Fiche conseil LE BAIL COMMERCIAL. Explications et conseils. Nos fiches conseils ont pour objectif de vous aider à mieux appréhender les notions :

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1 LE BAIL COMMERCIAL Explications et conseils Fiche conseil Quelles entreprises sont concernées par le statut des baux commerciaux? Le bail commercial doit-il être écrit? Pour quel type de locaux le bail commercial peut-il être conclu? De quelle durée doit être le bail commercial? Un état des lieux est-il nécessaire? Comment est révisé le loyer du bail commercial? Quel montant pour le dépôt de garantie? Quelles sont les clauses auxquelles il convient d être attentif lors de la rédaction du bail? Les diagnostics techniques et le bail commercial Peut-on modifier la destination du bail commercial? Est-il possible de résilier de façon anticipée son bail commercial? Comment le renouvellement s'opère-t-il en fin de bail? Que se passe-t-il en cas de vente du local par le propriétaire? Le bail commercial dérogatoire, une solution plus souple? Nos fiches conseils ont pour objectif de vous aider à mieux appréhender les notions : Comptables Fiscales Juridiques, Sociales, de Gestion Page : 1/12

2 LE DEROULEMENT DU BAIL COMMERCIAL Signature Révision Révision du bail commercial 3 ans 6 ans Fin du BAIL COMMERCIAL (Renouvellement ou tacite reconduction) 9 ans Le statut des baux commerciaux, énoncé au sein des articles L145-1 et suivants du code de commerce, permet d asseoir la situation du locataire et de garantir une stabilité certaine dans l exploitation d un fonds de commerce. La loi relative à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi Pinel) du 18 juin 2014, réforme le statuts des baux commerciaux en le rapprochant des baux d'habitation. Le bail commercial n est toutefois pas un acte dont la rédaction doit être prise à la légère. En effet, la méconnaissance du statut des baux commerciaux peut entraîner de lourdes conséquences, tant pour le propriétaire que pour le locataire. Un rappel des principales règles du régime des baux commerciaux est donc nécessaire, afin que vous puissiez contracter en ayant pleinement conscience de la portée de l engagement que vous prenez. Selon l article L145-1 du code de commerce, il existe 4 conditions pour que le statut du bail commercial soit applicable : l existence d un bail le bail doit porter sur un local un fonds de commerce, industriel ou artisanal doit être exploité dans ce local le locataire doit être inscrit au RCS ou au répertoire des métiers QUELLES ENTREPRISES SONT CONCERNEES PAR LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX? Il s agit des entreprises qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale, et dont l immeuble, objet du bail, est affecté administrativement à l exercice d une activité commerciale. Attention! Les professions libérales sont, par principe, exclues du statut des baux commerciaux et sont soumises à celui des baux professionnels dont la règlementation est bien spécifique. LE BAIL COMMERCIAL DOIT-IL IMPERATIVEMENT ETRE ECRIT? Aucune forme particulière n étant exigée pour que le bail commercial soit valable, un bail verbal est possible. Toutefois, vous comprendrez aisément que seul un bail écrit, et ceci pour des questions de preuve quant à son existence et quant à son contenu, pourra sécuriser les parties. Nous vous recommandons également de le faire enregistrer auprès du Services des Impôts des Entreprises (SIE) afin de lui donner date certaine. Un bail écrit se justifie d autant plus que certaines règles du régime général des baux commerciaux peuvent être aménagées en faveur de l une ou l autre des parties. Il serait donc bien dommage de ne pouvoir exploiter la marge de manœuvre qu autorise les textes. Page : 2/12

