, (de 2 000 à 5 000 m²) : 14 transactions en à 43 145 m² contre 18 en pour 49 953 m², alors que la part des petites transactions (inférieures à 1 000 m²) reste prépondérante : celle-ci représente 38 % du volume placé. Indicateurs clés Demande placée : + 36,6 % (par rapport à ) Poids de la Part-Dieu : 21 % Loyer prime à la Part-Dieu : 270 HT HC/m²/an (315 HT HC en IGH) Indice du coût à la construction : - 2,18 % sur un an à 1 612 (3 e trimestre ) Année Des livraisons qui favorisent le neuf Avec 154 669 m², la part du neuf représente 61 % des transactions (45 % en à 83 541 m²). Après des années d une faible mise sur le marché de l immobilier neuf, le sursaut des transactions est dû tant aux opérations de BEFA / VEFA de comptes propres + 65,4 % + 7,9 % 1 er semestre 2 nd semestre (Sanofi et Alstom) qu à la disponibilité de locaux neufs ou récents à la Part-Dieu. Les acteurs sont de nouveau favorables pour développer des opérations en blanc, ce qui permet aux entreprises de disposer d une offre de qualité immédiatement disponible. Variation de la demande placée : neuf / ancien Source : CECIM 61 % Neuf 39 % 45 % Ancien 55 % 50 % Année 1
Location stabilité et fluidité La part du marché locatif reste stable avec 79 % des transactions, contre 82 % en. Il reste concentré sur la Part-Dieu où 95 % des transactions concernent des pris à bail, contrairement à des secteurs à logique patrimoniale comme Techlid où 60 % des transactions concernent des ventes de bureaux. La Part-Dieu reste ainsi le quartier d affaires qui dispose du marché locatif le plus fluide de l agglomération. Ventilation de la demande placée location / vente 79 % 82 % Location Vente 21 % 18 % Source : CECIM Répartition géographique : concentration sur le centre L année marque l attractivité de l offre tertiaire dans les quartiers centraux : 21 % de la demande placée totale à la Part-Dieu avec 53 299 m² (18 % en ), 18 % à Villeurbanne - Carré de Soie à 46 225 m² (11 % en ), 18 % à Gerland à 45 283 m² (10 % en ). Aussi, la baisse de la demande placée se manifeste dans les secteurs Grand Lyon Est, avec 8 % contre 12 % en et Grand Lyon Nord-Ouest, avec 8 % en contre 11 % en. Ces sites en plein renouvellement de leur offre résistent en volume : le Nord-Ouest qui a vu le volume des transactions progresser de 8 % entre et atteint un volume de demande placée de 21 000 m². Répartition et de la demande placée par secteur 1 % 5 % 6 % 3 % 18 % 3 % 5 % 8 % 5 % 11 % 12 % 8 % 8 % 18 % 21 % 17 % 18 % 11 % 12 % 10 % Source : CECIM Presqu île / Confluence Vaise / Fourvière Lyon 6 e / Préfecture Villeurbanne / Carré de soie Lyon Part-Dieu Lyon 7 e / Gerland Grand Lyon Est Grand Lyon Nord-Ouest Grand Lyon - autres secteurs Hors Grand Lyon 2 Année
Principales transactions Preneur Secteur Surface en m² ALSTOM Villeurbanne / Carré de Soie 29 100 SNCF Part-Dieu 22 000 SANOFI Lyon 7 e / Gerland 18 500 SANOFI PASTEUR MSD Lyon 7 e / Gerland 6 091 HANDICAP INTERNATIONAL Hôpitaux / Lyon 8 e 4 979 MMA VIE Part-Dieu 4 968 VILLEURBANNE EST HABITAT Villeurbanne / Carré de Soie 3 957 SETEC Part-Dieu 3 798 DIMO GESTION Grand Lyon Nord-Ouest 3 421 VINCI CONSTRUCTION France Grand Lyon Est 3 363 Perspectives 2014 La perspective de plusieurs grandes transactions en attente de finalisation (Adecco, Septen ), laisse supposer que l année 2014 devrait atteindre un volume au-dessus de 200 000 m². Investissements : + 6,4% le Grand Lyon s affirme au niveau européen Avec un investissement en hausse de + 6,4 % qui représente plus de 900 M sur l année (845 M en ), le Grand Lyon s affirme définitivement comme une métropole européenne reconnue par les grands investisseurs internationaux. Adia investit ainsi pour la deuxième fois dans l agglomération. Après l acquisition d un portefeuille rue de la République en, le fonds souverain acquiert le portefeuille dans la rue Grolée des Docks