Présentation du projet de ravalement de façade

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1 Présentation du projet de ravalement de façade Madame, Monsieur, Lors de l assemblée générale du 28 Novembre 2012, la résolution numéro 10 portant sur «La décision à prendre sur les travaux de ravalement des façades ( )» a été examinée et l assemblée générale a mandaté le Conseil Syndical pour étudier les points suivants : Intervention d un architecte pour l étude et le suivi des travaux Choix de l entreprise effectuant les travaux et modalités des travaux Gestion du budget (Appels de fonds) Choix des couleurs Sur ces questions le conseil syndical a adopté une position commune. Intervention du cabinet «Atelier Santelli», avec un suivi personnel de l architecte Mr Santelli. Un cahier des charges technique (CCTP) a été produit par le cabinet. L appel d offre a été envoyé à 7 entreprises, dont «Hygiène et Bâtiment» et «CORM» précédemment présentées lors de notre assemblée générale. Ces dernières n ont pas répondu à l appel d offre du fait qu il soit en dehors de leur cœur de métier et/ou qu elles ne remplissaient pas les critères de labellisation, de qualité et de technicité exigés. Au final, quatre entreprises remplissant ces critères ont répondu et l architecte Mr Santelli a délivré au Conseil Syndical un rapport d analyse recommandant l entreprise PFM correspondant également au devis le moins cher. Choix de l entreprise effectuant les travaux et modalités des travaux. Le Conseil Syndical, après avoir étudié le rapport d analyse des offres, s est prononcé en faveur de l entreprise PFM. La gestion du chantier a été confiée à l architecte Mr Santelli qui fera un point d avancé des travaux chaque semaine avec l entreprise PFM. Le personnel d exécution de l entreprise PFM sera constitué de 6 ouvriers hautement qualifiés et encadré par un chef de chantier présent tous les jours sur site. Gestion du budget (Appels de fonds). Le procès-verbal de l assemblée générale ordinaire du 28 novembre 2012 indique que les modalités d appels de fonds seront discutées et validées en Conseil Syndical. Cependant, compte tenu du nouveau montant des travaux, le Conseil Syndical propose d en rediscuter lors de l assemblée générale extraordinaire afin de proposer la meilleure solution possible dans l intérêt des copropriétaires. Choix des couleurs. Le Conseil Syndical a décidé de reprendre les couleurs de chaque bâtiment à l identique sauf les plafonds des balcons qui seront repeints en beige. Nous vous invitons à prendre connaissance du document complet joint à cette lettre détaillant l ensemble des études et actions entreprises par le Conseil Syndical dans l intérêt des copropriétaires de la résidence afin de proposer la meilleure solution possible. Tous les membres du Conseil syndical se sont impliqués dans ce projet, ont consacré du temps et de l énergie et ils espèrent sincèrement que vous saurez reconnaître le travail qui a été accompli. N hésitez pas à contacter les membres du conseil syndical de votre bâtiment afin d échanger sur ce sujet. A cette occasion, merci de confirmer votre présence à l assemblée générale extraordinaire du 30 Avril 2013 ou de donner votre procuration à un membre du conseil syndical ou à un de vos voisins. Le Conseil Syndical Rapport du Conseil Syndical / Ravalement Avril 2013 Page 1