3 POUR QUEL TYPE DE LOCAUX LE BAIL COMMERCIAL PEUT-IL ETRE CONCLU? Seuls les immeubles et les locaux clos et couverts, solidement fixés au sol peuvent faire l objet d un bail commercial. Sont exclus les stands et les terrains nus, sauf si le locataire y édifie avec l autorisation de son propriétaire les locaux abritant son activité. Un parking aménagé ou non, un terrain proche de vos locaux qui vous permet d entreposer du matériel, ne peuvent faire l objet d un bail commercial, même s ils sont nécessaires à votre activité. Dès lors que les locaux loués entrent dans le cadre du régime des baux commerciaux, il convient pour le locataire : de vérifier que la description et la superficie des locaux qui figurent dans le bail correspondent bien à la totalité de ceux mis à disposition, y compris les caves, réserves, places de stationnement, etc.; de veiller à ce que les conditions d utilisation et la répartition des frais d entretien des parties communes soient très clairement précisées. A défaut, le propriétaire pourra considérer que l utilisation professionnelle des parties communes (droit de passage pour la clientèle, livraisons, etc.) n est qu une «tolérance». Cette tolérance serait alors révocable à tout moment. DE QUELLE DUREE DOIT ETRE LE BAIL COMMERCIAL? La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans. Il peut être également conclu pour une durée supérieure, et le bail qui aurait une durée supérieure à 12 ans doit obligatoirement faire l objet d une publication à la conservation des hypothèques. LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL PEUT- IL ETRE LIBREMENT FIXE? Le loyer est librement fixé à la conclusion du bail entre le bailleur et le locataire. Toutefois, pour éviter tout excès, il est en général déterminé par rapport à la «valeur locative des locaux» (qui se constitue elle-même d éléments multiples tels que notamment les prix pratiqués dans le voisinage). Le loyer peut être en partie variable et, par exemple, être calculé en fonction du chiffre d affaires réalisé dans les locaux loués (mécanisme qui est très fréquent dans les galeries commerciales). Le loyer peut faire l objet d une évolution en cours de bail et/ou lors de son renouvellement. La loi PINEL du 18 juin 2014 prévoit, à partir du 1 er septembre 2014 en cas de déplafonnement du loyer, que la limitation du réajustement des loyers commerciaux soit fixée à 10% du dernier loyer acquitté par an. UN ETAT DES LIEUX EST-IL NECESSAIRE? La Loi PINEL du 18 juin 2014 rend dorénavant obligatoire l établissement d un état des lieux à l entrée et à la sortie des locaux, pour les baux conclus à partir du 1 er septembre COMMENT EST REVISE LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL? Le propriétaire ou le locataire peuvent demander tous les trois ans la révision du loyer en fonction de la variation de l indice trimestriel des loyers commerciaux. Mais en pratique, le bail prévoit souvent une révision annuelle du loyer. Formule de révision annuelle : Nouveau loyer = loyer précédent X (dernier indice de référence connu / indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente). Page : 3/12

4 A titre d'exemple, si le bail a été signé le 2 août 2013 pour un loyer mensuel de 600 euros, et que l'indice des loyers commerciaux est la référence pour la révision du loyer, alors le nouveau loyer sera inchangé (arrondi à l'euro inférieur le plus proche) lors de la révision de Méthode de calcul : 600 X (108,50 / 108,53) = 599,83 Le bail commercial peut aussi prévoir une clause d indexation annuelle par référence à l indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Attention, cet indice doit toujours avoir un rapport avec le secteur immobilier ou l activité du propriétaire ou du locataire. La loi PINEL du 18 juin 2014 prévoit que l indexation des loyers commerciaux ne s opérera plus sur l ICC (indice du cout à la construction). Il est remplacé par l ILC (indice des loyers commerciaux) ou l ILAT (indice des loyers des activités tertiaires). Les loyers ne pourront donc plus être indexés sur l indice du coût de la construction (ICC) car celui-ci est jugé déconnecté de la conjoncture économique. En conséquence s il est retenu, l ILC constitue la norme de progression du loyer du bail commercial. QUEL MONTANT POUR LE DEPOT DE GARANTIE? Le dépôt de garantie est une somme pouvant être demandée au locataire lors de la conclusion du bail. Cette somme restituable au terme du bail sert notamment à couvrir les dépenses de remises en état des locaux occasionnées par le non respect par le locataire de ses obligations. Il faut savoir que si le dépôt de garantie dépasse deux termes de loyers, soit par exemple plus de deux mois ou de