Lyonnais pour environ 89 M. La présence d autres investisseurs étrangers tels que REAL I.S., Lasalle Investment Management, AG Real Estate, porte la part des investissements étrangers à un niveau proche du score parisien avec 35 %. Mais l acquisition du nouveau site d Alstom par ANF pour environ 100 M est également une parfaite illustration de la confiance des investisseurs français dans le marché lyonnais. Autre point notable, la hausse de la part du tertiaire qui représente 75 % des investissements en contre 60 % en. Au niveau national, 50 % des investissements tertiaires en région se fait à Lyon. Année 3
MARCHÉ Locaux d activités La hausse de + 4 % de la demande placée, confirme la qualité de l offre et la confiance qu ont les entreprises dans le marché lyonnais pour développer leur activité dans une logique de rationalisation des coûts. Évolution de la demande placée : STABILITÉ DU MARCHE Avec 322 468 m², la demande placée totale des locaux d activité est en hausse de + 4 %. Le 1 er semestre a été marqué par une hausse de + 11 % à 161 630 m² ; le 2 nd semestre par une baisse de - 2,5 % à 160 838 m². Finalement sur l année, le marché est stable en volume et c est bien l évolution du poids de la vente qui est à noter : bien que l accès au crédit reste difficile pour les entreprises, la part des acquisitions représente 50 % des transactions en, contre 37,5 % en. Les utilisateurs s orientent majoritairement vers des locaux de seconde main en se positionnant toujours selon une logique de rationalisation des coûts. Même si les locaux industriels neufs font encore défaut sur la région, la part du neuf dans la demande placée totale est en hausse : 15,6 % des transactions dans le neuf à 50 379 m², contre 11 % en à 34 496 m². Les valeurs locatives progressent légèrement : 78 / m² dans le neuf et 55 / m² dans l ancien. + 4 % Évolution de la demande placée des locaux d activités (en m 2 ) Source : CECIM + 11 % - 2,5 % Année 1 er semestre 2 nd semestre Répartition secteur géographique : une stabilité globale et une hausse du neuf Avec 214 409 m², la part du Grand Lyon dans la demande placée totale reste stable avec 66,5 % des transactions (67,7 % en à 209 982 m²). Même tendance pour celle du secteur hors Grand Lyon : 33,5 % (32,3 % en ). À noter un recul de l Est du Grand Lyon (Grand Lyon Est + Nord-Est + Sud-Est) de 45,3 % à 145 963 m² de la demande placée totale en, contre 50,3 % à 156 090 m² en. L augmentation de la part du neuf sur le territoire du Grand Lyon s explique par l opération ALSTOM à Villeurbanne (7 500 m²) ainsi que par la mise sur le marché d opérations immobilières de qualité sur l Est de l agglomération telles qu Aktiland à la location (prise à bail de Vitalair sur 1536 m²), le Parc Origami à la vente (Technax sur 2040 m²) et Urban East (signature d Apave pour 5112 m²) à Saint-Priest. Répartition de la demande placée par secteur 3 % 3 % 2 % 2 % 8 % 5 % 2 % 7 % 32 % 34 % 18 % 14 % 19 % 20 % 4 % 12 % 13 % 2 % Lyon Plateau Nord Val de Saône Grand Lyon Nord-Est Grand Lyon Est Grand Lyon Sud-Est Grand Lyon Sud-Ouest Grand Lyon Nord-Ouest Hors Grand Lyon 4 Année
Principales transactions des locaux d activités Preneur Secteur Surface en m² CYBELE CONSTRUCTION Extérieurs Nord 24 484 MATEL Territoire Nord Isère 13 675 RIAL Grand Lyon Est 10 450 6 ème SENS Grand Lyon Nord-Est 9 050 L2G Grand Lyon Sud-Est 7 888 ALSTOM Villeurbanne 7 500 MARCHÉ LOGISTIQUE Avec 2,5 millions de m² de transactions à l échelle nationale, le marché logistique affiche une croissance de + 12 % par rapport à. Dans un contexte économique morose, le marché est soutenu par des opérations en comptes propres et clés en mains (+ 48 % par rapport à ) qui confirment la stratégie de rationalisation et d optimisation de schémas logistiques des chargeurs. En termes qualitatifs, les entrepôts neufs se raréfient et l offre en blanc