2 A > ENTREPRENDRE LE RAVALEMENT DANS LES MEILLEURES CONDITIONS 1 > RAPPEL DES DECISIONS LORS DE L AG ANNUELLE DU 28 NOVEMBRE 2012 Décision du conseil syndical : Reprendre les couleurs de chaque bâtiment à l identique sauf les plafonds de balcons en beige. Par l intermédiaire de Mr Roche, deux sociétés ont communiqué chacune un devis précédent l appel d offre : Présentation de Mr TARDITO de «Hygiène & Bâtiment» > Devis : Présentation de Mr SECCHI de «CORM» > Devis : Ces deux sociétés ont été sollicitées pour répondre à l appel d offre. Cependant ces dernières n ont pas répondu du fait que l appel d offre soit en dehors de leur cœur de métier et/ou qu elles ne remplissaient pas les critères de labellisation, de qualité et de technicité nécessaires à l appel d offre. 2 > LES ACTIONS MENEES DEPUIS PAR LE CONSEIL SYNDICAL 2.1 > Consultation d un prescripteur : M. Franck ROUZON Au regard du projet de ravalement des façades de la copropriété du 93 «Demeures de la Comtesse» et de la responsabilité du Conseil Syndical de sélectionner l entreprise la plus à même de conduire ces travaux, un prescripteur a été consulté début décembre lequel a réalisé un dossier de préconisations incluant un diagnostic des façades. A la suite du dossier de préconisations qui a fait ressortir que si la façade dans son ensemble n était pas dans un état de détérioration avancée, il était cependant nécessaire de procéder à un ravalement, pour d une part se prémunir à l avenir de problèmes d infiltrations des façades existants en plusieurs points de la copropriété et qui ont contribué ces dernières années à une augmentation importante des charges de la résidence ainsi qu à une dévalorisation des biens immobiliers de la copropriété. Les préconisations illustrent clairement que pour un ravalement sérieux et durable, il est indispensable d intégrer la pose de couvertines pour éviter les écoulements d eaux et la formation après le ravalement de nouvelles coulures noirâtres. Le dossier a pointé du doigt que les devis réalisés par les entreprises consultées n étaient pas aboutis et suffisamment précis pour asseoir le ravalement et présentaient un risque important de dépassement de budget pour un résultat final probablement inférieur en qualité. Tous ces points ont été discutés à plusieurs reprises en réunions de Conseil Syndical durant lesquelles nous avons décidé : De ne pas retenir dans un premier temps les entreprises proposées, De recourir à un architecte qui puisse lancer une nouvelle consultation. Rapport du Conseil Syndical / Ravalement Avril 2013 Page 2

3 2.2 > Consultation d un architecte : M. Hervé SANTELLI M. Santelli a fait parvenir au Conseil Syndical une lettre d intention pour préciser le cadre de son intervention et le coût de celle-ci. Sa mission comprend : un diagnostic plus approfondi des façades, la constitution d un dossier d appel d offres avec CCTP (Cahier des Clauses Techniques et Particulières) qui précise toutes les modalités techniques du ravalement, les exigences en terme de qualifications, le retroplanning des travaux la soumission du CCTP aux entreprises consultées par M. Roche mais aussi d autres entreprises reconnues dans le domaine du ravalement de façades (7 entreprises au total). l analyse des offres et une aide à la prise de décision le suivi de l intégralité des travaux de ravalement avec l entreprise retenue et le syndic de copropriété à raison d une visite hebdomadaire. Ses honoraires s élèvent à 6 % du montant total des travaux plus une prestation forfaitaire de coordination SPS (Sécurité Protection Santé) tarifée à 2100 euros HT. En réunion de conseil syndical, M. Roche a expliqué que ses honoraires pour le suivi des travaux étaient de 2 %, sachant qu il n avait pas l intention de suivre les travaux physiquement. Nous avons demandé à M. Roche à ce qu il renonce à ces 2%, ce qu il a accepté. Il en sera fait mention dans le PV de l AGE. 3 > L ANALYSE DES OFFRES / CONSEIL SYNDICAL L entreprise PFM retient les faveurs du Conseil Syndical La consultation des entreprises s est clôturée mi-mars. Le 28 mars, le Conseil Syndical s est réuni afin d échanger sur les offres remises par les entreprises via l architecte M. SANTELLI. La qualité du dossier d appel d offres et du document d analyse des offres a tout d abord été mise en exergue ; de même que le CCTP remis à posteriori. Le Conseil Syndical a suivi les préconisations de l architecte valorisant le dossier de l entreprise PFM qui par suite de l analyse des offres s est avéré être le plus recevable quant au haut niveau de technicité, de labellisation et de qualité, à la qualité de l équipe de PFM constituée d ouvriers qualifiés et d un chef d équipe présent tous les jours sur site, et bien sûr au positionnement tarifaire le plus avantageux. Le Conseil Syndical souhaite poursuivre toutes les démarches menant au ravalement des façades dans les plus brefs délais. Il instruit le dossier dans la perspective de l AGE du 30 avril 2013 afin de fédérer dans une action positive tous les copropriétaires. Conscient du coût important des travaux, il prend ainsi l engagement de défendre leurs intérêts en actionnant toutes les pistes d économies qui permettront de réduire le coût du ravalement. Cependant, il veillera à préserver la qualité des travaux réalisés afin que tous les copropriétaires soient satisfaits et qu ils pérennisent leur investissement. Rapport du Conseil Syndical / Ravalement Avril 2013 Page 3