deux trimestres, le propriétaire doit verser au locataire un intérêt sur l excédent (les intérêts étant calculés en fonction du taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre). Il s agit là d une règle d ordre public qu aucune clause du bail ne peut supprimer. Ce dépôt peut, si cela est prévu par le bail, être indexé à la révision du loyer. QUELLES SONT LES CLAUSES AUXQUELLES IL CONVIENT DE PRETER UNE ATTENTION PARTICULIERE AU NIVEAU DE LA REDACTION? Nous ne pourrions faire ici une énumération exhaustive des clauses qui sont de nature à engager de façon non négligeable les parties au sein d un bail commercial. Toutefois, 6 d entre elles nous semblent particulièrement importantes: La clause concernant la destination des locaux : Le locataire doit respecter la destination indiquée dans le bail commercial et ne peut modifier son activité sans l accord du bailleur. A défaut, si le locataire exerce une activité irrégulière, il s oppose à des sanctions : la résiliation conventionnelle (prévue par une clause) la résiliation judiciaire le refus du renouvellement sans indemnité d éviction (au préalable, le bailleur doit avoir demandé au locataire de respecter la destination du bail) le versement de dommages-intérêts au bailleur (s il existe un préjudice) Page : 4/12

5 Pour éviter au locataire d avoir à obtenir l autorisation du propriétaire pour diversifier ou changer d activité, elles doivent être définies le plus largement possible. Sinon, celui-ci est obligé de suivre la procédure de déspécialisation. La déspécialisation partielle (art. L du code de commerce) Le locataire peut exercer de nouvelles activités si elles sont connexes (un rapport étroit avec la destination) ou complémentaires (favorise l activité déjà exercée). Pour se faire, il faut en avertir le bailleur au préalable par acte d huissier. Le bailleur a deux mois pour s y opposer et ce, seulement si il prouve qu il n existe pas de caractère connexe ou complémentaire. La loi PINEL du 18 juin 2014 autorise la déspécialisation partielle du bail par le tribunal en cas de procédure collective. L objectif de ce dispositif est de faciliter la reprise d un commerce en liquidation par un repreneur présentant un objet incluant une activité connexe. La déspécialisation plénière (art. L et suivants du code de commerce) «Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier.» Afin d obtenir l autorisation, le locataire doit envoyer sa demande au bailleur par acte d huissier. Le bailleur a trois mois pour répondre (dans la même forme) : En cas de refus, le bailleur doit motiver sa réponse En cas de silence, la demande est considérée comme accepté. La clause concernant les charges, impôts, taxes et travaux relatifs à l immeuble : Charges, impôts et taxes La loi PINEL du 18 juin 2014 impose au propriétaire d établir un inventaire des charges locatives, impôts, taxes et redevances imputées au locataire. Annexé au contrat de bail, cet inventaire fait l objet d un récapitulatif annuel permettant au locataire de connaitre le détail des sommes acquittées. A savoir : En pratique, il est très courant que les baux prévoient le paiement intégral par le locataire des charges, impôts et taxes concernant l immeuble. Une telle disposition n est financièrement pas neutre! Il convient d être particulièrement vigilant notamment au niveau : des taxes «locatives» : ordures, balayage, etc. des charges «locatives» qui sont parfois forfaitaires et non réelles : charges de copropriété, honoraires de syndic, etc. de l impôt foncier, qui est en principe dû par le propriétaire, mais en pratique très souvent imputé en totalité au locataire. Les travaux Les petites réparations sont toujours à la charge du locataire. En revanche, l entretien des locaux (ex : ravalement de façade) est généralement mis à la charge du locataire par une clause du bail. Les travaux de grosses réparations sont normalement à la charge du propriétaire (gros murs, toiture, etc.). Mais attention, le bail peut prévoir que les grosses réparations seront aussi à la charge du locataire. Dans ce cas, le loyer supporté par le locataire devra être allégé en compensation de cette charge qui incombe en principe au propriétaire. A défaut, les juges considéreront que ces travaux doivent rester à la charge du bailleur et invalideront de telles clauses (C. Cass. 3 ème ch. civile du 17/12/2002). Page : 5/12