demeure absente. Les trois grands marchés régionaux de la Dorsale (Lyon, Lille et Marseille) n ont pas connu les mêmes dynamiques : le Sud a enregistré des transactions significatives et Lille s est bien maintenu. À Lyon, l année reste une bonne année mais la pénurie de produits disponibles immédiatement pourrait être pénalisante dès 2014. En région lyonnaise, les loyers restent stables à 42 / m². Évolution de la demande placée : un rebond au 2 nd semestre La demande placée affiche, avec 281 073 m², une performance inférieure à (-25,5 %) mais dans la moyenne des dix dernières années, grâce au rebond d activité au second semestre (+95 % par rapport à ). Évolution de la demande placée (en m 2 ) Source : CECIM - 25,5 % - 81 % + 95 % Année 1 er semestre 2 nd semestre Répartition de la demande placée : 50 % en Nord Isère Le secteur Nord Isère qui concentre 50 % de la demande placée totale avec 141 450 m². Ce secteur a réalisé dans l ancien les quatre plus grandes transactions de : 24 811 m² pour Concorde Logistique, 21 802 m² pour Rhénus, 20 934 m² pour Brossette, 20 787 m² pour SNC OIA. La Côtière et le Parc Industriel de la Plaine de l Ain représentent 33 % à 92 346 m². Grande transaction notable sur la Plaine de l Ain : NTN SNR avec 19 237 m². La part du Grand Lyon recule à 13 % de la demande placée totale en (à 35 874 m²) contre 16 % en à 61 896 m². Sur ce secteur, les transactions faisant entre 5 000 et 9 000 m² ont été réalisées sur l Est lyonnais, notamment sur les zones d activités Lyon Sud-Est et Mi-Plaine (France Boissons et STEF TFE dans le neuf ; Colis Privé et Durand Services dans l ancien). Année 5
Répartition de la demande placée logistique (en m 2 ) 16 % 12 % 9 % 21 % 42 % 0% 13 % 33 % 4% 50 % Grand Lyon Est Lyonnais Nord Isère Côtière + PIPA Territoires extérieurs MARCHÉ HÔTELLERIE Performances : plus d offres dans un contexte morose Dans une année atone, l évolution des performances de l hôtellerie lyonnaise reste dans la tendance française sur cette année. L ensemble des indicateurs restent stables en : TO (Taux d occupation) = 64,2 % (-0,1 %) PM (Prix moyen) = 88,9 (-0,2 %) RevPAR = 56,9 (-0,2 %) Pour la deuxième année consécutive, le développement de l offre globale est encore important : + 738 clés dont une majorité de résidences. Mais évolution des gammes L essor des résidences réinterroge le positionnement de l hôtellerie : en concurrence avec le milieu de gamme, les prix inférieurs pratiqués par les résidences peuvent contraindre l hôtellerie traditionnelle à limiter l augmentation de la tarification et expliquer en partie une stabilisation du PM entre et. Sur l agglomération, le marché de l hôtellerie stabilise ses performances par rapport à l année précédente malgré une programmation des évènements et salons moins dense. L hôtellerie est de plus en plus contrainte par des produits parallèles, les résidences l absorption des nouveaux entrants est de plus en plus lente dans un contexte de ralentissement et d arrivée à maturité de certains marchés. Deux tendances de fond à noter : d une part, les résidences renforcent leur proportion dans l hébergement de l agglomération (20 % de l offre hôtelière et para-hôtelière). D autre part, les nombreuses ouvertures de l année, créent de vraies disparités de performances par gammes et territoires. notamment, qui jouent sur le même segment concurrentiel. Le marché des résidences enregistre la plus forte baisse de TO cette année (- 0,7 % par rapport à ), le RevPar est en légère hausse (+ 1,5 %) lié mécaniquement à la hausse du PM. C est bien l arrivée encore massive de ce type de produits sur le marché et une absorption plus lente qui explique ces chiffres. Par ailleurs, le PM augmente de + 2,8 % en raison d un positionnement en gamme supérieur des nouveaux entrants. Indicateurs clés Hôtellerie Offre disponible au 1 er janvier 2014 Nombre d hôtels : 211 Nombre de chambres : 13 231 Nombre de résidences : 40 Nombre d appartements : 3 777 Tourisme Trafic aérien : 8,5 millions de passagers (+ 1,3 % par rapport à ) 115 liaisons aériennes dont 22 nouvelles depuis 2011 Nuitées en hôtellerie : 3,9 M Dont pour tourisme d affaires 64% en hôtels (source INSEE avec estimation pour déc., non dispo avant fév. 2014) soit 2,5M de nuitées 6 Année