4 4 > LE COUT REEL DU RAVALEMENT 4.1 > Rappels préalables L annonce de M. Roche lors de l AG du 28 novembre 2012 sur les quotes-parts estimatives pour chaque copropriétaire, était basée sur le devis le moins disant à l époque à savoir euros, ces devis n étant basés sur aucuns critères objectifs. Cette approche approximative a laissé penser que le ravalement pourrait se réaliser à moindre frais, dans une fourchette comprise entre 3000 et 5000 euros par copropriétaire selon les tantièmes. Le coût réel, bien que supérieur, est étudié via un architecte qualifié nous assurant de la revalorisation de la copropriété et de la pérennité des travaux. A quoi bon faire un ravalement sans couvertines, sans reprises des menuiseries... qui tienne quelques années tout au plus pour recommencer ensuite. Nous mettons à votre disposition sur l url ci-dessous le CCTP (Cahiers des Clauses Techniques et Particulières) qui détaille et illustre le niveau d exigence qualitatif et technique nécessaire à la réalisation d un ravalement de qualité. Pour ceux qui n ont pas d accès à Internet, vous pouvez le solliciter auprès d un membre du Conseil Syndical > Des pistes d économies? Pour information, les pistes d économies concernent essentiellement l étanchéité des terrasses qui n a jamais été prévue par le constructeur et qui présente donc une fragilité. Ce poste est important autour de euros ce qui représente en moyenne près de 1000 euros par copropriétaire. Il est décidé de mettre ce poste en option et au vote des copropriétaires lors de l AGE. Le Conseil Syndical propose de ne pas voter cette option afin de réaliser quelques économies nécessaires mais propose en contrepartie à ce que chaque copropriétaire s engage à carreler sa terrasse dans le cas où elle n est pas recouverte et ce, afin de préserver ses voisins de problèmes éventuels d étanchéité. Nous travaillons avec l architecte d ores et déjà pour préparer d autres pistes d économies en examinant poste par poste les possibilités de réduction et notamment le poste «échafaudages». Enfin le Conseil Syndical a mis en concurrence différents assureurs concernant l assurance Dommage Ouvrage (DO) et proposera à l AGE le devis le plus pertinent dans l intérêt des copropriétaires. 4.2 > Quote-part estimatives Vous avez reçu d ores et déjà le courrier du Cabinet SOGERIM indiquant les simulations de quotes-parts. Toutefois, les montants seront légèrement inférieurs du fait de nos optimisations et de corrections d erreurs. Rapport du Conseil Syndical / Ravalement Avril 2013 Page 4

5 5 > APPELS DE FONDS ET DEROULEMENT DES TRAVAUX Concernant les appels de fonds, il est prévu par le Cabinert SOGERIM de proposer un appel de fonds en 3 fois n ayant pas anticipé cette nécessité de provisions depuis la dernière AG de novembre Par anticipation le Conseil Syndical a rencontré un organisme bancaire et négocié un taux indicatif pour les copropriétaires intéressés par une solution de financement. Par exemple, lissé sur 5 ans, un crédit de 5000 euros entraine des mensualités de 100 euros. Nous mettons à disposition sur demande les offres négociées dont nous disposons. 6 > CONCLUSION & APPEL A PARTICIPATION L ensemble des études et actions entreprises par le Conseil Syndical a pour objectif de défendre les intérêts des copropriétaires de la résidence afin de proposer la meilleure solution possible. Tous les membres du Conseil syndical se sont impliqués dans ce projet, ont consacré du temps et de l énergie et ils espèrent sincèrement que vous saurez reconnaître le travail qui a été accompli. N hésitez pas à contacter les membres du conseil syndical de votre bâtiment afin d échanger sur ce sujet. A cette occasion, merci de confirmer votre présence à l assemblée générale extraordinaire du 30 Avril 2013 ou de donner votre procuration à un membre du conseil syndical ou à un de vos voisins. Le Conseil Syndical Rapport du Conseil Syndical / Ravalement Avril 2013 Page 5