6 Il convient donc pour le locataire de voir s il est possible de refuser une telle clause qui peut entraîner des coûts exorbitants et difficilement «chiffrables» a priori. A savoir : La propriété des travaux d améliorations revient de droit au propriétaire à l expiration du bail. Dans ce cas, il doit normalement au locataire une indemnité compensatrice égale, soit à la plusvalue apportée aux locaux, soit au coût des travaux. Mais attention, une clause du bail peut valablement exonérer le propriétaire du paiement cette indemnité. La clause concernant les assurances : Il est important de soumettre votre bail commercial à la validation de votre assureur. En effet, une mauvaise rédaction de la clause «assurances» peut avoir des incidences au niveau du montant des primes et des indemnisations. Par ailleurs, la protection du propriétaire et du locataire en cas de sinistre est directement dépendante de la rédaction de la clause d assurance. Généralement, le propriétaire assure les locaux et le locataire assure ses matériels et marchandises. Le bail prévoit alors un abandon réciproque de recours en cas de sinistre. Exemple : les matériels du locataire provoquent un sinistre qui endommage les locaux du propriétaire. L assureur de ce dernier s interdit tout recours contre le locataire et son assureur et indemnise directement le propriétaire du préjudice qu il a subit. Nous conseillons donc vivement de toujours communiquer le bail à votre assureur pour qu il vous donne son avis sur la rédaction de la clause d assurance. De même, les parties au bail doivent veiller à se transmettre les copies de leurs polices d assurance. Nous conseillons donc vivement de toujours communiquer le bail à votre assureur pour qu il vous donne son avis sur la rédaction de la clause d assurance. De même, les parties au bail doivent veiller à se transmettre les copies de leurs polices d assurance. La clause concernant la faculté de sous location : La sous location est le contrat par lequel le locataire principal met à la disposition d un tiers tout ou partie des locaux qu il loue au bailleur, moyennant le paiement d un loyer. La faculté de sous location peut donc être particulièrement intéressante pour le locataire, qui souhaiterait alléger ses coûts en concluant ce type de convention. Or, sauf clause expressément prévue dans le bail, le locataire devra obtenir l accord exprès et écrit de son bailleur, faute de quoi la sous location ne pourra pas lui être opposable. De plus, même en cas de sous location autorisée dans le bail ou par le bailleur ultérieurement, le locataire devra faire concourir le bailleur à l acte de sous location. La clause concernant la cession du droit au bail : Le locataire doit être sensible aux clauses qui seraient de nature à restreindre ses droits en terme de cession du bail. Page : 6/12

7 En effet, un bail peut valablement prévoir l interdiction de céder le bail en dehors de la vente du fonds de commerce. plus, une clause peut prévoir que la cession du bail est soumise à l agrément préalable par le bailleur de l acquéreur du bail. La clause résolutoire (article L du code de commerce) : Cette clause prévoit la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations, notamment en cas de non paiement de loyer. Le bailleur doit faire connaître, par acte d huissier, au locataire les infractions reprochées et préciser qu il a un mois pour régulariser la situation (art. L al 1 du code de commerce). Le locataire peut s opposer au bailleur en invoquant : la force majeure (un évènement indépendant de sa volonté, irrésistible et imprévisible) la mauvaise foi du bailleur l octroi d un délai supplémentaire par le juge A défaut de régularisation, le bailleur procèdera à la constatation judiciaire de la résiliation du bail. Attention : Si la clause résolutoire prévoit que le locataire a un délai inférieur à 1 mois pour régulariser la situation, celle-ci sera considérée comme non valable car contraire à la loi (art. L du code de commerce). La vigilance est donc de mise vis-à-vis de ces clauses, et ce, dès la conclusion du