Disparités sectorielles : positif au sud et au centre, recul à l Est Dans le centre, on constate une stabilisation des performances dont celles du marché mature. Ce secteur montre une résistance à l ouverture à de nouveaux entrants avec une légère hausse de tous les indicateurs : TO à +0,3 % PM à + 0,4 % et RevPAR à + 0,7 % par rapport à. Le secteur Sud affiche les meilleures performances de l agglomération, notamment en raison de la taille et de la structure du parc et n a pas fait l objet de nouvelles ouvertures cette année. À l inverse, le Nord-Ouest affiche un TO impacté par l ouverture d un nouvel établissement et le secteur Est subit clairement l impact des nouveaux entrants sur les deux dernières années. Les performances sont baissières : TO à -3,6 % PM à - 0,7 %, RevPAR à - 4,2 % par rapport à. Panorama du Parc de l agglomération Hotels Nombre d appellations Capacité 15/01/2014 Nombre de chambres 15/01/2014 38 2570 1204 Classement 1* 16 2685 1088 Classement 2* 60 6798 2981 Classement 3* 58 8972 4217 Classement 4* 38 8857 3793 Classement 5* 5 769 343 Total général 211 29687 13231 Tous hébergements dont aéroport Somme du nombre d appellations Somme du nombre de chambres 15/01/2014 Somme de capacité 15/01/2014 Hotels 211 13231 29687 Résidences de tourisme 25 2622 6524 Résidences hôtelières 15 1155 3356 Les ouvertures Nom ** Nombre de clés Secteur Ibis Budget / Aéroport Saint-Exupéry 0/1* 137 Aéroport Kyriad / Jonage 2* 80 Jonage Maison d'anthouard -boutique hôtel 4* 18 Écully Park and Suite / Caluire - Lyon Cité internationale RT 158 Caluire et Cuire Quality Suites Lodge / Lyon 7 ème RT 97 Lyon 7 Mama Shelter / Lyon 7 Jean Macé RT 156 Lyon 7 Odalys Appart'hôtel Confluence RT 88 Lyon 2 Année 7
Perspectives 2014 À Lyon comme partout ailleurs, un cycle hôtelier s achève : les pratiques changent et l offre évolue. L essor croissant des résidences modifie peu à peu la structure du marché, le parc lyonnais est en train de se restructurer. Les nouvelles ouvertures tendent à faire monter le parc en gamme et certains marchés et territoires arrivent aujourd hui à maturité. Le chantier de mise aux normes d accessibilité qui doit être mené avant 2015 est, pour la profession et particulièrement pour l hôtellerie indépendante, l opportunité de repenser son positionnement et sa stratégie. Plusieurs hôtels ont déjà fait le choix de se moderniser pour trouver un nouvel attrait et proposer une expérience différente : Mc Gallery Carlton a déjà réalisé cette mutation, Radisson travaille à cette démarche en rénovant intégralement son établissement de Lyon en 2014. Chiffre d affaires des commerces sur le Grand Lyon : 7,2 milliards d euros Parc commercial : 850 000 m 2 de surface de vente en grandes surfaces Plus de 16 000 activités commerciales et de services (dont cafés et restaurants) 2 500 commerces en Presqu Ile 34 millions de visiteurs par an au centre commercial Part-Dieu Le Grand Lyon et ses partenaires seront présents au MIPIM 2014 Retrouvez tous les partenaires OnlyLyon lors du salon du MIPIM à Cannes, du 11 au 14 mars 2014 sur le stand R31-02, espace Riviera. www.mipim.com POUR PLUS D INFORMATIONS, CONTACTEZ Grand Lyon Direction des Services aux Entreprises 20, rue du Lac - 69003 Lyon Tél. : (+ 33) 4 26 99 39 29 e-mail : hbakker@grandlyon.org Abonnez-vous à la newsletter : www.economie.grandlyon.com CECIM 61, rue de la République 69002 Lyon Tél. : (+ 33) 4 78 92 93 96 e-mail : groques@cecimobs.net 8 Année