bail! QUELS SONT LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES A EFFECTUER? L établissement de diagnostics techniques est obligatoire, tant en cas de vente de l immeuble qu en cas de location de celui-ci. Le diagnostic amiante L établissement d un diagnostic technique amiante est obligatoire dans tous les immeubles à usage autre que d habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1 er juillet Le propriétaire doit tenir à la disposition de tout preneur les résultats du diagnostic technique amiante. Le propriétaire remplit son obligation en annexant le dossier des diagnostics techniques, au contrat de bail. Si le diagnostic technique est négatif, le bailleur ne sera plus obligé de fournir un nouvel état en cas de renouvellement du bail. En effet sa durée est illimitée. Un nouveau diagnostic doit être réalisé par le bailleur en cas de réalisation des travaux par le propriétaire (agrandissement, amélioration, démolition ), et communiqué au locataire dans les plus brefs délais. En revanche, si le diagnostic est positif, le bailleur devra procéder aux prescriptions du diagnostiqueur. A défaut d établissement du diagnostic technique, le locataire pourrait se prévaloir soit de la diminution du loyer, soit de la résolution du contrat. L état des risques naturels et technologiques Les locataires de bien immobilier situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans des zones de sismicité définies par décret, devront être informés par le bailleur de l existence des risques visés par ce plan ou ce décret. L information se fait en annexant au contrat de location un état des risques fondé sur les informations mises à disposition par le préfet, lors de la signature du bail ou de son renouvellement. Page : 7/12

8 L état des risques doit être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat de bail. A défaut d annexion de l état des risques ou à défaut d information relative aux sinistres survenus, le locataire peut demander la résolution du contrat ou la diminution du prix du loyer. Il est donc conseillé au bailleur de conserver une copie de l état des risques daté et visé par le locataire, pour être en mesure de prouver qu il a bien été remis lors de la signature du bail. Diagnostic de performance énergétique Depuis l adoption le 12 juillet 2010 de la loi «Grenelle 2», le diagnostic de performance énergétique s impose désormais au bailleur lors de la conclusion de tout contrat de «location de tout ou partie d un immeuble bâti», y compris pour un local commercial. Le législateur a cependant oublié qu il n existe pas à l heure actuelle de méthode définis règlementairement afin d appliquer le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) aux locaux commerciaux dans le cadre d un contrat de location. EST-IL POSSIBLE DE RESILIER DE FACON ANTICIPEE SON BAIL COMMERCIAL? Principe : Le locataire a la faculté de donner congé à l expiration d une période triennale, d où l appellation de bail «3/6/9». Sauf cas spécifiques ou négociation amiable avec le bailleur, il est impossible pour le locataire de résilier son bail commercial à tout moment. Attention : Alors que la réglementation des baux commerciaux est dans l'ensemble conçue pour protéger le locataire, la Cour de cassation, dans un arrêt important (Cassation civile, 3e chambre, 21 juin 1995, Sicala c/primault), affirme qu'il peut être condamné à verser une indemnité au bailleur s'il rompt le bail de manière anticipée en violation des engagements pris. En l espèce, le bailleur avait inclus dans le bail commercial l impossibilité pour le preneur de donner son congé, à l'expiration d'un délai de trois ans. Après avoir signé une telle clause d'exclusion, le locataire avait dénoncé son bail à l'expiration de la période triennale. Un tel comportement, précise la Cour de cassation, entraîne pour le propriétaire un préjudice qu'il convient de réparer. Nous vous conseillons donc si vous êtes locataire de refuser fermement cette clause. Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (art du Code de commerce). Tout congé signifié hors délai ou sous une forme inappropriée entraine l obligation pour le locataire de continuer à payer ses loyers au-delà de la période triennale en cours! Le bailleur a également la faculté de donner congé à l expiration d une période triennale (art du code de commerce) que dans les cas suivants : - de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant - de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, - d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière - de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. Page : 8/12

9 Exceptions : 1. Une clause insérée dans le contrat de bail peut valablement priver le locataire de la faculté de résiliation triennale, ce qui peut s avérer très paralysant pour celui-ci, qui devra obligatoirement attendre le terme du bail, soit le délai de 9 ans, avant de pouvoir y mettre un terme! A contrario, les parties peuvent convenir de réserver au locataire la faculté de résilier le bail à une périodicité inférieure à 3 ans (tous les ans par exemple). Cette faculté de résiliation «anticipée» pourra s avérer très utile selon l évolution de l activité du locataire. Toutefois, en pratique, rares sont les bailleurs qui acceptent d insérer ce type de clause (acte d huissier) et de délai (6 mois au moins) imposées par la loi. 2. La loi autorise le locataire à résilier le bail à tout moment en cas de départ à la retraite. Toutefois, le congé doit respecter les conditions de forme. COMMENT LE RENOUVELLEMENT S OPERE-T-IL EN FIN DE BAIL? Le statut du bail commercial donne droit au locataire au renouvellement de son bail (ci-joints les schémas). 1 er cas : Le locataire qui souhaiterait s assurer le renouvellement de son bail doit le faire par acte d huissier, 6 mois au moins avant le terme du bail. Dès lors, dans les trois mois de cette demande, le bailleur peut : Soit accepter le renouvellement expressément ou en gardant le silence, Soit refuser le renouvellement par acte d huissier. Il devra pour cela motiver son refus et proposer éventuellement une «indemnité d éviction» au locataire. L indemnité d éviction est destinée à compenser l intégralité du préjudice subi par le locataire (disparition du fonds de commerce, déménagement, réinstallation etc.) Le bailleur peut également anticiper la demande du locataire et lui adresser un congé avec offre de renouvellement. Cette offre est souvent accompagnée d un nouveau bail dont les conditions, et notamment le montant du loyer peuvent différer par rapport au bail initial. Dès lors, le locataire est réputé accepter le renouvellement s il garde le silence. Or, il peut être de l intérêt du locataire de répondre expressément sur son accord de renouvellement, pour être en mesure de négocier le montant du loyer renouvelé. 2 nd cas : En cas de silence des parties au terme du bail, ce dernier se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Durant cette période, le même bail continue de s appliquer. Dans cette situation, il peut être mis fin au bail commercial à tout moment par chacune des parties par délivrance d un congé avec ou sans offre de renouvellement (en respectant les conditions de forme). Précision : «Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le «premier jour du trimestre civil» qui suit cette demande» 1. Attention : La période de tacite reconduction est d une durée indéterminée. Si le bail dépasse 12 ans, le loyer est de plein droit déplafonné sans aucun motif. 1 Art. L al.3 du code de commerce Page : 9/12

10 QUE SE PASSE-T-IL EN CAS DE VENTE DU LOCAL PAR LE PROPRIETAIRE? Avantages du bail précaire locataire : pour le Avec la Loi PINEL du 18 juin 2014, le commerçant locataire sera désormais informé en priorité des conditions de la vente. En outre, il bénéficiera d un droit de préférence s il fait une offre équivalente à celle des autres potentiels acheteurs. LE BAIL COMMERCIAL DEROGATOIRE, UNE SOLUTION PLUS SOUPLE? La loi permet à un commerçant qui souhaite louer un local pour son entreprise de signer un bail commercial de courte durée : le bail précaire (ou bail commercial dérogatoire). Le principal avantage du bail précaire est de permettre de déroger aux règles de durée normalement applicables aux baux commerciaux. L'article L du Code de commerce prévoit en effet que la durée du contrat de bail commercial ne peut en principe être inférieure à 9 ans, le locataire ayant toutefois la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale (tous les 3 ans). Le bail commercial dérogatoire permet de réduire cette durée minimum. L'article L du Code de commerce offre ainsi aux parties la possibilité de déroger aux règles de durée normalement applicables à condition que le bail ne dépasse pas 2 ans (la loi Pinel du 18 juin 2014 augmente cette durée maximale qui passera à 3 ans à compter du 1er septembre 2014). A noter que cette possibilité n'est toutefois pas applicable aux locations saisonnières. Cette possibilité de réduction de la durée du bail commerciale ne peut être choisie que d'un commun accord écrit entre le bailleur et le locataire. Lorsque les parties optent pour la réduction de la durée du bail, le contrat de bail doit le prévoir expressément. Le bail précaire est surtout une solution avantageuse pour les entrepreneurs qui lancent leur entreprise sans savoir si celle-ci durera réellement. Cette solution leur permet ainsi de limiter les risques en ne s'engageant que pour une durée réduite. Inversement, il pourra aussi partir pour cause de changement d'activité ou lorsqu'il souhaite développer son commerce dans des locaux plus grands (en cas d'augmentation des effectifs par exemple). Avantages du bail précaire pour le propriétaire : Le propriétaire peut également trouver son intérêt à signer un bail précaire, le contrat ne l'obligeant pas à verser une indemnité d'éviction au locataire en cas de refus de renouvellement du bail (contrairement au cas du bail commercial classique). Résiliation : Le locataire qui souhaite résilier un bail précaire doit respecter la durée initialement prévue au sein du contrat de bail. A défaut, il devra payer les loyers qu'il doit jusqu'à la fin du bail dérogatoire. Le preneur ne peut donc pas donner congé avant la fin de la période de location prévue au sein du contrat. Transformation en bail classique Lorsque le délai prévu au contrat prend fin et que le preneur reste dans les lieux en accord avec le bailleur, le contrat est requalifié en bail classique. En effet, les parties ne pourront plus ensuite conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux Le contrat est alors soumis aux règles classiques du bail commercial. Page : 10/12

11 EN CONCLUSION Il convient de bien réaliser que le bail commercial est un acte important, et qu il comprend un certain nombre d obligations dont l impact n est pas toujours pleinement mesuré. Aussi, un bail écrit adapté aux spécificités de votre activité, de votre situation, et qui s inscrit dans le respect des textes en vigueur, nous paraît être la condition sine qua none de la sécurité juridique de votre engagement. Le service juridique de Trigone Conseil se tient à votre disposition pour vous assister en la matière. Page : 11/12

12 Fin du bail : Procédure à l'initiative du locataire Acceptation sans modification du loyer 1 mois Droit d'option du BAILLEUR IE 1 Acceptation du BAILLEUR Fixation Judiciaire du Nouveau loyer Demande de renouvellement du PRENEUR Acceptation avec proposition de nouveau loyer 1 mois Droit d'option du PRENEUR Pas d'ie 3 mois Refus du BAILLEUR Indemnité d'éviction 15 jours Droit de repentir du BAILLEUR IRREVOCABLE Frais de justice supportés par le BAILLEUR + risque de diminution du loyer Reprise pour démolir Local équivalent et indemnité de déménagement, de perte de jouissance OU Indemnité d'éviction D'évic Faute du PRENEUR. Absence d'exploitation effective durant les 3 dernières années du bail. Absence d'immatriculation Insalubrité de l'immeuble Pas d'ie 1. Indemnité d éviction Fin du bail : Procédure à l'initiative du bailleur Acceptation du renouvellement par le PRENEUR Congé avec proposition de nouveau loyer Acceptation de renouvellement avec refus du loyer Fixation Judiciaire du Nouveau loyer 1 mois Droit d'option du BAILLEUR et PRENEUR Congé notifié par le bailleur Refus du renouvellement par le PRENEUR Congé avec refus de Fixation judiciaire de l'indemnité d'éviction 15 jours Droit de repentir du BAILLEUR Note d information non contractuelle. L attention du lecteur est attirée sur le fait que la législation est sujette à évolution et qui lui appartient de vérifier l état du droit applicable au jour de la lecture de la présente note 12